Regularizar Imóvel Doado: Guia Completo para Legalizar sua Propriedade em 2025

Muitos proprietários, doadores ou herdeiros descobrem que o imóvel recebido de herança ainda está irregular no cartório, o que impede a venda, o financiamento e até mesmo o uso legal da propriedade.

Essa situação pode causar bloqueios judiciais, conflitos familiares e perda patrimonial. Porém, com orientação jurídica adequada, é possível legalizar o imóvel e garantir segurança para o futuro.

Neste guia, você vai entender:

• O que caracteriza um imóvel doado irregular

• Quais documentos são necessários para a regularização

• Os principais caminhos jurídicos: escritura, registro, ITCMD

• Como funciona a doação em vida com ou sem usufruto

• Quando o inventário é necessário mesmo com doação

• Custos envolvidos e tempo médio do processo

• Dicas para evitar problemas legais futuros

O que é um Imóvel Doado Irregular?

Um imóvel doado está irregular quando:

• Não houve lavratura de escritura pública no cartório de notas

• A escritura foi feita, mas não registrada no cartório de registro de imóveis

• O ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) não foi pago

• Há pendências documentais, como matrícula desatualizada

• Existe usufruto vitalício sem renúncia formal

Consequências da Irregularidade

• Impedimento para venda, doação ou financiamento

• Insegurança jurídica na posse e uso do bem

• Bloqueios judiciais em disputas familiares

• Dificuldades em inventário ou partilha de bens

Passo a Passo para Regularizar um Imóvel Doado

1. Verifique os Documentos Existentes

• Escritura de doação (se houver)

• Matrícula atualizada do imóvel

• Comprovantes de pagamento do ITCMD

• Certidões negativas de débitos municipais

2. Confirme se a Doação Foi Registrada

• Verifique no cartório de registro de imóveis se há o registro da doação

• Caso não tenha ocorrido, será necessária nova escritura e recolhimento do ITCMD

3. Pague ou Regularize o ITCMD

• O ITCMD é devido na doação, mesmo entre familiares

• Consulte a alíquota do estado (varia entre 2% e 8%)

4. Lavre ou Atualize a Escritura Pública

• Feita no cartório de notas com os documentos exigidos

• Pode incluir cláusulas como usufruto ou inalienabilidade

5. Registre a Escritura no Cartório de Registro de Imóveis

• Etapa obrigatória para tornar a doação válida perante terceiros

• Sem esse registro, a propriedade não está legalmente transferida

Doação em Vida com ou sem Usufruto

O que é o Usufruto?

O doador pode manter o direito de uso e renda do imóvel (usufruto) até seu falecimento, mesmo transferindo a propriedade ao donatário.

Cuidados Comuns

• A cláusula de usufruto deve constar na escritura

• Para transferir a titularidade plena, é necessária renúncia expressa do usufrutuário

Doação Substitui Inventário?

Nem sempre. Se a doação foi apenas verbal ou sem registro, o imóvel ainda pode ser considerado parte da herança, exigindo inventário para regularização.

Quando o Inventário Será Necessário

• Não houve escritura registrada

• O doador faleceu sem concluir o processo

• Há outros bens a inventariar em conjunto

Custos Envolvidos na Regularização

• ITCMD: varia conforme o estado (média de 4%)

• Emolumentos cartorários: escritura e registro

• Certidões e taxas administrativas

• Honorários advocatícios (quando necessário)

Importante: valores mudam conforme o estado e valor do imóvel.

Exemplos Comuns de Situações Irregulares

• Filho recebeu imóvel dos pais, mas nunca formalizou

• Doação feita em cartório, mas ITCMD não foi pago

• Imóvel doado entre irmãos sem escritura formal

Esses casos, embora cotidianos, exigem soluções jurídicas específicas.

Quando Procurar Ajuda Profissional

• Quando houver cláusulas como usufruto, inalienabilidade ou reversão

• Se o doador faleceu e o imóvel não foi registrado

• Quando não se sabe se o ITCMD foi recolhido

• Para orientar sobre o melhor caminho jurídico e evitar litígios futuros

Entre em contato pelo WhatsApp para orientações iniciais.

Regularizar Imóvel Doado Evita Dor de Cabeça no Futuro

Regularizar um imóvel doado é mais do que uma exigência burocrática: é um passo fundamental para garantir segurança jurídica, evitar litígios e proteger o patrimônio familiar. Quanto antes o processo for iniciado, mais simples tende a ser sua resolução.

Tem dúvidas sobre questões imobiliárias? Consulte um Advogado Especialista em Direito Imobiliário.