Compra de Imóvel na Planta: Direitos e Cuidados Legais

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

O mercado imobiliário brasileiro bateu recorde em 2025, com 423 mil imóveis vendidos em 12 meses. A compra na planta representa grande parte dessas vendas e cresceu 15,7% só no primeiro trimestre do ano. Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão importante: construtoras podem reter no máximo 25% do valor pago em caso de desistência, e a devolução deve ser imediata.

Apesar do crescimento do setor, muitos compradores desconhecem seus direitos. Isso gera problemas que poderiam ser evitados com informação e planejamento.

Neste artigo você vai descobrir:

• Quais são seus 12 direitos fundamentais ao comprar na planta
• Documentos obrigatórios que a construtora deve apresentar
• Como funciona o patrimônio de afetação e por que ele protege você
• Quando e como você pode desistir da compra
• O que fazer se houver atraso na entrega da obra

O Que É Comprar Imóvel na Planta

Comprar imóvel na planta significa adquirir um apartamento ou casa antes da construção terminar. Você assina o contrato quando o empreendimento ainda está em fase de projeto ou no início das obras.

A Lei 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) regulamenta essa modalidade. Ela estabelece regras claras para proteger o comprador. O incorporador precisa registrar toda a documentação no Cartório de Registro de Imóveis antes de começar a vender.

A principal vantagem é o preço mais baixo comparado a imóveis prontos. Você pode pagar em parcelas durante a construção, facilitando o orçamento. Por outro lado, assume riscos como atraso na entrega ou mudanças no projeto. Por isso é fundamental conhecer seus direitos.

Seus 12 Direitos Fundamentais Como Comprador

A lei brasileira garante proteções importantes para quem compra imóvel na planta. Conhecer esses direitos faz a diferença entre um bom negócio e uma dor de cabeça.

Direitos Básicos Garantidos por Lei:

1. Receber documentação completa – A construtora deve apresentar matrícula do terreno, registro de incorporação, projetos aprovados e memorial descritivo

2. Contrato claro e detalhado – Todas as cláusulas devem ser transparentes, com prazos, valores e penalidades destacadas em negrito

3. Prazo de reflexão de 7 dias – Você pode desistir da compra em até 7 dias após assinar o contrato, com devolução integral do valor pago

4. Proteção contra alterações no projeto – A incorporadora não pode modificar sua unidade ou áreas comuns sem sua autorização expressa

5. Receber 75% de volta em caso de desistência – Se você cancelar o contrato após o prazo de reflexão, a construtora pode reter no máximo 25% do valor pago (decisão do STJ de setembro/2025)

Direitos em Caso de Problemas:

1. Multa por atraso na entrega – Se a obra atrasar, você tem direito a receber multa de 1% sobre o valor do imóvel por mês de atraso, mais indenização por lucros cessantes

2. Resolução do contrato por culpa da construtora – Se houver atraso excessivo, você pode cancelar o contrato e receber de volta todo o valor pago, corrigido, mais multa de 25% (ou 50% se houver patrimônio de afetação)

3. Proteção contra falência da incorporadora – Com patrimônio de afetação, os recursos da sua obra ficam separados e não podem ser usados para pagar dívidas da construtora

Direitos de Fiscalização:

1. Acompanhar o andamento da obra – Você pode visitar o canteiro de obras em datas agendadas para verificar o progresso

2. Participar da Comissão de Representantes – Os compradores elegem representantes para fiscalizar a aplicação dos recursos e acompanhar a construção

3. Receber atualizações periódicas – A incorporadora deve informar regularmente sobre o estágio da obra

4. Segurança jurídica total – Todos os documentos devem estar registrados em cartório, garantindo a titularidade legal do imóvel

Patrimônio de Afetação Protege Seu Dinheiro

O patrimônio de afetação é uma das proteções mais importantes para quem compra na planta. Entender como funciona pode salvar seu investimento em situações difíceis.

Funciona como um cofre separado para cada empreendimento. Quando a construtora opta por esse regime, o terreno, os materiais, as contas bancárias e todos os recursos daquela obra ficam separados do patrimônio geral da empresa. Cada obra tem CNPJ próprio e contabilidade independente.

Imagine que você e outros 50 compradores estão pagando um prédio na planta. Com patrimônio de afetação, todo o dinheiro que vocês pagam vai para uma conta exclusiva daquela obra. A construtora não pode usar esse dinheiro para pagar dívidas de outros empreendimentos ou despesas administrativas.

Se a construtora falir, sua obra continua protegida. O dinheiro está separado e pode ser usado para concluir a construção, mesmo que a empresa tenha problemas financeiros.

Comparação com e sem proteção:

O patrimônio de afetação é averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Verifique se seu empreendimento tem essa proteção antes de fechar negócio. Pergunte diretamente ao corretor e peça para ver a averbação na matrícula.

Documentos Que a Construtora Precisa Mostrar

Antes de assinar qualquer contrato, a incorporadora precisa mostrar documentação completa. Conferir esses documentos evita problemas futuros e garante que você está fazendo um bom negócio.

Checklist de Documentos da Incorporadora:

Sobre o Terreno:

• Matrícula atualizada do terreno
• Título de propriedade ou direitos aquisitivos
• Certidão de IPTU quitada
• Certidões negativas (executivos fiscais, protestos, ações cíveis)

Sobre o Projeto:

• Registro de Incorporação no Cartório de Imóveis
• Memorial de incorporação registrado
• Projetos arquitetônico e estrutural aprovados pela Prefeitura
• Alvará de construção
• Habite-se (documento que autoriza a construção)
• Memorial descritivo completo da obra
• Cálculo das áreas de cada unidade

Sobre o Contrato:

• Minuta da futura convenção de condomínio
• Contrato de promessa de compra e venda
• Declaração sobre prazos e carências
• Discriminação das frações ideais
• Avaliação do custo global da obra

Sobre a Empresa:

• CNPJ da incorporadora
• Certidões negativas de débitos (INSS, Justiça Federal, Justiça do Trabalho)
• Certidões de falência e concordata
• Comprovação de patrimônio de afetação (se houver)

Não aceite desculpas como “o documento está em processo” ou “será entregue depois”. Todos os documentos devem estar disponíveis antes da assinatura. Se a construtora não tiver algo, é sinal de alerta.

Peça cópias de tudo e guarde em local seguro. Esses documentos servem como prova se houver qualquer problema no futuro.

O Que Precisa Estar no Contrato de Compra

O contrato de compra e venda de imóvel na planta precisa ser detalhado para proteger seus direitos. A Lei 4.591/64 exige informações obrigatórias que não podem faltar.

Dados do Imóvel:

O contrato deve especificar número da unidade, andar e metragem exata. Precisa ter descrição completa com número de quartos, vagas de garagem, áreas privativas e áreas comuns. A fração ideal do terreno também deve estar clara, assim como o memorial descritivo com todos os acabamentos prometidos.

Valores e Pagamentos:

Deve constar o preço total do imóvel, sem surpresas. O valor da entrada e forma de pagamento precisam estar detalhados. O contrato deve mostrar número, valor e vencimento de cada parcela, além do índice de correção monetária que será usado. Se houver comissão de corretagem, o contrato precisa dizer quem paga e quanto.

Prazos e Entrega:

A data prevista para conclusão da obra não pode faltar. O prazo de tolerância (máximo de 180 dias) deve estar claro. A multa em caso de atraso precisa estar em negrito. Os critérios para entrega das chaves também devem estar especificados.

Condições de Rescisão:

O contrato deve informar qual percentual a construtora retém se você desistir. O prazo para devolução dos valores precisa estar escrito. As penalidades para cada parte devem ser claras, assim como as situações que permitem cancelamento.

As penalidades devem estar sempre destacadas em negrito no contrato. Isso é obrigação legal para garantir que você leia com atenção antes de assinar.

Leia tudo com calma. Não assine se tiver dúvidas. Leve o contrato para casa e, se possível, peça para um advogado analisar antes da assinatura final.

Desistência do Contrato e Devolução do Dinheiro

A Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018) regulamenta o cancelamento de contratos de imóveis na planta. Em 2025, o STJ reforçou ainda mais a proteção ao consumidor com uma decisão importante.

Prazo de Reflexão de 7 Dias:

Você tem 7 dias corridos após assinar o contrato para desistir da compra sem precisar dar explicações. Nesse caso, recebe 100% do valor pago de volta, sem nenhum desconto. É um direito garantido por lei que não pode ser retirado pelo contrato.

Desistência Após os 7 Dias:

Se você cancelar após os 7 dias, mas antes da entrega das chaves, a construtora pode reter parte do valor pago. A decisão do STJ de setembro de 2025 estabeleceu limites claros.

A decisão do STJ determinou que a retenção máxima é de 25%, independentemente do que estiver escrito no contrato. Cláusulas que preveem retenção maior são abusivas e podem ser contestadas na justiça.

Taxa de Fruição Não Pode Ser Cobrada:

A taxa de fruição (cobrança pelo uso do imóvel) só pode ser aplicada se você efetivamente ocupou o imóvel. Se você nunca morou no apartamento, não deve pagar essa taxa.

Prazo Para Receber de Volta:

Antes da decisão do STJ, a construtora podia esperar vender sua unidade para outro comprador para só então devolver seu dinheiro. Agora, a devolução deve ser imediata. O valor deve ser corrigido pela taxa Selic desde cada pagamento até a devolução.

Se a construtora se recusar a devolver o dinheiro ou tentar reter mais de 25%, procure um advogado especializado. Você tem direito de questionar na justiça.

Atraso na Entrega: Seus Direitos e Como Agir

Atrasos são comuns no mercado imobiliário, mas você tem direitos garantidos. A maioria dos contratos prevê um prazo de tolerância de 180 dias (6 meses) além da data original.

Atraso Dentro do Prazo de Tolerância (até 180 dias):

Se o atraso estiver dentro dos 180 dias de tolerância, a construtora não paga multa. Você continua pagando as parcelas normalmente. Não pode cancelar o contrato por esse motivo, pois o prazo de tolerância está previsto em lei.

Atraso Além do Prazo de Tolerância:

Se o atraso ultrapassar os 180 dias de tolerância, seus direitos aumentam bastante. A construtora deve pagar multa de 1% do valor do imóvel por mês de atraso. Você tem direito a indenização por lucros cessantes (se provasse que deixou de ganhar aluguel, por exemplo).

Pode suspender o pagamento das parcelas até a entrega. Também pode cancelar o contrato e receber 100% de volta, mais multa de 25% a 50%, dependendo se há patrimônio de afetação.

Quando o Atraso É Justificável:

Algumas situações podem justificar atraso sem penalidades para a construtora. Caso fortuito ou força maior, como enchentes ou pandemias, são exemplos. Impossibilidade de obter materiais por razões alheias à vontade da empresa também pode justificar. Greves gerais que paralisem o setor da construção entram nessa lista.

Essas exceções devem estar previstas no contrato. A construtora precisa comprovar que o atraso foi realmente causado por fatores externos e imprevisíveis.

Como Agir em Caso de Atraso:

Notifique a construtora por escrito (email ou carta registrada). Documente tudo, guardando cópias de todas as comunicações. Calcule o valor das multas e indenizações devidas. Se a construtora não resolver, procure um advogado especializado. Você pode entrar com ação judicial para cobrar as multas ou cancelar o contrato.

Como Uma Assessoria Jurídica Pode Ajudar Você

Contar com um advogado especializado em direito imobiliário faz diferença em todas as etapas da compra de imóvel na planta. O profissional protege seu investimento desde a análise inicial até a entrega das chaves.

Antes de Assinar o Contrato:

Um advogado imobiliário analisa toda a documentação da construtora e do empreendimento. Verifica se o Registro de Incorporação está correto no cartório. Confere se há penhoras, hipotecas ou outros problemas na matrícula do terreno. Checa certidões negativas da incorporadora para saber se a empresa tem dívidas ou processos.

Revisa o contrato para identificar cláusulas abusivas que prejudicam você. Orienta sobre riscos específicos daquele negócio e negocia melhorias nas condições do contrato.

Durante a Construção:

O advogado acompanha o cumprimento dos prazos contratuais. Verifica se a obra está seguindo o memorial descritivo prometido. Orienta sobre seus direitos em caso de mudanças no projeto. Intermediar negociações com a construtora se surgirem problemas. Pode representar você na Comissão de Representantes dos compradores.

Quando Surgem Problemas:

Em caso de atrasos ou descumprimentos, o advogado notifica extrajudicialmente a construtora. Calcula indenizações e multas devidas com base na lei e no contrato. Negocia acordos para evitar processos judiciais longos. Se necessário, propõe ação de rescisão contratual.

Pode ingressar com ação de indenização por danos materiais e morais. Busca tutela de urgência para suspender pagamentos enquanto a construtora não cumpre suas obrigações.

Na Entrega do Imóvel:

O advogado realiza vistoria técnica completa ou contrata engenheiro especializado. Identifica vícios de construção e problemas não aparentes. Elabora notificação de defeitos para a construtora corrigir. Garante que você receba todas as chaves e documentos necessários. Orienta sobre a escritura definitiva e o registro no cartório.

Um advogado imobiliário atua de forma preventiva. Pequenos problemas não se transformam em grandes prejuízos. O investimento na consultoria jurídica é recuperado ao evitar armadilhas contratuais e garantir que todos os seus direitos sejam respeitados.

Cuidados Práticos Antes de Assinar

Além de conhecer seus direitos, alguns cuidados práticos evitam dor de cabeça e garantem que você está fazendo um bom negócio.

Pesquise a Reputação da Construtora:

Consulte sites de reclamação como Reclame Aqui e registros do Procon. Converse com compradores de outros empreendimentos da mesma incorporadora. Verifique se há ações judiciais contra a empresa no site do Tribunal de Justiça. Pesquise o histórico de entregas para saber se a construtora costuma cumprir prazos.

Visite Outras Obras da Construtora:

Conheça empreendimentos já entregues pela mesma incorporadora. Avalie a qualidade dos acabamentos e materiais usados. Converse com moradores sobre a experiência de compra e se tiveram problemas. Veja se a construtora cumpriu tudo o que prometeu.

Não Se Deixe Pressionar:

Desconfie de ofertas com prazo curtíssimo, como “só hoje” ou “últimas unidades com desconto”. Nunca assine contrato sem ler todas as cláusulas com atenção. Leve o contrato para casa e analise com calma, sem pressa. Consulte um advogado antes de assinar, mesmo que pareça tudo certo.

Guarde Todos os Documentos:

Mantenha cópias do contrato, recibos e comprovantes de pagamento organizados. Registre todas as comunicações com a construtora por email ou aplicativo de mensagens. Tire fotos das visitas à obra para documentar o andamento. Guarde panfletos e materiais publicitários, pois podem servir de prova em disputas sobre o que foi prometido.

Proteja Seu Investimento Com Conhecimento

Comprar imóvel na planta exige atenção aos detalhes. Seus direitos estão garantidos por lei, mas você precisa conhecê-los para reivindicá-los quando necessário. A decisão recente do STJ reforçou a proteção ao consumidor, estabelecendo limites claros para retenção em caso de desistência e exigindo devolução imediata.

Antes de assinar qualquer contrato, verifique toda a documentação da construtora. Pesquise a reputação da incorporadora. Consulte um advogado especializado. Esses cuidados transformam a compra na planta em um investimento seguro e tranquilo, sem surpresas desagradáveis no futuro.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.