Partilha de Bens Imóveis: Aspectos Jurídicos em Divórcio e Sucessão

A partilha de bens imóveis é um momento delicado que pode acontecer em duas situações principais da vida: quando um casamento termina ou quando alguém da família falece. Muitas pessoas ficam perdidas nessa hora, sem saber quais são seus direitos ou como funciona a divisão.

No Brasil, a forma como os imóveis serão divididos depende de vários fatores, como o regime de bens do casamento, a existência de testamento e se há acordo entre as partes. Em São Paulo, especialmente, existem regras específicas sobre impostos e documentação que precisam ser seguidas.

Neste artigo, você vai aprender:

• Como funciona a partilha de imóveis no divórcio e na sucessão
• A diferença entre meação e herança (muita gente confunde)
• Planejamento sucessório com doação em vida
• Direitos em famílias recompostas com filhos de outros relacionamentos
• Como identificar e evitar fraude e ocultação de bens
• Quais documentos são necessários e quanto custa o processo
• Como escolher entre inventário judicial e extrajudicial
• Quando procurar orientação jurídica especializada
  
  

Regimes de Bens no Casamento

O Que Define Seus Direitos

O regime de bens é como um conjunto de regras que define o que pertence a cada pessoa do casal e o que é de ambos. Pense nisso como as “regras do jogo” do patrimônio durante o casamento.

Essas regras são escolhidas antes do casamento através do pacto antenupcial ou, se não houver essa escolha, vale o regime padrão brasileiro: a comunhão parcial de bens.

Comunhão Parcial de Bens

Este é o regime mais comum no Brasil. Aqui, apenas os bens comprados durante o casamento são divididos igualmente.

O que entra na partilha:

• Imóveis comprados após o casamento
• Apartamentos financiados em conjunto
• Reformas feitas em qualquer imóvel do casal

O que não entra na partilha:

• Imóveis que você tinha antes de casar
• Apartamento ou casa que você herdou
• Imóvel que alguém deu de presente só para você

Vale destacar que mesmo se você pagou um imóvel sozinho durante o casamento, usando só seu salário, esse bem ainda será dividido. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o que importa é quando o bem foi comprado, não quem pagou.

Comunhão Universal de Bens

Na comunhão universal, todos os bens do casal são divididos, não importa quando foram comprados. Até aquele apartamento que você comprou solteiro pode ser dividido no divórcio.

Este regime era comum em casamentos antigos, antes de 1977. Hoje, só existe se o casal fizer pacto antenupcial escolhendo essa opção.

Separação Total de Bens

Na separação total, cada pessoa mantém seus bens individuais. A partilha só acontece com imóveis que foram comprados em conjunto, com o nome de ambos.

Existe uma regra importante aqui: a Súmula 377 do Supremo Tribunal Federal diz que na separação obrigatória (quando um dos dois tem mais de 70 anos, por exemplo), os bens comprados durante o casamento podem ser divididos se houver esforço comum do casal.

Participação Final nos Aquestos

Este regime funciona como separação durante o casamento, mas na hora do divórcio ou morte, vira comunhão parcial. É menos comum, mas pode ser interessante para quem tem negócios próprios.

Partilha no Divórcio

Meação: Seu Direito Sobre o Patrimônio

Meação é a metade dos bens que pertence a cada pessoa do casal. Não é herança, não é presente – é um direito seu que já existe desde o casamento.

Imagine um casal que comprou um apartamento durante o casamento no regime de comunhão parcial. Mesmo se só um deles pagou as parcelas, aquele imóvel pertence metade a cada um. Isso é meação.

A meação acontece tanto no divórcio quanto quando um dos dois morre. Ela vem primeiro, antes de qualquer divisão de herança.

Como Dividir os Bens Imóveis

Quando um casal se separa, é preciso dividir os bens imóveis conforme o regime de bens. Isso pode ser feito de duas formas: por acordo (partilha consensual) ou pela Justiça (partilha litigiosa).

Partilha consensual: quando o casal entra em acordo sobre como dividir tudo. Pode ser feita em cartório, de forma mais rápida e barata.

Partilha litigiosa: quando há briga e desacordo. Precisa ser feita na Justiça, com juiz decidindo como será a divisão.

Em São Paulo, muitos casais procuram um advogado imobiliário em São Paulo para ajudar nesse processo, especialmente quando há vários imóveis ou situações mais complexas.

Prazo Para Fazer a Divisão

Você tem até 10 anos depois da separação para pedir a partilha dos bens que não foram divididos. Mas o STJ decidiu recentemente que não existe prazo de prescrição para pedir a partilha de bens que ficaram para trás no divórcio.

Mesmo assim, não deixe para depois. Quanto mais tempo passa, mais complicado fica reunir documentos, provar quem pagou o quê, e até encontrar o ex-cônjuge.

Mudanças Legislativas em 2025

Uma mudança importante está em discussão no Congresso através do PL 198/24, que permite a continuidade do processo de divórcio mesmo após a morte de um dos cônjuges. Isso pode afetar significativamente os direitos sucessórios e a divisão de bens.

Partilha na Sucessão

Diferença Entre Meação e Herança

Muita gente confunde meação com herança, mas são coisas diferentes. Quando alguém morre, acontecem duas coisas na seguinte ordem:

Primeiro: separa-se a meação. Se o casal era casado em comunhão de bens, metade do patrimônio já pertence ao cônjuge sobrevivente.

Depois: a outra metade (que era do falecido) vira herança e é dividida entre os herdeiros.

Veja um exemplo prático: João e Maria eram casados em comunhão parcial e tinham um apartamento que vale R$ 400 mil. João faleceu e deixou dois filhos. Maria tem direito a R$ 200 mil (meação) automaticamente. Os outros R$ 200 mil serão divididos entre os herdeiros, que podem incluir Maria e os dois filhos, dependendo do caso.

Quem Herda os Bens

A lei brasileira define quem herda e em qual ordem. Os herdeiros necessários (que sempre têm direito a uma parte) são os descendentes (filhos, netos), ascendentes (pais, avós) e o cônjuge sobrevivente.

O cônjuge pode ser meeiro e herdeiro ao mesmo tempo. Isso significa que além de ficar com sua metade do patrimônio, pode também receber parte da herança.

Uma reforma importante está em tramitação no Senado (PL 4/2025) que propõe mudanças significativas nas regras de sucessão, incluindo a possibilidade de exclusão do cônjuge como herdeiro necessário em testamento.

Inventário: Processo Obrigatório

Inventário é o processo legal para transferir os bens de quem morreu para os herdeiros. No caso de imóveis, esse processo é obrigatório para que a propriedade seja transferida oficialmente no cartório de registro de imóveis.

Existem dois tipos de inventário: judicial e extrajudicial.

Famílias Recompostas e Direitos

Filhos de Outros Relacionamentos

Com o aumento de segundos casamentos, essa é uma situação cada vez mais comum. Muitas pessoas têm dúvidas sobre como funciona a partilha quando há filhos de relacionamentos diferentes.

A lei brasileira é clara: todos os filhos têm direitos iguais à herança, independentemente de serem do casamento atual ou de relacionamentos anteriores. Não existe filho de “primeira classe” ou “segunda classe” perante a lei.

Como Funciona a Divisão

Quando alguém morre deixando cônjuge e filhos de outros relacionamentos, a situação pode ficar complexa. Veja como funciona:

Se o regime era comunhão parcial: o cônjuge sobrevivente tem direito à meação (metade dos bens do casal) e concorre com os filhos na herança.

Se o regime era separação de bens: o cônjuge pode não ter direito à herança, dependendo da situação, e os filhos herdam tudo.

Por exemplo: Roberto faleceu casado com Ana em comunhão parcial. Ele tinha um apartamento avaliado em R$ 600 mil e dois filhos de um casamento anterior. Ana tem direito a R$ 300 mil (meação). Os outros R$ 300 mil serão divididos entre Ana e os dois filhos de Roberto, cada um recebendo R$ 100 mil.

Direitos Sobre Imóveis

Os filhos de relacionamentos anteriores não têm direito aos bens que eram exclusivos do novo cônjuge. Mas têm direito à parte que pertencia ao falecido, incluindo bens comprados no novo casamento.

Se o pai comprou um imóvel com a nova esposa durante o casamento em comunhão parcial, metade é da esposa (meação) e a outra metade será herança dividida entre a esposa e todos os filhos.

Como Evitar Conflitos Futuros

Para proteger todos os envolvidos e evitar brigas familiares:

• Faça testamento expressando claramente seus desejos
• Converse abertamente com todos os filhos sobre o planejamento sucessório
• Considere fazer pacto antenupcial com cláusulas específicas
• Documente bem todos os bens e suas origens
• Busque orientação jurídica especializada em sucessão
  
  

Doação em Vida: Planejamento Sucessório

Como Evitar o Inventário

Muitas famílias querem evitar o processo de inventário, que pode ser demorado e custoso. Uma forma legal de fazer isso é através da doação de imóveis em vida.

A doação em vida permite que você transfira a propriedade dos seus imóveis para os herdeiros enquanto ainda está vivo. Isso pode trazer vantagens, mas também tem alguns cuidados importantes.

Doação com Reserva de Usufruto

Esta é a modalidade mais comum e inteligente de doação em vida. Funciona assim: você doa o imóvel para seus filhos, mas continua com o direito de morar nele ou receber os aluguéis até morrer.

Vantagens:

• Você mantém o controle do imóvel durante sua vida
• Evita inventário daquele bem específico
• Pode planejar melhor a sucessão
• Reduz conflitos futuros entre herdeiros

Como funciona: João tem 70 anos e um apartamento em São Paulo. Ele faz a doação com reserva de usufruto para seus dois filhos. O apartamento passa a ser dos filhos no registro, mas João continua morando ou alugando até falecer. Quando João morrer, não precisará fazer inventário desse apartamento.

Respeito à Legítima

Atenção: você não pode doar mais de 50% do seu patrimônio total. A lei reserva metade dos bens para os herdeiros necessários (filhos, pais, cônjuge).

Se você tem R$ 1 milhão em patrimônio, pode doar livremente até R$ 500 mil. Os outros R$ 500 mil são a “legítima” e devem ser reservados para os herdeiros.

Colação de Bens

Colação é a obrigação de trazer de volta ao inventário as doações recebidas em vida para igualar as heranças. Serve para garantir que todos os herdeiros recebam partes iguais.

Por exemplo: pai doou um apartamento de R$ 200 mil para a filha Ana em vida. Quando ele morrer, esse apartamento será “contado” no inventário para igualar com o que os outros filhos vão receber.

Se você quiser que a doação não entre nessa conta, precisa fazer “doação com dispensa de colação”, mas lembre-se: não pode ultrapassar os 50% da legítima.

Custos da Doação

Fazer doação de imóvel não é de graça. Você vai pagar:

• ITCMD (4% em São Paulo sobre o valor do imóvel)
• Custas cartorárias para escritura pública
• Registro no cartório de imóveis
• Honorários advocatícios

Compare esses custos com os do inventário antes de decidir. Em alguns casos, pode sair mais caro fazer doação em vida.

Quando a Doação Não Dispensa Inventário

Importante: doar alguns bens em vida não significa que você escapa completamente do inventário. Se você ainda tiver outros bens quando falecer (contas bancárias, outros imóveis, carros), será necessário abrir inventário.

A doação só dispensa inventário daquele bem específico que foi doado.

Fraude e Ocultação de Bens

Ocultação no Divórcio

Infelizmente, casos de ocultação de patrimônio são comuns em divórcios litigiosos. Um dos cônjuges tenta esconder bens para não dividir com o outro.

Formas comuns de ocultação:

• Transferir imóveis para nome de parentes ou amigos
• Manter contas bancárias secretas
• Subvalorizar propositalmente os imóveis na partilha
• Vender bens rapidamente por valores baixos
• Registrar negócios em nome de “laranjas”

Todas essas práticas são ilegais e podem gerar consequências graves.

Como Identificar Bens Ocultos

Se você desconfia que seu ex-cônjuge está escondendo patrimônio:

• Analise as declarações de Imposto de Renda dos últimos anos
• Peça ao seu advogado para fazer buscas em cartórios de registro de imóveis
• Solicite extratos bancários através da Justiça
• Verifique se há empresas em nome do cônjuge
• Observe mudanças súbitas no padrão de vida

Um advogado especializado pode ajudar a rastrear imóveis ocultos através de consultas aos cartórios e sistemas públicos.

Consequências da Fraude

Quem tenta fraudar a partilha de bens no divórcio pode sofrer:

Consequências cíveis:

• Perder o direito sobre os bens ocultados
• Pagar multa por litigância de má-fé
• Ter que indenizar o outro cônjuge pelos prejuízos
• Responder por danos morais

Consequências criminais:

• Crime de sonegação (Código Penal, art. 355)
• Pena de reclusão de 1 a 4 anos
• Processo criminal com possibilidade de prisão

A Justiça leva muito a sério tentativas de fraude à partilha.

Sonegação de Bens no Inventário

No inventário, sonegar bens é ocultar intencionalmente patrimônio do falecido para não dividir com os outros herdeiros. O Código Civil prevê punições específicas no artigo 1.992.

Exemplos comuns:

• Não declarar conta bancária conjunta
• Omitir imóvel que estava só no nome do falecido
• Esconder joias, obras de arte ou outros objetos de valor
• Não informar sobre aplicações financeiras
• Ocultar participação em empresas

Pena de Sonegados

Quem sonegar bens no inventário perde o direito sobre eles. É isso mesmo: você esconde um apartamento de R$ 300 mil e, quando descoberto, perde o direito à sua parte nesse apartamento.

Além disso:

• Pode ser removido como inventariante
• Precisa indenizar os outros herdeiros
• Perde a confiança da família
• Pode responder criminalmente

Para aplicar a pena de sonegados, é preciso provar que houve má-fé intencional. Não é qualquer esquecimento que gera essa punição.

Como Alegar Sonegação

Se você descobrir que um herdeiro está sonegando bens:

• Reúna provas da existência do bem (documentos, fotos, testemunhas)
• Demonstre que o herdeiro tinha conhecimento do bem
• Prove que a omissão foi intencional, não um erro
• Apresente petição específica no processo de inventário

Quanto mais documentação você tiver, mais fácil será comprovar a sonegação.

Inventário: Judicial ou Extrajudicial

Inventário Extrajudicial

O inventário extrajudicial é feito em cartório, de forma mais rápida e econômica. Para fazer esse tipo, é preciso atender alguns requisitos:

• Todos os herdeiros devem ser maiores de 18 anos e capazes
• Deve haver acordo entre todos sobre como dividir os bens
• Em regra, não pode haver testamento (existem exceções)

A presença de um advogado é obrigatória no inventário extrajudicial. Em São Paulo, muitas famílias buscam orientação jurídica especializada para garantir que tudo seja feito corretamente.

Inventário Judicial

O inventário judicial é obrigatório quando:

• Há herdeiros menores de idade ou incapazes
• Existe testamento válido
• Os herdeiros não entram em acordo
• Há dívidas do falecido que precisam ser pagas

O processo judicial é mais demorado e costuma ser mais caro. Mas em alguns casos, é a única opção possível.

Impostos em São Paulo

ITCMD: Imposto Sobre Herança e Doação

Em São Paulo, quem herda um imóvel ou recebe uma doação precisa pagar o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

A alíquota atual é de 4% sobre o valor do bem. Existe um projeto de lei para tornar esse imposto progressivo, variando de 1% a 4% conforme o valor.

Isenção: transmissões de valores até R$ 69.025,00 podem ser isentas do ITCMD em São Paulo.

O imposto deve ser pago antes de transferir o imóvel no cartório. Quem paga é o herdeiro ou quem recebeu a doação.

Outros Custos

Além do ITCMD, pode haver outros custos na partilha de imóveis:

• Custas cartorárias para registro
• Honorários advocatícios
• Taxas do inventário
• Emolumentos cartorários

Em São Paulo, esses valores variam conforme o valor do imóvel e o tipo de processo escolhido.

Bem de Família

O Que É e Como Funciona

O bem de família é o imóvel usado como residência da família, que tem proteção especial da lei. Esse imóvel não pode ser penhorado para pagar dívidas comuns.

Mesmo no inventário, o bem de família continua protegido se os herdeiros moram nele. O STJ decidiu que essa proteção não acaba com a morte do proprietário.

Bem de Família na Partilha

O bem de família pode ser incluído na partilha normalmente. A proteção contra penhora não impede que o imóvel seja dividido entre os herdeiros ou no divórcio.

Se o casal tinha apenas um imóvel e era o bem de família, esse apartamento ou casa ainda será partilhado conforme o regime de bens. A proteção legal existe para evitar que credores tomem o imóvel, não para impedir a divisão entre os donos.

Documentação Necessária

Documentos Para Partilha no Divórcio

Para fazer a partilha de imóveis no divórcio, você vai precisar de:

• RG e CPF de ambos os cônjuges
• Certidão de casamento atualizada
• Escrituras dos imóveis
• Carnês de IPTU
• Certidões negativas de débitos dos imóveis
• Pacto antenupcial (se houver)
• Avaliação dos imóveis

Documentos Para Inventário

No inventário, os documentos principais são:

• Certidão de óbito
• RG e CPF de todos os herdeiros
• Certidão de casamento do falecido
• Escrituras de todos os imóveis
• Certidões negativas (federal, estadual, municipal)
• Testamento (se houver)
• Declarações de Imposto de Renda dos últimos anos

Em processos mais complexos, a assessoria jurídica especializada ajuda a reunir toda essa documentação de forma organizada.

Situações Especiais na Partilha

Imóvel Financiado

Quando há imóvel ainda sendo pago no financiamento, ele entra na partilha pelo valor total, não apenas pelas parcelas pagas. O saldo devedor também é dividido.

Se apenas um dos dois ficar com o imóvel financiado, essa pessoa assume a dívida e paga ao outro metade do valor já quitado.

Imóvel em Nome de Um Só

Mesmo que o imóvel esteja registrado apenas no nome de um dos cônjuges, se foi comprado durante o casamento em regime de comunhão, pertence aos dois. O STJ já decidiu várias vezes que o que importa é quando o bem foi adquirido, não em nome de quem está.

União Estável

A união estável funciona de forma parecida com o casamento para fins de partilha. Se não houver contrato de convivência definindo outro regime, vale a comunhão parcial.

A diferença é que na união estável, em vez de pacto antenupcial, faz-se um contrato de convivência. Esse documento pode ser registrado em cartório e define como será a divisão de bens se o casal se separar.

Partilha Desigual

É possível fazer partilha desigual, quando um recebe mais que o outro. Mas atenção: a diferença pode ser considerada doação e gerar cobrança de ITCMD.

Por exemplo: se você tinha direito a R$ 200 mil e aceitou ficar só com R$ 100 mil, esses R$ 100 mil que você “abriu mão” podem ser tributados como doação para o ex-cônjuge.

Cláusula de Incomunicabilidade

Quando você recebe um imóvel por herança ou doação, quem está doando pode colocar uma cláusula de incomunicabilidade. Isso significa que aquele bem não será dividido em caso de divórcio.

Por exemplo: seus pais doam um apartamento para você com cláusula de incomunicabilidade. Se você se divorciar, esse apartamento não entra na partilha, fica só com você.

Essa cláusula protege o patrimônio familiar e garante que o bem permaneça na família de origem.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Situações Que Exigem Ajuda Especializada

Algumas situações pedem a ajuda de um profissional especializado:

• Quando há vários imóveis para dividir
• Se existe desacordo sobre valores ou divisão
• Quando há suspeita de bens ocultos ou fraude
• Imóveis irregulares ou sem documentação completa
• Processos em São Paulo com questões tributárias complexas
• Famílias recompostas com filhos de vários relacionamentos
• Planejamento sucessório com doações em vida

O Papel do Advogado Imobiliário

Um advogado imobiliário pode ajudar em todas as etapas:

• Avaliar qual o melhor regime de bens
• Organizar toda a documentação necessária
• Calcular corretamente os impostos devidos
• Negociar acordos vantajosos
• Evitar erros que possam gerar custos futuros
• Identificar tentativas de ocultação de bens
• Planejar doações em vida de forma eficiente

Profissionais especializados em direito imobiliário oferecem orientação em inventários de imóveis em São Paulo e em todo o Brasil, ajudando famílias a resolver questões de partilha de forma segura.

Erros Comuns Para Evitar

Não Formalizar a Partilha

Um dos erros mais graves é não formalizar a partilha. Mesmo que vocês tenham feito um acordo verbal, sem registro oficial, aquele imóvel ainda pertence aos dois no papel.

Isso pode gerar problemas quando um dos dois quiser vender, fazer novo financiamento ou até se casar de novo.

Deixar Para Depois

Adiar a partilha pode trazer prejuízos. Documentos podem se perder, valores ficam desatualizados, e localizar o ex-cônjuge pode ficar impossível.

No caso de inventário, existe prazo legal de 2 meses após a morte para iniciar o processo, embora esse prazo possa ser estendido. Mas quanto mais tempo passa, mais complicado fica.

Não Considerar os Impostos

Muita gente esquece de calcular o ITCMD e outros impostos na hora de fazer as contas. Isso pode gerar surpresas desagradáveis e custos não previstos.

Em São Paulo, com alíquota de 4%, um imóvel de R$ 500 mil vai gerar R$ 20 mil de imposto. Esse valor precisa estar no planejamento.

Assinar Documentos Sem Ler

Nunca assine um acordo de partilha sem ler tudo com atenção. Se tiver dúvidas, peça para um advogado revisar antes.

Uma vez assinado e homologado, é muito difícil voltar atrás. Melhor ter certeza desde o início.

Não Planejar a Sucessão

Muitas pessoas acham que planejamento sucessório é só para quem tem muito dinheiro. Isso é um erro. Qualquer família com imóveis deveria pensar em como facilitar a transmissão para a próxima geração.

Fazer um testamento ou doar bens em vida de forma planejada pode evitar muitos problemas futuros.

O Que Fazer Agora

A partilha de bens imóveis em divórcio e sucessão envolve várias etapas e cuidados importantes. Entender seus direitos, reunir a documentação correta, calcular os impostos e planejar a sucessão familiar são passos essenciais para evitar problemas futuros.

Em casos mais complexos, especialmente em São Paulo onde há particularidades tributárias, contar com orientação profissional pode fazer toda a diferença. A partilha bem feita protege seu patrimônio, previne conflitos familiares e garante que seus direitos sejam respeitados.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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