Custos Reais da Escritura de Imóvel: Guia 2026

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Os custos reais da escritura de imóvel variam entre 3% a 5% do valor da propriedade em 2026. Um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo pode gerar despesas de R$ 15 mil a R$ 25 mil, incluindo ITBI, cartório, registro e certidões.

O Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou reajuste médio de 4,8% nos emolumentos cartorários para 2026, valor que impacta diretamente no bolso de quem compra imóvel este ano.

Neste guia você vai descobrir:

• Composição detalhada dos custos (ITBI, cartório, registro, certidões)
• Valores atualizados para São Paulo capital e interior em 2026
• Isenções fiscais e benefícios do Minha Casa, Minha Vida
• Estratégias legais para reduzir gastos
• Custos ocultos que poucas pessoas conhecem
• Checklist completo do processo
• Erros que podem dobrar suas despesas

ITBI 2026: Quanto Custa em São Paulo e Outras Cidades

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) representa o maior custo da escritura, correspondendo a 40% a 60% das despesas totais. É um tributo municipal cobrado na transferência de propriedade de bens imóveis. Cada cidade brasileira define sua própria alíquota e regras de cobrança.

Alíquotas por Município

As alíquotas do ITBI variam significativamente entre cidades brasileiras:

Base de Cálculo: Valor Venal vs Valor de Mercado

A prefeitura utiliza o maior valor entre o valor venal (cadastro municipal) e o preço declarado na compra. Se você compra um imóvel por R$ 400 mil mas o valor venal é R$ 450 mil, o ITBI incidirá sobre R$ 450 mil.

Exemplo prático:

• Imóvel adquirido por R$ 350.000
• Valor venal na prefeitura: R$ 380.000
• Base para ITBI: R$ 380.000 (maior valor)
• ITBI em São Paulo (3%): R$ 11.400

Quando Você Pode Ter Desconto no ITBI

Algumas prefeituras oferecem descontos no ITBI em situações específicas:

• Pagamento antecipado: São Paulo oferece até 5% de desconto para pagamento à vista antes da escritura
• Programas habitacionais: Imóveis do Minha Casa, Minha Vida podem ter isenção total ou parcial
• Primeiro imóvel: Algumas cidades isentam compradores de primeira propriedade com valor até R$ 300 mil
• Campanhas municipais: Períodos promocionais (geralmente final de ano) com redução de 10% a 20%

Emolumentos de Cartório: Valores Atualizados 2026

Emolumentos são taxas pagas aos cartórios pela lavratura da escritura e registro do imóvel. Os valores são tabelados pelos Tribunais de Justiça estaduais e reajustados anualmente. Em 2026, São Paulo teve aumento de 4,8% em relação a 2025.

Tabela de Custos por Faixa de Imóvel

Valores para escritura e registro em São Paulo (2026):

Diferença Entre Cartório de Notas e Registro

Muita gente confunde, mas são dois cartórios diferentes com funções distintas. Entender essa diferença evita confusão no momento de separar o dinheiro para cada etapa.

Cartório de Notas (Tabelionato):

• Lavra a escritura pública de compra e venda
• Reconhece firmas e autentica documentos
• Pode ser qualquer cartório de notas do Brasil
• Custos: 0,8% a 1,5% do valor do imóvel

Cartório de Registro de Imóveis:

• Registra a transferência de propriedade
• Atualiza a matrícula do imóvel
• Deve ser o cartório da comarca onde está o imóvel
• Custos: 0,5% a 1% do valor do imóvel

São Paulo Capital vs Interior: Comparativo Real

As diferenças entre capital e interior de São Paulo são consideráveis e podem representar economia significativa:

Imóvel de R$ 400 mil:

• São Paulo capital: R$ 6.520 (cartórios)
• Campinas: R$ 5.800 (11% mais barato)
• São José dos Campos: R$ 5.650 (13% mais barato)
• Ribeirão Preto: R$ 5.400 (17% mais barato)

A diferença existe porque municípios do interior geralmente têm custos operacionais menores, refletindo em emolumentos mais baixos.

Certidões Obrigatórias e Taxas Extras

Além do ITBI e cartórios, você precisa reunir certidões que comprovam a regularidade do imóvel e dos envolvidos na transação. Esses documentos funcionam como um raio-x da situação legal da propriedade e das pessoas.

Lista Completa de Documentos Necessários

Certidões do Imóvel:

• Matrícula atualizada do imóvel: R$ 95 a R$ 120
• Certidão de ônus reais: R$ 80 (já incluída na matrícula em SP)
• Certidão negativa de débitos de IPTU: gratuita a R$ 35
• Certidão negativa de débitos de condomínio: gratuita (emitida pelo síndico)

Certidões Pessoais (Comprador e Vendedor):

• Certidão de nascimento ou casamento: R$ 45 a R$ 60
• Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT): gratuita
• Certidão de distribuição cível: R$ 50 a R$ 85 por vara
• Certidão de protestos: R$ 40 a R$ 70

Custo total médio em certidões: R$ 400 a R$ 800.

Quanto Custa Cada Certidão

Detalhamento de valores em São Paulo (2026):

• Matrícula atualizada (Registro de Imóveis): R$ 110
• CND IPTU (Prefeitura): gratuita online
• CND Federal (Receita Federal): gratuita
• CNDT (TST): gratuita
• Certidão de Distribuidores Cíveis (TJSP): R$ 75
• Certidão de Protestos (Tabelionatos): R$ 55
• Certidão de Casamento atualizada: R$ 52

Certidões Gratuitas Que Você Não Sabia

Várias certidões essenciais são 100% gratuitas quando emitidas online. Conhecer essa informação evita pagar intermediários que cobram por serviços disponíveis gratuitamente:

• Certidão Negativa de Débitos Federais (Receita Federal)
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (TST)
• Certidão de IPTU (maioria das prefeituras)
• Certidão de débitos estaduais (Fazenda Estadual)
• CND do INSS (para imóveis de pessoa jurídica)

Evite intermediários que cobram por certidões gratuitas.

Custos Ocultos Que Ninguém Conta

Além dos custos principais, existem despesas menores que raramente aparecem nos orçamentos iniciais mas somam centenas de reais. Conhecer esses valores evita surpresas desagradáveis na hora de fechar as contas.

Taxa de Prenotação e Arquivamento

No Cartório de Registro de Imóveis, você paga taxas administrativas que muita gente desconhece:

• Prenotação: taxa para protocolar o pedido de registro (R$ 85 a R$ 120)
• Busca de documentos: quando precisa de cópias antigas da matrícula (R$ 45 por busca)
• Abertura de pasta: para novos registros (R$ 35 a R$ 60)

Essas taxas pequenas podem adicionar R$ 150 a R$ 300 ao custo total.

Autenticações e Reconhecimento de Firma

Cada documento autenticado custa entre R$ 8 e R$ 12 em São Paulo. Se você precisar autenticar vários documentos, o valor sobe rapidamente:

• RG e CPF (comprador e vendedor): 4 documentos = R$ 48
• Comprovante de residência: 2 cópias = R$ 24
• Certidão de casamento: 2 cópias = R$ 24
• Contrato de compra e venda: R$ 12

Total estimado: R$ 100 a R$ 200 em autenticações.

Reconhecimento de firma (quando necessário): R$ 10 a R$ 15 por assinatura reconhecida.

Urgência no Processo (Quando Vale a Pena)

Cartórios cobram entre 50% a 100% adicional para serviços urgentes:

• Prazo normal: 15 a 20 dias úteis
• Prazo urgente: 5 a 7 dias úteis
• Custo extra: R$ 3.000 a R$ 6.000 em um imóvel de R$ 400 mil

Vale a pena quando você corre risco de perder financiamento aprovado com prazo curto, existe cláusula de multa por atraso no contrato ou precisa regularizar para viagem urgente ou inventário.

Não vale a pena quando é apenas ansiedade (o prazo normal já é rápido) ou você pode aguardar sem prejuízo financeiro.

Custos com Advogado (Obrigatório ou Opcional?)

Contratar advogado não é obrigatório para escritura de imóvel, mas pode ser recomendado em situações complexas:

Honorários médios em São Paulo:

• Acompanhamento simples: R$ 2.000 a R$ 3.500
• Análise completa de documentação: R$ 3.500 a R$ 5.000
• Negociação e acompanhamento total: R$ 5.000 a R$ 8.000

Quando pode ser útil contratar:

• Imóvel com matrícula complexa ou múltiplas averbações
• Valor acima de R$ 800 mil
• Imóvel de herança, doação ou inventário
• Existência de penhoras, hipotecas ou restrições
• Vendedor ou comprador estrangeiro
• Negociação com construtora ou incorporadora

Quando geralmente não é necessário:

• Imóvel com documentação regular e matrícula limpa
• Valor moderado (até R$ 500 mil)
• Compra direta entre particulares sem complexidades

Simulação Real: Quanto Você Vai Gastar

Vamos simular três cenários reais de compra de imóvel em São Paulo capital em 2026, incluindo todos os custos. Essas simulações ajudam você a se planejar financeiramente e evitar surpresas.

Imóvel de R$ 300 mil em São Paulo

Composição dos custos:

• ITBI (3%): R$ 9.000
• Escritura (cartório de notas): R$ 2.650
• Registro (cartório RI): R$ 2.580
• Certidões obrigatórias: R$ 450
• Autenticações e reconhecimentos: R$ 120
• Taxas de prenotação e busca: R$ 100
• Total: R$ 14.900 (4,97% do valor do imóvel)

Imóvel de R$ 500 mil em São Paulo

Composição dos custos:

• ITBI (3%): R$ 15.000
• Escritura (cartório de notas): R$ 3.900
• Registro (cartório RI): R$ 3.750
• Certidões obrigatórias: R$ 550
• Autenticações e reconhecimentos: R$ 150
• Taxas de prenotação e busca: R$ 120
• Total: R$ 23.470 (4,69% do valor do imóvel)

Imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo

Composição dos custos:

• ITBI (3%): R$ 30.000
• Escritura (cartório de notas): R$ 6.850
• Registro (cartório RI): R$ 6.500
• Certidões obrigatórias: R$ 650
• Autenticações e reconhecimentos: R$ 180
• Taxas de prenotação e busca: R$ 150
• Honorários advocatícios (opcional): R$ 4.500
• Total sem advogado: R$ 44.330 (4,43%)
• Total com advogado: R$ 48.830 (4,88%)

Planilha de Custos por Faixa de Valor

Resumo comparativo para São Paulo capital (2026):

Padrão observado: quanto maior o valor do imóvel, menor o percentual de custos em relação ao valor total.

Quem Paga os Custos da Escritura

A legislação brasileira não define obrigatoriamente quem deve arcar com os custos da escritura. Essa é uma questão de negociação entre comprador e vendedor, com liberdade para as partes acordarem a divisão que preferirem.

O Que Diz a Lei

O Código Civil brasileiro não estabelece responsável específico pelos custos de escritura e registro. A prática de mercado indica:

• Tradição: comprador paga todos os custos (ITBI, cartórios, certidões)
• Liberdade contratual: partes podem acordar divisão diferente
• Momento da negociação: definir no contrato de compra e venda

Negociação Comprador vs Vendedor

Na prática, a divisão de custos varia conforme o mercado imobiliário:

Mercado favorável ao vendedor (alta demanda):

• Comprador assume 100% dos custos
• Vendedor não cede em divisão de despesas
• Imóveis valorizados ou em regiões nobres

Mercado favorável ao comprador (baixa demanda):

• Vendedor pode assumir parte do ITBI (geralmente 50%)
• Divisão das certidões entre as partes
• Vendedor arca com regularização de pendências
• Imóveis com longo tempo de venda

Negociação equilibrada:

• Comprador: ITBI e registro
• Vendedor: escritura e certidões do imóvel
• Cada um: suas próprias certidões pessoais

Estratégias para Dividir Despesas

Táticas eficazes de negociação que respeitam os interesses de ambas as partes:

Para compradores:

• Solicite divisão do ITBI (50/50) como condição para fechar negócio
• Peça que vendedor quite débitos de IPTU e condomínio antes da escritura
• Negocie desconto no preço equivalente aos custos de escritura
• Argumente que está pagando à vista ou tem financiamento aprovado

Para vendedores:

• Ofereça pagar certidões do imóvel como diferencial competitivo
• Assuma metade do ITBI para acelerar venda
• Quite antecipadamente débitos para valorizar proposta
• Use a divisão de custos como argumento para manter preço pedido

Isenções e Benefícios Fiscais 2026

Existem situações previstas em lei que garantem isenção total ou parcial do ITBI e outros custos de escritura. Conhecer esses benefícios pode representar economia de milhares de reais.

Programa Minha Casa, Minha Vida

Imóveis adquiridos pelo programa habitacional do governo federal têm isenção de ITBI em todas as cidades brasileiras. Este é um dos principais benefícios do programa para famílias de baixa e média renda.

Requisitos para isenção:

• Imóvel enquadrado no MCMV (valor até R$ 350 mil em 2026)
• Comprador inscrito no programa
• Renda familiar compatível (até R$ 8 mil mensais)
• Primeiro imóvel residencial do comprador

Economia estimada: R$ 7.000 a R$ 10.500 (3% sobre R$ 230k a R$ 350k).

Primeiro Imóvel: Como Funciona a Isenção

Algumas cidades oferecem isenção de ITBI para quem compra o primeiro imóvel residencial. Cada município tem regras próprias, então vale verificar na prefeitura local.

Cidades com isenção em SP:

• São Paulo capital: isenção para imóveis até R$ 250 mil (renda até 3 salários mínimos)
• Campinas: isenção para imóveis até R$ 200 mil
• Santos: isenção para imóveis até R$ 180 mil
• São José dos Campos: isenção parcial (50%) até R$ 300 mil

Condições gerais:

• Não possuir outro imóvel no Brasil
• Imóvel destinado à moradia própria
• Renda familiar dentro do limite municipal
• Solicitar isenção antes do pagamento do ITBI

Financiamento SFH e Redução de Custos

Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) têm benefícios nos custos de cartório. O sistema oferece vantagens tanto nos emolumentos quanto na forma de pagamento.

Benefícios do SFH:

• Redução de até 50% nos emolumentos de registro de hipoteca
• Isenção de taxas de averbação em alguns estados
• Possibilidade de financiar custos de escritura dentro do valor total

Como funciona:

• Banco inclui custos de escritura no valor financiado
• Você dilui despesas ao longo do financiamento (30 anos)
• Evita desembolso alto no momento da compra

Exemplo prático: custos totais de R$ 20.000 financiados em 360 meses (30 anos) geram parcela adicional de aproximadamente R$ 130 por mês (juros de 10% ao ano).

Casos Especiais de Isenção de ITBI

A lei prevê isenção de ITBI em situações específicas que muita gente desconhece:

• Herança ou doação: não incide ITBI, apenas ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)
• Integralização de capital social: imóvel usado para formar empresa
• Extinção de pessoa jurídica: transferência do imóvel aos sócios
• Excussão de hipoteca: quando banco toma imóvel por dívida

Como Reduzir Legalmente os Custos

Existem estratégias legais e éticas para diminuir os custos da escritura sem comprometer a segurança jurídica da transação. Essas técnicas são baseadas em direitos previstos na legislação brasileira.

Escolha do Cartório (Você Pode Pesquisar)

Para a escritura, você pode escolher qualquer cartório de notas do Brasil. Alguns cobram menos que outros, e pesquisar faz diferença no bolso.

Como pesquisar:

• Consulte pelo menos 3 cartórios diferentes
• Peça orçamento detalhado por e-mail ou telefone
• Compare não só preço, mas prazo e qualidade do atendimento
• Cartórios do interior podem ser até 20% mais baratos

Ponto de atenção: o registro deve ser feito obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está o imóvel. Neste caso, não há escolha.

Timing da Compra (Melhores Épocas)

Algumas prefeituras oferecem descontos sazonais no ITBI. Planejar a compra para esses períodos pode gerar economia significativa.

Períodos com desconto:

• Novembro/dezembro: campanhas de fim de ano (5% a 10% de desconto)
• Fevereiro/março: algumas cidades fazem “semana do ITBI”
• Pagamento antecipado: desconto de 3% a 5% para quitar antes do prazo

Calendário estratégico:

• Evite dezembro (cartórios sobrecarregados, prazos maiores)
• Prefira março a outubro (fluxo normal, atendimento mais rápido)
• Antecipe-se a reajustes de janeiro (emolumentos sobem no início do ano)

Valor Venal Alto? Saiba Como Contestar

Se o valor venal do imóvel na prefeitura está muito acima do valor de mercado, você pode contestar. Este é um direito previsto na legislação tributária municipal.

Passo a passo:

1. Solicite avaliação técnica de engenheiro ou corretor credenciado
2. Reúna comprovantes de valores de imóveis similares na região
3. Protocole pedido de reavaliação na prefeitura
4. Apresente laudo técnico justificando valor de mercado real
5. Aguarde análise (prazo: 30 a 60 dias)

Quando vale a pena:

• Diferença superior a 20% entre valor venal e mercado
• Imóveis em regiões desvalorizadas ou com problemas
• Propriedades antigas que precisam de reforma

Economia potencial: R$ 2.000 a R$ 8.000 em ITBI.

Programas Municipais de Desconto

Várias cidades oferecem programas permanentes ou temporários. Ficar atento a essas oportunidades pode render boa economia.

São Paulo:

• Desconto de 5% no ITBI para pagamento à vista antes da escritura
• Programa “Nota Fiscal Paulista” acumula créditos que podem abater tributos

Campinas:

• “Refis do ITBI”: parcelamento sem juros em até 12 vezes
• Isenção para profissionais de segurança pública (policiais, bombeiros)

Santos:

• Desconto progressivo: quanto mais rápido pagar, maior o desconto (até 10%)

Consulte sempre o site da prefeitura da sua cidade para verificar programas ativos.

Erros Que Custam Caro

Pequenos descuidos no processo de escritura podem gerar prejuízos de milhares de reais. Conhecer os erros mais comuns ajuda você a evitá-los e proteger seu investimento.

Não Verificar Débitos de IPTU e Condomínio

O erro: assumir que o imóvel está regular sem conferir débitos pendentes.

Consequência: débitos de IPTU e condomínio são transferidos ao comprador junto com o imóvel. Você herda a dívida automaticamente.

Prejuízo real:

• IPTU atrasado: multa de 20% mais juros de 1% ao mês
• Condomínio atrasado: multa de 2% mais juros de 1% ao mês mais correção
• Exemplo: 2 anos de IPTU atrasado (R$ 3.000 por ano) = R$ 7.500 com multas

Como evitar:

• Exija Certidão Negativa de Débitos de IPTU antes da escritura
• Solicite declaração do síndico sobre débitos de condomínio
• Inclua cláusula no contrato: “vendedor responsável por débitos anteriores”

Confundir Valor Venal com Valor de Mercado

O erro: acreditar que o ITBI será calculado apenas sobre o preço de compra.

Consequência: se o valor venal for maior que o preço negociado, você paga ITBI sobre o valor venal.

Prejuízo real:

• Compra: R$ 350.000
• Valor venal: R$ 420.000
• ITBI esperado (3%): R$ 10.500
• ITBI real (3% de R$ 420k): R$ 12.600
• Surpresa de R$ 2.100

Como evitar:

• Consulte o valor venal na prefeitura antes de fechar negócio
• Se muito alto, tente contestar (veja seção anterior)
• Provisione sempre pelo maior valor

Atrasar o Pagamento do ITBI

O erro: não pagar o ITBI no prazo legal (geralmente 30 dias após a compra).

Consequência: multa de 20% mais juros de 1% ao mês sobre o valor do imposto.

Prejuízo real:

• ITBI: R$ 12.000
• Atraso de 3 meses
• Multa: R$ 2.400 (20%)
• Juros: R$ 360 (1% ao mês)
• Total: R$ 14.760 (prejuízo de R$ 2.760)

Como evitar:

• Pague o ITBI imediatamente após o contrato
• Configure lembretes de vencimento
• Em caso de dificuldade, solicite parcelamento antes do vencimento

Esquecer Certidões Obrigatórias

O erro: comparecer ao cartório sem todas as certidões necessárias.

Consequência: atraso no processo, novas taxas para emissão urgente e possível perda de prazo contratual.

Prejuízo real:

• Emissão urgente de certidões: custo adicional de 50% a 100%
• Certidões normais: R$ 500
• Certidões urgentes: R$ 750 a R$ 1.000
• Prejuízo de R$ 250 a R$ 500

Como evitar:

• Use o checklist completo (veja seção específica)
• Providencie certidões com antecedência de 15 dias
• Verifique validade (maioria vence em 30 a 90 dias)

Não Pesquisar Outros Cartórios

O erro: aceitar o primeiro cartório indicado sem comparar preços.

Consequência: pagar até 15% a mais em emolumentos desnecessariamente.

Prejuízo real:

• Cartório mais caro: R$ 4.200
• Cartório mais barato: R$ 3.650
• Diferença: R$ 550

Como evitar:

• Pesquise pelo menos 3 cartórios de notas
• Compare valores, prazos e localização
• Lembre-se: você pode escolher qualquer um para a escritura

Checklist Completo: Do Contrato ao Registro

Use este checklist para não esquecer nenhuma etapa e evitar atrasos ou custos extras. Organize cada fase com antecedência para ter tranquilidade no processo.

Antes da Escritura (Documentação)

30 dias antes:

• Contrato de compra e venda assinado
• Matrícula atualizada do imóvel (válida 30 dias)
• Certidão Negativa de IPTU
• Certidão Negativa de débitos de condomínio
• Certidões pessoais do vendedor (distribuição, protestos)
• Certidões pessoais do comprador
• RG, CPF e comprovante de residência (ambos)
• Certidão de casamento atualizada (se casado)
• Pacto antenupcial (se houver)

15 dias antes:

• Cálculo do ITBI na prefeitura
• Escolha e orçamento de cartório de notas
• Agendamento da escritura
• Conferência de validade das certidões

7 dias antes:

• Pagamento do ITBI
• Comprovante de pagamento em mãos
• Autenticação de documentos pessoais
• Confirmação de agendamento no cartório

No Cartório de Notas (Lavratura)

No dia da escritura:

• Comparecimento de comprador e vendedor (obrigatório)
• Documentos originais mais cópias autenticadas
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Testemunhas (2 pessoas com RG) ou reconhecimento de firma
• Leitura completa da escritura antes de assinar
• Assinatura de todas as partes
• Pagamento dos emolumentos do cartório
• Recebimento da escritura lavrada

No Cartório de Registro (Oficialização)

Até 30 dias após a escritura:

• Protocolo da escritura no Cartório de Registro de Imóveis
• Pagamento dos emolumentos de registro
• Prenotação do pedido
• Aguardar análise (5 a 15 dias úteis)
• Retirar matrícula atualizada em nome do comprador

Pós-registro:

• Transferência de titularidade do IPTU na prefeitura
• Transferência de contas de água, luz e gás
• Atualização de endereço em documentos pessoais
• Comunicação ao condomínio (se houver)

Prazos de Cada Etapa

Situações Especiais

Algumas transações imobiliárias têm particularidades que afetam os custos de escritura. Conhecer essas diferenças ajuda você a se planejar melhor financeiramente.

Imóvel Financiado: Quem Paga o Quê

Quando há financiamento bancário, existem custos adicionais relacionados à hipoteca. Esses valores se somam aos custos normais da escritura.

Custos extras do financiamento:

• Taxa de registro de hipoteca: R$ 800 a R$ 1.500
• Taxa de avaliação do banco: R$ 600 a R$ 2.000
• Taxa de análise de crédito: R$ 300 a R$ 800
• Seguro de danos físicos do imóvel: 0,05% do valor financiado ao ano

Divisão comum:

• Comprador: ITBI, escritura e custos do financiamento
• Vendedor: certidões do imóvel e quitação de hipoteca anterior (se houver)
• Banco: nenhum custo (todos repassados ao comprador)

Imóvel de Herança ou Doação

Escrituras de herança e doação não pagam ITBI, mas têm outros custos específicos. A tributação é diferente e recai sobre outro imposto.

Herança (Inventário):

• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis): 4% do valor no estado de SP
• Escritura de partilha: mesmos emolumentos de compra e venda
• Honorários advocatícios: R$ 5.000 a R$ 15.000 (obrigatório advogado)

Doação:

• ITCMD: 4% do valor no estado de SP
• Escritura de doação: mesmos emolumentos
• Não precisa advogado se doação simples entre pais e filhos

Permuta de Imóveis

Na permuta (troca de imóveis), o ITBI incide sobre a diferença de valores. Isso pode gerar economia significativa em relação a uma compra normal.

Exemplo:

• Imóvel A: R$ 500.000 (você tem)
• Imóvel B: R$ 600.000 (você quer)
• Diferença: R$ 100.000 (você paga)
• ITBI: 3% de R$ 100.000 = R$ 3.000 (não de R$ 600.000)

Economia significativa: R$ 15.000 (ITBI de R$ 600k) vs R$ 3.000 (ITBI da diferença).

Imóvel Rural vs Urbano

Imóveis rurais têm regras diferentes e documentação específica. A tributação e os custos variam conforme a classificação da propriedade.

Imóvel Rural:

• ITBI: geralmente não incide (depende da legislação municipal)
• ITR (Imposto Territorial Rural): transfere-se ao comprador
• Certidão INCRA: obrigatória (R$ 150 a R$ 300)
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR): necessário

Imóvel Urbano:

• ITBI: obrigatório na maioria das cidades
• IPTU: transfere-se ao comprador
• Certidões de prefeitura

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre situações que exigem atenção jurídica redobrada e ajudar a evitar problemas futuros. A orientação adequada previne prejuízos e litígios.

Situações que recomendam assessoria especializada:

• Imóveis com matrículas antigas ou desatualizadas
• Propriedades com múltiplos proprietários ou sucessões complexas
• Existência de gravames, penhoras ou restrições no registro
• Compra de imóvel em leilão judicial ou extrajudicial
• Transações envolvendo construtoras, incorporadoras ou loteamentos
• Vendedor ou comprador estrangeiro
• Imóveis rurais ou em áreas de proteção ambiental
• Divergências entre área real e área registrada
• Necessidade de retificação de registro ou usucapião
• Negociações com valor superior a R$ 1 milhão

Benefícios da orientação jurídica:

• Análise completa da documentação antes da assinatura
• Identificação de riscos e pendências ocultas
• Segurança jurídica na transação
• Prevenção de litígios futuros
• Economia com correções antes da escritura

A orientação pode evitar prejuízos muito superiores aos honorários pagos, especialmente em transações de valor elevado ou com complexidades documentais.

O Que Você Precisa Saber Sobre Custos de Escritura

Custos reais da escritura de imóvel em 2026 somam entre 3% a 5% do valor da propriedade em São Paulo. Para um imóvel de R$ 500 mil, prepare entre R$ 15 mil e R$ 25 mil: ITBI (maior custo, 3% = R$ 15 mil), cartório de notas (R$ 3.900), registro de imóveis (R$ 3.750) e certidões (R$ 400 a R$ 800).

O ITBI é calculado sobre o maior valor entre preço de compra e valor venal. Você pode pesquisar cartórios diferentes para escritura, mas registro deve ser na comarca do imóvel. Isenções existem para primeiro imóvel (até R$ 250 mil em SP) e Minha Casa Minha Vida.

Principais erros: não verificar débitos de IPTU e condomínio (você herda a dívida), confundir valor venal com mercado e não pesquisar outros cartórios (economia de até 15%). Processo completo leva 25-42 dias normais ou 9-15 dias urgentes (custo 50% a 100% maior). Advogado não é obrigatório, mas pode ser recomendado acima de R$ 800 mil ou matrículas complexas.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.