Os 7 custos que você precisa conhecer antes de comprar um imóvel em 2026 podem representar até 13% a mais do valor do bem. Em 2025, os preços de imóveis residenciais subiram 6,52% no Brasil, com o metro quadrado em São Paulo chegando a R$ 11.900, segundo a FipeZAP. Quem não reserva essa quantia extra corre o risco de ter a compra travada no cartório por falta de dinheiro.
Neste artigo você vai encontrar:
- O que é ITBI e quanto você paga em cada cidade
- Quanto custam escritura e registro de imóvel
- Como funciona a comissão do corretor e quem paga
- Quais taxas o banco cobra no financiamento
- Quando fazer uma vistoria técnica e quanto custa
- Quais despesas chegam junto com as chaves
- Como um advogado imobiliário pode evitar prejuízos
Por Que Calcular os Custos Extras Antes de Fechar Negócio
Quem compra um imóvel de R$ 500.000 precisa reservar entre R$ 25.000 e R$ 40.000 só para as despesas que vêm junto com a compra, fora a entrada e as parcelas do financiamento.
Esse valor não aparece no anúncio. Ele é cobrado em cartório, na prefeitura, no banco e na imobiliária. E precisa estar disponível antes de você assinar qualquer contrato.
A seguir, cada um desses custos com valores reais para 2026.
1. ITBI: O Imposto Municipal Que Acompanha Toda Venda de Imóvel
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela prefeitura sempre que um imóvel muda de dono. Ele é, na maioria dos casos, o maior custo isolado da transação, além do próprio preço do imóvel.
A alíquota varia de cidade para cidade, entre 2% e 3% do valor venal ou de mercado, o que for maior.
| Cidade | Alíquota ITBI |
|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 2% |
| Brasília (DF) | 2% |
| Curitiba (PR) | 2,7% |
| Belo Horizonte (MG) | 3% |
Exemplo prático de cálculo do ITBI
Para um imóvel de R$ 400.000 em São Paulo, o ITBI de 3% representa R$ 12.000 que precisam ser pagos antes do registro do imóvel. Sem o comprovante de quitação do ITBI, o cartório não registra a propriedade no seu nome.
Quando o ITBI tem desconto ou isenção
- Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) podem ter redução na parcela financiada
- Compradores do Minha Casa, Minha Vida têm isenção em muitas cidades brasileiras
- Algumas prefeituras concedem desconto para pagamento à vista
2. Escritura Pública: O Documento que Formaliza a Venda
A escritura pública é lavrada em cartório de notas e formaliza o acordo entre comprador e vendedor. Ela é obrigatória nas compras à vista. No financiamento bancário, o contrato assinado com o banco substitui a escritura.
O valor da escritura é tabelado por cada estado. Em São Paulo, o cálculo usa como base a UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo), que em 2026 está em R$ 37,02.
| Valor do Imóvel | Escritura Estimada (São Paulo) |
|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 2.000 |
| R$ 400.000 | R$ 4.800 |
| R$ 600.000 | R$ 6.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 10.000 |
Em média, a escritura representa entre 1% e 2% do valor do imóvel.
Quem tem direito à escritura gratuita
Compradores do Minha Casa, Minha Vida e do SFH com renda de até 3 salários mínimos têm direito à escritura pública gratuita por lei. Vale verificar a condição antes de pagar.
3. Registro de Imóvel: Sem Isso, Você Não É Dono Perante a Lei
Escritura e registro são documentos diferentes com funções distintas. Confundir os dois é um erro comum entre quem está comprando o primeiro imóvel.
- Escritura: declara que houve a venda
- Registro: transfere a propriedade legalmente para o seu nome
Só após o registro no Cartório de Registro de Imóveis você passa a ser o proprietário reconhecido pela lei. Sem o registro, o imóvel continua formalmente no nome do vendedor, o que cria riscos jurídicos reais.
O registro custa em média entre 0,5% e 1% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 500.000, isso representa entre R$ 2.500 e R$ 5.000.
Simulação completa: ITBI + Escritura + Registro
| Valor do Imóvel | ITBI (3%) | Escritura (~1,2%) | Registro (~0,8%) | Certidões | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 6.000 | R$ 2.400 | R$ 1.600 | R$ 200 | ~R$ 10.200 |
| R$ 400.000 | R$ 12.000 | R$ 4.800 | R$ 3.200 | R$ 300 | ~R$ 20.300 |
| R$ 600.000 | R$ 18.000 | R$ 7.200 | R$ 4.800 | R$ 400 | ~R$ 30.400 |
| R$ 1.000.000 | R$ 30.000 | R$ 10.000 | R$ 7.000 | R$ 500 | ~R$ 47.500 |
4. Comissão do Corretor: Quem Paga e Qual o Percentual
A corretagem imobiliária é o honorário pago ao corretor ou à imobiliária pela intermediação da venda. Pela tabela do CRECI-SP, a comissão para imóveis urbanos em São Paulo é de 6% a 8% do valor do imóvel.
Por lei, quem contrata o corretor é o vendedor, e é ele quem deve pagar a comissão. Na prática, esse custo costuma ser incorporado ao preço do imóvel e acaba saindo do bolso do comprador de forma indireta.
| Tipo de Imóvel | Taxa de Corretagem |
|---|---|
| Imóveis urbanos (São Paulo) | 6% a 8% |
| Imóveis rurais | 8% a 10% |
| Imóveis industriais | 6% a 8% |
| Empreendimentos imobiliários | 4% a 6% |
| Venda judicial | 5% |
Para um imóvel de R$ 400.000 com comissão de 6%, a corretagem é de R$ 24.000. Esse valor pode ser dividido entre o corretor e a imobiliária conforme contrato interno.
Em negociações diretas com o proprietário, sem intermediação de imobiliária, o valor da corretagem pode ser usado como base de negociação no preço do imóvel.
5. Taxas Bancárias no Financiamento: O Que o Banco Cobra Antes de Liberar o Crédito
Quem financia um imóvel enfrenta uma lista de cobranças que aparecem antes de assinar o contrato e de receber as chaves.
| Taxa | Valor Estimado |
|---|---|
| Avaliação do imóvel (engenheiro do banco) | R$ 1.500 a R$ 2.500 |
| Registro do contrato de financiamento | R$ 500 a R$ 1.000 |
| Seguro MIP + DFI (1º ano) | R$ 800 a R$ 1.500 |
| Taxas administrativas | R$ 200 a R$ 500 |
| Total estimado | R$ 3.000 a R$ 5.500 |
O que são os seguros MIP e DFI
O MIP (Morte e Invalidez Permanente) é um seguro obrigatório que quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez total do comprador. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre o imóvel contra incêndio, desabamento e outros danos estruturais. Ambos são exigidos por lei nos financiamentos habitacionais e precisam ser renovados anualmente.
O impacto da Selic no custo do financiamento
Com a Selic acima de 13% no início de 2026, as taxas de financiamento na Caixa Econômica Federal ficam entre 10,5% e 11,19% ao ano para imóveis no SFH. Uma entrada maior reduz o saldo financiado e o total pago em juros ao longo dos anos.
6. Vistoria Técnica: Um Gasto Que Pode Evitar Prejuízo Maior
A vistoria técnica não é obrigatória por lei para quem compra com recursos próprios, mas é uma das etapas mais importantes antes de fechar o negócio.
Um laudo técnico identifica problemas que não aparecem em fotos nem em visitas rápidas:
- Infiltrações e umidade nas paredes e laje
- Problemas elétricos e hidráulicos ocultos
- Rachaduras estruturais
- Irregularidades na planta aprovada pela prefeitura
- Vícios construtivos em imóveis novos
No financiamento bancário, o banco já exige uma avaliação do imóvel. Mas essa avaliação serve ao banco para calcular o valor do crédito, não para proteger o comprador.
| Tipo de Imóvel | Custo Estimado da Vistoria |
|---|---|
| Residencial pequeno (até 100 m²) | R$ 800 a R$ 2.000 |
| Residencial médio/grande (100 a 500 m²) | R$ 2.000 a R$ 5.000 |
| Edifícios e condomínios | acima de R$ 10.000 |
7. Despesas Pós-Compra: Os Gastos Que Chegam com as Chaves
Depois do registro, novas despesas aparecem. Saber quais são elas evita desequilíbrio no orçamento logo no início.
Despesas recorrentes que começam imediatamente
- IPTU: imposto municipal anual. Em São Paulo, um apartamento de R$ 400.000 pode gerar entre R$ 1.200 e R$ 4.000 por ano dependendo do bairro e da metragem
- Condomínio: em São Paulo, os valores variam de R$ 300 a R$ 2.000 mensais, conforme a estrutura do prédio
- Débitos anteriores: IPTU e condomínio em atraso do vendedor podem ser cobrados do novo proprietário se não forem quitados antes da transferência
Gastos de adaptação no início
- Pintura básica: R$ 2.000 a R$ 6.000
- Troca de fechaduras: R$ 300 a R$ 800
- Reparos hidráulicos e elétricos simples: R$ 500 a R$ 2.000
Certidões que protegem o comprador
Antes de assinar qualquer contrato, solicite ao vendedor:
- Certidão de ônus reais atualizada (mostra hipoteca, penhora ou alienação fiduciária)
- Certidão negativa de débitos de IPTU
- Certidão negativa de débitos condominiais
- Certidões de ações cíveis e trabalhistas do vendedor
- Certidão de valor venal emitida pela prefeitura
Cada certidão custa entre R$ 50 e R$ 200. Identificar um problema antes da compra é sempre mais barato do que resolvê-lo depois.
Simulação Geral: Quanto Reservar no Total
| Valor do Imóvel | ITBI + Cartório | Corretagem (6%) | Custos Bancários | Vistoria | Total Extra Estimado |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 10.200 | R$ 12.000 | R$ 3.500 | R$ 1.000 | ~R$ 26.700 (13,4%) |
| R$ 400.000 | R$ 20.300 | R$ 24.000 | R$ 4.000 | R$ 1.500 | ~R$ 49.800 (12,5%) |
| R$ 600.000 | R$ 30.400 | R$ 36.000 | R$ 5.000 | R$ 2.000 | ~R$ 73.400 (12,2%) |
| R$ 1.000.000 | R$ 47.500 | R$ 60.000 | R$ 5.500 | R$ 3.000 | ~R$ 116.000 (11,6%) |
A regra prática: reserve entre 10% e 13% do valor do imóvel para cobrir todas as despesas extras da compra.
Custos Que Têm Margem de Redução ou Isenção
Nem todos esses gastos são fixos. Alguns podem ser reduzidos com planejamento:
- ITBI: cidades com desconto para pagamento à vista podem gerar economia de até 10% do valor do imposto
- Escritura gratuita: compradores do Minha Casa, Minha Vida e do SFH com renda de até 3 salários mínimos têm direito à escritura pública gratuita
- Corretagem: em negociações sem exclusividade, há margem para redução
- Taxa de avaliação bancária: alguns bancos incluem no custo do contrato; vale comparar propostas de diferentes instituições antes de fechar
Quando Buscar Orientação Jurídica Especializada em Direito Imobiliário
Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:
- Leitura da matrícula do imóvel para identificar restrições, hipotecas e alienações fiduciárias ocultas
- Revisão do contrato de compra e venda antes da assinatura, com atenção a cláusulas de rescisão e penalidades
- Definição de quem arca com ITBI, escritura e custas cartorárias
- Verificação da regularidade documental do imóvel e da situação jurídica do vendedor
- Acompanhamento completo do processo de documentação do imóvel, da negociação até o registro definitivo
O Que Você Pode Fazer Agora
Comprar um imóvel em 2026 exige um planejamento financeiro que vai muito além do preço anunciado. Os custos com ITBI, escritura, registro, corretagem, taxas bancárias, vistoria e despesas iniciais somam entre 10% e 13% do valor do imóvel.
Use as tabelas deste artigo para simular o custo total antes de fechar negócio, solicite as certidões do imóvel e do vendedor, e busque orientação jurídica especializada para garantir segurança em cada etapa da transação.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Custos Que Você Precisa Conhecer Antes de Comprar um Imóvel
Qual o total de custos extras para comprar um imóvel em 2026?
O comprador deve reservar entre 10% e 13% do valor do imóvel para cobrir os custos extras: ITBI (2% a 3%), escritura (~1,2%), registro (~0,8%), corretagem (~6%), taxas bancárias e vistoria técnica. Para um imóvel de R$ 400.000, isso representa cerca de R$ 40.000 a R$ 50.000 adicionais.
O que é ITBI e quem paga?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal obrigatório pago toda vez que um imóvel muda de proprietário. A alíquota varia de 2% a 3,5% dependendo da cidade. Por praxe de mercado, o comprador costuma arcar com esse valor, mas isso pode ser negociado entre as partes.
Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?
A escritura pública é lavrada em cartório de notas e formaliza o acordo de compra e venda. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e transfere oficialmente a propriedade para o nome do comprador. Sem o registro, o comprador não é reconhecido pela lei como dono do imóvel.
O comprador sempre paga a comissão do corretor?
Legalmente, a comissão é devida por quem contratou o corretor, geralmente o vendedor. Na prática, esse custo costuma ser incorporado ao preço do imóvel. Em negociações diretas com o proprietário, o valor da corretagem pode ser utilizado como margem de desconto.
A vistoria técnica é obrigatória antes de comprar um imóvel?
Não é obrigatória por lei, mas é recomendável. A vistoria identifica problemas estruturais, elétricos e hidráulicos que não aparecem em visitas normais, protegendo o comprador de gastos com reformas não previstas logo após a compra.
Posso usar o FGTS para pagar ITBI e taxas de cartório?
O FGTS pode ser usado para compor a entrada e reduzir o saldo devedor do financiamento, mas não é aceito para pagar diretamente ITBI e taxas cartorárias. Esses valores precisam ser pagos com recursos próprios do comprador.
Como calcular o valor venal do imóvel para fins de ITBI?
O valor venal é definido pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Em São Paulo, ele pode ser consultado no portal da Prefeitura pelo número de contribuinte do IPTU. O ITBI incide sobre o maior valor entre o venal e o de mercado.