Documentos do Vendedor do Imóvel: O Que Exigir Antes de Fechar Negócio

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Documentos do vendedor são a proteção mais importante para quem está comprando um imóvel no Brasil. No primeiro trimestre de 2025, foram vendidas 102.485 unidades residenciais em 221 cidades brasileiras, com crescimento de 15,7% em relação ao ano anterior. Porém, junto com o aquecimento do mercado, crescem também os casos de fraude: golpes envolvendo falsificação de documentos já causaram prejuízos que somam milhões de reais a compradores.

Exigir a documentação correta do vendedor antes de assinar qualquer papel é como pedir o histórico completo de um carro usado antes de comprá-lo. Você precisa saber se o imóvel está “limpo”, se o vendedor é realmente o dono e se não há dívidas escondidas que vão virar seu problema depois da compra.

Neste artigo, você vai entender:

• Quais documentos pessoais exigir do vendedor
• Certidões obrigatórias para verificar débitos
• Documentos do imóvel que protegem sua compra
• Como identificar sinais de fraude
• O passo a passo para não ser enganado

Por Que Verificar os Documentos do Vendedor

Os documentos do vendedor comprovam três coisas fundamentais: se ele é realmente o proprietário, se tem direito legal de vender e se não há pendências que impeçam a transação. Pense nisso como a “identidade completa” da pessoa que está do outro lado da mesa de negociação.

Quando você não exige documentação adequada, corre riscos graves. Já foram registrados casos em São Paulo onde falsificadores se passavam por proprietários, falsificavam assinaturas em contratos e desapareciam com o dinheiro dos compradores. As vítimas perderam desde R$ 35 mil até R$ 205 mil em golpes que poderiam ter sido evitados com a verificação correta de documentos.

A legislação brasileira exige documentação específica tanto para a escritura de compra e venda quanto para o registro no cartório de imóveis. Sem os documentos corretos, a transação simplesmente não pode ser concluída de forma legal e segura.

Documentos Pessoais do Vendedor Pessoa Física

Todo vendedor pessoa física precisa apresentar documentos que provem sua identidade e estado civil. A lista básica inclui:

• RG e CPF originais: servem para confirmar que a pessoa é quem diz ser
• Certidão de casamento atualizada: emitida nos últimos 90 dias, mostra se o vendedor é casado, divorciado ou viúvo
• Comprovante de residência recente: dos últimos 3 meses, confirma onde o vendedor mora
• Informação de profissão: necessária para constar na escritura

Se o vendedor for casado, você também precisa dos documentos do cônjuge. O RG e CPF do marido ou da esposa são obrigatórios porque, dependendo do regime de bens, ambos precisam autorizar a venda. É como ter dois donos no mesmo carro: os dois precisam assinar a transferência.

Situações especiais:

• Divorciado: apresentar certidão de divórcio registrada
• Viúvo: certidão de óbito do cônjuge falecido
• União estável: escritura pública de união estável

Documentos do Vendedor Pessoa Jurídica

Quando o vendedor é uma empresa, os documentos mudam completamente. É preciso apresentar:

• Cartão CNPJ atualizado
• Contrato social ou estatuto da empresa com todas as alterações registradas
• Certidão simplificada da Junta Comercial: confirma que não há outras alterações não apresentadas
• Documentos pessoais do representante legal: RG, CPF, profissão e endereço de quem vai assinar pela empresa

A empresa vendedora também precisa provar que está em dia com suas obrigações fiscais e trabalhistas. Sem isso, você pode herdar problemas dela depois da compra.

Certidões Negativas Obrigatórias

As certidões negativas funcionam como um “atestado de boa conduta” do vendedor. Elas provam que não existem processos, dívidas ou protestos que possam comprometer a venda.

Principais Certidões

Certidão de Protesto Emitida pelos cartórios de protesto, mostra se o vendedor tem títulos protestados por falta de pagamento. É como consultar o nome no SPC antes de fazer um negócio.

Certidão de Débitos Trabalhistas Disponível no site do Tribunal Superior do Trabalho, indica se o vendedor tem processos trabalhistas pendentes. Isso protege você de penhoras futuras sobre o imóvel.

Certidão da Receita Federal e PGFN Especialmente importante quando o vendedor é pessoa jurídica, confirma que não há dívidas federais. Empresas com débitos fiscais podem ter seus bens bloqueados, incluindo o imóvel que você está comprando.

Certidão de Débitos do INSS Obrigatória para empresas vendedoras, atesta regularidade com a Previdência Social. A falta dela impede o registro da escritura.

Todas essas certidões devem estar dentro do prazo de validade, geralmente 30 a 90 dias. Uma certidão vencida não serve para nada, é como um exame médico antigo demais.

Certidão de Matrícula do Imóvel

Este é o documento mais importante de todos. A matrícula do imóvel é como a “certidão de nascimento” dele: traz todo o histórico de proprietários, vendas anteriores, penhoras, hipotecas e qualquer problema registrado.

A certidão de matrícula precisa ser atualizada no momento da assinatura da escritura, com no máximo 30 dias desde a emissão. Nela você vai verificar:

• Se o vendedor realmente consta como proprietário atual
• Se existe hipoteca ou financiamento pendente
• Se há penhoras, arrestos ou bloqueios judiciais
• Se todas as vendas anteriores foram registradas corretamente

Comprovantes de Quitação de Débitos

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) O vendedor deve apresentar o carnê do ano vigente com todos os pagamentos em dia. Se houver parcelas atrasadas, você pode negociar que sejam descontadas do valor da venda ou exigir quitação antes de fechar negócio.

Taxas de Condomínio Para apartamentos ou condomínios fechados, os comprovantes de pagamento das últimas mensalidades são essenciais. Dívidas de condomínio “grudam” no imóvel, não no dono: se o vendedor deixou débitos, você terá que pagá-los depois.

Contas de Água, Luz e Gás Embora não impeçam a venda, é importante verificar se estão quitadas. Dívidas antigas podem dificultar a transferência dos serviços para seu nome.

Documentos para Imóveis Rurais

Se você está comprando área rural, além dos documentos básicos, exija:

• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural): registro do imóvel no INCRA
• ITR (Imposto Territorial Rural): comprovantes dos últimos 5 anos pagos
• DITR (Declaração do ITR): declaração entregue à Receita Federal

A falta desses documentos inviabiliza completamente a transação de imóveis rurais.

Como Verificar Autenticidade dos Documentos

Receber os documentos é apenas o primeiro passo. Você precisa verificar se eles são autênticos e se as informações batem.

Checklist de Verificação

Compare nomes e números Confira se o nome do vendedor nos documentos pessoais é exatamente igual ao que consta na matrícula do imóvel. Variações de nome (exemplo: José Silva versus José da Silva) podem indicar problemas ou até tentativa de fraude.

Consulte certidões online A maioria das certidões negativas pode ser validada nos sites oficiais usando o código de autenticação. Nunca aceite certidões sem possibilidade de validação online.

Visite o cartório de registro de imóveis A certidão de matrícula deve ser obtida diretamente no cartório onde o imóvel está registrado. Desconfie se o vendedor reluta em fornecer certidão atualizada ou se apresenta apenas cópias antigas.

Atenção aos sinais de alerta:

• Documentos com rasuras, emendas ou correções manuscritas
• Certidões com prazo de validade vencido
• Vendedor que pressiona para fechar negócio rápido “antes que os documentos vençam”
• Recusa em fornecer documentos originais para conferência
• Propostas muito abaixo do valor de mercado sem justificativa clara

Em São Paulo, grupos de golpistas já aplicaram fraudes milionárias usando documentos falsificados, se passando até por funcionários de cartório para ganhar confiança das vítimas. Casos assim reuniram mais de 50 vítimas com prejuízos estimados em R$ 2 milhões.

Ordem para Solicitar os Documentos

Seguir uma ordem lógica facilita a verificação e evita retrabalho. Organize assim:

1. Primeiro contato: documentos básicos Solicite RG, CPF e comprovante de propriedade (certidão de matrícula antiga ou escritura anterior). Isso confirma que você está falando com alguém que ao menos tem relação com o imóvel.

2. Antes da proposta: certidões do imóvel Peça certidão de matrícula atualizada, IPTU do ano vigente e comprovante de quitação de condomínio. Analise se há algum problema grave que inviabilize a compra.

3. Proposta aceita: documentação completa Agora solicite todos os outros documentos: certidão de casamento atualizada, certidões negativas (protesto, trabalhista, receita federal), documentos do cônjuge e comprovante de residência.

4. Antes da escritura: validação final Nos dias anteriores ao cartório, valide todas as certidões online, confirme que nenhuma venceu e tire certidão de matrícula novíssima (máximo 30 dias).

Este cronograma evita que você invista tempo e dinheiro em um imóvel que depois revela problemas insolúveis nos documentos.

Venda à Vista ou com Financiamento

O tipo de pagamento influencia quais documentos serão exigidos e quem faz a verificação.

Venda à Vista

Quando você compra à vista, a responsabilidade de checar documentos é totalmente sua. Não há banco analisando nada por você. Por isso, é ainda mais importante ser rigoroso e, idealmente, contar com apoio de um advogado especializado.

Venda com Financiamento Bancário

Quando há financiamento, o banco também exige documentação completa do vendedor para liberar o crédito. Isso adiciona uma camada extra de análise: os analistas bancários são treinados para identificar irregularidades.

Porém, não confie 100% apenas na análise do banco. Ele está protegendo o interesse próprio (confirmar que o imóvel vale o que está emprestando), mas você precisa se proteger de outros riscos também, como dívidas de condomínio que o banco nem sempre verifica.

Como uma Assessoria Jurídica Pode Ajudar

Um advogado especializado atua em várias frentes durante a compra de um imóvel:

Análise técnica da documentação Advogados especializados conseguem interpretar tecnicamente as certidões, identificar cláusulas problemáticas e compreender riscos que um comprador leigo pode não perceber. A leitura de uma matrícula de imóvel, por exemplo, exige conhecimento específico para entender todas as averbações e seus efeitos legais.

Acompanhamento dos trâmites legais O profissional orienta sobre cada etapa do processo de compra, desde a análise inicial da documentação até o registro da escritura no cartório. Explica o significado de cada documento e esclarece dúvidas sobre os procedimentos.

Identificação de riscos Com experiência no mercado imobiliário, o advogado conhece os esquemas de fraude mais comuns e consegue identificar sinais de alerta. Isso inclui desde inconsistências documentais até cláusulas contratuais que podem prejudicar o comprador.

Orientação sobre pendências Quando surgem problemas na documentação, o advogado orienta sobre as possibilidades legais: se vale a pena seguir com a compra, quais documentos precisam ser regularizados, como negociar com o vendedor e quais prazos considerar.

Elaboração e revisão de contratos O profissional pode redigir ou revisar contratos de compromisso de compra e venda, incluindo cláusulas que protejam os interesses do comprador e estabeleçam responsabilidades claras sobre a documentação.

Nas transações imobiliárias em São Paulo, onde foram realizadas mais de 300 mil operações no primeiro semestre de 2025, a assessoria jurídica especializada representa uma camada adicional de segurança documental e jurídica.

Erros Comuns na Verificação de Documentos

Comprar imóvel é decisão importante demais para cometer deslizes básicos. Veja os erros mais frequentes:

Aceitar certidões vencidas Muitos compradores recebem certidões emitidas há meses e não pedem atualização. Uma certidão de protesto de 6 meses atrás não garante que o vendedor não tenha novos protestos hoje.

Não verificar documentos do cônjuge Ignorar a documentação do marido ou esposa do vendedor pode anular toda a venda futuramente, especialmente em regimes de comunhão de bens. O cônjuge tem que concordar e assinar.

Pular a leitura da matrícula completa A certidão de matrícula pode ter várias páginas. Ler apenas a primeira página e confirmar o nome do proprietário não é suficiente: averbações importantes aparecem no meio ou no fim do documento.

Confiar demais na palavra do vendedor “O imóvel não tem nenhum problema” ou “está tudo quitado” não valem nada sem documentos que provem. Fraudes bem-sucedidas começam justamente com vendedores convincentes e simpáticos que inspiram confiança falsa.

Não buscar orientação profissional Tentar economizar deixando de consultar um advogado ou não pagar por certidões atualizadas pode resultar em problemas jurídicos e financeiros muito maiores no futuro.

Próximos Passos na Compra do Seu Imóvel

Comprar imóvel exige planejamento e atenção aos detalhes. Monte seu checklist personalizado com base nas informações deste artigo e não feche negócio sem ter todos os documentos em mãos, validados e dentro do prazo. Lembre-se: o aquecimento do mercado imobiliário brasileiro, com crescimento de 15,7% nas vendas em 2025, também atrai golpistas e oportunistas.

Se você está em São Paulo ou região, considere buscar orientação jurídica especializada para analisar a documentação antes de assinar qualquer compromisso. A prevenção é sempre mais simples e menos custosa que a resolução de problemas após a conclusão da compra.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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