Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
O Que Você Precisa Saber Antes de Comprar
A compra de imóvel usado exige cuidados específicos para evitar prejuízos que podem chegar a dezenas de milhares de reais.
Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, o mercado imobiliário brasileiro registrou 312,2 mil unidades vendidas no acumulado de 2025, com crescimento de 5% em relação ao ano anterior.
Com o aquecimento do mercado, também aumentaram os casos de fraudes.
Neste artigo, você vai descobrir:
- Quais documentos são obrigatórios e como verificá-los
- As certidões essenciais que protegem seu investimento
- Como identificar sinais de alerta e fraudes comuns
- O papel preventivo do advogado imobiliário
- Checklist completo para compra segura
Por Que as Verificações Protegem Seu Dinheiro
Comprar um imóvel usado sem as verificações adequadas pode resultar em perda total do investimento. Diferente de imóveis novos, propriedades usadas carregam histórico que precisa ser analisado: dívidas ocultas, problemas estruturais, pendências judiciais e até vendas fraudulentas.
A verificação documental protege contra três riscos principais: fraudes de terceiros que se passam por proprietários, dívidas transferidas ao novo dono e irregularidades que impedem o registro da compra. Em São Paulo e grandes centros urbanos, onde a demanda é alta, golpistas aproveitam a pressão por imóveis para aplicar esquemas cada vez mais sofisticados.
Documentos do Imóvel Que Você Deve Exigir
Antes de qualquer negociação, você precisa verificar a documentação completa do imóvel. Esses documentos comprovam que a propriedade está regular e livre de problemas legais ou financeiros.
Matrícula Atualizada
A matrícula é o documento mais importante na compra de imóvel usado. Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, ela contém todo o histórico da propriedade: proprietários anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos e ações judiciais.
O que verificar na matrícula:
- Nome do vendedor coincide com o da matrícula
- Ausência de gravames (hipoteca, penhora, usufruto)
- Descrição correta do imóvel (área, localização, confrontações)
- Data de emissão (máximo 30 dias)
A matrícula atualizada evita o golpe da venda dupla, em que o mesmo imóvel é negociado com mais de um comprador.
Certidões Negativas Essenciais
Certidões negativas comprovam que o imóvel está livre de pendências. Existem diferentes tipos, cada uma com função específica:
| Certidão | O que comprova | Onde solicitar | Validade |
|---|---|---|---|
| Certidão Negativa de Ônus Reais | Ausência de hipotecas, penhoras e gravames | Cartório de Registro de Imóveis | 30 dias |
| Certidão Negativa de Débitos Tributários | Quitação de IPTU e taxas municipais | Prefeitura ou portal online | 30 dias |
| Certidão Negativa de Ações Cíveis | Ausência de processos contra o vendedor | Tribunal de Justiça | 30 dias |
| Certidão Negativa de Ações Trabalhistas | Ausência de processos trabalhistas | Justiça do Trabalho | 30 dias |
| Certidão da SPU | Liberação de bens da União (terrenos de marinha) | Secretaria do Patrimônio da União | 90 dias |
As certidões devem estar atualizadas no momento da assinatura da escritura. Documentos vencidos não garantem a situação atual do imóvel.
Escritura Pública
A escritura é o documento que formaliza a compra e venda. Muitos compradores cometem o erro de acreditar que apenas o contrato particular é suficiente, mas a transferência legal só ocorre com a escritura registrada no cartório.
Sem o registro da escritura, você não é o proprietário legal do imóvel. Isso significa que o vendedor pode, teoricamente, vender novamente ou até ter o bem penhorado por dívidas posteriores.
Como Verificar Pendências Financeiras
As pendências financeiras são a causa mais comum de problemas após a compra. Dívidas vinculadas ao imóvel são transferidas automaticamente para o novo proprietário, mesmo que ele não tenha conhecimento delas.
IPTU e Tributos Municipais
O Imposto Predial e Territorial Urbano deve estar totalmente quitado até a data da venda. Dívidas de IPTU são vinculadas ao imóvel, não ao proprietário. Isso significa que você assume essas pendências ao comprar.
Como verificar:
- Solicitar certidão negativa de débitos do imóvel na prefeitura
- Conferir os últimos 5 anos de carnês do IPTU
- Verificar se há parcelamentos em aberto
Em São Paulo, a verificação pode ser feita online pelo portal da prefeitura, facilitando a consulta antes da negociação.
Taxas Condominiais
Para apartamentos e casas em condomínio, as taxas condominiais devem estar quitadas. Diferente do IPTU, essas dívidas podem ser cobradas tanto do imóvel quanto do antigo proprietário, mas é melhor garantir que estejam zeradas.
Passos para verificação:
- Solicitar declaração de quitação ao síndico
- Verificar se há débitos de cota extra ou fundo de obras
- Confirmar se há multas pendentes
- Checar se existem ações judiciais movidas pelo condomínio
Condomínios podem bloquear a entrada do novo proprietário até a quitação das dívidas, mesmo que ele não seja o responsável original.
ITBI (Imposto de Transmissão)
O ITBI é o imposto municipal cobrado na transferência de imóveis. Embora seja pago no momento da escritura, é importante verificar se não há ITBIs de transmissões anteriores em aberto, o que pode atrasar o registro.
Regularização na Prefeitura e Documentos de Construção
Além da documentação financeira, você precisa verificar se o imóvel está regularizado junto à prefeitura. Construções irregulares podem gerar multas pesadas e até demolição.
Habite-se
O Habite-se é o documento que autoriza a ocupação do imóvel. Emitido pela prefeitura após vistoria, comprova que a construção atende às normas técnicas e de segurança.
Importância do Habite-se:
- Comprova legalidade da construção
- Necessário para registro no cartório
- Evita problemas com fiscalização municipal
- Valoriza o imóvel no mercado
Imóveis sem Habite-se podem ter problemas no financiamento bancário e até serem embargados pela prefeitura.
CEDI (Cadastro de Edificações)
O CEDI indica se a propriedade está regular ou irregular perante o município. Em São Paulo, essa consulta é fundamental para verificar se existem obras irregulares ou notificações da prefeitura.
Imóveis com irregularidades no CEDI podem ter multas aplicadas e até sofrer demolição de partes não autorizadas.
Vistoria Física: O Que Observar no Imóvel
Mesmo com toda a documentação regular, a inspeção física é obrigatória. Problemas estruturais podem gerar custos altos de reparo e até comprometer a segurança dos moradores.
Pontos críticos para verificar:
- Infiltrações em paredes, tetos e pisos
- Rachaduras estruturais (especialmente em vigas e pilares)
- Instalações elétricas (quadro de distribuição, fiação aparente)
- Sistema hidráulico (pressão da água, vazamentos, esgoto)
- Esquadrias (portas, janelas, fechaduras)
- Revestimentos (pisos, azulejos, pinturas)
Infiltrações e rachaduras podem indicar problemas graves na fundação ou na laje, exigindo reformas que facilmente ultrapassam R$ 50 mil. Contratar um engenheiro para vistoria técnica é um investimento que pode evitar prejuízos muito maiores.
Golpes Mais Comuns na Compra de Imóvel Usado
O mercado imobiliário brasileiro registra golpes cada vez mais sofisticados. Conhecer os principais esquemas é essencial para não se tornar vítima.
Golpe do Falso Proprietário
O golpista se passa pelo dono usando documentos falsificados. Geralmente oferece o imóvel por preço muito abaixo do mercado para atrair interessados rapidamente.
Como se proteger:
- Sempre solicitar matrícula atualizada no cartório
- Conferir documentos pessoais do vendedor (RG, CPF)
- Desconfiar de preços muito abaixo da média
- Exigir reunião presencial no imóvel
Venda Dupla
O mesmo imóvel é vendido para duas pessoas diferentes. O golpista aproveita o tempo entre a venda e o registro para negociar com outro comprador.
Prevenção eficaz:
- Registrar a escritura imediatamente após a assinatura
- Incluir cláusula de arrependimento no contrato
- Verificar se não há promessa de compra e venda registrada
Golpe da Entrada
Criminosos exigem entrada de 10% sobre o valor do imóvel (até R$ 25 mil) e desaparecem. Prometem devolver o valor caso a negociação não se concretize, mas isso nunca acontece.
Proteção:
- Nunca pagar valores antes da verificação documental completa
- Exigir recibo com dados completos e assinatura reconhecida
- Utilizar conta judicial ou garantia bancária para valores de entrada
Como Uma Assessoria Jurídica Pode Auxiliar
A complexidade da legislação imobiliária brasileira torna o acompanhamento jurídico essencial. Compras de imóveis usados são regidas principalmente pelo Código Civil, com diversas normas específicas que exigem conhecimento técnico.
Um advogado imobiliário pode:
- Analisar toda a documentação do imóvel e do vendedor
- Interpretar a matrícula e identificar problemas ocultos
- Solicitar e conferir todas as certidões necessárias
- Verificar o histórico completo de proprietários anteriores
- Identificar cláusulas prejudiciais em contratos
- Negociar termos mais favoráveis ao comprador
- Acompanhar o processo de escritura e registro
- Orientar sobre impostos e taxas
- Prevenir fraudes através de verificações cruzadas
Checklist Completo de Verificações
Antes de assinar qualquer documento ou fazer pagamentos, certifique-se de que todas estas verificações foram realizadas:
Documentação do Imóvel:
- Matrícula atualizada (máximo 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidão negativa de débitos tributários municipais
- Escritura anterior registrada
- Habite-se
- Planta aprovada pela prefeitura
- Consulta ao CEDI
Documentação do Vendedor:
- RG e CPF autenticados
- Certidão negativa de ações cíveis
- Certidão negativa de ações trabalhistas
- Comprovante de estado civil (casado, solteiro, divorciado)
- Autorização do cônjuge (se casado)
Verificações Financeiras:
- IPTU quitado (últimos 5 anos)
- Taxas condominiais zeradas
- Ausência de parcelamentos em aberto
- Verificação de débitos de água, luz e gás
Inspeção Física:
- Vistoria estrutural (rachaduras, infiltrações)
- Verificação elétrica e hidráulica
- Estado de conservação geral
- Conferência de metragem real
Proteja Seu Investimento com Decisões Informadas
A compra de imóvel usado exige atenção redobrada em comparação com imóveis novos. As verificações obrigatórias apresentadas neste guia protegem contra os três principais riscos: fraudes, dívidas ocultas e irregularidades que impedem o registro legal da propriedade.
O mercado imobiliário brasileiro está aquecido, com crescimento de 5% nas vendas em 2025. Esse cenário aumenta tanto as oportunidades quanto os riscos, tornando ainda mais importante realizar todas as verificações antes de assinar qualquer documento ou efetuar pagamentos.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
*Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Compra de Imóvel Usado
1. Quais são os documentos obrigatórios para comprar imóvel usado?
Os documentos obrigatórios incluem matrícula atualizada do imóvel (máximo 30 dias), certidões negativas de ônus reais e débitos tributários, escritura anterior registrada, Habite-se, documentos pessoais do vendedor (RG, CPF) e certidões negativas de ações cíveis e trabalhistas do vendedor.
2. Como verificar se o imóvel tem dívidas?
Para verificar dívidas, solicite a certidão negativa de débitos tributários na prefeitura (comprova quitação do IPTU), certidão negativa de ônus reais no cartório (hipotecas e penhoras) e declaração de quitação condominial com o síndico.
3. O que é a matrícula do imóvel e por que é importante?
A matrícula é o documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que contém todo o histórico da propriedade: proprietários anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos e ações judiciais. É importante porque comprova quem é o dono legal e revela qualquer problema que impeça a venda.
4. Quanto tempo vale a certidão negativa de imóvel?
A certidão negativa de imóvel geralmente tem validade de 30 dias. Ela deve estar atualizada no momento da assinatura da escritura para garantir que não surgiram novos gravames ou pendências no período.
5. Posso comprar imóvel sem Habite-se?
Tecnicamente é possível, mas não é recomendado. Imóveis sem Habite-se podem ter problemas no financiamento bancário, enfrentar embargos da prefeitura e sofrer desvalorização. Bancos costumam recusar financiamento para imóveis sem essa documentação.
6. O que acontece se o imóvel tiver dívida de IPTU?
Dívidas de IPTU são vinculadas ao imóvel, não ao proprietário. Isso significa que o novo comprador assume essas pendências automaticamente. Por isso é essencial verificar a quitação total antes da compra.