Como Comprar Imóvel Financiado: Transferência de Financiamento

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Comprar um imóvel financiado através da transferência de financiamento (também chamada de repasse) é uma alternativa cada vez mais comum no Brasil.

Em 2024, o país registrou recorde histórico de 698 mil financiamentos habitacionais pelo Minha Casa Minha Vida. O crédito imobiliário cresceu 30% no primeiro semestre comparado a 2023.

Esse crescimento aqueceu também o mercado secundário, onde imóveis financiados são repassados entre particulares.

Diferente de comprar um imóvel quitado, adquirir uma propriedade ainda em financiamento exige aprovação do banco, análise de crédito rigorosa e atenção redobrada aos aspectos jurídicos.

O processo pode ser vantajoso tanto para quem vende (se desvincula da dívida) quanto para quem compra (acesso facilitado à moradia), mas envolve riscos que precisam ser compreendidos.

Neste guia, você vai descobrir:

• O que é transferência de financiamento e como funciona legalmente
• Passo a passo completo do processo de repasse
• Custos reais envolvidos e como se preparar financeiramente
• Diferenças entre transferência, quitação antecipada e portabilidade
• Riscos jurídicos e como evitá-los
• Papel do advogado imobiliário nessa operação

O Que É Transferência de Financiamento Imobiliário

A transferência de financiamento (ou repasse) acontece quando o proprietário de um imóvel ainda financiado vende o bem e o comprador assume o saldo devedor junto ao banco. É diferente de comprar um imóvel quitado ou de fazer um novo financiamento do zero.

Na prática, três partes participam da operação: o banco (que detém a propriedade plena do imóvel até a quitação total), o vendedor atual (titular do contrato de financiamento) e o novo comprador (que assume a dívida restante). O banco permanece como credor hipotecário, mas o devedor muda.

Exemplo prático: João financiou um apartamento em 360 parcelas. Após pagar 120 parcelas, ele precisa se mudar de cidade. Maria se interessa pelo imóvel e, em vez de João quitar tudo antecipadamente, ela assume as 240 parcelas restantes diretamente com o banco.

João recebe de Maria o valor correspondente ao que já pagou (acrescido ou não de valorização), e Maria continua pagando as parcelas ao banco.

Segundo o Código Civil brasileiro, a transferência de propriedade só se completa com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Até que o financiamento seja totalmente quitado, o imóvel tem alienação fiduciária em favor do banco, o que significa que o banco é o proprietário fiduciário e pode retomar o bem em caso de inadimplência.

Como Funciona o Processo de Repasse Imobiliário

O processo de transferência de financiamento envolve várias etapas que precisam ser cumpridas rigorosamente. Entender cada fase ajuda você a se preparar melhor e evitar surpresas desagradáveis no meio do caminho.

A seguir, veja o passo a passo completo desde a verificação inicial até o registro final no cartório.

1. Verificação do Contrato Original

Antes de qualquer coisa, o vendedor deve consultar o contrato de financiamento para confirmar se há cláusula permitindo a transferência. Alguns contratos mais antigos ou específicos podem ter restrições.

Também é importante verificar se há multas ou taxas de transferência previstas.

2. Busca e Acordo Entre as Partes

O vendedor anuncia o imóvel informando que está financiado e negocia com potenciais compradores. Nesse momento, define-se quanto o comprador pagará pelo valor já quitado pelo vendedor.

Não existe regra fixa: pode ser à vista, parcelado ou até mesmo com dação de outro bem.

3. Análise de Crédito do Novo Comprador

O banco submeterá o novo comprador à mesma análise feita em financiamentos novos. Serão exigidos:

• Documentos pessoais (RG, CPF, estado civil)
• Comprovantes de renda dos últimos 3 meses
• Comprovante de residência atualizado
• Certidões negativas (cível, criminal, trabalhista)
• Consulta ao SPC/Serasa e score de crédito

O banco verifica se a parcela do financiamento não compromete mais de 30% da renda bruta do comprador. Compradores com score de crédito baixo, dívidas em aberto ou renda insuficiente podem ser recusados.

4. Avaliação Técnica do Imóvel

O banco designa um perito para vistoriar o imóvel e confirmar seu estado de conservação e valor de mercado. Essa avaliação garante que o bem continua como garantia adequada do financiamento.

Imóveis com problemas estruturais ou desvalorizados podem ter o repasse negado.

5. Formalização e Registro

Aprovadas todas as etapas, as partes assinam um novo contrato de financiamento em cartório. O vendedor é formalmente desvinculado da dívida e o comprador se torna o novo devedor.

A transferência deve ser averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade jurídica.

Custos da Transferência de Financiamento

Transferir um financiamento não é gratuito. Os principais custos incluem:

Em São Paulo, o ITBI varia conforme o município. Na capital paulista, a alíquota é de 3% sobre o valor venal. Em cidades da região metropolitana como Guarulhos e Osasco, pode haver pequenas variações.

Sempre consulte a prefeitura local antes de fechar o negócio.

Além dos custos oficiais, o comprador paga ao vendedor o valor correspondente às parcelas já quitadas. Esse montante é livremente negociado e pode incluir valorização imobiliária do período.

Diferenças Entre Transferência, Quitação e Portabilidade

Existem três formas principais de lidar com a venda de um imóvel financiado. Cada uma tem características, vantagens e desvantagens específicas que você precisa conhecer antes de decidir qual caminho seguir.

Transferência (Repasse)

O comprador assume o contrato existente com as mesmas condições (ou renegociadas). Exige aprovação do banco e análise de crédito completa.

Vantagem: Processo geralmente mais rápido que um financiamento novo.

Desvantagem: O comprador fica preso às condições do contrato original (taxa de juros, prazo).

Quitação Antecipada

O vendedor quita totalmente o financiamento antes da venda. O comprador adquire o imóvel livre de ônus e pode financiar do zero em outro banco, se desejar.

Vantagem: O comprador tem liberdade para negociar novas condições.

Desvantagem: O vendedor precisa ter capital para quitar antecipadamente.

Portabilidade de Crédito

O comprador contrata um financiamento em outro banco que quita a dívida do vendedor no banco atual. É uma operação triangular: novo banco, banco antigo e comprador.

Vantagem: Permite buscar taxas de juros menores em outros bancos.

Desvantagem: Processo mais demorado e burocrático.

Riscos Jurídicos na Transferência de Financiamento

Transferir um financiamento imobiliário envolve riscos que podem trazer prejuízos significativos para comprador e vendedor. Conhecer esses riscos é o primeiro passo para se proteger adequadamente.

Contrato de Gaveta: O Maior Perigo

Contrato de gaveta acontece quando comprador e vendedor fazem um acordo informal: o comprador paga as parcelas diretamente, mas o contrato continua no nome do vendedor. Essa prática é ilegal e perigosa.

Riscos para o comprador:

• Não se torna proprietário legal do imóvel
• Se o vendedor não repassar os pagamentos ao banco, o imóvel pode ser retomado
• Em caso de morte ou problemas judiciais do vendedor, o imóvel pode ser bloqueado ou penhorado

Riscos para o vendedor:

• Continua responsável pela dívida perante o banco
• Se o comprador deixar de pagar, o nome do vendedor vai para o SPC/Serasa
• Pode ter problemas para comprovar renda em futuros financiamentos

Débitos Ocultos do Imóvel

Antes de fechar negócio, exija certidões negativas de:

• IPTU (últimos 5 anos)
• Condomínio (se for apartamento)
• Certidão de ônus reais (Cartório de Registro de Imóveis)
• Certidão de distribuidores cíveis (ações judiciais envolvendo o imóvel)

Um imóvel com IPTU atrasado ou ação judicial pode ter a transferência bloqueada. Além disso, segundo a lei, o comprador responde solidariamente por débitos condominiais anteriores à compra.

Recusa do Banco

Se o banco negar a transferência por análise de crédito reprovada, o vendedor continua vinculado à dívida. Nesse caso, as alternativas são:

• Buscar outro comprador com melhor perfil financeiro
• Oferecer um avalista para o novo comprador
• Quitar antecipadamente o financiamento (se possível)
• Aguardar melhora na situação financeira do comprador interessado

Como uma Assessoria Jurídica Pode Auxiliar

A transferência de financiamento envolve análise contratual, negociação bancária, tributação e registro imobiliário. Por isso, contar com orientação jurídica especializada ajuda a evitar problemas futuros.

Um advogado imobiliário pode:

• Analisar o contrato de financiamento original para identificar cláusulas restritivas, taxas abusivas ou condições desvantajosas antes de você se comprometer
• Elaborar o contrato de compra e venda entre as partes, estabelecendo claramente as obrigações de cada um
• Acompanhar a negociação com o banco para garantir que todos os documentos estejam corretos e que o processo siga os prazos legais
• Verificar a regularidade jurídica do imóvel, solicitando e analisando certidões de ônus reais, distribuição judicial, débitos tributários e condominiais
• Orientar sobre a tributação correta, incluindo ITBI, ganho de capital (se houver valorização) e outras obrigações fiscais
• Acompanhar a assinatura e registro no Cartório de Imóveis, garantindo que a transferência seja validamente averbada na matrícula
• Estruturar a operação de forma totalmente legal e segura para ambas as partes, evitando contratos de gaveta e outras práticas irregulares
• Auxiliar na resolução de impasses caso o banco recuse a transferência ou surjam problemas na documentação

Comprar Imóvel Financiado: Orientações Práticas

Existem cuidados específicos que comprador e vendedor devem tomar durante todo o processo de transferência. Seguir essas orientações reduz riscos e aumenta as chances de sucesso da operação.

Para o Vendedor:

• Organize toda a documentação do imóvel com antecedência (escritura, matrícula atualizada, comprovantes de pagamento do financiamento)
• Mantenha o financiamento rigorosamente em dia (atrasos prejudicam a aprovação)
• Seja transparente com o comprador sobre o saldo devedor e condições do contrato
• Nunca aceite contrato de gaveta, mesmo que pareça mais rápido

Para o Comprador:

• Solicite extrato atualizado do financiamento diretamente ao banco para confirmar o saldo devedor real
• Verifique se o valor cobrado pelo vendedor está compatível com o mercado (faça pesquisa de preços na região)
• Tenha margem financeira: além das parcelas mensais, você precisará arcar com ITBI, cartório e outras despesas iniciais
• Não pague nenhum valor ao vendedor antes da aprovação formal do banco

Para Ambos:

• Documentem tudo por escrito (e-mails, mensagens, recibos)
• Estabeleçam prazos claros para cada etapa do processo
• Considerem incluir cláusulas de desistência caso o banco não aprove
• Busquem orientação jurídica desde o início da negociação

Próximos Passos na Transferência de Financiamento

Se você está considerando comprar um imóvel financiado através de transferência, comece organizando sua documentação financeira e verificando seu score de crédito. Entre em contato com o banco credor do imóvel para entender as exigências específicas da instituição.

Para vendedores, consulte seu contrato de financiamento e entre em contato com o banco para confirmar a viabilidade do repasse. Organize todas as certidões negativas do imóvel antes de anunciar a venda.

Em ambos os casos, considere buscar orientação jurídica especializada antes de assinar qualquer documento. Uma operação imobiliária pode representar a realização de um sonho ou o início de problemas jurídicos. A diferença está no planejamento e na orientação profissional adequada.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.