Reforma Tributária no ITBI e ITCMD em 2026: O Que Muda Para Quem Compra, Herda ou Doa Imóvel

A Reforma Tributária brasileira mudou, de vez, as regras de dois dos impostos que mais afetam quem tem imóvel no país. A Lei Complementar nº 227, sancionada em 13 de janeiro de 2026, alterou a base de cálculo do ITBI e tornou obrigatório o ITCMD progressivo em todos os estados.

Para quem vive em São Paulo, onde os imóveis valorizaram acima da média nacional nas últimas duas décadas, o impacto é direto.

Neste artigo você vai entender:

• O que é o ITBI e como a base de cálculo mudou
• O que é o ITCMD e o que são alíquotas progressivas
• O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro e por que ele importa
• Como ficou a regra para inventários e para bens no exterior
• Se a holding familiar ainda faz sentido após a reforma
• Como se preparar para esse novo cenário patrimonial
• Quando buscar orientação jurídica especializada

ITBI: O Que é Esse Imposto e Como Era Antes da Reforma

O ITBI é o imposto que você paga quando compra um imóvel. Ele é municipal, ou seja, cada prefeitura define a alíquota e as regras. Em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor da transação.

Antes da reforma, o cálculo era direto: o comprador declarava o valor pago pelo imóvel, e o município usava esse número como base. Se você comprou um apartamento por R$ 500 mil, pagava R$ 15 mil de ITBI.

Como o ITBI é Calculado Depois da LC 227/2026

A LC 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional. A base de cálculo passou a ser o valor de mercado do imóvel, não apenas o valor declarado pelo comprador.

Na prática, se o município entender que o imóvel vale mais do que o valor declarado, ele pode cobrar o imposto sobre esse valor maior. Essa contestação precisa seguir um processo administrativo, e o contribuinte tem direito de apresentar defesa.

Os critérios que o fisco pode usar para determinar o valor de mercado incluem:

• Preços praticados em transações similares na mesma região
• Dados de cartórios e registros de imóveis anteriores
• Informações fornecidas por bancos e construtoras
• Características do imóvel: metragem, localização e estado de conservação

O STF já decidiu que o ITBI só é devido depois da transferência efetiva do imóvel no cartório de registro de imóveis. A assinatura do contrato ou da escritura, por si só, não gera a obrigação de pagar o imposto.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro: O Que é e Por Que Foi Criado

A LC 227/2026 também criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB. Ele funciona como um banco de dados federal que reúne informações de todos os imóveis do país em um único lugar.

Antes do CIB, cada município tinha seu próprio sistema. As informações não se conversavam. Isso criava brechas para declarar valores abaixo do real sem que o fisco percebesse com facilidade.

O Que o CIB Permite Fazer na Prática

Com o CIB, prefeituras, estados e União passam a cruzar dados em tempo real. As informações vêm de cartórios, bancos, construtoras e prefeituras ao mesmo tempo.

Isso significa que ficou muito mais difícil declarar um valor de compra muito abaixo do que foi realmente pago. Quem tentava pagar menos ITBI dessa forma passa a correr risco real de autuação fiscal.

Se você está planejando uma compra e venda de imóvel em São Paulo, entender como o CIB afeta o processo é parte essencial da análise antes de assinar qualquer documento.

ITCMD: O Que é e Como Funcionava Antes de 2026

O ITCMD é o imposto cobrado sobre heranças e doações. Ele é estadual. Cada estado define suas alíquotas dentro do limite máximo estabelecido pela Constituição Federal, que é de 8%.

Antes da reforma, a maioria dos estados adotava uma alíquota fixa. São Paulo cobrava 4% sobre qualquer herança, independentemente do tamanho do patrimônio. Quem herdava R$ 50 mil pagava a mesma alíquota de quem herdava R$ 5 milhões.

Alíquotas Progressivas: Como Funcionam na Prática

Com a LC 227/2026, todos os estados e o Distrito Federal ficaram obrigados a adotar alíquotas progressivas para o ITCMD. A lógica é a mesma do Imposto de Renda: quanto maior o valor herdado ou doado, maior o percentual de imposto que incide.

O teto de 8% foi mantido, mas agora ele só se aplica aos patrimônios maiores. Para valores menores, a alíquota pode ser mais baixa.

A tabela abaixo é um exemplo ilustrativo de como funciona a progressividade. As faixas e alíquotas exatas serão definidas por lei de cada estado:

Para São Paulo, isso significa uma mudança relevante. O estado ainda precisa publicar nova lei estadual para implementar a progressividade. Enquanto essa lei não sai, as regras anteriores podem ainda estar em vigor para algumas situações. As novas regras só produzem efeitos no exercício seguinte à publicação da lei estadual, respeitando também o prazo de 90 dias.

Base de Cálculo pelo Valor de Mercado: O Que Muda no ITCMD

Além da progressividade, a reforma também mudou a base de cálculo do ITCMD. Antes, o imposto era calculado sobre o valor venal dos bens, uma referência que o poder público usa e que, em muitos casos, estava muito defasada.

Com a reforma, a base passa a ser o valor de mercado real dos bens transferidos.

Pense em um imóvel comprado há 20 anos por R$ 200 mil que vale hoje R$ 1,2 milhão na Grande São Paulo. Antes, o ITCMD poderia ser calculado sobre um valor muito próximo dos R$ 200 mil. Agora, o imposto incide sobre o que o imóvel realmente vale.

Essa mudança afeta não só imóveis, mas também participações em empresas. Se você tem cotas de uma holding familiar, o valor dessas cotas para fins de ITCMD também passa a ser calculado pelo valor de mercado, com base em metodologia técnica idônea.

Comparativo: ITBI e ITCMD Antes e Depois da Reforma

Onde Abrir o Inventário Depois da Reforma Tributária

Antes da LC 227/2026, era possível abrir o inventário em qualquer estado do Brasil. Isso criava uma diferença relevante: estados com alíquotas menores atraíam inventários de todo o país.

Com as novas regras, o ITCMD é devido ao estado onde o falecido tinha domicílio, e não ao estado onde o inventário foi aberto. Essa mudança elimina a possibilidade de escolher o estado mais vantajoso apenas pela alíquota.

Quem está planejando ou já iniciou um inventário de imóvel em São Paulo precisa considerar essa nova regra de competência no planejamento.

Bens no Exterior: A Mudança Que Mais Surpreende

Antes da reforma, a tributação de heranças e doações envolvendo bens fora do Brasil era um tema cheio de controvérsias jurídicas. O Supremo Tribunal Federal havia condicionado a cobrança à existência de lei complementar federal específica.

A LC 227/2026 resolveu essa questão. Passam a ser tributados pelo ITCMD:

• Investimentos financeiros no exterior
• Participações em empresas estrangeiras
• Imóveis localizados fora do Brasil
• Valores recebidos de trusts no exterior por residentes fiscais no Brasil
• Outros direitos e estruturas patrimoniais internacionais

A regra de competência para esses casos é a seguinte: se o doador tem domicílio no Brasil, o imposto é devido ao estado de domicílio do doador. Se o doador não reside no Brasil, o imposto é devido ao estado de domicílio do beneficiário.

Holdings Familiares Depois da Reforma: Ainda Vale a Pena?

A holding patrimonial imobiliária era uma das estruturas mais usadas para organizar a sucessão familiar no Brasil. A ideia era transferir cotas da empresa, em vez de transferir imóveis diretamente, o que poderia reduzir a carga tributária.

Com a reforma, esse cálculo mudou. O que foi alterado:

• A base de cálculo das cotas passou a ser o valor de mercado real da participação societária
• A progressividade aumenta o imposto para patrimônios maiores
• A distribuição desproporcional de lucros entre sócios pode ser interpretada como doação e, portanto, sujeita ao ITCMD

O que não mudou:

• A holding ainda simplifica a gestão do patrimônio no dia a dia
• A sucessão com cotas de empresa continua sendo mais ágil do que o inventário judicial
• Para alguns perfis de patrimônio, a estrutura pode continuar sendo vantajosa

Cada caso precisa de análise individualizada. A decisão de manter, reorganizar ou encerrar uma holding deve ser tomada com base nos números reais de cada situação.

Isenções que Continuam Valendo Depois da Reforma

Nem todas as transmissões são tributadas. A reforma preservou algumas isenções importantes:

• Planos de previdência privada (PGBL e VGBL) com natureza securitária e pagamento direto ao beneficiário, em regra, não integram o inventário e não sofrem ITCMD
• Estados podem manter isenções próprias para imóvel residencial único de pequeno valor, conforme sua legislação local
• Doações de livros, periódicos e obras musicais brasileiras seguem sem incidência do ITCMD

Como a Reforma Tributária Afeta Quem Tem Imóvel em São Paulo

São Paulo concentra um dos maiores volumes de transações imobiliárias do país. Regiões como Pinheiros, Vila Mariana, Moema, Lapa, Tatuapé, Santo André, São Bernardo do Campo e Guarulhos registraram valorização expressiva nas últimas décadas.

Isso significa que a diferença entre o valor venal histórico e o valor de mercado atual é muito grande nesses locais. Com a nova base de cálculo, tanto o ITBI quanto o ITCMD tendem a ser maiores para imóveis na Grande São Paulo.

Por outro lado, São Paulo ainda precisa publicar nova legislação estadual para adequar o ITCMD às novas regras progressivas. Até que essa lei seja publicada e entre em vigor, há uma janela de tempo em que determinadas situações ainda seguem as regras antigas. Por isso, 2026 é um ano relevante para quem deseja revisar o planejamento patrimonial.

Como se Preparar Para as Novas Regras: Passo a Passo

1. Levante o valor de mercado atual dos seus imóveis com uma avaliação feita por corretor ou avaliador credenciado.
2. Revise qualquer planejamento sucessório existente: testamento, doação, holding ou contrato de partilha.
3. Verifique o estágio da legislação estadual no seu estado. Em São Paulo, acompanhe a publicação da nova lei de ITCMD.
4. Avalie se antecipar doações antes da publicação da lei estadual faz sentido no seu caso. Essa decisão exige análise técnica.
5. Organize a documentação dos seus bens: contratos, avaliações, certidões e registros atualizados.
6. Consulte um profissional especializado em direito imobiliário e planejamento patrimonial para analisar sua situação específica.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

• A melhor forma de transmitir imóveis entre familiares dentro das novas regras
• A viabilidade de manter ou reorganizar uma holding patrimonial após a reforma
• Como responder a uma contestação do fisco sobre o valor de mercado no ITBI
• Como calcular o ITCMD progressivo considerando o seu patrimônio total
• Quais documentos apresentar para comprovar o valor declarado de um imóvel
• Se a doação em vida é mais adequada do que o inventário no seu caso
• Como tratar bens no exterior no planejamento sucessório
• O impacto das novas regras em contratos de compra e venda já assinados antes de 2026

Revise Seu Planejamento Patrimonial Antes Que as Leis Estaduais Entrem em Vigor

A Reforma Tributária já está em vigor desde janeiro de 2026. As leis estaduais que regulamentam o ITCMD progressivo ainda estão sendo publicadas, e cada estado tem seu próprio cronograma.

Esse intervalo entre a lei federal e as leis estaduais é o momento em que vale revisar a situação patrimonial com atenção. Depois que as novas alíquotas e bases de cálculo estaduais estiverem totalmente vigentes, algumas oportunidades de planejamento deixam de existir.

Atualizar o inventário do que você tem, verificar se os valores declarados estão compatíveis com o mercado atual e entender como a progressividade vai afetar uma eventual herança são passos que qualquer pessoa com imóvel, herança ou doação em vista pode dar agora.