Certidão de Regularização de Obra: Como Obter (Guia Completo 2025)

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A Certidão de Regularização de Obra é o documento que comprova que sua construção, reforma ou ampliação está em dia com a lei. Sem ela, você não consegue vender o imóvel, pedir financiamento bancário ou averbá-lo no cartório. Funciona como o “diploma” da sua obra: prova que tudo foi feito corretamente e que os impostos foram pagos.

Neste artigo, você vai aprender:

• O que é a certidão e por que ela é obrigatória
• Diferenças entre a certidão federal (CND) e o certificado municipal (Habite-se)
• Documentos necessários e passo a passo completo
• Como regularizar obras antigas ou sem alvará
• Custos, prazos e situações que exigem atenção
  
  

O Que É a Certidão de Regularização de Obra

A Certidão de Regularização de Obra é, na verdade, dois documentos diferentes que trabalham juntos:

1. Certidão Negativa de Débitos (CND) – emitida pela Receita Federal, comprova que você pagou as contribuições previdenciárias (INSS) dos trabalhadores da obra.

2. Certificado de Conclusão (Habite-se) – emitido pela prefeitura, atesta que a construção seguiu as normas técnicas do Código de Obras.

Pense assim: a CND cuida da parte fiscal (impostos federais), enquanto o Habite-se cuida da parte técnica (segurança, acessibilidade, zoneamento). Os dois são necessários para averbar a obra no cartório de imóveis.

Quando a Certidão é Obrigatória

Você precisa da certidão para:

• Vender ou transferir o imóvel
• Solicitar financiamento ou usar a construção como garantia
• Registrar a obra na matrícula do imóvel
• Comprovar regularidade em fiscalizações
  
  

Diferenças Entre CND, Habite-se e Certificado de Regularização

Muita gente confunde esses documentos. Veja a tabela:

Importante: Em São Paulo, o Certificado de Regularização serve para obras que não tiveram alvará na época da construção. Já o Habite-se é para obras que iniciaram com alvará.

Documentos Necessários para Obter a Certidão

Para conseguir a CND federal:

• Cadastro da obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras)
• Alvará de construção ou projeto licenciado
• Habite-se ou certificado municipal de conclusão
• Declarações de remuneração dos trabalhadores (GFIP)
• Comprovantes de pagamento de INSS e FGTS

Para o Habite-se ou Certificado municipal:

• RG, CPF e comprovante de residência do proprietário
• Escritura pública ou contrato de compra e venda
• Certidão de matrícula do imóvel atualizada
• Planta arquitetônica aprovada (com modificações, se houver)
• ART ou RRT (responsabilidade técnica de engenheiro/arquiteto)
• Laudo técnico estrutural (em reformas ou ampliações)
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU em dia)

Dica: Em São Paulo, junte os documentos no Sistema de Licenciamento Eletrônico de Obras (SILOSP).

Passo a Passo Para Obter a Certidão (7 Etapas)

1. Cadastre a Obra no CNO

O Cadastro Nacional de Obras deve ser feito em até 30 dias após o início da construção. Acesse o site da Receita Federal, informe os dados da obra e dos responsáveis. O número do CNO será usado em todos os documentos futuros.

2. Reúna a Documentação

Separe os documentos pessoais, do imóvel e técnicos (lista acima). Se a obra for antiga, busque fotos aéreas ou comprovantes da época da construção.

3. Solicite o Alvará de Regularização (se necessário)

Se sua obra não tem alvará, peça o alvará de regularização na prefeitura. Em São Paulo, isso é feito pelo SILOSP. A prefeitura vai analisar se a construção segue o Código de Obras e o Plano Diretor.

4. Contrate Profissional Habilitado

Um engenheiro ou arquiteto registrado no CREA-SP ou CAU-SP deve emitir a ART ou RRT. Ele será o responsável técnico pela regularização.

5. Regularize a Obra no SERO

Acesse o SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras) no site da Receita Federal:

• Clique em “Aferir Obra”
• Escolha a obra pelo número do CNO
• Informe dados da contabilidade (se houver)
• Preencha detalhes: endereço completo, data de conclusão, uso de concreto usinado
• Vincule o Habite-se (opcional, mas agiliza o processo)
• O sistema calculará as contribuições devidas

6. Pague as Contribuições e Emita a CND

Após o cálculo, gere a GFIP e pague os valores. Com o pagamento confirmado, a CND ficará disponível para download no site da Receita Federal. Validade: a CND tem prazo de 180 dias.

7. Obtenha o Habite-se e Averbe no Cartório

Com a CND em mãos, a prefeitura emitirá o Certificado de Conclusão (Habite-se). Leve os dois documentos ao cartório de registro de imóveis para averbar a construção na matrícula.

Como Regularizar Obras Antigas Sem Alvará

Se sua construção é antiga ou foi feita sem autorização, siga estes passos:

• Verifique leis de anistia: São Paulo teve a Lei 17.202/2019, que simplificou a regularização de obras de menor impacto. Consulte se há anistia vigente.
• Solicite o Certificado de Regularização: Esse documento substitui o Habite-se para obras que não tiveram alvará.
• Apresente comprovação de época: Fotos aéreas, contas de luz antigas ou IPTU ajudam a provar quando a obra foi concluída.
• Pague eventuais taxas: A prefeitura pode cobrar valores pela regularização tardia.

Importante: Obras em áreas irregulares ou com risco estrutural podem não ser regularizadas. Nesse caso, existem alternativas jurídicas como usucapião ou regularização fundiária (REURB).

Custos e Prazos da Regularização

Custos

• Taxa de análise da prefeitura (TEV/COE): varia conforme o tamanho da obra
• Contribuições previdenciárias: calculadas pelo SERO com base na mão de obra
• Honorários do profissional técnico (engenheiro/arquiteto): negociáveis
• Taxas administrativas: dependem do tempo de irregularidade

Prazos

• Cadastro no CNO: até 30 dias após início da obra
• Análise da prefeitura: 30 a 90 dias em média (SP)
• Emissão da CND: imediata após pagamento
• Validade da CND: 180 dias
  
  

Situações Que Exigem Atenção Especial

1. Não cadastrar no CNO no prazo: Multas podem chegar a milhares de reais.
2. Confundir CND com Habite-se: São documentos diferentes e ambos são necessários.
3. Esquecer de atualizar alterações: Qualquer mudança na obra deve ser informada no CNO em 30 dias.
4. Não verificar débitos municipais: IPTU atrasado impede a emissão do Habite-se.
5. Usar profissional não habilitado: A ART/RRT deve ser de engenheiro ou arquiteto com registro ativo.
   
   

Consequências da Irregularidade

Obras irregulares enfrentam:

• Multas progressivas conforme o tempo de atraso
• Embargo da construção se ainda estiver em andamento
• Demolição parcial ou total em casos graves
• Impossibilidade de venda ou financiamento
• Desvalorização do imóvel (estimada em até 30% segundo o mercado)
• Bloqueio de registro no cartório

Em São Paulo, a fiscalização da Prefeitura e da Receita Federal atua de forma regular.

Regularização em São Paulo e Região Metropolitana

Na capital paulista e municípios como Guarulhos, Osasco, Santo André e São Bernardo do Campo, o processo segue o Código de Obras e Edificações (Lei 16.642/2017). Particularidades de São Paulo:

• Sistema SILOSP para pedidos online
• Exigência de Certificado de Segurança em prédios com mais de 20 metros de altura
• Legislação de zoneamento rigorosa (Plano Diretor Estratégico)
• Anistia periódica para obras antigas

Dica: Prefeituras da região metropolitana têm sistemas próprios. Consulte o portal oficial de sua cidade.

Como um Advogado Imobiliário Pode Auxiliar

Um advogado imobiliário pode:

• Analisar a viabilidade jurídica da regularização antes de você investir em taxas e projetos
• Orientar sobre alternativas legais como usucapião ou regularização fundiária urbana (REURB) em casos complexos
• Acompanhar processos administrativos junto à prefeitura e Receita Federal
• Revisar documentação para identificar inconsistências que podem atrasar ou inviabilizar o pedido
• Esclarecer seus direitos em situações de embargo, notificação ou fiscalização
• Representar você em eventual necessidade de defesa administrativa

Especialmente em obras antigas, sem documentação ou em áreas com restrições urbanísticas, a orientação jurídica ajuda a identificar o caminho mais adequado antes de iniciar o processo.

O Que Você Pode Fazer Agora

A Certidão de Regularização de Obra protege seu patrimônio, valoriza o imóvel e garante segurança jurídica. Com este guia, você tem o caminho completo desde o cadastro no CNO até a averbação no cartório.

Quanto mais cedo regularizar, menores os custos e as complicações. Se sua obra é antiga, está sem alvará ou você tem dúvidas sobre o processo, consulte um profissional especializado antes de começar. Isso pode identificar o melhor caminho e evitar gastos desnecessários.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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