Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
A compra de imóvel em condomínio exige verificações específicas que vão além da documentação tradicional.
Dados recentes da Serasa Experian revelam que o Brasil registrou mais de 1 milhão de tentativas de fraude por mês em 2025, com uma ocorrência a cada 2,2 segundos.
Em São Paulo, aproximadamente 35% dos imóveis à venda possuem algum tipo de pendência financeira não declarada. Além disso, quatro em cada dez imóveis urbanos no país não estão devidamente regularizados.
Quando você compra um apartamento ou casa em condomínio, assume não apenas o imóvel, mas também possíveis débitos anteriores de IPTU e taxas condominiais. Por isso, este guia apresenta um roteiro completo das verificações específicas que protegem seu investimento.
Neste artigo, você vai descobrir:
- Quais documentos condominiais são obrigatórios antes de fechar negócio
- Como identificar débitos ocultos que podem se tornar sua responsabilidade
- Verificações financeiras específicas de condomínios que muitos compradores ignoram
- O papel do regimento interno e das atas de assembleia na sua decisão
- Como uma assessoria jurídica especializada evita prejuízos significativos
Documentação Essencial do Condomínio
A compra de imóvel em condomínio demanda documentos específicos que não se aplicam a casas isoladas. Esses documentos revelam a saúde financeira e administrativa do empreendimento.
Sem eles, você pode enfrentar surpresas desagradáveis logo após a compra.
Convenção de Condomínio
A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras básicas de funcionamento do edifício ou loteamento.
Ela define a fração ideal de cada unidade, as áreas comuns, as despesas ordinárias e extraordinárias, e as obrigações dos condôminos. Antes de comprar, solicite uma cópia atualizada e verifique se há restrições que possam afetar seu uso do imóvel, como proibição de animais de estimação, limitações para home office ou regras específicas para locação.
Regimento Interno Atualizado
O regimento interno complementa a convenção e detalha as normas de convivência diária. Este documento aborda temas como horário de silêncio, uso de áreas comuns (piscina, salão de festas, churrasqueira), regras para reformas e mudanças, normas para animais domésticos e penalidades por descumprimento. Muitos compradores descobrem restrições importantes apenas após a compra, quando já é tarde demais.
Declaração de Quitação Condominial
A declaração de quitação ou “nada consta” emitida pelo síndico ou administradora confirma que não há débitos de taxas condominiais vinculados ao imóvel.
Este documento deve ser solicitado com data próxima ao fechamento do negócio, preferencialmente com menos de 15 dias. Lembre-se: débitos condominiais são obrigações propter rem, ou seja, acompanham o imóvel independentemente de quem os gerou.
Verificações Financeiras Específicas
As pendências financeiras em condomínios representam um dos maiores riscos para compradores desavisados. Diferente de uma casa isolada, o apartamento pode trazer dívidas ocultas que se tornam sua responsabilidade automaticamente.
Débitos de IPTU e Taxas Municipais
O Imposto Predial e Territorial Urbano deve estar quitado pelos últimos cinco anos no mínimo. Solicite a certidão negativa de débitos tributários municipais diretamente na prefeitura ou pelo site oficial, utilizando o número de inscrição do imóvel. Dívidas de IPTU podem gerar penhora do imóvel, mesmo quando o novo proprietário não foi responsável pela inadimplência.
Fundo de Reserva e Obras Futuras
O fundo de reserva é um valor acumulado pelo condomínio para cobrir despesas extraordinárias e emergências.
Verifique o saldo disponível e pergunte ao síndico sobre obras previstas ou em andamento. Condomínios sem fundo de reserva adequado costumam aprovar taxas extras (rateios) que podem pesar no seu orçamento logo após a compra.
Taxa de Inadimplência do Condomínio
Um índice elevado de inadimplência compromete a manutenção das áreas comuns e pode resultar em aumento das taxas para os adimplentes.
Solicite ao síndico ou à administradora o percentual de inadimplência dos últimos 12 meses. Valores acima de 20% indicam problemas de gestão ou capacidade de pagamento dos moradores.
Atas de Assembleia e Histórico Administrativo
As atas de assembleia contêm informações valiosas que não aparecem em certidões formais. Elas funcionam como o “diário” do condomínio, registrando todas as decisões importantes e problemas enfrentados pelos moradores.
Últimas 12 Assembleias
Solicite as atas das últimas 12 assembleias gerais ordinárias e extraordinárias. Elas revelam decisões importantes como aprovação de obras, mudanças no regimento interno, problemas estruturais, conflitos entre moradores e até processos judiciais envolvendo o condomínio. Preste atenção especial a menções sobre infiltrações, problemas elétricos ou hidráulicos recorrentes.
Multas Aplicadas ao Proprietário Anterior
Verifique se há multas aplicadas ao atual proprietário por descumprimento do regimento interno ou da convenção. Essas penalidades podem estar pendentes e, em alguns casos, vincular-se à unidade ao invés da pessoa física. Pergunte diretamente ao síndico sobre advertências ou sanções relacionadas ao apartamento que você pretende adquirir.
Documentação Legal do Imóvel
Além dos documentos condominiais, a compra de imóvel em condomínio exige verificação rigorosa da documentação legal tradicional. Esses documentos garantem que o vendedor realmente é o dono e que o imóvel está livre para venda.
| Documento | O Que Verificar | Validade |
|---|---|---|
| Matrícula Atualizada | Nome do vendedor, ausência de gravames (hipoteca, penhora, usufruto), descrição correta do imóvel | Máximo 30 dias |
| Certidão de Ônus Reais | Ausência de hipotecas, penhoras, usufrutos e outras restrições | Máximo 30 dias |
| Habite-se | Comprovação de que a obra foi concluída conforme projeto aprovado | Documento permanente |
| Planta Aprovada | Conformidade com a construção atual, ausência de obras irregulares | Documento permanente |
| Certidão CEDI | Consulta a ações de despejo e imissão de posse | Máximo 30 dias |
Matrícula do Imóvel
A matrícula é o documento mais importante em qualquer transação imobiliária. Ela deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis competente e contém todo o histórico do imóvel desde sua primeira inscrição.
Verifique se o nome do vendedor coincide exatamente com o que consta na matrícula, se não há gravames (hipoteca, penhora, usufruto, servidão) e se a descrição física está correta. Matrículas desatualizadas facilitam o golpe da venda dupla, em que o mesmo imóvel é negociado simultaneamente com mais de um comprador.
Regularização e Habite-se
O habite-se (ou certificado de conclusão) comprova que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado pela prefeitura. Imóveis sem habite-se enfrentam dificuldades para financiamento bancário e podem sofrer multas municipais. Verifique também se há alterações estruturais não autorizadas, como fechamento de varandas, ampliações ou mudanças na planta original.
Inspeção Física e Estrutural
A vistoria presencial complementa a análise documental e pode revelar problemas ocultos. Documentos em ordem não garantem que o imóvel esteja em bom estado de conservação ou que o condomínio seja bem administrado.
Estado de Conservação
Durante a visita ao imóvel, observe atentamente infiltrações em paredes, tetos e pisos, rachaduras estruturais (especialmente em vigas e pilares), funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, estado das esquadrias (portas, janelas, fechaduras) e sinais de umidade ou mofo. Considere contratar um engenheiro ou arquiteto para uma vistoria técnica detalhada em imóveis mais antigos ou que apresentem sinais de deterioração.
Áreas Comuns do Condomínio
Visite as áreas comuns do condomínio em diferentes horários. Avalie o estado de conservação da piscina, academia, salão de festas, playground e demais espaços coletivos.
Observe o sistema de segurança (portaria 24 horas, câmeras, cerca elétrica, controle de acesso), a limpeza das áreas externas e internas e o funcionamento de elevadores e bombas d’água. Áreas comuns mal conservadas indicam problemas de gestão ou falta de recursos.
Vagas de Garagem
Confirme a quantidade, localização e dimensões das vagas de garagem vinculadas ao apartamento. Peça para estacionar seu veículo na vaga antes de fechar o negócio, verificando se há espaço suficiente para manobras e abertura de portas. Algumas vagas em subsolo apresentam problemas de altura (para SUVs e veículos altos) ou largura inadequada.
Como uma Assessoria Jurídica Pode Auxiliar
A complexidade da documentação condominial somada aos documentos tradicionais torna o processo desafiador para quem não está familiarizado com o setor imobiliário.
Um advogado imobiliário pode:
- Analisar toda a documentação do imóvel, do vendedor e do condomínio, identificando inconsistências que passam despercebidas
- Interpretar a matrícula e detectar gravames, restrições ou irregularidades que comprometem o negócio
- Solicitar e conferir todas as certidões necessárias, cruzando informações para identificar fraudes ou omissões
- Revisar o histórico completo de proprietários anteriores e atas de assembleia, identificando padrões de problemas recorrentes
- Identificar cláusulas prejudiciais em contratos de compra e venda, propondo alterações que equilibram a relação
- Acompanhar o processo de escritura e registro em cartório, garantindo que todos os documentos estejam corretos
- Orientar sobre impostos e taxas incidentes (ITBI, taxa de escritura, registro, honorários), evitando surpresas financeiras
- Prevenir fraudes através de verificações cruzadas e análise comparativa de documentos
O conhecimento técnico na área imobiliária permite identificar situações de risco que não são evidentes para compradores sem experiência no mercado. Além disso, a presença de um profissional especializado nas negociações reduz o desgaste emocional e garante que seus direitos sejam respeitados em todas as etapas do processo.
Checklist Final: 15 Verificações Obrigatórias
Antes de assinar qualquer documento ou transferir valores, confirme que todas estas verificações foram realizadas:
Documentação do Condomínio:
- Convenção de condomínio atualizada e registrada
- Regimento interno vigente
- Declaração de quitação condominial (nada consta)
- Atas das últimas 12 assembleias
- Comprovante de fundo de reserva e obras previstas
Documentação Legal:
- Matrícula atualizada (máximo 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidão negativa de IPTU e tributos municipais
- Habite-se e planta aprovada
- Certidão CEDI (ações de despejo/imissão)
Verificações Financeiras:
- IPTU quitado (últimos 5 anos)
- Taxas condominiais zeradas
- Taxa de inadimplência do condomínio
- Multas aplicadas ao proprietário anterior
Inspeção Física:
- Vistoria estrutural (infiltrações, rachaduras)
- Estado das áreas comuns
- Vagas de garagem (dimensões e localização)
O Que Você Pode Fazer Agora
A compra de imóvel em condomínio exige verificações específicas que protegem seu patrimônio e evitam surpresas desagradáveis após o fechamento do negócio. Com mais de 1 milhão de tentativas de fraude registradas mensalmente no Brasil e 35% dos imóveis em São Paulo apresentando pendências financeiras ocultas, a análise cuidadosa de documentos condominiais, certidões e atas de assembleia é fundamental.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
*Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Compra de Imóvel em Condomínio
O que acontece se eu comprar um imóvel com dívidas de condomínio?
As dívidas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, vinculadas ao imóvel e não à pessoa. Ao adquirir o apartamento, você assume automaticamente os débitos anteriores, podendo ser cobrado judicialmente e até ter o imóvel penhorado. Por isso, é fundamental exigir a declaração de quitação condominial antes de fechar o negócio.
Qual a validade da matrícula atualizada do imóvel?
A matrícula atualizada deve ter no máximo 30 dias de emissão. Documentos mais antigos podem não refletir gravames recentes como penhoras, hipotecas ou outras restrições que impeçam a venda legal do imóvel.
Como verifico se o condomínio tem obras futuras programadas?
Solicite as atas das últimas assembleias gerais e pergunte diretamente ao síndico sobre obras previstas. Verifique também o saldo do fundo de reserva e se há discussões sobre reformas estruturais, pintura de fachada ou troca de elevadores, que podem gerar taxas extras (rateios) após sua compra.
O que é a convenção de condomínio e por que devo lê-la?
A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras de funcionamento do edifício ou loteamento. Ela define a fração ideal de cada unidade, as áreas comuns, as despesas e as obrigações dos moradores. A convenção pode conter restrições importantes como proibição de animais, limitações para reformas ou regras específicas para locação.
Débitos de IPTU passam para o novo proprietário?
Sim. As dívidas de IPTU são obrigações propter rem, vinculadas ao imóvel. Mesmo que você não tenha sido responsável pela inadimplência, pode ser cobrado e ter o imóvel penhorado. Sempre exija a certidão negativa de débitos tributários municipais antes de comprar.
Como identificar golpes na compra de imóvel em condomínio?
Golpes comuns envolvem falsos corretores, venda dupla do mesmo imóvel e documentação fraudada. Para se proteger, sempre verifique o CRECI do corretor, solicite a matrícula atualizada diretamente no cartório, exija documentos originais (não aceite apenas cópias) e considere contratar assessoria jurídica para análise completa da documentação.
Qual o prazo ideal para solicitar a declaração de quitação condominial?
A declaração de quitação deve ser solicitada o mais próximo possível da data de fechamento do negócio, preferencialmente com menos de 15 dias. Isso evita que novos débitos sejam gerados entre a emissão do documento e a transferência efetiva do imóvel.
O que verificar nas atas de assembleia do condomínio?
As atas revelam decisões sobre obras, problemas estruturais, conflitos entre moradores e processos judiciais. Procure menções a infiltrações recorrentes, problemas elétricos ou hidráulicos, discussões sobre inadimplência elevada e aprovação de despesas extraordinárias que podem afetar seu orçamento futuro.
Como saber se o imóvel em condomínio está regularizado?
Verifique se o imóvel possui habite-se, planta aprovada pela prefeitura e se a construção está de acordo com o projeto original. Imóveis com alterações estruturais não autorizadas (como fechamento de varandas ou ampliações) podem enfrentar multas municipais e dificuldades para financiamento bancário.
Um advogado imobiliário é realmente necessário na compra de apartamento?
Embora não seja obrigatório por lei, a assessoria jurídica é altamente recomendada. Um advogado especializado analisa toda a documentação, identifica riscos ocultos e previne fraudes. O conhecimento técnico na área imobiliária oferece segurança jurídica essencial em uma das maiores transações financeiras da sua vida.