Escritura de Imóveis: Guia Completo 2025 - Tudo o que Você Precisa Saber

A escritura de imóveis é um dos documentos mais importantes na vida de qualquer pessoa que compra ou vende um imóvel. Ela representa a oficialização legal da transferência de propriedade, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.

Mas muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre como funciona esse processo. Qual a diferença entre escritura e registro? Quais documentos são necessários? Quanto custa? E mais importante: o que pode dar errado se você não fizer tudo certinho?

Neste guia completo, você encontrará informações sobre:

• O que é escritura de imóvel e por que ela é obrigatória
• Passo a passo completo para fazer sua escritura
• Todos os documentos necessários (com checklist)
• Custos reais e como calcular
• Diferença entre escritura e registro de imóvel
• Casos especiais e situações complexas
• Erros comuns e como evitá-los
  
  

O que é Escritura de Imóvel?

A escritura de imóvel é um documento público lavrado em cartório de notas que oficializa a transferência de propriedade de um bem imóvel. Pense na escritura como uma “certidão de casamento” entre você e seu imóvel – ela torna oficial e legal essa união.

Esse documento possui fé pública, ou seja, tem validade jurídica plena e serve como prova definitiva de que a transação ocorreu. Sem a escritura, fica difícil comprovar legalmente que você é o proprietário do imóvel.

Quando a Escritura é Obrigatória?

A escritura pública é obrigatória para todos os imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Em 2025, isso significa imóveis acima de R$ 42.000,00 aproximadamente.

Para imóveis de menor valor, é possível usar um instrumento particular, mas a escritura pública sempre oferece maior segurança jurídica.

Como Funciona o Processo de Escritura de Imóvel

Passo 1: Preparação dos Documentos

Antes de ir ao cartório, você precisa reunir todos os documentos necessários. Essa é a etapa mais importante e onde ocorrem a maioria dos erros.

Documentos do Vendedor:

• RG e CPF originais (e do cônjuge, se casado)
• Certidão de casamento atualizada
• Pacto antenupcial (se houver)
• Comprovante de residência
• Informações sobre profissão

Documentos do Comprador:

• RG e CPF (próprio e do cônjuge)
• Certidão de nascimento ou casamento
• Comprovante de endereço
• Dados profissionais

Documentos do Imóvel:

• Matrícula atualizada (máximo 30 dias)
• Certidão negativa de IPTU
• Certidão de ônus do imóvel
• Comprovante de quitação do ITBI
• Quitação de débitos condominiais

Passo 2: Escolha do Cartório

Diferente do registro de imóvel, a escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas. Você pode escolher o mais conveniente ou com melhor preço.

Passo 3: Agendamento

Todos os cartórios exigem agendamento prévio. Algumas opções disponíveis:

• Agendamento presencial
• Agendamento por telefone
• Agendamento online
• Processo totalmente digital (com certificado digital)

Passo 4: Lavratura da Escritura

No dia agendado, vendedor e comprador comparecem ao cartório com todos os documentos originais. O tabelião:

• Verifica toda a documentação
• Lê a escritura para as partes
• Coleta as assinaturas
• Registra o ato no livro de notas

Passo 5: Registro no Cartório de Imóveis

Atenção: fazer a escritura não é suficiente! Ela precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade completa.

Escritura Digital: Como Fazer Online

Desde 2020, é possível fazer escritura de imóvel totalmente online através da plataforma e-Notariado. O processo funciona assim:

1. Certificado Digital: Obtenha certificado digital ICP-Brasil
2. Cadastro: Registre-se em www.e-notariado.org.br
3. Escolha do Cartório: Selecione um cartório credenciado
4. Envio de Documentos: Envie todos os documentos em PDF
5. Videoconferência: Participe do ato por videoconferência
6. Assinatura Digital: Assine o documento com certificado digital

Vantagens da Escritura Digital

• Comodidade: Não precisa sair de casa
• Agilidade: Processo mais rápido
• Segurança: Mesmo valor jurídico
• Flexibilidade: Horários mais amplos
  
  

Quanto Custa uma Escritura de Imóvel?

O custo da escritura varia conforme o valor do imóvel e o estado onde está localizado. Os valores incluem:

Emolumentos (Taxa do Cartório)

Exemplo São Paulo (2025):

• Imóvel R$ 300.000: aproximadamente R$ 2.500
• Imóvel R$ 500.000: aproximadamente R$ 3.600
• Imóvel R$ 1.000.000: aproximadamente R$ 6.200

Outros Custos Obrigatórios

ITBI (Imposto de Transmissão):

• Varia de 2% a 4% do valor do imóvel
• Em São Paulo: 2% do valor venal
• Pago antes da escritura

Registro de Imóvel:

• Cerca de R$ 300 a R$ 800
• Varia por estado e valor do imóvel

Certidões Necessárias:

• Matrícula atualizada: R$ 50
• Certidão de ônus: R$ 40
• Certidão negativa IPTU: gratuita a R$ 30
  
  

Diferença Entre Escritura e Registro de Imóvel

Muitas pessoas confundem esses dois processos. Vamos esclarecer:

Escritura de Imóvel

• Onde: Cartório de Notas
• O que faz: Formaliza a compra e venda
• Analogia: É como o “contrato de casamento”
• Escolha: Qualquer cartório de notas

Registro de Imóvel

• Onde: Cartório de Registro de Imóveis
• O que faz: Oficializa a propriedade
• Analogia: É como “mudar sobrenome após casamento”
• Obrigatório: No cartório da região do imóvel

Importante: segundo o ordenamento jurídico brasileiro, apenas o registro torna efetiva a transferência de propriedade. A escritura sem registro não transfere definitivamente a propriedade.

Situações Especiais na Escritura de Imóvel

Imóvel Financiado

Quando há financiamento bancário:

• O banco participa da escritura
• Imóvel fica em garantia (hipoteca)
• Liberação após quitação total

Herança

Para imóveis recebidos por herança:

• Necessário inventário ou arrolamento
• Escritura de partilha
• Documentos específicos de sucessão

Divórcio

Na venda de imóvel de casal divorciado:

• Ambos devem assinar (mesmo não sendo proprietários)
• Certidão de casamento com averbação do divórcio
• Possível necessidade de autorização judicial

Menor de Idade

Quando o comprador é menor:

• Necessária autorização judicial
• Representação legal obrigatória
• Processo mais complexo
  
  

Erros Comuns na Escritura de Imóvel

1. Documentos Vencidos

• Sempre verificar validade das certidões
• Matrícula deve ter máximo 30 dias
• Certidão de casamento atualizada

2. Não Verificar Débitos

• IPTU em dia
• Taxas condominiais quitadas
• Multas municipais pendentes

3. Problemas na Matrícula

• Confrontações incorretas
• Medidas divergentes
• Proprietário diferente do vendedor

4. Não Fazer o Registro

• Escritura sem registro não transfere propriedade
• Prazo recomendado: 30 dias
• Custo adicional que deve ser previsto
  
  

Imóvel Sem Escritura: Riscos e Soluções

Principais Riscos

Para o Comprador:

• Dificuldade para comprovar propriedade
• Impossibilidade de financiamento
• Risco de dupla venda
• Problemas judiciais futuros

Para o Vendedor:

• Dificuldade na venda
• Desvalorização do imóvel
• Questionamentos sobre legitimidade

Como Regularizar

1. Verificar a Matrícula: Vá ao Cartório de Registro de Imóveis
2. Analisar a Cadeia Dominial: Verificar histórico de propriedade
3. Resolver Pendências: Quitar débitos e regularizar documentos
4. Lavrar a Escritura: Processo normal após regularização
   
   

Cuidados Essenciais na Escritura

Antes da Escritura

Checklist de Verificação:

• [ ] Matrícula atualizada e sem ônus
• [ ] Todos os documentos reunidos
• [ ] ITBI calculado e pago
• [ ] Débitos do imóvel quitados
• [ ] Vendedor é realmente o proprietário

Durante a Escritura

• Leia todo o documento antes de assinar
• Confirme dados pessoais e do imóvel
• Verifique valores e condições
• Esclareça dúvidas com o tabelião

Após a Escritura

• Providencie o registro imediatamente
• Guarde todos os documentos originais
• Atualize seus dados no IPTU
• Considere fazer seguro do imóvel
  
  

Quando Procurar um Advogado

Embora a escritura seja um processo relativamente simples, algumas situações podem exigir acompanhamento jurídico:

• Imóveis com problemas na documentação
• Heranças complexas
• Divórcio com bens controversos
• Financiamentos com cláusulas especiais
• Imóveis rurais
• Incorporações imobiliárias
  
  

A Importância da Escritura para Sua Segurança Jurídica

A escritura de imóvel é fundamental para proteger seu patrimônio e garantir tranquilidade no futuro. Embora possa parecer burocrático e custoso, é um investimento na sua segurança jurídica.

Imóvel sem escritura é como carro sem documento. Você até pode usar, mas pode ter dificuldades para comprovar que é seu. E na hora de vender ou resolver problemas, as complicações podem aparecer.

Prepare bem os documentos e não hesite em buscar ajuda profissional quando necessário. Sua casa é provavelmente o maior investimento da sua vida – ela merece toda a proteção legal adequada.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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