Como Comprar um Imóvel: Passo a Passo Completo do Processo Legal

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Comprar um imóvel é o sonho de 49% dos brasileiros com renda acima de R$ 2,5 mil, segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica divulgada em 2025. Com o Programa Minha Casa Minha Vida expandido para famílias com renda até R$ 12 mil e subsídios de até R$ 55 mil, nunca houve momento melhor para realizar esse sonho.

Mas transformar sonho em realidade exige muito mais do que apenas escolher a casa ou apartamento ideal. O processo legal envolve documentação complexa, custos ocultos e etapas que, se ignoradas, podem gerar prejuízos permanentes. Segundo dados do setor imobiliário, 7 em cada 10 imóveis apresentam ao menos uma inconsistência documental.

Neste guia completo, você vai aprender:

• Todas as etapas do processo legal de compra de imóvel
• Documentos essenciais que não podem faltar
• Como usar programas governamentais como Minha Casa Minha Vida
• Cuidados ao comprar na planta ou em leilão
• Custos reais envolvidos (ITBI, cartório, registro)
• Quando buscar orientação jurídica especializada

Documentação do Imóvel: O Primeiro Passo

Antes mesmo de fazer uma proposta, você precisa investigar o imóvel como um detetive. Esta é a etapa mais importante e que previne 90% dos problemas futuros.

Matrícula Atualizada

A matrícula é como a certidão de nascimento do imóvel. Nela constam todos os proprietários anteriores, penhoras, hipotecas e qualquer ônus sobre o bem. Solicite sempre uma certidão atualizada (com no máximo 30 dias) no Cartório de Registro de Imóveis da região onde fica o imóvel.

O que observar na matrícula:

• O nome do vendedor está registrado como proprietário atual?
• Existe alguma hipoteca, penhora ou arresto anotado?
• Há processos de usucapião em andamento?
• O imóvel tem restrições de uso ou servidões?
• A área construída corresponde ao que você está vendo?

Certidão de Ônus Reais

Muita gente confunde matrícula com certidão de ônus reais, mas são documentos diferentes. A certidão de ônus reais é um raio-X completo que detalha especificamente todas as restrições sobre o imóvel: hipotecas, usufrutos, servidões, direitos reais e gravames.

Este documento é extraído da matrícula mas apresenta as informações de forma consolidada e clara. Solicite-o junto com a matrícula para ter visão completa da situação jurídica do imóvel. Ele é especialmente importante se o imóvel já foi vendido várias vezes ou passou por financiamentos.

Regularidade Fiscal e Condominial

Verifique se o IPTU está quitado e em dia. Imóveis com dívidas de IPTU podem ter problemas no registro e o débito pode ser transferido para você.

Solicite também a certidão negativa de débitos condominiais atualizada, que comprova que não há taxas atrasadas. Débitos de condomínio acompanham o imóvel, não o proprietário anterior.

Habite-se e Averbação da Construção

O Habite-se é o documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo as normas da prefeitura e pode ser habitado. Já a averbação da construção é necessária quando há edificação sobre um terreno registrado.

Sem esses documentos, você pode ter problemas para financiar, registrar a compra e até receber multas da prefeitura. Construções irregulares são uma das armadilhas mais caras.

Documentação Pessoal Necessária

Assim como o imóvel precisa de documentos em ordem, você também precisa reunir sua papelada. A documentação varia se você vai pagar à vista, financiar ou usar programas habitacionais.

Documentos do Comprador (Pessoa Física)

Básicos para qualquer compra:

• RG e CPF originais e cópias
• Comprovante de residência atualizado (últimos 90 dias)
• Certidão de nascimento ou casamento atualizada
• Comprovante de profissão

Se for financiar:

• Comprovante de renda (holerites dos últimos 3 meses, declaração de IR ou extrato bancário para autônomos)
• Extrato de FGTS atualizado (se pretende usar)
• Carteira de trabalho
• Certidão negativa de débitos (Serasa/SPC)

Documentos do Vendedor

O vendedor também precisa apresentar documentação completa para comprovar que pode vender o imóvel:

• RG, CPF e certidão de estado civil (do vendedor e cônjuge, se houver)
• Certidão de Interdição e Tutela (comprova capacidade jurídica para vender)
• Certidões negativas de débitos das Justiças Federal, Estadual e do Trabalho
• Certidão negativa de protesto de títulos
• Pacto antenupcial registrado, se houver

Importante: A certidão negativa de débitos trabalhistas é essencial. Processos trabalhistas do vendedor podem resultar em penhora do imóvel mesmo após você ter comprado. Esta certidão é gratuita e pode ser solicitada pelo site do Tribunal Superior do Trabalho.

Minha Casa Minha Vida 2025

O Programa Minha Casa Minha Vida passou por mudanças significativas em 2025 e agora atende famílias com renda de até R$ 12 mil, com subsídios federais de até R$ 55 mil via FGTS.

Faixas de Renda e Benefícios

O programa está dividido em 4 faixas:

Faixa 1: até R$ 2.640 de renda familiar

• Subsídio de até 95% do valor do imóvel
• Prestações a partir de R$ 80 mensais

Faixa 2: de R$ 2.640 até R$ 4.400

• Subsídio parcial conforme renda
• Taxa de juros reduzida (4,5% ao ano)

Faixa 3: de R$ 4.400 até R$ 8.000

• Acesso a financiamento com taxa reduzida (7% ao ano)
• Possibilidade de usar FGTS como entrada

Faixa 4 (nova): de R$ 8.000 até R$ 12.000

• Taxa de juros diferenciada
• Subsídio de até R$ 55 mil via FGTS

Como Funciona o Processo

Para participar do Minha Casa Minha Vida, você precisa:

1. Verificar em qual faixa sua renda se encaixa
2. Não ter outro imóvel registrado no seu nome ou do cônjuge
3. Escolher um imóvel certificado pelo programa
4. Dar entrada de no mínimo 5% do valor (pode usar FGTS)
5. Fazer cadastro em banco credenciado (Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Santander)

O processo de documentação e registro segue as mesmas etapas da compra tradicional, mas com financiamento facilitado e prazos de até 30 anos para pagar.

Negociação e Proposta de Compra

Após verificar toda a documentação e confirmar que o imóvel está em ordem, é hora de negociar. Negocie não apenas o preço, mas também as condições de pagamento e quem arcará com os custos da transação.

Proposta Formal

Formalize sua proposta por escrito, especificando valor, forma de pagamento, prazo para resposta e condições. Se a proposta for aceita, vocês avançam para o contrato preliminar.

Contrato de Promessa de Compra e Venda

Este é um contrato intermediário que formaliza a intenção de compra e venda. Nele devem constar todas as condições negociadas: valor, sinal, forma de pagamento, prazo para escritura e multas em caso de desistência.

Atenção: Este contrato deve ser bem detalhado e, preferencialmente, revisado por profissional qualificado. Cláusulas mal redigidas podem gerar prejuízos enormes.

Vistoria Técnica: Um Investimento Que Vale a Pena

Antes de assinar o contrato definitivo, contrate um engenheiro ou arquiteto para fazer uma vistoria técnica completa. O profissional vai verificar estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, infiltrações, rachaduras e problemas que não são visíveis a olho nu.

Pense assim: você não compraria um carro usado sem um mecânico conferir o motor, certo? Com um imóvel, que custa muito mais, o cuidado deve ser ainda maior. Problemas identificados na vistoria podem ser negociados com o vendedor antes da assinatura.

A vistoria custa entre R$ 500 e R$ 2.000, mas pode economizar dezenas ou centenas de milhares em reformas futuras.

ITBI: O Imposto da Transmissão

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal obrigatório em toda compra de imóvel. Sem o pagamento do ITBI, o cartório não consegue registrar a escritura.

Como é Calculado

O ITBI é calculado sobre o maior valor entre o valor de venda declarado e o valor venal do imóvel (estimativa de mercado da prefeitura). As alíquotas variam conforme o município, geralmente entre 2% e 3%.

Exemplo prático:

• Valor de venda: R$ 500.000
• Valor venal (prefeitura): R$ 480.000
• Base de cálculo: R$ 500.000 (o maior)
• Alíquota em São Paulo: 3%
• ITBI a pagar: R$ 15.000

ITBI com Financiamento

Se você está financiando parte do imóvel, o cálculo é diferente. A parte financiada tem alíquota reduzida (geralmente 0,5%) e o restante paga a alíquota cheia.

Exemplo:

• Valor total: R$ 400.000
• Valor financiado: R$ 250.000
• Valor à vista (entrada): R$ 150.000
• ITBI sobre financiamento: R$ 250.000 x 0,5% = R$ 1.250
• ITBI sobre entrada: R$ 150.000 x 3% = R$ 4.500
• Total de ITBI: R$ 5.750

Escritura Pública: Formalizando a Compra

A escritura pública é o documento que formaliza todas as condições da compra e venda. É como o contrato definitivo, que será assinado no cartório de notas por ambas as partes.

Diferença Entre Escritura e Registro

Muita gente confunde escritura com registro, mas são coisas diferentes:

Escritura: é feita em qualquer cartório de notas (tabelionato) e formaliza o acordo entre comprador e vendedor. É o título aquisitivo com todas as condições do negócio.

Registro: é feito no Cartório de Registro de Imóveis específico da região onde fica o imóvel e oficializa a transferência de propriedade. Só depois do registro você se torna o proprietário legal.

Pense assim: a escritura é como assinar o contrato de casamento; o registro é o momento em que você oficializa no cartório civil. Um sem o outro não tem validade completa.

Como Fazer a Escritura

Para lavrar a escritura, você precisa:

1. Levar todos os documentos ao cartório de notas escolhido
2. Agendar data para assinatura
3. Pagar o ITBI antes da assinatura
4. Comparecer com testemunhas (geralmente 2)
5. Assinar o documento junto com o vendedor

Os custos da escritura variam conforme o valor do imóvel e a tabela de cada comarca.

Registro da Escritura: Tornando-se Proprietário

Após a assinatura da escritura, é necessário registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente. Este é o passo que efetivamente transfere a propriedade para você.

Até o registro ser concluído, o vendedor ainda é o proprietário legal no papel. Só depois do registro você passa a ser responsável pelo IPTU, taxas condominiais e pode vender, alugar ou fazer reformas no imóvel.

O prazo para o registro varia, mas geralmente leva de 15 a 30 dias. Os custos também variam conforme a comarca.

Comprar Imóvel na Planta: Cuidados Essenciais

Comprar imóvel na planta (antes ou durante a construção) pode oferecer preços até 30% menores que o imóvel pronto, mas exige cuidados redobrados.

Verificar o Registro da Incorporação

Antes de assinar qualquer contrato, verifique se a incorporação está devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Este registro é obrigatório e garante que a construtora tem autorização legal para construir e vender.

Patrimônio de Afetação

O patrimônio de afetação é uma proteção legal que separa os recursos da obra dos outros negócios da construtora. Se a construtora falir, o dinheiro dos compradores fica protegido e a obra pode ser concluída.

Pergunte sempre: este empreendimento tem patrimônio de afetação? Exija confirmação por escrito no contrato.

Análise da Saúde Financeira da Construtora

Antes de comprar na planta, pesquise:

• Outras obras entregues pela construtora
• Reputação no Reclame Aqui e sites de consumidor
• Processos judiciais contra a empresa
• Tempo de mercado e solidez financeira

Construtoras com histórico de atrasos ou problemas financeiros são sinais de alerta.

Riscos Principais

• Atraso na entrega: obras podem atrasar meses ou anos
• Custos extras: taxas de cartório, ITBI e acabamentos podem ser maiores que o previsto
• Construtora falir: sem patrimônio de afetação, você pode perder tudo
• Resultado diferente do projeto: acabamentos e áreas comuns podem não corresponder ao prometido

Leilão de Imóveis: Oportunidades e Riscos

Leilões judiciais de imóveis podem oferecer descontos de 30% a 50% sobre o valor de mercado, mas têm riscos específicos que você precisa conhecer.

Como Funciona o Leilão Judicial

Imóveis vão a leilão quando há execução de dívidas (hipoteca não paga, processos judiciais, penhoras). O juiz determina avaliação e lance mínimo, e o imóvel é arrematado por quem oferece o maior valor.

Vantagens

• Preços abaixo do mercado: descontos significativos são comuns
• Processo transparente: edital público com todas as informações
• Oportunidade de investimento: especialmente para quem entende do mercado

Cuidados Essenciais

Leia o edital completamente: contém informações cruciais sobre débitos, ocupação e condições do imóvel

Verifique se o imóvel está ocupado: muitos imóveis em leilão têm ocupantes (antigo proprietário ou inquilinos) que podem se recusar a sair

Débitos que ficam para você: em alguns casos, débitos condominiais e de IPTU anteriores à penhora podem ser transferidos ao comprador

Vistoria prévia: nem sempre é possível visitar o imóvel antes do leilão

Pagamento à vista: geralmente não é possível financiar imóveis de leilão

Não há garantia ou devolução: arrematou, o imóvel é seu com todos os problemas que tiver

Quando Vale a Pena

Leilão é interessante para investidores experientes ou quem pode pagar à vista e tem recursos para eventuais reformas e custos judiciais de desocupação.

Financiamento Imobiliário: Etapas Principais

Se você vai financiar o imóvel, o processo tem algumas etapas adicionais. Os bancos fazem análise de crédito e avaliam sua capacidade de pagamento.

Documentação para Financiamento

Além dos documentos pessoais básicos, os bancos solicitam:

• Comprovante de renda dos últimos 3 meses
• Declaração de Imposto de Renda
• Extrato bancário
• Certidão negativa de débitos
• Matrícula do imóvel
• Escritura do imóvel
• IPTU atualizado

Importante: Bancos públicos como a Caixa podem exigir documentos adicionais, enquanto bancos privados têm processos mais ágeis.

Carta de Crédito e Aprovação

Após análise, o banco aprova uma carta de crédito com o valor máximo que você pode financiar. O limite depende de sua renda, idade, histórico de crédito e tempo de serviço.

Organize toda a documentação com antecedência para agilizar a aprovação. O processo pode levar de 15 dias a 2 meses dependendo do banco.

Cronograma Completo do Processo

Para você se organizar melhor, veja um cronograma típico do processo de compra:

Fase 1 – Pesquisa e Análise (1 a 4 semanas):

• Busca do imóvel ideal
• Verificação de documentação (matrícula, certidão de ônus reais, certidões negativas)
• Solicitação de todas as certidões

Fase 2 – Negociação (1 a 2 semanas):

• Proposta formal
• Contrato de promessa de compra e venda
• Pagamento de sinal

Fase 3 – Vistoria e Aprovação (1 a 2 semanas):

• Vistoria técnica completa
• Aprovação de financiamento (se aplicável)

Fase 4 – Escritura e ITBI (1 a 2 semanas):

• Pagamento do ITBI
• Agendamento e assinatura da escritura

Fase 5 – Registro (2 a 4 semanas):

• Protocolo da escritura no Registro de Imóveis
• Aguardar registro
• Receber matrícula atualizada em seu nome

Total: de 6 a 14 semanas (aproximadamente 1,5 a 3 meses).

Custos Totais Além do Valor do Imóvel

Além do valor do imóvel, você precisa considerar outros custos que somam entre 3% e 6% do valor da compra:

• ITBI: 2% a 3% do valor do imóvel
• Escritura: varia conforme o valor e comarca (geralmente 0,5% a 1%)
• Registro: taxa do cartório de registro (0,5% a 1%)
• Certidões: cerca de R$ 100 a R$ 300 no total
• Vistoria técnica: R$ 500 a R$ 2.000 dependendo do imóvel
• Assessoria jurídica: varia conforme o profissional e complexidade

Exemplo prático:

• Imóvel de R$ 500.000
• ITBI (3%): R$ 15.000
• Escritura (0,7%): R$ 3.500
• Registro (0,6%): R$ 3.000
• Certidões: R$ 200
• Vistoria: R$ 1.000
• Assessoria jurídica: R$ 3.000
• Total de custos extras: R$ 25.700

Armadilhas Comuns e Como Evitá-las

Imóvel com Dívidas de IPTU ou Condomínio

Sempre exija certidões negativas atualizadas. Se houver dívidas, estabeleça no contrato que o vendedor as quitará antes da escritura, com desconto proporcional no valor.

Imóveis com Penhora Judicial

Penhora é uma medida judicial que bloqueia o bem como garantia de dívida em processo judicial. Imóveis com penhora registrada na matrícula não podem ser vendidos legalmente até a liberação.

Verifique sempre se há averbação de penhora na matrícula. Se houver, só compre após a penhora ser baixada oficialmente pelo juiz.

Imóveis em Processo de Usucapião

Usucapião é o processo pelo qual alguém que ocupou um imóvel por muitos anos pode se tornar proprietário legalmente. Se você comprar um imóvel que está em processo de usucapião, sua compra pode ser anulada se o usucapiente ganhar a ação.

Como verificar: na matrícula constará averbação se houver processo de usucapião em andamento. Nunca compre imóvel nessa situação.

Invasões ou Posseiros

Imóveis abandonados podem ter ocupações irregulares. Visite pessoalmente o local em diferentes horários e dias da semana. Converse com vizinhos sobre a situação do imóvel.

Metragem Divergente

A área real pode ser diferente da registrada. A vistoria técnica identifica essas divergências, que devem ser averbadas antes da compra.

Construções Irregulares

Reformas ou ampliações sem aprovação da prefeitura podem impedir o financiamento e gerar multas. Verifique se há Habite-se e se todas as construções estão averbadas.

Cláusulas Abusivas no Contrato

Contratos mal elaborados podem ter cláusulas que te prejudicam. Nunca assine sem ler com atenção e, preferencialmente, sem revisão jurídica especializada.

Assessoria Jurídica na Compra de Imóveis

Um advogado imobiliário atua de forma educativa e preventiva no processo de compra:

Análise documental completa: verifica matrícula, certidão de ônus reais, certidões negativas e histórico do imóvel para identificar inconsistências que podem passar despercebidas.

Revisão de contratos: examina cláusulas do contrato de promessa de compra e venda e da escritura, orientando sobre direitos e obrigações de cada parte.

Verificações específicas para compras na planta: confirma registro da incorporação, patrimônio de afetação e cláusulas relacionadas a prazos de entrega.

Orientação em leilões judiciais: auxilia na interpretação do edital, esclarece sobre débitos e condições específicas da arrematação.

Acompanhamento processual: orienta sobre cada etapa, desde a proposta até o registro final, explicando prazos e custos envolvidos.

Esclarecimento sobre aspectos legais: responde dúvidas sobre diferenças entre escritura e registro, funcionamento do ITBI, implicações de penhoras e usucapião.

Prevenção de problemas: a verificação detalhada da documentação antes da compra evita situações que poderiam gerar prejuízos significativos.

A orientação jurídica tem caráter educativo e preventivo. Considerando que 7 em cada 10 imóveis apresentam alguma inconsistência documental, contar com análise técnica especializada é uma forma de proteção patrimonial.

Checklist Final: Não Esqueça Nada

Antes de assinar qualquer coisa, confirme que você:

• Solicitou e analisou a matrícula atualizada do imóvel
• Obteve a certidão de ônus reais para visão completa das restrições
• Verificou todas as certidões negativas (IPTU, condomínio, protesto, ações judiciais, débitos trabalhistas)
• Conferiu Habite-se e averbação da construção
• Verificou se não há penhora ou processo de usucapião
• Realizou vistoria técnica completa
• Calculou todos os custos extras (ITBI, cartório, certidões)
• Para imóvel na planta: confirmou patrimônio de afetação e registro da incorporação
• Para leilão: leu o edital completo e verificou ocupação
• Revisou o contrato com atenção
• Pagou o ITBI antes da escritura
• Agendou a escritura no cartório de notas
• Reuniu toda sua documentação pessoal
• Protocolou a escritura no Registro de Imóveis

Próximos Passos na Sua Jornada

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da sua vida. Com 49% dos brasileiros planejando adquirir um imóvel e o Programa Minha Casa Minha Vida expandido para atender mais famílias, o mercado está aquecido e as oportunidades existem.

Mas só quem se prepara adequadamente consegue fechar um negócio seguro. Use este guia como seu roteiro completo. Comece verificando a documentação do imóvel que você tem interesse, calcule todos os custos envolvidos e considere buscar orientação especializada para te acompanhar em todo o processo.

Dessa forma, você transforma o sonho da casa própria em realidade com tranquilidade e segurança jurídica.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.