Cláusula de Arrependimento: É Válida em Contratos Imobiliários?

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A cláusula de arrependimento permite ao comprador desistir da compra de um imóvel em até 7 dias sem pagar multa. Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça determinou que os valores devem ser devolvidos imediatamente, com retenção máxima de 25% apenas em casos de distrato. Esse direito protege quem compra em feiras, estandes e pela internet.

Você vai descobrir:

• Quando a cláusula de arrependimento funciona
• Como usar esse direito nos primeiros 7 dias
• Diferença entre arrependimento e distrato
• O que mudou com as decisões de 2025
• Documentos necessários e passo a passo
• Situações especiais em São Paulo

O que é a Cláusula de Arrependimento

A cláusula de arrependimento, também chamada de prazo de reflexão, é um direito garantido pelo Código de Defesa do Consumidor. Ela permite desistir de uma compra sem precisar explicar o motivo. No mercado imobiliário, protege quem fecha negócio em ambientes de pressão comercial, como feiras e estandes.

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, reforçou essa proteção para vendas fora da sede da construtora ou imobiliária. A ideia é simples: quando você não está no escritório formal da empresa, pode estar mais vulnerável a técnicas agressivas de venda.

Como Funciona na Prática

Você tem 7 dias corridos após assinar o contrato para desistir. Nesse período, a empresa deve devolver tudo que você pagou: entrada, parcelas, corretagem e taxas. Não pode reter nenhum valor, nem cobrar multa. É um direito seu, garantido por lei.

O prazo conta a partir da assinatura do contrato ou do recebimento das chaves, o que acontecer por último. Então, se você assinou na segunda-feira, tem até a segunda seguinte para comunicar a desistência.

Quando Você Pode Usar Esse Direito

A cláusula de arrependimento só vale quando o contrato foi assinado fora do estabelecimento comercial. Isso significa que a proteção existe para evitar compras por impulso em locais onde a pressão de venda é maior.

Situações Protegidas pela Lei

Você pode usar o direito de arrependimento se comprou em:

• Estandes de vendas em shoppings, feiras de imóveis ou eventos
• Canteiros de obras onde assinou o contrato no próprio local
• Vendas por telefone sem visitar o escritório
• Compras online através de sites e aplicativos
• Visitas do corretor na sua casa ou trabalho
• Lançamentos em hotéis e espaços de eventos

Exemplos em São Paulo e Região

Na capital paulista, é comum encontrar estandes no Shopping Morumbi, Eldorado e em corredores da Avenida Paulista, Berrini e Faria Lima. Todos esses pontos permitem o arrependimento porque não são a sede oficial das empresas.

Em Guarulhos, Osasco, Santo André e São Bernardo do Campo, os feirões de fim de semana também entram nessa regra. Se você comprou nesses locais, tem direito aos 7 dias de reflexão.

Quando o Direito Não Existe

O arrependimento não se aplica em algumas situações:

• Contrato assinado na sede da imobiliária ou construtora
• Venda entre duas pessoas físicas (particular para particular)
• Contratos já registrados no cartório de imóveis
• Quando já passaram os 7 dias corridos

Base Legal: O que Diz a Lei

O Código de Defesa do Consumidor garante esse direito no artigo 49. O texto é claro: você pode desistir em 7 dias quando a compra acontece fora do estabelecimento comercial. A empresa deve devolver todo o dinheiro de forma imediata e atualizada.

Lei do Distrato de 2018

A Lei 13.786/2018 trouxe regras específicas para imóveis. Ela deixou explícito que contratos em estandes e feiras têm o prazo de 7 dias. A lei também determinou que a comissão de corretagem volta para o comprador.

Essa proteção vale desde 28 de dezembro de 2018 para todos os contratos fechados fora da sede da empresa.

Decisões do STJ em 2025

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimentos importantes em 2025. A corte definiu que:

• A retenção máxima em distratos é de 25% do valor pago
• A devolução deve ser imediata, sem aguardar o fim da obra
• Essas regras valem também para contratos anteriores a 2018

A decisão, relatada pela Ministra Nancy Andrighi, trouxe mais segurança para quem compra imóvel no Brasil.

Como Exercer o Direito: Passo a Passo Prático

Se você decidiu desistir da compra, precisa seguir alguns passos para garantir que tudo seja feito corretamente. O processo é simples, mas exige atenção aos detalhes.

Entenda o Prazo de 7 Dias

O prazo é corrido, ou seja, conta sábados, domingos e feriados. Ele começa no dia seguinte à assinatura do contrato ou ao recebimento das chaves.

Por exemplo: assinou na segunda (dia 1)? Você tem até a segunda seguinte (dia 8) para comunicar. O que vale é a data de envio da carta, não quando a empresa recebe.

Monte Sua Carta de Arrependimento

A comunicação precisa ser por escrito. Prepare um documento com:

• Seu nome completo, CPF e endereço
• Número do contrato e data da assinatura
• Identificação do imóvel (endereço, número da unidade)
• Frase clara: “Declaro que estou exercendo meu direito de arrependimento previsto no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor”
• Data e sua assinatura

Envie pelos Correios

Use o serviço de carta registrada com Aviso de Recebimento (AR). Vá até uma agência dos Correios e guarde o comprovante de postagem. Esse papel é sua prova de que você comunicou dentro do prazo.

Não aceite enviar apenas por e-mail ou WhatsApp. A lei exige documento formal com comprovação de envio.

Solicite a Devolução

Na mesma carta, peça a devolução de todos os valores:

• Entrada e sinal pagos
• Todas as parcelas quitadas
• Comissão de corretagem
• Taxas administrativas
• Qualquer outro valor cobrado

Informe seus dados bancários para receber o depósito. Mencione que os valores devem vir atualizados monetariamente.

Acompanhe o Prazo de Devolução

A empresa deve devolver o dinheiro imediatamente. Se houver demora ou recusa, você pode procurar o Procon ou orientação jurídica para garantir seus direitos.

Arrependimento, Distrato ou Rescisão: Qual a Diferença

Muita gente confunde esses três termos, mas eles têm regras bem diferentes. Entender a diferença ajuda a saber qual caminho seguir.

Quando Escolher Cada Um

Use o arrependimento se você fechou negócio em feira ou estande e repensou nos primeiros dias. É a opção mais vantajosa porque não perde nenhum valor.

Opte pelo distrato quando já passou o prazo de 7 dias mas ainda quer desistir. Nesse caso, a construtora pode reter parte do dinheiro, dependendo da fase da obra.

A rescisão serve para casos de inadimplemento ou problemas graves no cumprimento do contrato. Geralmente exige negociação ou ação judicial.

O que Você Recebe de Volta

Quando exerce o arrependimento nos 7 dias, você tem direito à devolução completa de tudo que pagou. A empresa não pode reter absolutamente nada.

Valores Incluídos na Restituição

A devolução integral abrange:

• Entrada e sinal dados no início
• Todas as parcelas ou mensalidades pagas
• Comissão de corretagem paga ao corretor
• Taxas administrativas de análise de cadastro
• SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária)
• Qualquer outro valor cobrado no processo

Correção Monetária é Obrigatória

O dinheiro não volta do mesmo jeito que saiu. A empresa deve aplicar correção monetária desde a data de cada pagamento até o dia da devolução. Geralmente usa-se o IPCA ou INCC, conforme previsto no contrato.

Isso garante que você não perca com a inflação do período.

Erros que Você Deve Evitar

Conhecer os erros mais comuns ajuda a garantir que seu direito seja respeitado sem complicações.

Falhas Frequentes do Comprador

Não deixe o prazo passar. Depois dos 7 dias, você perde o direito de arrependimento e terá que fazer distrato, com retenção de valores.

Nunca comunique apenas verbalmente ou por WhatsApp. A lei exige documento escrito com comprovação de envio. Sem isso, você não consegue provar que avisou no prazo.

Guarde todos os papéis: contrato original, recibos de pagamento, comprovante de postagem da carta. Esses documentos são fundamentais se houver discussão.

Não aceite nenhuma retenção. Dentro dos 7 dias, qualquer desconto é ilegal. Se a empresa tentar reter parte do valor, ela está violando a lei.

Táticas Ilegais de Vendedores

Fique atento a práticas abusivas que algumas empresas usam:

• Dizer que o direito de arrependimento não existe
• Tentar reter valores alegando custos administrativos
• Criar dificuldades burocráticas para desanimar você
• Demorar de propósito para devolver o dinheiro
• Afirmar que a corretagem não entra na devolução

Todas essas condutas são ilegais. Se acontecerem, procure o Procon da sua cidade para fazer denúncia.

Situações Especiais e Exceções

Algumas situações fogem da regra geral e merecem atenção especial. Entender essas exceções evita surpresas desagradáveis.

Imóveis Usados Entre Particulares

Quando a venda é entre duas pessoas físicas, não existe relação de consumo. Isso significa que o direito de arrependimento do CDC não funciona. Valem as regras gerais do Código Civil e o que foi combinado no contrato.

Se você comprou um apartamento usado diretamente do dono, sem construtora ou imobiliária no meio, não terá os 7 dias de reflexão.

Contratos Registrados em Cartório

Depois que o contrato vai para o Cartório de Registro de Imóveis, ele se torna irretratável. Isso quer dizer que desistir fica mais complicado e caro. Você precisará fazer distrato formal e provavelmente haverá retenção de valores.

Por isso, se está pensando em desistir, faça antes do registro.

Imóvel com Financiamento Bancário

O direito de arrependimento vale para o contrato com a construtora, mas o banco tem regras próprias. Se você já assinou financiamento, precisa comunicar tanto a empresa quanto a instituição financeira sobre a desistência.

O ideal é resolver tudo antes de fechar o financiamento.

Vendas pela Internet

Com o crescimento das vendas online de imóveis, o STJ tem discutido se o direito de arrependimento se aplica. A tendência é reconhecer esse direito, equiparando compras digitais às vendas fora do estabelecimento.

Se você comprou pela internet, tem fortes argumentos para exercer o arrependimento nos 7 dias.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar em várias situações relacionadas à compra de imóveis. A orientação profissional evita prejuízos e garante que seus direitos sejam respeitados.

Situações que Pedem Análise Jurídica

Antes de assinar qualquer contrato, um profissional pode revisar as cláusulas e explicar o que cada uma significa. Isso evita armadilhas e surpresas depois.

Se você quer exercer o arrependimento, a orientação garante que todos os procedimentos sejam feitos corretamente, dentro do prazo e com a documentação adequada.

Quando o arrependimento já passou mas você ainda quer desistir, um advogado negocia o distrato buscando reduzir as retenções ao máximo permitido por lei.

Se a empresa se recusa a devolver os valores ou tenta reter dinheiro indevidamente durante o prazo de arrependimento, será necessário buscar seus direitos na justiça.

Proteção Preventiva

A consulta antes de comprar é sempre o melhor caminho. Contratos imobiliários em São Paulo muitas vezes envolvem valores altos e múltiplas fases de pagamento. Um erro pode custar caro.

A análise jurídica identifica cláusulas abusivas, explica todas as obrigações e garante que você está fazendo um negócio seguro. Pequeno investimento em orientação pode evitar grandes problemas no futuro.

Proteção ao Consumidor em São Paulo

A capital paulista e região metropolitana oferecem diversos canais para quem precisa defender seus direitos em contratos imobiliários.

Órgãos de Apoio ao Consumidor

O Procon-SP atende presencialmente e online. Você pode registrar reclamação contra empresas que não respeitam o direito de arrependimento ou demoram para devolver valores.

A Defensoria Pública oferece assistência jurídica gratuita para quem não tem condições de pagar advogado particular. O serviço inclui orientação e ajuda em processos judiciais.

O Ministério Público atua em casos de práticas abusivas recorrentes, podendo mover ações coletivas que beneficiam vários consumidores ao mesmo tempo.

Decisões do Tribunal Paulista

O Tribunal de Justiça de São Paulo segue o entendimento do STJ sobre arrependimento e distrato. As decisões locais reconhecem o direito aos 7 dias em feiras e estandes, determinando devolução integral sem retenções.

Isso significa que, se sua situação chegar à justiça em São Paulo, você tem boas chances de ver seus direitos respeitados.

Seus Próximos Passos

O direito de arrependimento protege você em uma das decisões mais importantes da vida. Se comprou imóvel em feira, estande ou pela internet, tem 7 dias para repensar sem pagar nada por isso.

As decisões recentes do STJ em 2025 reforçaram essa garantia. A justiça está ao lado do consumidor, determinando devolução completa e imediata dos valores.

Antes de assinar qualquer contrato imobiliário, leia todas as cláusulas com calma. Se possível, peça que alguém com experiência revise o documento. Isso evita surpresas e garante que você está fazendo um bom negócio.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.