Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
A Reforma Tributária trouxe as mudanças mais profundas dos últimos 30 anos para quem tem imóvel alugado ou pretende vender propriedade no Brasil. Desde janeiro de 2026, proprietários com múltiplos imóveis enfrentam novas regras que vão além do Imposto de Renda tradicional. A principal novidade é a chegada de dois novos tributos: o IBS e a CBS.
O prazo para entregar sua declaração este ano segue o padrão: começa em 16 de março e termina em 29 de maio de 2026.
Neste artigo você descobre:
- Quem paga os novos impostos sobre aluguel
- Como atualizar o valor do seu imóvel pagando só 4% de imposto
- Regras para quem vai vender imóvel em 2026
- Formas práticas de pagar menos imposto dentro da lei
- Situações que pedem ajuda de especialista
Aluguel Agora Tem Imposto Novo
Se você tem imóvel alugado, precisa entender essa mudança. Até 2025, você pagava só o Imposto de Renda mensal (carnê-leão). Agora, o aluguel passa a sofrer dois novos tributos: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Mas calma. Essa nova cobrança não atinge todo mundo.
A regra vale só se você tiver as duas coisas ao mesmo tempo:
- Mais de 3 imóveis alugados
- Ganhar mais de R$ 240 mil por ano com aluguel
Tem dois imóveis alugados? Ou ganha R$ 200 mil por ano? Então você continua pagando só o Imposto de Renda normal. Nada muda para você.
Quanto Você Vai Pagar de Imposto em 2026
A Reforma tem um período de adaptação até 2033. Em 2026, o novo sistema começa com alíquota simbólica de 1%, subindo aos poucos nos próximos anos até chegar no valor final.
Para contratos comerciais não registrados até 31 de dezembro de 2025, a carga total pode subir de 27,5% para até 35,9%, dependendo da situação.
O Que Reduz Sua Conta de Imposto
A lei criou descontos na base de cálculo para não pesar demais no bolso de quem aluga:
- Desconto de 70% no valor que vai ser tributado pelo IBS e CBS
- Abatimento de R$ 600 por cada imóvel residencial alugado
- Redução de 50% na base quando você vende um imóvel
Esses descontos diminuem bastante o imposto final que você paga.
Atualize o Valor do Imóvel Pagando Só 4%
Uma oportunidade surgiu com a Lei 14.973/2024. Você pode atualizar o valor do seu imóvel na declaração do IR pagando bem menos imposto do que pagaria se vendesse hoje.
Funciona assim: você paga 4% sobre o lucro (diferença entre o valor que você pagou e o valor atual) e esse valor atualizado fica registrado como novo custo de aquisição. Se você vender o imóvel no futuro, vai pagar imposto só sobre o lucro que vier desse novo valor em diante.
Exemplo prático: você comprou um apartamento por R$ 200 mil há 10 anos. Hoje vale R$ 500 mil. O lucro é R$ 300 mil. Se você atualizar agora, paga 4% de R$ 300 mil = R$ 12 mil. Se vender sem atualizar, pode pagar até 22,5% sobre esses R$ 300 mil = R$ 67.500. A economia chega a R$ 55.500.
Atenção ao prazo: você tem até 19 de fevereiro de 2026 para fazer essa atualização pela Declaração de Opção ao Regime Especial (Deap). Depois dessa data, perde a chance.
Por Que Vale a Pena Atualizar
Essa mudança ajuda você a ter transparência nos seus bens e economizar muito dinheiro se pretende vender no futuro. Principalmente em imóveis que valorizaram bastante com os anos, a economia pode passar de dezenas de milhares de reais.
Imóveis comprados até 31 de dezembro de 2026 têm regra diferente: o valor usado no cálculo será o menor entre o preço que você pagou (corrigido pela inflação) e o valor oficial de referência.
Venda de Imóvel: Como Funciona o Imposto em 2026
Quando você vende um imóvel por um preço maior do que pagou, precisa pagar imposto sobre esse lucro. Isso se chama ganho de capital. A diferença entre o que você recebe e o que você pagou (corrigido) é tributada com alíquotas que variam conforme o valor do lucro.
A tabela de 2026 funciona com quatro faixas diferentes. Quanto maior o lucro, maior a alíquota.
Quanto Você Paga de Imposto na Venda
| Faixa do Lucro | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
O imposto incide só sobre o lucro que você teve, nunca sobre o valor total da venda.
Quando Você Não Paga Nada
Existem situações em que a lei te isenta totalmente do imposto sobre o lucro:
- Você vende seu único imóvel por até R$ 440 mil (desde que não tenha vendido outro nos últimos 5 anos)
- Você usa todo o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias
- O imóvel foi comprado até 1988
Essas isenções podem representar economia de milhares de reais. Vale planejar a venda pensando nisso.
Faixa de Isenção Subiu para R$ 5 Mil
Uma boa notícia de 2026 é o aumento da faixa de isenção do IR. Desde 1º de janeiro, quem recebe até R$ 5 mil por mês está totalmente isento do Imposto de Renda. Isso vale para trabalhador com carteira assinada, servidor público, aposentado e pensionista.
Para quem ganha entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, existe uma redução progressiva que vai zerando o imposto aos poucos.
Essa mudança beneficia milhões de brasileiros e alivia o peso dos impostos para trabalhadores e aposentados de renda média.
IPTU Pode Subir com Nova Avaliação
A Reforma Tributária autorizou a atualização do valor venal dos imóveis. Com isso, prefeituras devem promover revisões no IPTU, podendo gerar reajustes médios de 21,5%.
Essa mudança atinge proprietários de imóveis residenciais e comerciais em todo o país. A ideia é aproximar os valores venais dos valores reais de mercado, reduzindo a diferença histórica entre esses números.
Pessoa Física ou Empresa: Qual Paga Menos
Para quem tem vários imóveis alugados e recebe valores altos, pode valer a pena criar uma empresa (holding) para gerenciar essas propriedades. A economia tributária pode ser grande.
Um exemplo com renda anual de R$ 88 mil em aluguéis:
- Pessoa Física: paga R$ 88 mil de impostos por ano
- Holding (empresa): paga R$ 24.228 de impostos por ano
- Economia anual: R$ 63.772
Essa diferença justifica analisar com um contador ou advogado se vale a pena no seu caso. A decisão precisa considerar custos para abrir e manter a empresa, além do seu perfil de investimento.
Documentos que Você Precisa Separar
O prazo final para empresas e bancos entregarem o Informe de Rendimentos é o último dia útil de fevereiro. Em 2026, será 27 de fevereiro. Esse documento é fundamental para você fazer sua declaração.
Organize estes documentos com antecedência:
- Cópia da sua declaração do ano passado
- CPF de todos os dependentes e alimentandos
- Informes de rendimentos de todas as empresas que te pagaram
- Informes de bancos, corretoras e investimentos
- Comprovantes de aluguel que você recebeu ou pagou
- Documentos de compra e venda de imóveis
- Recibos de médico, dentista, hospital, plano de saúde
- Comprovantes de escola, faculdade, curso técnico
- Notas de reforma e benfeitorias feitas em imóveis
Ter tudo organizado evita erros e diminui o risco de cair na malha fina.
Como Pagar Menos Imposto Dentro da Lei
Se Você Tem Vários Imóveis Alugados
Está perto de ter 3 imóveis alugados ou de ganhar R$ 240 mil por ano? Avalie se vale distribuir imóveis entre membros da família ou vender propriedades menos rentáveis. Essas decisões precisam de orientação especializada para evitar problemas depois.
Use os Descontos Previstos na Lei
Calcule direitinho os descontos de 70% na base de cálculo e o abatimento de R$ 600 por imóvel residencial. Esses valores fazem muita diferença no imposto final.
Planeje Bem a Venda do Seu Imóvel
Pretende vender? Veja se consegue se enquadrar nas situações de isenção. Usar o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, por exemplo, pode te dar isenção total.
Aproveite a Atualização Patrimonial
Pense se compensa atualizar o valor dos seus imóveis pagando 4% agora para economizar até 22,5% em uma venda futura. O prazo é apertado: até 19 de fevereiro de 2026.
Multa por Entregar Atrasado
Não entregou a declaração no prazo? Você paga multa de 1% ao mês sobre o imposto que você deve, com limite de 20% do total. A multa mínima é de R$ 165,74, mesmo quando você não tem imposto para pagar.
Entregar dentro do prazo garante sua situação regular com a Receita e evita essas penalidades. O sistema aceita declaração atrasada, mas sempre cobra a multa.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Imposto de Renda, Imóveis e Aluguel
Quem precisa declarar Imposto de Renda em 2026?
Você precisa declarar se recebeu mais de R$ 33.888 em rendimentos tributáveis durante 2025, se tem bens acima de R$ 800 mil, se fez operações na bolsa de valores, se teve receita bruta de atividade rural acima de R$ 169.440 ou se passou a morar no Brasil em 2025.
O novo imposto sobre aluguel vale para quem tem um imóvel só?
Não. A nova cobrança com IBS e CBS só atinge quem tem mais de 3 imóveis alugados E ganha mais de R$ 240 mil por ano com aluguel.
Até quando posso atualizar o valor dos meus imóveis pagando 4%?
O prazo vai até 19 de fevereiro de 2026 através da Declaração de Opção ao Regime Especial de Atualização Patrimonial (Deap).
Quanto pago de imposto quando vendo um imóvel?
As alíquotas variam com o lucro: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões, e 22,5% acima de R$ 30 milhões.
Posso ficar isento do imposto na venda?
Sim, em casos como venda de único imóvel até R$ 440 mil (sem ter vendido outro nos últimos 5 anos), uso de todo o valor para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, ou imóvel comprado até 1988.
Qual o prazo para entregar a declaração em 2026?
O prazo esperado é de 16 de março a 29 de maio de 2026, seguindo o padrão dos últimos anos.
Os descontos de 70% valem para todos os aluguéis?
Sim, a lei prevê desconto de 70% na base de cálculo do IBS e CBS para locação de imóveis, além de abatimento de R$ 600 por imóvel residencial.
Vale a pena criar empresa para gerenciar meus imóveis?
Para quem tem vários imóveis alugados, a economia pode ser grande. Um exemplo mostra economia de R$ 63.772 por ano, mas a decisão precisa considerar custos e seu perfil de investimento.
O que acontece se eu atrasar a declaração?
Você paga multa de 1% ao mês sobre o imposto devido, com limite de 20% do total. A multa mínima é de R$ 165,74 mesmo sem imposto a pagar.
A nova faixa de isenção de R$ 5 mil vale para aluguel?
Sim, a faixa de isenção de R$ 5 mil vale para rendimentos tributáveis mensais, incluindo salários, aposentadorias e aluguéis, desde que o total não passe desse valor.