Golden Visa Brasileiro para Investidores Imobiliários: Guia 2026

O Golden Visa brasileiro para investidores imobiliários existe desde 2018 e ainda é um dos programas de residência por investimento mais acessíveis do mundo. Enquanto Portugal exige ao menos € 500.000, no Brasil o valor mínimo começa em R$ 700.000 para imóveis no Norte e Nordeste.

Mesmo assim, entre 2019 e 2025 apenas 787 vistos foram concedidos no país. O volume de capital captado, porém, saltou de R$ 11,3 milhões em 2019 para mais de R$ 362 milhões nos anos seguintes.

Neste guia você vai entender:

• O que é o Golden Visa brasileiro e qual lei o regulamenta
• Quanto precisa investir e em quais regiões
• O passo a passo para obter o visto e a residência permanente
• Quais documentos são obrigatórios para imóveis prontos e na planta
• Os erros mais comuns que levam à rejeição do pedido
• O caminho para a naturalização e o passaporte brasileiro
• Quando buscar orientação de um advogado especializado

O Que é o Golden Visa Brasileiro e Qual Lei o Criou

O Golden Visa brasileiro é uma autorização de residência temporária para estrangeiros que compram imóveis urbanos no Brasil com recursos próprios vindos do exterior.

O programa foi criado pela Resolução Normativa nº 36/2018 do Conselho Nacional de Imigração (CNIg), publicada em novembro de 2018, e atualizada pela RN nº 46/2022. Ele segue o modelo adotado por Portugal, Espanha e Grécia, com a vantagem de exigir um investimento inicial bem menor.

O visto tem validade inicial de 4 anos, pode ser renovado e, após esse período, o investidor pode pedir a residência por prazo indeterminado. Com a residência permanente, abre-se o caminho para a naturalização e o passaporte brasileiro.

Quem Pode Solicitar o Visto de Investidor Imobiliário

O programa é exclusivo para pessoa física estrangeira. Não se aplica a empresas ou fundos de investimento.

Para se qualificar, o investidor precisa:

• Ter entrado regularmente no Brasil
• Comprovar que os recursos aplicados têm origem lícita
• Demonstrar que o valor veio do exterior por canal bancário autorizado pelo Banco Central do Brasil
• Manter a titularidade do imóvel durante o período de residência

O cônjuge e dependentes do investidor podem ser incluídos no mesmo pedido de residência.

Valores Mínimos de Investimento por Região

O valor exigido varia conforme a localização do imóvel:

Fonte: Resolução Normativa nº 36/2018, CNIg

Outros pontos importantes sobre o valor:

• O investimento pode ser dividido entre mais de um imóvel, desde que a soma atinja o mínimo exigido
• Dois investidores podem comprar um imóvel em copropriedade, desde que cada um comprove individualmente o valor mínimo
• Se o imóvel custar mais do que o mínimo exigido, o valor excedente pode ser financiado por banco brasileiro
• Apenas imóveis urbanos se qualificam. Propriedades rurais estão fora do programa

Golden Visa Brasil x Outros Países: Comparativo 2026

O programa brasileiro se destaca especialmente pelo custo de entrada e pelo prazo para cidadania:

Portugal encerrou novas solicitações via investimento imobiliário em abril de 2025, o que reduziu as opções para investidores europeus e aumentou o interesse pelo Brasil como destino alternativo.

Passo a Passo para Obter o Golden Visa Imobiliário no Brasil

O processo envolve seis etapas principais, que devem ser seguidas na ordem correta para evitar rejeições.

Etapa 1: Análise Jurídica do Imóvel Antes da Compra

Antes de qualquer assinatura, é necessário verificar a situação jurídica do imóvel. Isso inclui a leitura da matrícula no cartório, verificação de dívidas, penhoras, processos judiciais e regularidade documental.

Esse processo é chamado de due diligence imobiliária. Um imóvel com irregularidade pode levar à rejeição do visto ou à perda do valor investido.

Etapa 2: Transferência Internacional dos Recursos

Os recursos devem ser enviados por banco autorizado e registrado junto ao Banco Central do Brasil. O uso de plataformas como Wise, Western Union ou PayPal não é aceito e pode levar à rejeição imediata do pedido.

A instituição financeira emite a declaração oficial de transferência internacional, que é um dos documentos obrigatórios para o processo.

Etapa 3: Registro do Imóvel no Cartório

No Brasil, a propriedade de um imóvel só é transferida legalmente com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o imóvel não é oficialmente do comprador e o visto não pode ser solicitado.

Etapa 4: Solicitação pelo Portal MigrantWeb

O pedido de autorização de residência é feito pelo portal oficial MigrantWeb, do Ministério da Justiça e Segurança Pública. Os documentos são enviados digitalmente e analisados pelo órgão federal.

Etapa 5: Residência Temporária por 4 Anos

Após a aprovação, o investidor recebe a autorização de residência com validade de 4 anos. Durante esse período ele deve:

• Manter a titularidade do imóvel
• Permanecer no Brasil por ao menos 14 dias a cada dois anos
• Cumprir obrigações fiscais como contribuinte no Brasil

Etapa 6: Residência Permanente e Naturalização

Após os 4 anos iniciais, é possível solicitar a residência por prazo indeterminado. Com ela em mãos, abre-se o caminho para a naturalização brasileira.

Caminho para a Naturalização e o Passaporte Brasileiro

A naturalização exige o cumprimento de requisitos específicos:

• 4 anos de residência permanente (o prazo cai para 1 ano para quem é casado com brasileiro ou tem filhos brasileiros)
• Domínio básico de português, comprovado pelo exame Celpe-Bras
• Ficha criminal limpa no Brasil e no país de origem
• Integração à vida civil brasileira, demonstrada documentalmente

O passaporte brasileiro dá acesso a mais de 170 países sem visto, o que torna o programa atrativo para investidores de países com menor mobilidade internacional.

Documentos Necessários para o Pedido de Visto

A documentação varia conforme o tipo de imóvel adquirido.

Para Imóveis Prontos (Já Construídos)

• Matrícula do imóvel registrada no Cartório de Registro de Imóveis em nome do investidor
• Certidão negativa de ônus e encargos
• Declaração de banco autorizado pelo Banco Central comprovando a transferência internacional
• Passaporte válido
• CPF válido (obrigatório para compra de imóvel por estrangeiro no Brasil)
• Certidão de antecedentes criminais do país de origem
• Certidão de Nascimento com tradução juramentada

Para Imóveis na Planta ou em Construção

• Contrato de Promessa de Compra e Venda registrado em cartório
• Memorial de incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis
• Alvará de construção emitido pela prefeitura
• Comprovante de remessa dos recursos ao Brasil e de pagamento ao vendedor
• Declaração bancária de transferência internacional

Regiões Estratégicas no Brasil para Investimento Imobiliário

São Paulo lidera como destino preferido dos investidores estrangeiros no programa. A cidade concentra imóveis de alto padrão com boa liquidez, especialmente em bairros como Pinheiros, Vila Olímpia, Itaim Bibi e Jardins.

Outras regiões com perfil relevante para o programa:

• Rio de Janeiro: Zona Sul (Ipanema, Leblon, Barra da Tijuca), com apelo pelo estilo de vida e pelo turismo de alto padrão
• Nordeste (Ceará, Bahia, Pernambuco): benefício do valor mínimo reduzido (R$ 700 mil) aliado ao crescimento do mercado de resorts e segunda residência
• Santa Catarina (Florianópolis e Balneário Camboriú): valorização acelerada, infraestrutura e perfil internacional crescente

Erros Mais Comuns Que Levam à Rejeição do Visto

Estes são os equívocos mais frequentes no processo:

• Usar plataformas não autorizadas (Wise, Western Union, PayPal) para a transferência dos recursos
• Comprar imóvel rural. Apenas imóveis urbanos se qualificam
• Não registrar a escritura no cartório antes de solicitar o visto
• Documentar mal a copropriedade. Cada cotitular deve comprovar individualmente o valor mínimo exigido
• Apresentar documentos desatualizados ou sem tradução juramentada
• Ficar fora do Brasil por período prolongado sem justificativa aceita durante o prazo da residência temporária

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

• A análise completa da documentação do imóvel antes da compra, com verificação de matrícula, ônus, débitos e histórico de propriedade
• A estrutura mais adequada para a transferência dos recursos internacionais, com conformidade às normas do Banco Central
• A revisão do contrato de compra e venda, com atenção especial a imóveis na planta ou em construção
• O acompanhamento do pedido junto ao MigrantWeb e ao Ministério da Justiça
• As obrigações fiscais do investidor estrangeiro no Brasil, como ITBI, declaração de bens e IRPF
• O planejamento do caminho para a residência permanente e a naturalização

Proteja Seu Investimento Antes de Assinar Qualquer Documento

O processo do Golden Visa envolve etapas que dependem umas das outras. Um erro na transferência dos recursos, uma escritura não registrada ou um documento com vício podem comprometer todo o pedido de residência.