Quanto Custa a Documentação de Imóvel: Guia 2026

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Comprar um imóvel em São Paulo exige mais do que apenas o valor da propriedade. Dados atualizados de janeiro de 2026 mostram que os custos com documentação representam entre 3% a 5% do valor total do imóvel. Na prática, se você compra uma casa de R$ 500 mil, precisa ter entre R$ 15 mil e R$ 25 mil adicionais apenas para regularizar a compra.

Muitos brasileiros descobrem esses valores tarde demais, no momento de fechar o negócio. A documentação envolve taxas de cartório, impostos municipais e certidões obrigatórias que mudam conforme a região e o tipo de imóvel.

Você vai entender aqui:

• Todos os custos reais da documentação em 2026
• Valores específicos para São Paulo e Grande São Paulo
• Como calcular exatamente quanto vai gastar
• Formas práticas de economizar até 30% nos custos
• Documentos necessários e prazos de cada etapa
• Situações especiais que alteram os valores
• Quando buscar ajuda jurídica especializada

Valor Total da Documentação em 2026

A documentação completa de um imóvel custa entre 3% a 5% do valor da propriedade no estado de São Paulo. Esse percentual inclui escritura pública, registro em cartório, ITBI e todas as certidões obrigatórias.

Para um apartamento de R$ 400 mil na capital paulista, os custos ficam entre R$ 12 mil e R$ 20 mil. Já um imóvel de R$ 1 milhão pode ter despesas entre R$ 30 mil e R$ 50 mil com toda a documentação.

Os valores variam principalmente por três fatores: localização do imóvel, tipo de transação (à vista ou financiada) e faixa de preço da propriedade. Estados e municípios têm tabelas próprias de taxas de cartório, o que explica diferenças significativas entre regiões.

Principais Custos da Documentação Imobiliária

Entender cada custo ajuda você a se planejar melhor e evitar surpresas. Os valores são fixados por lei e variam conforme o preço do imóvel.

Escritura Pública

A escritura pública é o documento que formaliza legalmente a compra e venda do imóvel. Em São Paulo, o custo fica entre 0,5% a 2% do valor da propriedade, dependendo da faixa de preço.

Valores de referência em São Paulo (2026):

• Imóvel até R$ 200 mil: aproximadamente R$ 2.000 a R$ 2.500
• Imóvel de R$ 400 mil: cerca de R$ 4.000 a R$ 5.000
• Imóvel de R$ 800 mil: em torno de R$ 6.000 a R$ 12.000
• Imóvel acima de R$ 1 milhão: R$ 5.000 a R$ 10.000 (percentual progressivo menor)

A escritura é lavrada em um cartório de notas e deve ser assinada por comprador, vendedor e duas testemunhas. O documento especifica todas as condições da transação e é indispensável para o próximo passo: o registro.

Registro de Imóveis

O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador na matrícula do imóvel. Sem ele, você tem apenas a posse, mas não é o proprietário legal.

As taxas de registro no estado de São Paulo custam entre 0,5% a 1,5% do valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 500 mil, o registro fica entre R$ 2.500 e R$ 7.500.

O registro é feito no cartório de imóveis da região onde está localizada a propriedade. O prazo para conclusão é de até 30 dias após o protocolo dos documentos.

ITBI (Imposto de Transmissão)

O ITBI é o imposto municipal sobre transmissão de bens imóveis e representa o maior custo da documentação. Em São Paulo capital, a alíquota é de 3% do valor venal ou do valor de compra, o que for maior.

Exemplos práticos de ITBI em São Paulo:

• Imóvel de R$ 300 mil: R$ 9.000 de ITBI
• Imóvel de R$ 500 mil: R$ 15.000 de ITBI
• Imóvel de R$ 800 mil: R$ 24.000 de ITBI
• Imóvel de R$ 1 milhão: R$ 30.000 de ITBI

O ITBI deve ser pago antes do registro. Sem o comprovante de quitação, o cartório não faz a transferência de propriedade. Cada município tem sua própria alíquota, variando de 2% a 4%.

Certidões e Documentos Complementares

As certidões comprovam a regularidade jurídica do imóvel e custam entre R$ 300 a R$ 1.500 no total. Os documentos mais comuns são:

• Certidão de matrícula atualizada: R$ 100 a R$ 200
• Certidões negativas de débitos (federal, estadual, municipal): R$ 150 a R$ 400
• Certidão de ônus reais: R$ 80 a R$ 150
• Certidão de IPTU quitado: gratuita a R$ 50
• Certidão negativa de débitos condominiais: R$ 100 a R$ 300
• Habite-se (imóveis novos): R$ 200 a R$ 500

Essas certidões têm validade de 30 a 90 dias e devem estar atualizadas no momento do registro.

Tabela Completa de Custos Por Valor do Imóvel

Valores aproximados baseados em tabelas de São Paulo capital. Percentuais podem ser progressivos e decrescentes para imóveis de alto valor.

Variações de Custos em São Paulo e Região

Os custos mudam bastante dependendo do município onde você compra o imóvel. A principal diferença está na alíquota do ITBI, que é definida por cada prefeitura.

Capital Paulista

Na cidade de São Paulo, a UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo) vale R$ 38,15 em 2026 e serve como base para calcular as taxas de cartório. A tabela de custas é progressiva: imóveis mais baratos pagam percentuais maiores.

Para a capital, o ITBI é fixo em 3% do valor do imóvel ou do valor venal cadastrado na Prefeitura, prevalecendo o maior. As taxas de escritura e registro seguem a tabela estadual, mas o volume de transações permite encontrar cartórios com preços competitivos.

Grande São Paulo (ABCD, Osasco, Guarulhos)

Os municípios da região metropolitana têm autonomia para definir a alíquota do ITBI. Santo André, São Bernardo do Campo e Guarulhos praticam alíquotas entre 2,5% e 3,5%, dependendo do tipo de imóvel.

Osasco e Diadema costumam ter alíquotas mais próximas de 3%, enquanto municípios menores podem chegar a 4%. As taxas de cartório seguem a tabela estadual, mas podem ter pequenas variações administrativas.

Interior de São Paulo

Cidades como Campinas, Ribeirão Preto e São José dos Campos têm alíquotas de ITBI entre 2% e 3%. As taxas de cartório no interior geralmente são 10% a 20% mais baixas que na capital.

Municípios menores podem ter menos opções de cartórios, mas compensam com custos administrativos reduzidos. Consulte a prefeitura local para conhecer a alíquota exata do ITBI antes de fechar negócio.

Quem Paga Cada Custo

Tradicionalmente no Brasil, o comprador arca com todos os custos da documentação. Essa é a prática mais comum e está prevista na maioria dos contratos de compra e venda.

No entanto, não existe uma regra fixa. Os custos podem ser negociados entre comprador e vendedor:

• Escritura: geralmente o comprador paga, mas pode ser dividida
• Registro: sempre responsabilidade do comprador (quem quer a propriedade registrada)
• ITBI: legalmente é do comprador, mas pode ser negociado
• Certidões do vendedor: o vendedor deve arcar com documentos que comprovem a regularidade do imóvel que está vendendo
• Certidões do comprador: documentos pessoais ficam por conta de quem compra

Em transações com construtoras e incorporadoras, é comum que parte dos custos seja incluída no preço final ou no financiamento. Alguns vendedores oferecem pagar o ITBI como estratégia para fechar negócio mais rápido.

Como Calcular Seus Gastos Com Documentação

Saber calcular antecipadamente evita surpresas desagradáveis na hora de fechar o negócio. O cálculo é simples e você mesmo pode fazer.

Passo 1: Descubra o valor exato do imóvel (preço de compra)

Passo 2: Consulte a alíquota do ITBI na prefeitura do município onde está o imóvel

Passo 3: Calcule cada custo:

• ITBI: valor do imóvel × alíquota municipal (geralmente 2% a 3%)
• Escritura: valor do imóvel × 1% (média)
• Registro: valor do imóvel × 1% (média)
• Certidões: reserve R$ 500 a R$ 1.500 (fixo)

Passo 4: Some todos os valores para ter o custo total

Exemplo prático:
Imóvel de R$ 450.000 em São Paulo capital:

• ITBI (3%): R$ 450.000 × 0,03 = R$ 13.500
• Escritura (1%): R$ 450.000 × 0,01 = R$ 4.500
• Registro (1%): R$ 450.000 × 0,01 = R$ 4.500
• Certidões: R$ 800

Total: R$ 23.300 (aproximadamente 5,2% do valor do imóvel)

Para valores acima de R$ 1 milhão, os percentuais de escritura e registro costumam ser progressivamente menores, ficando entre 0,5% e 0,8%.

Passo a Passo Para Documentar Seu Imóvel

O processo completo tem etapas definidas e prazos específicos. Seguir a ordem correta evita problemas e atrasos.

1. Verifique a documentação do vendedor

Antes de qualquer coisa, confirme que o vendedor possui:

• Certidão de matrícula atualizada (menos de 30 dias)
• IPTU quitado dos últimos 5 anos
• Certidões negativas de débitos
• Condomínio em dia (se for apartamento)

2. Escolha o cartório para lavrar a escritura

Em São Paulo, você pode escolher qualquer cartório de notas. Compare preços e escolha um de confiança. Agende a data da escritura com pelo menos 15 dias de antecedência.

3. Reúna seus documentos

Documentos do comprador:

• RG, CPF e comprovante de estado civil
• Comprovante de residência atualizado
• Certidão de casamento (se casado)
• Declaração de Imposto de Renda (últimos 2 anos)

4. Assine a escritura pública

No dia agendado, compareça ao cartório com:

• Vendedor
• Duas testemunhas
• Todos os documentos originais

A escritura será lida em voz alta e assinada por todos. Você pagará as taxas nesse momento.

5. Pague o ITBI

Com a escritura em mãos, dirija-se à Secretaria de Finanças do município. Leve:

• Escritura pública
• Documentos pessoais
• Carnê do IPTU

Você receberá uma guia para pagamento do ITBI. Pague e guarde o comprovante, ele é indispensável.

6. Registre o imóvel no cartório competente

Leve ao cartório de registro de imóveis da região:

• Escritura pública
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Certidão de matrícula
• Documentos pessoais

Protocole os documentos e pague as taxas de registro. O prazo para conclusão é de 15 a 30 dias.

7. Receba a matrícula atualizada

Após o registro, o cartório emitirá a certidão atualizada da matrícula com seu nome como proprietário. Esse é o documento que comprova legalmente que o imóvel é seu.

Situações Especiais Que Alteram os Custos

Algumas condições específicas podem aumentar ou diminuir os valores da documentação. Conhecer essas situações ajuda no planejamento financeiro.

Imóvel Financiado

Quando há financiamento bancário, o processo muda:

• O contrato de financiamento substitui a escritura pública
• O banco exige registro de alienação fiduciária (custo adicional de R$ 800 a R$ 1.500)
• Taxas de avaliação bancária: R$ 500 a R$ 2.000
• Seguro habitacional obrigatório: 0,03% a 0,05% ao mês sobre o saldo devedor

Muitos bancos permitem incluir os custos de documentação no valor total financiado, desde que não ultrapasse 5% do montante. Isso dilui o impacto no orçamento, mas aumenta os juros pagos ao longo do tempo.

Imóvel Usado vs Novo

Imóveis novos comprados direto da construtora:

• Incluem o custo do Habite-se: R$ 200 a R$ 800
• Primeira matrícula do imóvel: R$ 300 a R$ 600 adicional
• Registro da incorporação: já feito pela construtora
• Alguns custos podem estar embutidos no preço final

Imóveis usados:

• Exigem mais certidões de regularidade
• Possíveis débitos anteriores devem ser quitados antes
• Tempo de análise documental é maior (30 a 45 dias)
• Custos de atualização cadastral: R$ 150 a R$ 400

Herança e Doação

Transmissões por herança ou doação têm custos diferentes:

• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) no lugar do ITBI: 4% em São Paulo
• Inventário (no caso de herança): R$ 5.000 a R$ 20.000 dependendo do valor
• Escritura de doação: mesmos valores da compra e venda
• Registro segue a mesma tabela

Para doação entre pais e filhos, o ITCMD de 4% pode tornar a operação mais cara que uma compra e venda regular.

Erros Comuns Que Encarecem a Documentação

Evitar esses erros pode economizar milhares de reais e proteger você de problemas futuros.

Não conferir débitos antes de comprar

IPTU, condomínio e multas ambientais atrasados podem se tornar responsabilidade do novo proprietário. Sempre exija certidões negativas atualizadas antes de fechar negócio.

Declarar valor de compra abaixo do real

Subdeclarar o preço do imóvel para pagar menos ITBI é crime e pode resultar em multas de até 200% do valor sonegado. Além disso, gera problemas futuros na revenda.

Esquecer de incluir os custos no planejamento financeiro

Muitos compradores só pensam na entrada e nas parcelas, esquecendo os 3% a 5% da documentação. Isso pode inviabilizar a compra no último momento.

Deixar a documentação para depois

Adiar o registro deixa você vulnerável: o vendedor pode ter dívidas que recaiam sobre o imóvel, e você não tem segurança jurídica plena.

Escolher cartório apenas pelo preço

Serviços muito baratos podem indicar falta de estrutura ou lentidão no atendimento. Verifique a reputação e o prazo de entrega antes de decidir.

Formas de Economizar na Documentação

Com planejamento e negociação, é possível reduzir significativamente os custos sem comprometer a segurança jurídica.

Negocie a divisão de custos com o vendedor

Proponha que o vendedor arque com parte das despesas, como ITBI ou certidões. Em mercados mais fracos, vendedores aceitam para viabilizar o negócio.

Compare preços de cartórios

Em São Paulo capital, você pode escolher entre diversos cartórios de notas. As diferenças podem chegar a 15% no custo final.

Aproveite programas habitacionais

Programas como Minha Casa Minha Vida e Casa Paulista oferecem descontos de até 50% nas taxas de cartório. Verifique se você se enquadra nos critérios de renda.

Inclua os custos no financiamento

Se você vai financiar, negocie com o banco a inclusão dos custos de documentação no valor total. Isso evita desembolso imediato, mas planeje-se para os juros adicionais.

Faça um mutirão de certidões

Solicite todas as certidões necessárias de uma só vez para economizar em taxas de deslocamento e autenticação. Alguns despachantes oferecem pacotes com desconto.

Acompanhe pessoalmente o processo

Contratar um despachante custa entre R$ 1.500 e R$ 3.000. Se você tiver tempo, fazer o processo sozinho elimina esse custo.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

• Análise prévia da documentação: antes de assinar qualquer contrato, um advogado verifica se há irregularidades na matrícula, débitos ocultos ou problemas de propriedade que podem inviabilizar o negócio
• Negociação de cláusulas contratuais: especialmente em compras de construtoras, um advogado garante que cláusulas abusivas sejam removidas e seus direitos estejam protegidos
• Imóveis com situações complexas: propriedades com usucapião, inventário pendente, múltiplos proprietários ou em área de proteção ambiental exigem análise jurídica especializada
• Redução de custos legalmente: um profissional conhece estratégias tributárias e formas de economizar sem correr riscos jurídicos
• Contestação de cobranças indevidas: se o cartório ou a prefeitura cobrarem valores incorretos, um advogado pode contestar administrativamente ou judicialmente
• Acompanhamento de todo o processo: desde a análise inicial até o registro final, garantindo que cada etapa seja cumprida corretamente e dentro dos prazos legais

Situações que exigem apoio jurídico imediato incluem: imóveis com matrícula desatualizada, propriedades em disputa judicial, transações envolvendo menores ou incapazes, imóveis rurais com necessidade de georreferenciamento, e casos em que o vendedor não possui todos os documentos regulares.

Planeje Seus Custos e Proteja Seu Investimento

Documentar corretamente seu imóvel é tão importante quanto escolher a propriedade certa. Os custos entre 3% e 5% do valor representam investimento em segurança jurídica e tranquilidade futura.

Planeje-se com antecedência incluindo esses valores no seu orçamento total. Consulte as tabelas atualizadas do município onde está comprando e compare opções de cartórios quando possível.

Evite erros comuns como subdeclaração de valor ou adiar o registro. Ambos podem custar muito mais caro que a economia inicial. Se a situação do imóvel for complexa ou você tiver dúvidas sobre algum documento, busque orientação especializada antes de assinar qualquer contrato.

Este conteúdo tem caráter educativo e não substitui orientação jurídica personalizada. Cada situação possui particularidades que devem ser analisadas individualmente.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.