Herdar um imóvel no Brasil não é simples. Segundo o Conselho Nacional de Justiça, mais de 1 milhão de processos de inventário tramitam nas varas de família do país. Em São Paulo, quem deixa passar o prazo de 60 dias para abrir o inventário já começa pagando multa.
Neste artigo você vai entender:
- O que é inventário e quando ele é obrigatório
- Diferença entre inventário judicial e em cartório
- Qual imposto incide sobre o imóvel herdado e como calcular
- Como funciona a divisão do imóvel entre herdeiros
- O que é necessário para registrar o imóvel no seu nome
- Quando vale a pena buscar orientação jurídica especializada
O Que Acontece com o Imóvel Depois que Alguém Morre
Quando uma pessoa falece, todos os bens passam automaticamente para os herdeiros. Isso está previsto no Código Civil Brasileiro, no artigo 1.784, e se chama abertura da sucessão.
Mas atenção: o imóvel não fica automaticamente no seu nome. Ele fica registrado no nome do falecido até que um processo legal chamado inventário seja concluído e o bem seja transferido oficialmente.
Uma forma de entender: é como se o imóvel ficasse pausado, esperando a Justiça ou o cartório liberar a transferência. Enquanto isso não acontece, você não pode vender, financiar nem alugar com contrato regular.
Quem Tem Direito a Herdar o Imóvel
A lei define uma ordem de prioridade chamada ordem de vocação hereditária. Veja quem herda primeiro:
- Filhos, netos (descendentes) junto com o cônjuge ou companheiro
- Pais, avós (ascendentes) junto com o cônjuge ou companheiro
- Cônjuge ou companheiro sozinho, quando não há descendentes nem ascendentes
- Irmãos, sobrinhos, tios e primos (colaterais até o 4º grau)
- Municípios ou União Federal, quando não existe nenhum herdeiro
Inventário de Imóvel: Como Funciona na Prática
O inventário é o processo que faz o levantamento de todos os bens do falecido, identifica os herdeiros e define quem fica com o quê. Ele é obrigatório sempre que há bens a transferir.
Existem dois caminhos possíveis.
Inventário Judicial: Quando é Necessário
O inventário judicial é feito dentro do sistema de Justiça, em uma Vara de Família. Ele é obrigatório nas seguintes situações:
- Há herdeiros menores de idade ou com deficiência que os impeça de tomar decisões
- Existe testamento a ser cumprido
- Os herdeiros não chegam a um acordo sobre a divisão dos bens
- Algum herdeiro se recusa a participar do processo
O prazo varia muito: pode durar meses ou anos, dependendo da complexidade do caso e da carga de processos na comarca.
Inventário Extrajudicial: Feito em Cartório, Mais Rápido
O inventário extrajudicial é feito em um Cartório de Notas. É mais simples, mais barato e muito mais rápido, mas só é permitido quando:
- Todos os herdeiros são maiores de idade e não têm restrições legais
- Não existe testamento
- Todos concordam com a divisão dos bens
- Um advogado acompanha e assiste todos os herdeiros
Em São Paulo, o processo em cartório costuma ser concluído entre 30 e 90 dias. É a alternativa mais usada por famílias que chegam a um acordo sem necessidade de intervenção judicial.
Prazo para Abrir o Inventário e o Que Acontece se Você Perder
O prazo legal para abertura do inventário é de 60 dias a partir da data do falecimento.
Se esse prazo for descumprido, o Estado de São Paulo aplica uma multa sobre o ITCMD, o imposto que incide sobre a herança. Essa multa pode chegar a 20% do valor do imposto devido.
Quanto mais tempo passa, maior o custo. Por isso, reunir os documentos e buscar orientação assim que possível é o caminho mais econômico.
ITCMD: O Imposto que Incide sobre o Imóvel Herdado
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é cobrado pelo governo estadual toda vez que um bem passa de uma pessoa falecida para seus herdeiros.
Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor do imóvel.
O cálculo é feito sobre o valor venal do imóvel, que é o valor utilizado pela Prefeitura para calcular o IPTU. Em alguns casos, pode ser utilizado o valor de mercado, dependendo das circunstâncias.
Exemplo prático:
| Valor do Imóvel | Alíquota ITCMD SP | Imposto a Pagar |
|---|---|---|
| R$ 200.000 | 4% | R$ 8.000 |
| R$ 400.000 | 4% | R$ 16.000 |
| R$ 800.000 | 4% | R$ 32.000 |
O pagamento do ITCMD precisa ser feito antes do registro do imóvel em nome dos herdeiros.
Existe Isenção de ITCMD em São Paulo
Em alguns casos, a lei estadual prevê isenção. Os critérios mudam com frequência e dependem do valor do imóvel, do perfil dos herdeiros e da legislação vigente no momento da abertura do inventário. A verificação deve ser feita com base na lei atual do estado onde o imóvel está localizado.
Como Funciona a Divisão do Imóvel Entre Herdeiros
A partilha é a etapa em que os herdeiros decidem o que cada um vai receber. Quando o bem é um imóvel, existem três formas práticas de fazer essa divisão.
Opção 1: Um herdeiro fica com o imóvel inteiro
Os demais herdeiros são compensados com outros bens ou com dinheiro. Esse pagamento em dinheiro para equilibrar a partilha se chama tornas ou reposição.
Opção 2: Todos ficam com uma fração do imóvel
Cada herdeiro passa a ser dono de uma parte proporcional. Essa situação é chamada de condomínio entre herdeiros. Para vender o imóvel nesse caso, todos precisam concordar e assinar. Um herdeiro sozinho não pode negociar o bem sem o aval dos outros.
Opção 3: O imóvel é vendido e o valor é dividido
Quando todos os herdeiros concordam, o imóvel é colocado à venda e o dinheiro obtido é dividido conforme a proporção de cada um na herança.
Registro do Imóvel Herdado no Cartório de Imóveis
Depois do inventário e da partilha, o imóvel precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, no nome do herdeiro ou dos herdeiros.
Sem esse registro, o imóvel continua oficialmente em nome do falecido. Com isso, você não consegue:
- Vender o imóvel
- Fazer contrato de locação com validade legal
- Financiar o bem ou usar como garantia
- Regularizar o pagamento de IPTU e taxas municipais
Os documentos geralmente exigidos para o registro são:
- Certidão de óbito
- Escritura de inventário ou formal de partilha
- Certidão negativa de débitos do imóvel junto à Prefeitura
- Comprovante de pagamento do ITCMD
- Documentos de identificação dos herdeiros
Esse processo é padrão em todo o estado de São Paulo, incluindo a Capital, Grande São Paulo, Campinas, Santos, Ribeirão Preto, Sorocaba e São José dos Campos. As taxas do cartório variam conforme o valor do imóvel e o município.
Posso Vender o Imóvel Antes de Terminar o Inventário
Não é possível vender um imóvel herdado com segurança jurídica antes de concluir o inventário e registrar o bem em nome do herdeiro.
Na prática, existem situações em que o imóvel é negociado antes do inventário ser concluído. Isso gera riscos sérios, como:
- Contestação por parte de outros herdeiros
- Dificuldade do comprador para obter financiamento bancário
- Impossibilidade de lavrar escritura pública regularmente
- Problemas futuros no registro do imóvel em nome do comprador
A venda segura e com validade jurídica só acontece depois que o inventário foi finalizado e o imóvel está registrado no nome correto.
O Que Acontece com as Dívidas do Falecido
As dívidas do falecido também entram no inventário. Os herdeiros não respondem por dívidas pessoais do falecido além do valor dos bens recebidos.
Na prática: se o imóvel vale R$ 300.000 e as dívidas somam R$ 500.000, os herdeiros respondem apenas pelos R$ 300.000. Não precisam pagar a diferença com recursos próprios.
Mas se o próprio imóvel tiver dívidas, como IPTU atrasado ou taxas de condomínio, essas cobranças acompanham o bem. Quem herda o imóvel herda também essas pendências, que precisam ser quitadas.
Inventário Judicial x Extrajudicial: Tabela Comparativa
| Critério | Inventário Judicial | Inventário Extrajudicial |
|---|---|---|
| Onde é feito | Vara de Família | Cartório de Notas |
| Prazo médio | Meses a anos | 30 a 90 dias |
| Exige advogado | Sim | Sim |
| Todos precisam concordar | Não | Sim |
| Aceita herdeiros menores | Sim | Não |
| Aceita testamento | Sim | Não |
| Custo geral | Maior | Menor |
Quando Buscar Orientação Jurídica em Direito Imobiliário e Sucessório
Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:
- A escolha entre inventário judicial e extrajudicial, evitando erros que atrasam o processo
- O cálculo correto do ITCMD e as possibilidades de isenção aplicáveis ao caso
- A divisão do imóvel entre herdeiros com interesses diferentes
- A elaboração da escritura pública de inventário junto ao cartório
- A análise de testamentos e sua validade jurídica
- A regularização de imóveis com documentação incompleta ou com dívidas
- O acompanhamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis
- A orientação sobre direitos do companheiro em união estável na sucessão
Próximo Passo: O Que Fazer Depois de Herdar um Imóvel
O caminho começa com a reunião dos documentos básicos: certidão de óbito, documentos do imóvel e documentos pessoais de todos os herdeiros.
Com esses documentos em mãos, o processo pode ser iniciado com mais clareza, dentro do prazo e sem surpresas desnecessárias.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Herança de Imóveis
1. Quanto tempo tenho para abrir o inventário após o falecimento?
Em São Paulo, o prazo é de 60 dias a partir da data do óbito. Passado esse prazo, incide multa sobre o ITCMD, que pode chegar a 20% do imposto devido.
2. É possível fazer o inventário sem advogado?
Não. Tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial, a presença de um advogado é obrigatória por determinação legal.
3. O que acontece se o inventário nunca for aberto?
O imóvel permanece registrado em nome do falecido indefinidamente. Não é possível vendê-lo, alugá-lo com contrato válido nem financiá-lo. As multas e juros sobre o ITCMD seguem acumulando.
4. Herdeiro pode recusar a herança?
Sim. O herdeiro pode renunciar à herança por meio de escritura pública em cartório ou por termo assinado perante o juiz. A renúncia é definitiva e não pode ser desfeita depois.
5. Filho não reconhecido tem direito ao imóvel herdado?
Sim, desde que o vínculo de paternidade seja reconhecido judicialmente. Esse reconhecimento pode ser requerido mesmo após o falecimento do pai.
6. Companheiro em união estável herda o imóvel?
Depende das circunstâncias. O companheiro pode ter direito à herança, mas as regras são diferentes das aplicadas ao cônjuge casado formalmente. O regime de bens e o tempo da união são fatores relevantes para análise.
7. O que é formal de partilha?
É o documento expedido pelo juiz ao fim do inventário judicial. Ele comprova a divisão dos bens entre os herdeiros e tem a mesma função que a escritura pública nos inventários feitos em cartório.