A escrituração de imóveis é o processo que transforma um acordo de compra e venda em propriedade reconhecida pela lei brasileira. Sem concluir esse processo, você pode morar no imóvel, mas a lei não te reconhece como dono.
Em 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo reajustou os emolumentos cartorários em média 4,8%, e a UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo), base de cálculo dessas taxas, passou a valer R$ 38,42. Isso afeta diretamente o custo de quem está comprando imóvel este ano.
Neste guia você vai encontrar:
- O que é escrituração de imóveis e por que ela é obrigatória
- A diferença entre escritura, registro e matrícula
- Quais documentos precisam ser reunidos
- Quanto custa em 2026, com exemplos práticos
- Como calcular o ITBI na sua cidade
- O passo a passo completo do processo
- Como fazer escritura de imóvel pela internet
- Os erros mais comuns e como evitá-los
- Em quais situações buscar orientação jurídica especializada
O Que é Escrituração de Imóveis e Por Que Ela É Obrigatória
A escrituração de imóveis é o conjunto de etapas que torna legal a transferência de um imóvel de uma pessoa para outra. O processo passa por cartório de notas, pelo pagamento de imposto municipal e pelo Cartório de Registro de Imóveis.
No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro em cartório. Um contrato particular de compra e venda, mesmo assinado e com reconhecimento de firma, não é suficiente para que a lei te reconheça como proprietário perante terceiros.
Existe uma analogia simples para entender isso: a escritura é o contrato oficial entre você e o imóvel; o cartório de notas é onde esse contrato é lavrado; e o registro de imóveis é o arquivo público que confirma para o mundo que você é o dono.
Escrituração e escritura: os dois termos têm significados diferentes
No uso cotidiano, muita gente usa “escrituração” e “escritura” como se fossem a mesma coisa. Na prática, há uma distinção.
A escritura é o documento em si, lavrado por um tabelião em cartório de notas.
A escrituração é o processo completo: preparar documentos, lavrar a escritura, pagar o ITBI e registrar o imóvel.
Neste guia, os dois termos aparecem de forma intercambiável para facilitar a leitura, respeitando o uso comum.
Escritura, Registro e Matrícula: Três Documentos que Todo Comprador Precisa Conhecer
Esses três documentos são diferentes e cada um tem uma função específica. Confundi-los é um dos erros mais comuns na compra de imóveis.
| Documento | O que é | Onde é feito | Para que serve |
|---|---|---|---|
| Escritura Pública | Documento que formaliza o acordo de compra e venda | Cartório de Notas (qualquer um do Brasil) | Oficializa a transação entre as partes |
| Registro de Imóveis | Ato que transfere efetivamente a propriedade | Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel | Torna o comprador o dono legal perante terceiros |
| Matrícula | Histórico completo do imóvel | Cartório de Registro de Imóveis | Reúne todas as informações e transações do bem |
| Certidão de Matrícula | Documento de identidade do imóvel | Cartório de Registro de Imóveis | Comprova a situação atual do bem |
A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do Brasil, independente da localização do imóvel. O registro, obrigatoriamente, precisa ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está.
Por que o registro é a etapa mais importante do processo
Sem o registro, qualquer pessoa pode questionar quem é o verdadeiro dono do imóvel. O risco mais grave é a chamada dupla venda: o vendedor pode negociar o mesmo imóvel com outra pessoa após fechar com você. Quem registrar primeiro tem prioridade legal.
O registro de imóvel é a única forma de garantir que ninguém mais possa reivindicar a propriedade do bem que você comprou.
Quem Precisa Fazer a Escrituração de Imóvel
A escrituração não se aplica só a quem compra imóvel à vista. Veja as situações mais comuns em São Paulo e em todo o Brasil:
- Compra e venda à vista: sempre exige escritura pública lavrada em cartório de notas
- Compra financiada por banco: o contrato tem força de escritura, mas precisa ser registrado
- Doação de imóvel: exige escritura pública de doação
- Permuta de imóveis: troca de propriedades também passa por escritura
- Inventário e herança: imóvel recebido por herança precisa de formal de partilha registrado
- Usucapião: o processo judicial ou extrajudicial precisa ser registrado para o usucapiente ser reconhecido como proprietário
- Integralização de imóvel em empresa: exige escritura pública
A regularização imobiliária é o caminho para quem herdou um imóvel sem documentação em dia ou recebeu um bem sem escritura.
Documentos Necessários para a Escrituração de Imóvel em 2026
A relação abaixo representa a base exigida pela maioria dos cartórios de notas em São Paulo e no Brasil. Cada situação pode ter exigências adicionais, por isso sempre confirme diretamente com o cartório escolhido.
Documentos do comprador e do vendedor (pessoas físicas)
Os documentos pessoais são os primeiros a reunir. Prepare:
- RG e CPF originais de comprador e vendedor
- Comprovante de estado civil (certidão de casamento atualizada, se for o caso)
- Comprovante de residência recente
- Documentos do cônjuge, quando houver
Documentos do imóvel
Esses documentos comprovam a situação jurídica e fiscal do bem. São indispensáveis:
- Certidão de Matrícula atualizada (emitida há no máximo 30 dias)
- Certidão negativa de ônus e ações
- Último carnê de IPTU pago
- Certidão negativa de débitos de IPTU junto à Prefeitura
- Declaração de quitação de condomínio (para apartamentos)
- Certidão de quitação do ITR (para imóveis rurais)
- Habite-se (para construções novas)
Documentos adicionais quando o vendedor é pessoa jurídica
Quando quem vende é uma empresa, a documentação amplia:
- CNPJ e contrato social atualizado
- Certidão negativa de débitos da Receita Federal
- Ata de assembleia ou reunião autorizando a venda (quando exigido pelo estatuto)
Quanto Custa a Escrituração de Imóveis em 2026
Os custos variam conforme o valor do imóvel, o município e o tipo de transação. Como referência, planeje entre 3% e 5% do valor do imóvel para cobrir todas as despesas.
ITBI: o imposto municipal que pesa mais no custo total
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela prefeitura no momento da transferência do imóvel. Cada município define sua própria alíquota.
| Cidade | Alíquota do ITBI |
|---|---|
| São Paulo (capital) | 3% |
| Guarulhos | 2,5% |
| Santo André | 3% |
| São Bernardo do Campo | 2,5% a 3% |
| Campinas | 2% |
| Ribeirão Preto | 2% |
| Santos | 2% |
O cálculo incide sobre o maior valor entre o preço declarado na escritura e o valor venal do imóvel registrado na Prefeitura. Para um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo capital, o ITBI seria de R$ 15.000.
Antes de fechar negócio, simule o valor no portal da Secretaria de Finanças da Prefeitura de São Paulo.
Emolumentos do cartório de notas
São as taxas pagas ao tabelião pela lavratura da escritura. Em São Paulo, seguem a tabela estadual calculada com base na UFESP (R$ 38,42 em 2026).
Para um imóvel de R$ 500.000, os emolumentos de escritura ficam entre R$ 3.500 e R$ 4.200.
Emolumentos do cartório de registro de imóveis
Para registrar a escritura e concluir a transferência da propriedade, o custo estimado para o mesmo imóvel de R$ 500.000 fica entre R$ 3.000 e R$ 4.000.
Certidões obrigatórias
O conjunto de certidões negativas necessárias custa entre R$ 400 e R$ 800, dependendo da quantidade exigida e do cartório.
Tabela resumo de custos para imóvel de R$ 500.000 em São Paulo (2026)
| Item | Custo estimado |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 15.000 |
| Escritura (cartório de notas) | R$ 3.500 a R$ 4.200 |
| Registro de imóveis | R$ 3.000 a R$ 4.000 |
| Certidões | R$ 400 a R$ 800 |
| Total estimado | R$ 21.900 a R$ 24.000 |
Os valores acima são estimativas. Consulte o cartório de notas e a Prefeitura do município para obter os números exatos.
Isenções e reduções do ITBI em 2026
Nem todo mundo paga o ITBI integral. Há situações previstas em lei que reduzem ou eliminam esse custo:
- Minha Casa Minha Vida: imóveis enquadrados no programa têm isenção ou redução significativa do ITBI, conforme regras de cada município
- Primeiro imóvel em São Paulo: imóveis até R$ 250.000 destinados à moradia própria têm isenção do ITBI na capital paulista
- Integralização de capital em pessoa jurídica: pode ter isenção conforme o Código Tributário Nacional
Passo a Passo da Escrituração de Imóveis em 2026
Veja como o processo funciona do início ao fim, seja em São Paulo, na Grande São Paulo, no interior ou em qualquer cidade do Brasil.
Etapa 1 — Reúna a documentação
Comece pelos documentos do imóvel e das partes envolvidas. Solicite a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e as certidões negativas do vendedor. Esse é o momento de checar a situação real do bem.
Etapa 2 — Escolha o cartório de notas
A escritura pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas do Brasil. Você não precisa ir ao cartório da cidade do imóvel para essa etapa. Pesquise e compare os emolumentos entre cartórios, pois a economia pode chegar a 15%. Use a ferramenta do e-Notariado para localizar cartórios habilitados.
Etapa 3 — Agende a escritura
Faça o agendamento com pelo menos 15 dias de antecedência. Leve todos os documentos originais no dia marcado.
Etapa 4 — Lavratura da escritura
No dia agendado, comprador e vendedor comparecem ao cartório. O tabelião lê a escritura em voz alta para ambas as partes, que então assinam o documento. As taxas do cartório de notas são pagas nesse momento.
Etapa 5 — Pagamento do ITBI
Com a escritura em mãos, dirija-se à Secretaria de Finanças do município onde o imóvel está. Você receberá a guia de recolhimento do ITBI. Guarde o comprovante, pois ele é exigido na próxima etapa.
Etapa 6 — Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Leve a escritura e o comprovante de pagamento do ITBI ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel. Protocole os documentos e pague as taxas de registro.
Somente após o registro você passa a ser, oficialmente, o proprietário do imóvel.
Prazo total: de 25 a 45 dias, dependendo da demanda do cartório. Há a opção de registro urgente, com prazo de 9 a 15 dias, mas com acréscimo de 50% a 100% nas taxas cartoriais.
Como Fazer a Escritura de Imóvel Pela Internet em 2026
Desde 2020, existe a possibilidade de realizar a escritura de imóvel de forma completamente online, sem comparecer ao cartório presencialmente.
O processo é feito pela plataforma e-Notariado, desenvolvida pelo Colégio Notarial do Brasil e reconhecida pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A escritura digital tem a mesma validade jurídica da escritura presencial.
Essa modalidade é especialmente útil para quem mora em cidade diferente da do imóvel, ou para transações onde comprador e vendedor estão em estados distintos.
Como funciona a escritura digital passo a passo
Para realizar a escritura pela internet, siga estas etapas:
- Acesse o site do e-Notariado e escolha um cartório de notas habilitado
- Obtenha um certificado digital ICP-Brasil (pode ser feito por aplicativo de celular)
- Envie os documentos digitalizados pelo portal
- Participe de uma videoconferência com o tabelião para leitura e assinatura eletrônica da escritura
Escrituração de Imóvel Financiado: Como Funciona na Prática
Quando o imóvel é comprado com financiamento bancário, o processo é diferente da compra à vista.
O contrato de financiamento assinado com o banco tem, por lei, força de escritura pública. Isso significa que você não precisa ir a um cartório de notas para lavrar uma escritura separada. A própria Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú, Santander e demais bancos operam dessa forma.
Mas o contrato ainda precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, a transferência de propriedade não está completa e você não se torna o proprietário legal do bem.
O processo de compra e venda de imóveis financiados envolve a leitura cuidadosa do contrato bancário antes da assinatura, pois há cláusulas sobre seguros obrigatórios, encargos por atraso e condições de amortização que merecem atenção do comprador.
Os 7 Erros Mais Comuns na Escrituração de Imóveis
Conhecer os erros mais frequentes ajuda a evitar problemas que são difíceis de resolver depois que a escritura já foi lavrada.
1. Não verificar débitos do imóvel antes de fechar negócio
IPTU atrasado, condomínio em atraso e dívidas vinculadas ao imóvel seguem o bem, não o vendedor. O comprador herda tudo. Peça as certidões negativas antes de assinar qualquer documento.
2. Confundir valor venal com valor de mercado
O ITBI incide sobre o maior valor: o declarado na escritura ou o valor venal atribuído pela Prefeitura. Declarar um valor abaixo do real para reduzir o imposto é prática ilegal e pode gerar autuação fiscal.
3. Fazer a escritura e não registrar
Muita gente conclui a escritura e para aí, acreditando que o processo está encerrado. Sem o registro, a transferência de propriedade não está completa e o comprador fica exposto a riscos jurídicos.
4. Escolher o primeiro cartório sem pesquisar
Os emolumentos são tabelados por lei estadual, mas há variações entre cartórios. Pesquisar antes de agendar pode representar uma economia real.
5. Não verificar a certidão de matrícula atualizada
Penhoras, hipotecas, usufrutos e ações judiciais constam na matrícula. Comprar um imóvel sem checar esse documento é comparável a comprar um carro sem verificar o histórico de multas e débitos.
6. Ignorar o estado civil do vendedor
Se o vendedor for casado e omitir essa informação, o cônjuge pode contestar a venda posteriormente. Sempre exija certidão de casamento atualizada.
7. Assinar o contrato de financiamento sem leitura completa
Contratos bancários contêm cláusulas sobre seguros obrigatórios, multas por atraso e encargos variáveis. Ler com atenção antes de assinar evita surpresas ao longo do financiamento.
Escrituração de Imóvel em São Paulo e Região: O Que Muda na Prática
São Paulo tem características próprias que afetam diretamente o custo e o processo de escrituração.
Na capital, o ITBI é de 3% sobre o maior valor entre o preço declarado e o valor venal. A UFESP 2026, base de cálculo dos emolumentos cartorários, está em R$ 38,42. Imóveis até R$ 250.000 destinados à aquisição do primeiro imóvel para uso residencial próprio têm isenção de ITBI.
Na Grande São Paulo, cada município tem suas próprias regras. Guarulhos cobra 2,5%, Santo André cobra 3%, São Bernardo do Campo aplica de 2,5% a 3%, e Osasco e Diadema têm alíquotas definidas localmente. Sempre confirme o valor atualizado diretamente na prefeitura do município onde o imóvel está.
No interior, cidades como Campinas, Ribeirão Preto, Santos e São José dos Campos seguem a tabela estadual de emolumentos, com ITBI definido por cada administração municipal.
A certidão de matrícula pode ser solicitada de forma eletrônica pelo sistema de Registro de Imóveis do Brasil, sem precisar ir pessoalmente ao cartório.
Quando Buscar Orientação Jurídica em Direito Imobiliário
Há situações em que a complexidade da transação vai além do que um guia consegue cobrir. Um profissional especializado em direito imobiliário pode analisar o caso concreto e orientar com base na legislação vigente e na documentação do imóvel.
Entre as situações mais comuns estão:
- Análise da certidão de matrícula e identificação de restrições ocultas no imóvel
- Verificação de penhoras, hipotecas, usufrutos e ações judiciais que constam na matrícula
- Revisão de contratos de compra e venda antes da assinatura
- Imóveis recebidos em inventário ou herança com documentação irregular
- Imóveis sem escritura, com processo de usucapião ou com registro incompleto
- Revisão de contratos de financiamento bancário antes da assinatura
- Transações de valores elevados, onde os riscos jurídicos e financeiros são maiores
- Imóveis com histórico de disputas, sobreposição de área ou irregularidades registrais
Antes de Comprar, Verifique a Situação do Imóvel
Se você está planejando comprar, vender ou regularizar um imóvel em 2026, o primeiro passo prático é solicitar a certidão de matrícula atualizada. Esse documento reúne o histórico completo do bem e revela penhoras, disputas, restrições e a cadeia de proprietários anteriores.
Ter os documentos em ordem antes de avançar no processo torna a escrituração mais previsível e protege um dos maiores investimentos que uma pessoa pode fazer ao longo da vida.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Escrituração de Imóveis
1. O que é escrituração de imóveis?
Escrituração de imóveis é o processo completo de transferência legal de um imóvel, que inclui a lavratura da escritura pública em cartório de notas, o pagamento do ITBI e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem completar todas essas etapas, a transferência de propriedade não está finalizada perante a lei brasileira.
2. Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?
A escritura é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza o acordo entre comprador e vendedor. O registro é o ato feito no Cartório de Registro de Imóveis que transfere a propriedade de forma definitiva. A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do Brasil. O registro precisa ser feito obrigatoriamente no cartório da região onde o imóvel está localizado.
3. Quanto custa a escrituração de um imóvel em 2026?
Os custos totais ficam entre 3% e 5% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, o total estimado é de R$ 21.900 a R$ 24.000, considerando ITBI (R$ 15.000), emolumentos do cartório de notas (R$ 3.500 a R$ 4.200), registro (R$ 3.000 a R$ 4.000) e certidões (R$ 400 a R$ 800).
4. Quem paga a escritura: comprador ou vendedor?
A lei não define quem paga. Na prática, o mercado brasileiro segue a convenção de que o comprador arca com os custos da escritura e do registro. As certidões podem ser divididas por negociação. O ITBI é pago pelo comprador, salvo acordo em contrário entre as partes.
5. É possível fazer a escritura de imóvel pela internet?
Sim. Desde 2020, a plataforma e-Notariado permite a realização de escrituras de forma totalmente digital, com videoconferência com o tabelião e assinatura eletrônica. O documento tem a mesma validade jurídica da escritura presencial.