Venda de Imóvel Herdado: Documentação e Processo

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Em 2024, a Receita Federal registrou aumento de 23% nas autuações relacionadas a ganho de capital não declarado na venda de imóveis herdados. A fiscalização cruzada entre cartórios, Receita e fiscos estaduais ficou mais rigorosa, especialmente em São Paulo.

Vender um imóvel herdado exige atenção a três pontos: inventário regularizado, documentação completa e acordo entre todos os herdeiros. Erros simples podem travar a escritura, gerar multa ou até anular a venda.

Neste guia você vai descobrir:

• Quando é possível vender um imóvel herdado
• Quais documentos cartórios e compradores exigem
• Como funciona o inventário na prática
• Diferença entre vender o imóvel e ceder direitos hereditários
• Impostos que incidem sobre herança e venda

Por que o inventário é obrigatório antes da venda

O inventário transfere oficialmente a propriedade do falecido para os herdeiros. Sem essa etapa concluída, o imóvel ainda pertence ao espólio, e você não pode vender como dono.

Existem duas formas de fazer inventário: judicial (na Justiça) e extrajudicial (em cartório). A escolha depende da situação da família.

Inventário judicial

Obrigatório quando há herdeiros menores de idade, pessoas incapazes ou conflito entre a família. O processo tramita no fórum, com juiz e advogados. Demora mais, mas permite decisões específicas, como autorização para vender o imóvel antes da partilha final (por alvará judicial).

Inventário extrajudicial

Feito em cartório de notas, quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo. É mais rápido e barato. A partilha é formalizada por escritura pública, aceita pelos cartórios de registro de imóveis.

Venda antes do inventário acabar

Vender o imóvel antes da partilha não é permitido na forma tradicional. O que você pode fazer é:

• Ceder seus direitos hereditários em escritura pública (o comprador entra no seu lugar no inventário)
• Pedir alvará judicial ao juiz para autorizar a venda antecipada, geralmente para pagar dívidas do espólio ou impostos

Documentos necessários para vender imóvel herdado

A documentação é extensa porque envolve o falecido, os herdeiros e o próprio imóvel. Organizar tudo com antecedência evita atrasos e surpresas no cartório.

Veja os principais documentos na tabela abaixo:

Exigências comuns em São Paulo

Na capital paulista e região metropolitana, cartórios são rigorosos. Além dos documentos acima, costumam pedir:

• Certidão negativa de débitos municipais
• Declaração de quitação condominial assinada pelo síndico
• Certidões forenses em nome dos herdeiros (para afastar risco de penhora)

Cada cartório pode ter exigências extras. Consultar com antecedência economiza tempo.

Passo a passo para vender o imóvel herdado

O processo tem etapas bem definidas. Seguir a ordem evita retrabalho.

1. Finalize o inventário

Certifique que o inventário está concluído, com formal de partilha ou escritura de inventário averbados na matrícula do imóvel. Se o registro ainda não foi atualizado com os nomes dos herdeiros, providencie isso no Cartório de Registro de Imóveis antes de qualquer negociação.

2. Consiga o acordo entre herdeiros

Quando o imóvel pertence a vários herdeiros, todos precisam concordar com a venda. Se um herdeiro discorda, as opções são:

• Negociar uma solução amigável
• Permitir que o herdeiro discordante compre a parte dos outros (com avaliação justa)
• Entrar com ação judicial de extinção de condomínio

3. Faça avaliação de mercado

Contratar um corretor ou avaliador ajuda a definir o preço justo. Em São Paulo, onde o valor varia muito entre bairros, essa etapa evita conflitos entre herdeiros e problemas futuros.

4. Formalize contrato e escritura

Com o comprador definido, elabore o contrato de compra e venda. Todos os herdeiros vendedores devem assinar. Depois, lavrem a escritura pública em cartório de notas e registrem no Cartório de Registro de Imóveis para completar a transferência.

Impostos que você vai pagar

Existem dois momentos diferentes de cobrança: na herança e na venda. Entender cada um evita surpresas com multas e juros.

ITCMD (imposto sobre herança)

Cobrado pelo estado no momento do inventário. Cada estado tem sua alíquota. Em São Paulo, varia de 4% a 8%, dependendo do valor da herança. Esse imposto precisa estar pago antes de você conseguir registrar o imóvel no seu nome.

ITBI (imposto sobre transmissão de imóveis)

Cobrado pelo município na hora da venda. Quem paga normalmente é o comprador, mas isso pode ser negociado. Em São Paulo capital, a alíquota é de 3% sobre o valor venal ou o valor da transação (o que for maior).

Imposto de Renda sobre ganho de capital

Se você vende o imóvel por valor maior do que constava para fins fiscais, pode haver ganho de capital. A Receita Federal cobra imposto sobre esse lucro, com alíquotas progressivas (de 15% a 22,5%).

Existem isenções:

• Venda de único imóvel residencial até R$ 440 mil
• Reinvestimento do valor em outro imóvel residencial em até 180 dias

Vender o imóvel não é a mesma coisa que ceder direitos hereditários

Muita gente confunde esses dois negócios jurídicos. A diferença é importante porque cada um tem regras e riscos próprios.

Venda do imóvel herdado

Acontece quando o inventário já terminou e o imóvel está registrado no nome dos herdeiros. A negociação é igual a qualquer compra e venda: escritura pública, pagamento e registro. O comprador recebe o imóvel pronto para usar.

Cessão de direitos hereditários

Usada quando o inventário ainda não acabou. Você transfere seus direitos sobre a herança para outra pessoa, que assume sua posição no processo de inventário. É feita por escritura pública em cartório.

Nesse caso, o comprador não recebe o imóvel de imediato. Ele precisa esperar a conclusão do inventário e pode encontrar surpresas (outras dívidas, outros bens, divergências entre herdeiros).

Problemas comuns que você pode enfrentar

Algumas situações aparecem com frequência e merecem atenção especial.

Um herdeiro mora no imóvel

Quando apenas um dos herdeiros ocupa o imóvel, a venda costuma gerar resistência. A pessoa pode alegar direito de uso exclusivo ou pedir compensação financeira dos outros herdeiros.

A solução mais comum é permitir que o herdeiro ocupante compre a parte dos demais, com avaliação justa e pagamento à vista ou parcelado. Se não houver acordo, o caminho é a Justiça.

Herdeiro que não quer vender

A discordância de um herdeiro bloqueia a venda em cartório, porque todos precisam assinar a escritura. Sem consenso, as alternativas são:

• Oferecer ao herdeiro discordante a compra das outras partes
• Propor ação de extinção de condomínio, que termina em leilão judicial ou venda forçada

Imóvel irregular na prefeitura

Construções sem licença, ampliações clandestinas ou IPTU atrasado travam a venda. Antes de colocar o imóvel no mercado, regularize tudo. Em São Paulo, o processo de regularização pode ser feito pela prefeitura, mas leva tempo.

Riscos de vender sem cuidado

Pular etapas ou esconder informações gera problemas sérios, muitas vezes anos depois da venda.

Riscos para quem vende

• Venda pode ser anulada se algum herdeiro não participou ou se o inventário tem vícios
• Você pode ser cobrado por dívidas que não foram reveladas ao comprador (impostos atrasados, condomínio, multas)
• Receita Federal pode autuar por omissão de ganho de capital

Riscos para quem compra

• Dinheiro investido em imóvel que não pode ser registrado, por pendências no inventário
• Descoberta de penhoras, hipotecas ou outros gravames que não apareceram na negociação
• Perda do imóvel se a Justiça considerar a venda inválida

Casos práticos em São Paulo

Trazer exemplos reais ajuda a entender como o processo funciona no dia a dia.

Apartamento na zona leste

Três irmãos herdaram um apartamento na Penha. Fizeram inventário extrajudicial em cartório, com partilha igualitária. Para vender, o cartório exigiu: IPTU e condomínio em dia, matrícula atualizada, comprovante do ITCMD e certidão negativa de débitos municipais. A venda foi concluída em 45 dias.

Casa em Guarulhos com herdeiro menor

Uma família herdou uma casa em Guarulhos, mas um dos herdeiros era menor de idade. O inventário foi judicial. Durante o processo, o juiz autorizou a venda antecipada por alvará, para pagar dívidas do espólio. A escritura foi lavrada com base no alvará e no formal de partilha.

Conflito entre herdeiros na zona sul

Quatro irmãos herdaram uma casa no Jabaquara. Um morava no imóvel e não queria vender. Os outros três entraram com ação de extinção de condomínio. O juiz determinou a venda em leilão, e o valor foi dividido entre todos.

Quando procurar orientação jurídica especializada

Um advogado com experiência em direito imobiliário e sucessões pode ajudar em várias frentes.

Escolha do tipo de inventário

Avaliar se é melhor fazer inventário judicial ou extrajudicial, considerando a situação familiar, o valor dos bens e o perfil dos herdeiros.

Análise da documentação do imóvel

Verificar a matrícula, identificar pendências e orientar sobre regularizações necessárias antes da venda, especialmente em cidades como São Paulo, onde as exigências são maiores.

Estratégias para conflitos entre herdeiros

Propor acordos, mediar conversas, elaborar contratos internos de divisão ou representar em ações judiciais quando não há consenso.

Planejamento tributário

Orientar sobre ITCMD, ITBI e Imposto de Renda, dentro das opções legais, para reduzir a carga tributária sem infringir a lei.

Elaboração de contratos e escrituras

Redigir ou revisar contratos de compra e venda, minutas de escritura e acordos de cessão de direitos hereditários, evitando cláusulas que possam gerar problemas futuros.

Organize tudo antes de negociar

Vender um imóvel herdado em São Paulo exige atenção a inventário, documentação e impostos. Quando você organiza essas três frentes com cuidado, o risco de bloqueios em cartório, discussões familiares e problemas fiscais cai drasticamente.

Contar com orientação especializada em direito imobiliário e sucessório permite escolher a melhor estratégia e torna o caminho mais seguro para herdeiros e compradores.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.