Compra Direta do Proprietário vs. Com Corretor: Aspectos Legais
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Comprar um imóvel direto do proprietário pode parecer uma forma de economizar a comissão do corretor, mas essa decisão envolve riscos jurídicos que poucos compradores conhecem.
O mercado imobiliário brasileiro cresceu 20% em vendas durante 2025, e junto com esse crescimento, as fraudes envolvendo compra e venda de imóveis também aumentaram. A escolha entre comprar diretamente do dono ou através de um corretor credenciado vai muito além da economia financeira imediata. Trata-se de segurança jurídica, proteção do seu patrimônio e prevenção de prejuízos que podem custar o valor total do imóvel.
Neste artigo, você vai descobrir:
- Os principais riscos legais de comprar direto do proprietário
- As responsabilidades do corretor segundo o Código Civil
- Documentação essencial para proteger sua compra
- Como golpes imobiliários funcionam e como evitá-los
- Quando vale a pena cada modalidade de compra
Por Que o Mercado Imobiliário Está Aquecido em 2025
O Brasil atingiu a marca de 550 mil corretores de imóveis ativos em 2025. Esse número representa um crescimento de 44% desde 2018. O aumento reflete o momento positivo do setor, impulsionado por programas como FGTS e Minha Casa, Minha Vida. Esses programas já representam entre 45% e 50% das transações no país.
O primeiro trimestre de 2025 registrou 102.485 unidades vendidas em 221 cidades brasileiras. Isso representa uma alta de 15,7% em relação ao mesmo período de 2024. Mas os números também revelam um lado preocupante: segundo levantamento da Associação dos Notários e Registradores, 7 em cada 10 imóveis negociados apresentam ao menos uma inconsistência documental.
Mais de 5 milhões de imóveis no Brasil estão irregulares. Em São Paulo e região metropolitana, onde o mercado é especialmente aquecido, a atenção com documentação se torna ainda mais importante.
Riscos Reais de Comprar Direto do Proprietário
Os Golpes Mais Comuns no Mercado
A Polícia Federal desarticulou em março de 2025 uma quadrilha que fraudou contratos de financiamento imobiliário. Os criminosos faturaram mais de R$ 1 milhão desde 2022. Eles se passavam por proprietários de imóveis alugados, negociavam com interessados, recebiam o sinal e desapareciam com o dinheiro. Esse tipo de golpe é o mais comum em transações diretas.
Os três golpes mais frequentes:
- Falso proprietário: criminosos usam documentação falsificada para vender imóveis que não pertencem a eles
- Dupla venda: o mesmo imóvel é negociado ao mesmo tempo com vários compradores diferentes
- Imóvel com dívidas escondidas: propriedades com IPTU atrasado, penhoras ou processos judiciais são vendidas sem informar o comprador
Você Não Economiza Como Imagina
Muitos compradores acreditam que vão economizar ao evitar a comissão do corretor. Mas essa conta raramente fecha. Sem um profissional qualificado, você vai precisar contratar separadamente:
- Advogado especializado para analisar documentos e fazer o contrato
- Despachante para resolver trâmites em cartório e prefeitura
- Avaliador imobiliário para saber o preço justo de mercado
- Profissional para fazer vistoria técnica do imóvel
As tarifas bancárias e juros de financiamento são os mesmos. Mas na compra direta você precisa pagar tudo de forma imediata. Com imobiliária, esses custos são divididos no financiamento.
Problemas com Documentação
A documentação imobiliária no Brasil é complexa e exige conhecimento específico. Comprar direto do proprietário sem ajuda especializada pode resultar em:
- Financiamento negado por documentação incompleta
- Descoberta tardia de problemas no imóvel como hipoteca, penhora ou usufruto
- Imóvel sem habite-se ou averbação de construção
- Certidões desatualizadas que não mostram problemas recentes
O Que Muda Quando Você Compra Com Corretor
O Que Diz a Lei Brasileira
A corretagem imobiliária é regulamentada pelos artigos 722 a 729 do Código Civil brasileiro. O artigo 722 define que o corretor é um profissional independente. Ele não tem relação de dependência com comprador ou vendedor, mas tem deveres legais claros.
O parágrafo único do artigo 723 estabelece que o corretor deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre o negócio. Isso inclui qualquer circunstância que possa influenciar a transação. O descumprimento desse dever pode gerar responsabilização civil e perda da comissão.
Quando o Corretor Responde por Problemas
O corretor responde civilmente por negligência, omissões ou condutas inadequadas que prejudiquem o negócio. Isso inclui:
- Falha na análise de documentação do imóvel
- Omissão de informações relevantes sobre dívidas ou problemas
- Acordo com uma das partes para prejudicar a outra
- Falta de esclarecimento sobre a idoneidade das pessoas envolvidas
A responsabilidade exige comprovação de culpa, ligação entre a ação e o dano causado. Não é automática. Mas essa possibilidade de responsabilização oferece ao comprador uma camada extra de proteção jurídica que não existe na compra direta.
O Que Um Corretor Profissional Oferece
Um corretor profissional oferece benefícios que vão além de aproximar comprador e vendedor:
- Segurança jurídica: verificação completa de documentação e histórico do imóvel
- Conhecimento de mercado: informações sobre preços praticados e tendências regionais
- Habilidade em negociação: intermediação estratégica para melhores condições de compra
- Economia de tempo: agilização de processos legais e burocráticos
- Rede de contatos: acesso a profissionais como advogados, despachantes e avaliadores confiáveis
Documentos Que Você Precisa Ter em Mãos
Se Você é o Comprador (Pessoa Física)
- RG e CPF originais e atualizados
- Comprovante de residência emitido nos últimos 90 dias
- Certidão de estado civil (nascimento, casamento ou divórcio)
- Comprovante de renda (holerite, extratos bancários ou declaração de imposto de renda)
Se Você é o Vendedor
- RG, CPF e certidão de estado civil
- Certidões negativas de débitos das Justiças Federal, Estadual e Trabalhista
- Certidões negativas de protestos de títulos
- Certidões negativas de execuções fiscais municipal e estadual
Documentos do Imóvel
Para casa ou apartamento (imóvel urbano):
- Certidão de matrícula atualizada (menos de 30 dias) do Cartório de Registro de Imóveis
- Carnê do IPTU do ano vigente quitado
- Certidão de quitação de tributos imobiliários
- Habite-se emitido pela prefeitura
- Averbação da construção (para imóveis construídos sobre terrenos registrados)
- Declaração de quitação condominial (se o imóvel for em condomínio)
Para chácara ou fazenda (imóvel rural):
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)
- Cinco últimos comprovantes de pagamento do ITR
- Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR)
Quando Comprar Direto Pode Fazer Sentido
A compra direta do proprietário pode ser vantajosa em situações muito específicas:
- Transação entre familiares com histórico conhecido do imóvel
- Negociação com pessoa de confiança comprovada e longa relação
- Você tem disponibilidade para contratar advogado especializado desde o início
- Você tem tempo disponível para conduzir pessoalmente todos os trâmites
Mesmo nesses casos, a contratação de um advogado imobiliário é fortemente recomendada para análise jurídica completa.
Quando o Corretor Se Torna Indispensável
O corretor se torna essencial nas seguintes situações:
- Primeira compra de imóvel (falta de experiência com processos)
- Transação com pessoa desconhecida ou indicação de terceiros
- Imóveis de alto valor ou em regiões valorizadas como São Paulo, Zona Sul, Jardins e região metropolitana
- Necessidade de financiamento bancário com documentação complexa
- Imóveis com histórico de múltiplas transações ou propriedades antigas
- Situações que envolvam herança, inventário ou vários proprietários
Como um Advogado Pode Ajudar Você
Um advogado especializado em direito imobiliário atua em diferentes etapas da compra:
- Análise completa da documentação do imóvel antes da assinatura de qualquer contrato, identificando problemas ocultos como penhoras, hipotecas ou disputas judiciais
- Verificação do histórico legal do imóvel nos últimos 20 anos, conferindo se todos os proprietários anteriores fizeram a transferência de forma correta
- Elaboração ou revisão de contratos personalizados para sua situação específica, evitando cláusulas genérica que deixam brechas legais
- Busca em tribunais para identificar ações judiciais envolvendo o imóvel, o vendedor ou seus cônjuges
- Acompanhamento do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis durante o processo de transferência
- Representação dos seus interesses em negociações complexas ou quando surgem problemas após a assinatura do contrato
- Orientação preventiva sobre cuidados necessários em cada etapa, ajudando você a evitar prejuízos financeiros
A consultoria jurídica imobiliária especializada é especialmente importante em São Paulo e região metropolitana. Nessas regiões, o volume de transações e a complexidade dos imóveis exigem atenção redobrada.
Lista de Segurança Para Sua Compra
Antes de assinar qualquer documento:
- Nunca compre com base apenas em promessa verbal
- Solicite certidão de matrícula com menos de 30 dias
- Examine registros dos últimos 20 anos do imóvel
- Verifique se existem ações judiciais envolvendo imóvel, proprietário ou cônjuge
- Confirme que vendedor é realmente o proprietário registrado
- Exija quitação de IPTU, condomínio e demais taxas
- Evite contratos genéricos de internet, cada transação precisa de redação personalizada
- Contrate advogado especializado para revisão final antes de assinar
Tome a Decisão Certa Para Seu Patrimônio
A compra de um imóvel representa um dos maiores investimentos da vida. Por isso, merece atenção total aos aspectos legais. Economizar a comissão do corretor pode resultar em prejuízos muito maiores. Você pode cair em golpes, comprar imóveis com problemas jurídicos ou enfrentar negativa de financiamento por documentação inadequada.
Se você está comprando seu primeiro imóvel, não conhece bem o vendedor ou o imóvel tem histórico complexo, a contratação de um corretor registrado no CRECI oferece proteção e segurança jurídica fundamentais. Para transações de qualquer tipo, a consultoria de um advogado especializado em direito imobiliário é o investimento mais importante. Dessa forma, você evita que seu sonho da casa própria se transforme em problema jurídico.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
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FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Compra Direta do Proprietário vs. Com Correto
É legal comprar um imóvel direto do proprietário sem corretor?
Sim, é perfeitamente legal comprar direto do proprietário. O Código Civil não obriga a presença de corretor em transações imobiliárias. Porém, você assume sozinho todos os riscos de análise documental, avaliação de preço e segurança jurídica que um corretor normalmente ofereceria.
Quanto custa a comissão do corretor de imóveis no Brasil?
A comissão de corretagem é estabelecida por contrato entre as partes. Tradicionalmente varia entre 5% e 6% do valor do imóvel. Segundo o Código Civil (artigos 722 a 729), o corretor tem direito à comissão quando aproxima as partes e contribui para a concretização do negócio.
Qual forma de compra é mais segura?
A compra com corretor credenciado oferece maior segurança jurídica. O profissional responde civilmente por negligência na análise documental e omissão de informações relevantes. Na compra direta, você não tem essa proteção adicional. Você assume sozinho os riscos de golpes e fraudes. Dados mostram que 7 em cada 10 transações apresentam problemas documentais no Brasil.
Quais documentos são obrigatórios para comprar um imóvel?
São essenciais: certidão de matrícula atualizada do imóvel (menos de 30 dias), IPTU quitado, habite-se, certidões negativas do vendedor (débitos, protestos, ações judiciais), RG e CPF de comprador e vendedor, certidão de estado civil e comprovante de residência. Apartamentos exigem também declaração de quitação condominial.
Quando devo procurar um advogado para comprar um imóvel?
É recomendado procurar advogado especializado em direito imobiliário desde o início das negociações. Isso vale especialmente para compras diretas do proprietário. O profissional pode identificar problemas ocultos como penhoras, disputas judiciais, imóveis irregulares ou tentativas de fraude. Tudo isso antes que você assine qualquer contrato ou transfira valores.