Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
A promessa de compra e venda registrada transforma um simples acordo particular em um direito real de aquisição. Ela protege o comprador contra fraudes e duplas vendas de forma concreta e legal.
No Brasil, aproximadamente 40% das transações imobiliárias ainda ocorrem de forma irregular. O registro em cartório representa a diferença entre segurança jurídica e risco patrimonial real.
Neste artigo, você vai descobrir:
- Os 5 efeitos jurídicos concretos do registro da promessa
- A diferença entre direito real e direito pessoal na prática
- Como o registro protege contra vendedores desonestos
- Passo a passo completo para registrar seu contrato
- Quando vale a pena (ou não) fazer o registro
O Que É a Promessa de Compra e Venda
Conceito Básico
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar. Nele, vendedor e comprador se comprometem a realizar, no futuro, a escritura definitiva de transferência do imóvel.
Funciona como uma reserva legal do bem:
- O vendedor promete vender
- O comprador promete comprar
- Ambos seguem condições estabelecidas (normalmente pagamento parcelado)
Base Legal
Esse instrumento é regulado por:
- Artigos 462 a 465 do Código Civil
- Artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil
- Decreto-Lei 58/1937 (requisitos para registro)
Diferença para Compra e Venda Definitiva
A promessa não transfere imediatamente a propriedade. Ela apenas cria obrigações entre as partes.
A grande questão é: registrar ou não registrar?
Essa decisão muda completamente os efeitos jurídicos do contrato.
Registrada vs Não Registrada: Comparação Completa
| Aspecto | Promessa NÃO Registrada | Promessa REGISTRADA |
|---|---|---|
| Tipo de direito | Direito pessoal (obrigacional) | Direito real de aquisição |
| Proteção contra terceiros | Não protege | Protege (oponibilidade erga omnes) |
| Dupla venda | Comprador perde o imóvel | Segundo contrato é inválido |
| Penhora por dívidas do vendedor | Imóvel pode ser penhorado | Imóvel protegido contra credores |
| Força legal | Vale apenas entre as partes | Vale perante todos (publicidade) |
| Prova em juízo | Mais difícil de comprovar | Força probatória plena |
| Base legal | Art. 462-465 CC | Art. 1.417 e 1.418 CC + Art. 1.225, VII |
Os 5 Efeitos Jurídicos do Registro
1. Direito Real de Aquisição
O que significa: Ao registrar a promessa na matrícula do imóvel, o comprador adquire um direito real previsto no artigo 1.225, inciso VII do Código Civil.
Na prática: Embora ainda não seja proprietário, você tem um direito que se vincula ao imóvel. Esse direito acompanha o bem independentemente de quem seja o dono no papel.
Exemplo concreto: Se o vendedor tentar vender o mesmo imóvel para outra pessoa, o registro anterior impede a efetivação da nova venda.
2. Oponibilidade Erga Omnes (Contra Todos)
O que significa: O termo jurídico “erga omnes” significa “contra todos”.
Como funciona:
- Qualquer pessoa que consulte a matrícula verá o compromisso anterior
- Cria uma barreira jurídica automática
- Terceiros não podem alegar desconhecimento
Caso real:
- José firmou promessa com Vera (não registrou)
- Vera vendeu o mesmo imóvel para Marcos (que registrou de boa-fé)
- Resultado: Marcos fica com o imóvel, José só pode pedir indenização
- Se tivesse registrado: Marcos não conseguiria registrar sua compra
3. Proteção Contra Credores do Vendedor
Vantagem concreta: Com o registro, o imóvel fica protegido de penhoras judiciais por dívidas do vendedor.
Por que isso importa:
- Mesmo que o vendedor tenha problemas financeiros graves
- Credores dele não podem tomar o imóvel que você está comprando
- Sua proteção está registrada publicamente
4. Adjudicação Compulsória Facilitada
Quando usar: Se o vendedor se recusar a fazer a escritura definitiva após o pagamento completo.
Base legal: Artigo 1.418 do Código Civil permite entrar com ação de adjudicação compulsória.
Súmula 239 do STJ: O registro não é obrigatório para essa ação, mas facilita muito a prova em juízo.
5. Publicidade e Transparência
Princípio da publicidade: Artigo 1º da Lei de Registros Públicos garante que o registro seja de conhecimento público.
Benefícios práticos:
- Qualquer interessado pode solicitar certidão da matrícula
- Verificação da situação jurídica do imóvel
- Consulta rápida pela Central Eletrônica do Registro Imobiliário
Como Funciona o Registro na Prática
Requisitos Necessários (Artigo 11 do Decreto-Lei 58/1937)
O contrato deve conter:
Qualificação completa das partes
- Nome completo
- RG e CPF
- Estado civil
- Endereço
Descrição detalhada do imóvel
- Endereço completo
- Metragem
- Confrontações
Preço e pagamento
- Valor total ajustado
- Forma de pagamento detalhada
Prazos
- Data limite para quitação
- Prazo para outorga da escritura
Cláusula de irretratabilidade
- Sem direito de arrependimento
- Compromisso definitivo
Assinaturas
- Vendedor e comprador
- Duas testemunhas
Importante: O contrato pode ser feito por instrumento particular. Não precisa ser escritura pública, o que reduz custos significativamente.
Passo a Passo do Registro
1. Elabore o contrato
- Inclua todos os requisitos legais acima
- Use linguagem clara e objetiva
2. Colete as assinaturas
- Vendedor
- Comprador
- Duas testemunhas
3. Solicite certidões atualizadas
- Certidão da matrícula do imóvel
- Verifique se não há pendências
4. Compareça ao Cartório de Registro de Imóveis
- Cartório da região onde está o bem
- Leve todos os documentos
5. Pague as taxas cartorárias
- Variam por estado e valor do imóvel
- Consulte a tabela de emolumentos
6. Aguarde a análise
- Prazo: 5 a 15 dias úteis
- Oficial registrador fará a verificação
7. Retire a certidão
- Certidão com o registro efetuado
- Guarde com segurança
Custos Envolvidos
Taxas de registro:
- Variam entre 0,3% a 1% do valor do imóvel
- Depende do estado
Em São Paulo:
- Tabela de emolumentos progressiva
- Imóveis até R$ 150 mil: valores menores
- Imóveis acima de R$ 500 mil: valores maiores
ITBI (Imposto de Transmissão):
- NÃO é cobrado na promessa de compra e venda
- Apenas na escritura definitiva
- Economia importante no momento do registro
Quando Vale a Pena Registrar
Situações Recomendadas
Pagamento parcelado longo:
- Quanto mais tempo durar o parcelamento
- Maior o risco de problemas
- Registro é proteção essencial
Vendedor com histórico desconhecido:
- Se você não conhece bem o vendedor
- Registro oferece proteção adicional
- Segurança jurídica garantida
Imóveis de alto valor:
- Quanto maior o investimento
- Maior deve ser a proteção
- Custo do registro é proporcional ao benefício
Vendedor com negócios complexos:
- Empresários ou pessoas com muitas transações
- Maior risco de problemas com credores
- Registro protege seu direito
Compra em regiões com valorização rápida:
- Áreas onde o preço sobe muito
- Vendedor pode ter tentação de vender novamente
- Segundo contrato por valor maior seria inválido
Promessa Não Registrada: Quais os Riscos
Direito Apenas Pessoal
O problema:
- Você tem apenas um direito obrigacional
- O vendedor é obrigado a lhe vender
- Mas esse direito vale só entre vocês dois
O risco:
- Terceiro de boa-fé compra e registra primeiro
- Você perde o imóvel
- Resta apenas pedir indenização
Dupla Venda (Fraude Comum)
Como acontece a fraude:
- Vendedor desonesto firma promessa com você
- Não registra o contrato
- Vende o mesmo imóvel para outra pessoa
- Segunda pessoa registra a escritura definitiva
Resultado:
- Sistema registral brasileiro: princípio da prioridade
- Quem registra primeiro tem preferência
- Segundo comprador fica com o imóvel
Vulnerabilidade a Penhoras
Cenário de risco:
- Vendedor tem dívidas
- Credores podem penhorar o imóvel
- Mesmo que você já esteja pagando por ele
Motivo:
- Sem registro público
- Impossível provar publicamente seu direito de aquisição
Dificuldades Probatórias
Em disputas judiciais:
- Contrato particular não registrado tem menos força
- Vendedor pode alegar vícios ou falsificação
- Defesas que seriam impossíveis com registro
Diferença Entre Direito Real e Direito Pessoal
Direito Pessoal (Obrigacional)
Definição: Vale apenas entre as partes do contrato.
Exemplo prático:
- João deve R$ 10 mil para Maria
- Esse direito vale só entre eles
- Terceiros não são afetados
Promessa não registrada: Gera apenas direito pessoal.
Direito Real
Definição: Recai sobre uma coisa (imóvel) e vale contra qualquer pessoa.
Exemplo prático:
- Você é dono de uma casa
- Esse direito vale contra o mundo inteiro
- Qualquer um deve respeitar sua propriedade
Promessa registrada: Gera direito real de aquisição.
Base Legal
- Artigo 1.225 do Código Civil: lista os direitos reais
- Artigo 1.417 do Código Civil: promessa registrada como direito real
Como uma Assessoria Jurídica Pode Auxiliar
A consulta a um advogado imobiliário especializado é recomendada para que a transação seja realizada com segurança e dentro da legalidade.
O profissional tem conhecimento técnico específico para atuar preventivamente, podendo fazer:
Análise de matrícula:
- Identificar penhoras, hipotecas ou ações judiciais
- Verificar irregularidades que impeçam a compra segura
- Avaliar antes da assinatura do contrato
Elaboração do contrato:
- Incluir todas as cláusulas necessárias
- Atender aos requisitos legais do registro
- Evitar que o cartório recuse o documento
Verificação fiscal:
- Consultar débitos de IPTU e condomínio
- Verificar ITR (se imóvel rural)
- Obter certidões negativas necessárias
Acompanhamento do registro:
- Acompanhar o processo no Cartório de Imóveis
- Solucionar exigências do oficial registrador
- Garantir que o registro seja efetivado
Cláusulas de proteção:
- Negociar multas contratuais
- Estabelecer garantias reais
- Incluir condições suspensivas que protejam o comprador
Representação em litígios:
- Adjudicação compulsória
- Resolução contratual
- Ação de indenização por perdas e danos
Orientação estratégica:
- Avaliar momento ideal de registrar
- Comparar com aguardar escritura definitiva
- Considerar custos e benefícios
Análise sucessória:
- Garantir que herdeiros necessários estão anuindo
- Evitar problemas futuros com inventário
- Verificar questões de herança
Importância em São Paulo e Região Metropolitana
Em São Paulo e regiões metropolitanas:
- Mercado imobiliário dinâmico e aquecido
- Valores elevados nas transações
- Orientação jurídica preventiva é essencial
- Contribui para segurança da transação
O Que Fazer Agora
A promessa de compra e venda registrada oferece proteção jurídica concreta contra fraudes, duplas vendas e inseguranças no mercado imobiliário brasileiro.
Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil transformam um simples contrato de gaveta em um direito real oponível contra qualquer pessoa.
Próximos Passos Recomendados
Antes de assinar qualquer promessa:
- Busque orientação especializada
- Verifique se o documento atende a todos os requisitos legais
- Analise a situação jurídica do imóvel
- Consulte a matrícula atualizada
Em São Paulo e região metropolitana, onde o mercado é especialmente dinâmico, essa precaução contribui para a segurança da sua transação imobiliária.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
*Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Promessa de Compra e Venda Registrada
1. A promessa de compra e venda registrada me torna proprietário do imóvel?
Não. O registro da promessa confere direito real de aquisição, mas não transfere a propriedade. Você só se torna proprietário com o registro da escritura definitiva na matrícula do imóvel. A promessa registrada assegura que você tem o direito de se tornar proprietário após cumprir as condições contratuais.
2. Quanto tempo demora para registrar uma promessa de compra e venda?
O prazo médio é de 5 a 15 dias úteis após protocolar o pedido no Cartório de Registro de Imóveis. Esse prazo varia conforme a complexidade do caso e a quantidade de exigências feitas pelo oficial registrador. Em São Paulo, cartórios modernos com protocolo eletrônico podem reduzir esse prazo.
3. É possível registrar uma promessa feita apenas em documento particular?
Sim. O artigo 462 do Código Civil e o artigo 1.417 permitem que a promessa seja feita por instrumento particular. Não é necessário fazer escritura pública, o que reduz significativamente os custos. O importante é que o documento contenha todos os requisitos legais.
4. Se eu registrar a promessa, preciso pagar ITBI duas vezes?
Não. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) não incide sobre a promessa de compra e venda, apenas sobre a escritura definitiva. Você pagará o imposto uma única vez, quando formalizar a transferência final da propriedade. O registro da promessa envolve apenas as taxas cartorárias.
5. A Súmula 239 do STJ diz que o registro não é obrigatório para adjudicação compulsória. Então por que registrar?
A Súmula 239 do STJ dispensa o registro como condição para propor a ação de adjudicação compulsória. Porém, o registro oferece outras proteções: impede dupla venda, protege contra credores do vendedor, facilita a prova em juízo e garante publicidade do seu direito. A adjudicação é apenas um dos benefícios, não o único.
6. O vendedor pode cancelar a promessa depois de registrada?
Não unilateralmente. Uma vez registrada com cláusula de irretratabilidade (sem direito de arrependimento), o vendedor não pode cancelar sozinho. Qualquer distrato (cancelamento) precisa da concordância de ambas as partes e deve ser levado a registro. Se o comprador cumpriu suas obrigações, ele pode exigir a escritura definitiva.
7. Posso vender o imóvel para outra pessoa se tenho apenas a promessa registrada?
Sim, você pode ceder os direitos da promessa para terceiros. Essa cessão também deve ser registrada na matrícula do imóvel para que o novo comprador tenha a mesma proteção. É comum em empreendimentos imobiliários: o primeiro comprador cede seus direitos antes mesmo da conclusão da obra.
8. Quanto custa registrar uma promessa de compra e venda em São Paulo?
Em São Paulo, as taxas cartorárias variam de 0,4% a 1% do valor do imóvel, conforme a tabela de emolumentos do estado. Para um imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, o custo gira em torno de R$ 1.500 a R$ 2.500. Consulte sempre o Cartório de Registro de Imóveis da região específica para valores exatos.
9. Se o vendedor tiver dívidas após eu registrar a promessa, o imóvel pode ser penhorado?
Não. Uma vez registrada a promessa, o imóvel fica protegido contra penhoras por dívidas posteriores do vendedor. Seu direito real de aquisição impede que credores do vendedor satisfaçam suas dívidas com aquele bem. Essa é uma das principais vantagens do registro.
10. É possível registrar a promessa se o imóvel ainda está financiado pelo vendedor?
Sim, mas com ressalvas. O cartório pode exigir a anuência do banco credor (titular da hipoteca). Muitos financiamentos proíbem a venda antes da quitação total. Verifique o contrato de financiamento do vendedor e, se necessário, negocie um distrato com o banco ou aguarde a quitação para depois registrar.