Qual Advogado Resolve Problemas de Casa? Guia Completo 2026

Qual advogado resolve problemas de casa? O profissional indicado é o advogado especializado em direito imobiliário. Ele atua em questões como escritura, inventário, regularização, locação, posse e conflitos documentais. Em 2025, o mercado imobiliário brasileiro movimentou mais de 433 mil unidades lançadas, com valorização de 6,52% nos preços. Em São Paulo, a alta foi de 4,56%, o que aumentou a busca por orientação jurídica especializada para 2026.

Neste guia você vai descobrir:

• Qual tipo de advogado atende cada problema de casa
• Quando você precisa ter assistência jurídica
• Diferença entre advogado imobiliário, civilista e de consumidor
• Principais problemas que exigem especialista
• Faixa de valores e critérios para escolha
• Documentos essenciais para regularizar sua situação

O Que é Advogado Imobiliário

Um advogado imobiliário tem formação especializada em direito imobiliário, que é o ramo do direito civil focado exclusivamente em bens imóveis. Esse profissional domina legislação específica, sabe lidar com cartórios de registro de imóveis e conhece procedimentos judiciais e extrajudiciais aplicados a propriedades. Ele também entende normas de parcelamento do solo, incorporação, condomínio e locação.

A atuação vai desde prevenir problemas até resolver conflitos já instalados. Isso inclui consultoria em negócios imobiliários, elaboração e revisão de contratos, análise de documentação, regularização fundiária e representação em processos. O advogado imobiliário também orienta sobre questões de impostos relacionados a imóveis, como ITBI, IPTU e Imposto de Transmissão Causa Mortis.

Esse especialista trabalha em duas frentes principais: na esfera extrajudicial (via cartório, com acordos e regularizações) e na esfera judicial (ações na Justiça quando há conflito ou necessidade de decisão do juiz).

Diferença Entre Advogado Imobiliário, Civilista e Consumidor

O advogado imobiliário trabalha só com situações de bens imóveis. Já o civilista tem atuação mais ampla, podendo tratar de família, sucessões, consumidor e outros campos. O advogado de direito do consumidor entra quando há relação de consumo envolvendo imóveis, como problemas com construtoras e incorporadoras.

Principais Problemas de Casa Que Exigem Advogado

Vários problemas relacionados a imóveis exigem conhecimento técnico específico. Veja os mais comuns e entenda por que o advogado imobiliário é necessário em cada situação.

Questões Documentais

Problemas com documentação estão entre os mais comuns. Imóveis sem escritura registrada, erros na matrícula, penhoras e hipotecas não resolvidas, e documentos desatualizados podem impedir vendas e gerar riscos graves.

O advogado imobiliário verifica o histórico de propriedade do imóvel, identifica erros em certidões, analisa a situação de impostos e propõe soluções para regularização. Isso pode ser feito no cartório ou via Justiça. Em casos de imóveis comprados por “contrato de gaveta” (sem registro oficial), o profissional pode entrar com ação judicial para forçar o registro no nome correto.

Conflitos de Posse e Propriedade

Conflitos sobre quem tem direito a ocupar ou usar o imóvel são tecnicamente complexos. Invasões, perda da posse de forma violenta, perturbação no uso do imóvel e disputas entre vizinhos sobre limites de terreno exigem conhecimento específico de ações judiciais relacionadas à posse.

O advogado imobiliário entra com ações de reintegração de posse, manutenção de posse ou interdito proibitório conforme a situação. Ele também atua em usucapião, que é o reconhecimento judicial da propriedade após posse prolongada. Questões de passagem obrigatória por terreno vizinho, direitos de vizinhança e construções irregulares também são resolvidas por esse especialista.

Problemas com Compra e Venda

Negociações imobiliárias podem apresentar defeitos ocultos, descumprimento de contrato, atraso na entrega de documentação ou problemas estruturais descobertos depois da compra. Promessas não cumpridas por vendedores ou imobiliárias, diferenças entre o prometido e o entregue, e questões de financiamento bancário são situações frequentes.

O especialista analisa cláusulas contratuais, verifica se há defeitos ocultos que reduzem o valor do imóvel, negocia cancelamento amigável e, se necessário, propõe ações judiciais de cancelamento de contrato com pedido de indenização. A atuação preventiva, com análise do contrato antes da assinatura, evita dor de cabeça futura.

Locação e Despejo

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula as relações entre proprietário e inquilino e tem particularidades que exigem conhecimento técnico. Problemas com devolução de depósito, cobranças indevidas, atraso no pagamento de aluguel, necessidade de despejo por falta de pagamento ou fim de contrato são casos típicos.

O advogado imobiliário atua na elaboração de contratos de locação residencial e comercial, ações de despejo, ações para renovar contratos comerciais, revisão de valores de aluguel e consignação em pagamento quando o proprietário se recusa a receber sem motivo. Em disputas de condomínio, o profissional também orienta síndicos e moradores sobre direitos e deveres.

Quando Procurar Advogado Imobiliário

Procure orientação jurídica imediatamente quando houver impedimento para venda, risco de perda do imóvel, descoberta de defeitos ocultos após compra, notificação judicial relacionada ao bem ou conflito familiar sobre herança. A consulta preventiva, antes de assinar contratos ou fechar negócios, evita problemas futuros e economiza tempo e dinheiro.

Como Advogado Imobiliário Atua na Prática

O trabalho do advogado imobiliário segue etapas definidas que vão desde a análise inicial até a solução do problema. Entender como funciona esse processo ajuda você a saber o que esperar quando buscar orientação.

Análise e Diagnóstico

A primeira etapa consiste em análise documental completa. O advogado examina matrícula do imóvel, certidões (de bloqueios, processos judiciais, débitos de impostos), contratos existentes, escrituras anteriores e documentos pessoais dos envolvidos. Essa análise identifica erros, irregularidades, riscos jurídicos e possibilidades de solução.

O diagnóstico jurídico determina se o problema pode ser resolvido no cartório (procedimento mais rápido e econômico) ou se vai precisar de ação judicial. O profissional também verifica prazos, custos estimados e chances de sucesso com base em decisões anteriores dos tribunais.

Soluções Extrajudiciais vs Judiciais

Soluções extrajudiciais são preferíveis quando possível. Incluem inventário extrajudicial (quando todos os herdeiros são maiores de idade e concordam), correção de registro via procedimento administrativo no cartório, usucapião extrajudicial e mediação de conflitos. Essas vias são mais rápidas, menos custosas e menos desgastantes.

Soluções judiciais são necessárias em casos de briga entre as partes, quando há menores de idade ou incapazes envolvidos, em ações que exigem ordem judicial (despejo, reintegração de posse), ou quando procedimentos no cartório não foram aceitos. O advogado prepara a petição inicial, reúne provas, acompanha audiências e busca sentença favorável ou acordo na Justiça.

Documentos Essenciais

Para qualquer consulta com advogado imobiliário, organize previamente:

• Matrícula atualizada do imóvel (obtida no Cartório de Registro de Imóveis)
• Escritura pública ou contrato particular de compra e venda
• IPTU dos últimos 5 anos (comprova propriedade e verifica débitos)
• Certidões negativas (bloqueios, processos cíveis, criminais, federais)
• Documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento, comprovante de residência)
• Comprovantes de pagamento relacionados ao imóvel (se houver)
• Correspondências e notificações recebidas sobre o bem

Documentos complementares podem ser solicitados conforme cada caso, como laudos técnicos em casos de defeitos construtivos, certidão de óbito e documentos dos herdeiros em inventários, ou boletim de ocorrência em casos de invasão.

Problemas de Casa Mais Comuns em São Paulo

Na capital paulista e região metropolitana, alguns problemas imobiliários são especialmente frequentes devido às características do mercado local.

Com valorização de 4,56% nos preços dos imóveis ao longo de 2025, São Paulo registrou aumento nas disputas relacionadas a herança e partilha de bens, especialmente em regiões valorizadas como Pinheiros, Vila Mariana e Moema. Imóveis herdados sem inventário resolvido geram conflitos entre familiares e impedem vendas.

Questões de condomínio são extremamente comuns em prédios verticais, que predominam na capital. Conflitos sobre barulho excessivo, uso irregular de áreas comuns, cobranças condominiais atrasadas e disputas em assembleias acontecem com frequência. A alta densidade populacional e a convivência próxima entre vizinhos geram demandas por mediação especializada.

Problemas com imóveis irregulares nas periferias também são recorrentes. Casas construídas sem habite-se, loteamentos clandestinos, ausência de infraestrutura básica registrada em matrícula e dificuldades para regularização fundiária são comuns. Programas municipais e estaduais de regularização exigem acompanhamento jurídico para aproveitamento correto dos benefícios legais.

O mercado de locação comercial em São Paulo tem particularidades próprias. Ações para renovar contratos comerciais (garantia de renovação após 5 anos), disputas sobre luvas e pontos comerciais, e despejos por inadimplência agravada pela flutuação econômica são frequentes. A Lei do Inquilinato tem regras específicas para imóveis comerciais que diferem bastante das locações residenciais.

Quanto Custa Advogado Imobiliário

Os honorários advocatícios variam conforme complexidade do caso, região de atuação, experiência do profissional e tipo de procedimento necessário. Não existe tabela fixa obrigatória, mas a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) estabelece valores referenciais.

Modelos de Cobrança

Honorários por consulta têm valor fixo para consulta inicial (análise preliminar do caso e orientação), geralmente entre R$ 300 e R$ 800 em São Paulo. Essa modalidade serve para orientação pontual ou análise documental simples.

Honorários contratuais fixos são valores acordados para condução completa do caso, comuns em procedimentos extrajudiciais como inventário em cartório, correção de registro e elaboração de contratos. Variam conforme o valor do imóvel e complexidade documental.

Honorários percentuais representam percentual sobre o valor da causa ou do bem, típicos em ações judiciais como usucapião, ação para forçar registro e ações de cobrança. Geralmente variam entre 10% e 20% do valor envolvido, conforme Tabela de Honorários da OAB.

Honorários de êxito são valores além dos honorários contratuais, pagos quando há resultado favorável na ação judicial. É forma de remuneração complementar prevista pelo Código de Processo Civil.

Custas processuais (taxas judiciárias, perícias, certidões) são despesas à parte e variam conforme o tipo de ação. O advogado deve apresentar orçamento detalhado no início da contratação, cumprindo dever de transparência estabelecido pelo Código de Ética da OAB.

Critérios para Escolha de Advogado Imobiliário

A escolha do profissional adequado influencia diretamente nos resultados. Alguns critérios ajudam a identificar se o advogado tem o perfil necessário para seu caso.

Especialização comprovada: verifique se o profissional atua especificamente em direito imobiliário, não apenas em direito civil genérico. A especialização garante conhecimento aprofundado de legislação, decisões dos tribunais e procedimentos específicos.

Reputação e histórico: busque avaliações de clientes anteriores, verifique se há reclamações na OAB e peça referências de casos similares ao seu. Plataformas online e redes profissionais podem fornecer informações sobre a atuação do advogado.

Comunicação clara: o profissional deve explicar o caso de forma simples, sem termos técnicos excessivos, apresentar estratégias possíveis e manter contato regular sobre andamento do processo. Boa comunicação é essencial para relação de confiança.

Transparência sobre custos: apresentação de orçamento detalhado, especificando honorários, custas estimadas e formas de pagamento antes da contratação. Desconfie de promessas de resultado garantido, vedadas pelo Código de Ética da OAB.

Inscrição regular na OAB: todo advogado deve estar regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil. Consulte o número da OAB no site oficial para verificar situação cadastral e eventuais sanções disciplinares.

Experiência comprovada: profissionais com anos de atuação em direito imobiliário tendem a ter melhor domínio de procedimentos em cartórios, conhecimento de cartórios e registros específicos e habilidade em negociação. Peça exemplos de casos resolvidos similares ao seu.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre várias situações relacionadas a imóveis. Conhecer essas possibilidades ajuda a identificar o momento certo de buscar ajuda.

Análise preventiva antes de comprar imóvel: verificação completa de documentação, identificação de riscos jurídicos, análise de cláusulas contratuais abusivas e orientação sobre financiamento. A consultoria prévia evita problemas futuros e protege seu investimento.

Regularização de imóveis herdados: abertura de inventário judicial ou extrajudicial, orientação sobre imposto de transmissão causa mortis (ITCMD), partilha entre herdeiros e transferência de titularidade. O processo pode ser complexo quando há múltiplos herdeiros ou discordâncias.

Resolução de conflitos condominiais: orientação a síndicos sobre aplicação da Convenção do Condomínio, mediação de disputas entre condôminos, cobrança de taxas atrasadas e assessoria em assembleias. O advogado atua preventivamente para evitar processos judiciais.

Proteção em negócios imobiliários: elaboração e revisão de contratos de compra e venda, promessa de compra e venda, permuta, doação e outros negócios jurídicos envolvendo imóveis. A assessoria garante que seus interesses estejam devidamente protegidos nas cláusulas.

Defesa em ações judiciais: representação em ações de despejo, reintegração de posse, ação para forçar registro, usucapião, indenização por defeitos construtivos e demais demandas judiciais. O profissional prepara defesa técnica ou propõe ação quando necessário.

Próximos Passos para Resolver Seu Problema

Problemas com imóveis raramente se resolvem sozinhos e tendem a piorar com o tempo. Se você identificou que sua situação se enquadra em algum dos casos descritos neste guia, comece reunindo toda a documentação disponível sobre o imóvel: matrícula, escritura, contratos, certidões e correspondências.

O passo seguinte é agendar consulta com advogado especializado em direito imobiliário para análise preliminar do caso. Durante a consulta inicial, exponha a situação de forma clara, apresente os documentos reunidos e esclareça todas as dúvidas sobre prazos, custos e procedimentos necessários.

A orientação jurídica especializada protege seu patrimônio e evita decisões equivocadas. Decisões tomadas sem assessoria adequada podem resultar em perda do bem, pagamento de indenizações ou complicações legais que poderiam ter sido evitadas com orientação prévia.