Reforma Tributária Descomplicada: O Que Muda Para Quem Compra, Vende ou Aluga Imóvel

A reforma tributária descomplicada chegou e vai mudar o mercado imobiliário brasileiro. Desde janeiro de 2025, duas novas regras foram criadas: IBS e CBS. Elas começam a valer para imóveis em 2027.

A boa notícia? Nem todo mundo vai pagar esses impostos novos.

Se você tem apenas um imóvel para morar, ou aluga uma propriedade herdada, pode ficar tranquilo. Mas se investe em vários imóveis, aluga múltiplas propriedades ou compra e vende com frequência, precisa entender as mudanças.

Em São Paulo e região metropolitana, onde o mercado é aquecido, essas regras afetam mais gente.

O que você vai entender:

• Quem paga os novos impostos e quem está isento
• Regras para aluguel, compra e venda
• Exemplos práticos com valores reais
• Como funciona o Cadastro Imobiliário Brasileiro
• Permuta de imóveis e economia tributária
• Split payment e cashback na prática
• Impactos em imóveis novos
• Quando buscar orientação jurídica
  
  

O Que É a Reforma Tributária

A reforma unifica cinco impostos diferentes em apenas dois: IBS e CBS.

Antes tínhamos PIS, Cofins, ICMS e ISS. Era confuso até para especialistas. Agora fica mais simples.

O que é cada um:

• IBS: substitui ICMS e ISS (impostos estaduais e municipais)
• CBS: substitui PIS e Cofins (impostos federais)
• Juntos formam o IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado)

A alíquota estimada juntas fica entre 26,5% e 28%. Parece alto, mas calma.

Para imóveis existem descontos especiais que reduzem bastante esse valor. A implementação começa em 2026 para testes. Em 2027 as regras reais entram em vigor.

Aluguel de Imóveis

Você Paga os Novos Impostos?

Não paga se:

• Alugar até três imóveis
• Receber menos de R$ 240 mil por ano com aluguéis

Paga se:

• Locar mais de três imóveis E receber mais de R$ 240 mil/ano
• Ou se ultrapassar R$ 288 mil no próprio ano (mesmo com três imóveis)

O valor de R$ 240 mil é corrigido mensalmente pela inflação. O Imposto de Renda sobre aluguel continua normal.

Em São Paulo, onde aluguéis são mais altos, é mais fácil atingir esses limites.

Quanto Você Paga

A reforma oferece redução de 70% na alíquota padrão. Se a alíquota cheia for 28%, cai para 8,4%. Ainda tem outro benefício: redutor de R$ 600 por mês.

Exemplo 1: Quatro apartamentos a R$ 2.600 cada

• Receita anual: R$ 124.800
• Resultado: isento (abaixo de R$ 240 mil)

Exemplo 2: Cinco imóveis a R$ 4 mil cada

• Receita anual: R$ 240 mil
• Base de cálculo: R$ 4.000 – R$ 600 = R$ 3.400
• Imposto: 8,4% de R$ 3.400 = R$ 285,60/mês por imóvel

Aluguel de Temporada

Aluguéis de até 90 dias (Airbnb, temporada) são tratados como serviços de hotelaria.

Isso muda tudo:

• Paga IBS e CBS desde o primeiro imóvel
• Sem os limites de três imóveis ou R$ 240 mil
• Imposto de Renda de até 27,5%

Para imóveis no litoral paulista, avalie se compensa alugar por temporada.

Compra e Venda de Imóveis

Quem Paga IBS e CBS

A reforma não afeta quem vende um ou dois imóveis ocasionalmente.

Você paga se:

• Vendeu mais de três imóveis no ano anterior
• Construiu um imóvel e vendeu em menos de cinco anos

Você não paga se:

• Vender até três imóveis por ano
• Vender imóvel construído após cinco anos

ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital continuam normais. São impostos cumulativos.

Quanto Você Paga

A alíquota tem redução de 50%. Se a padrão for 26,5%, a do setor imobiliário será 13,25%.

O imposto incide apenas sobre o lucro, não sobre o valor total.

Exemplo prático:

• Comprou por: R$ 400 mil
• Vendeu por: R$ 600 mil
• Lucro: R$ 200 mil
• Abatimento permitido: R$ 100 mil
• Base de cálculo: R$ 100 mil
• Imposto (13,25%): R$ 13.250

Para imóveis residenciais o abatimento chega a R$ 100 mil. Para lotes, R$ 30 mil. Valores corrigidos anualmente.

Memória de Custo

Você pode abater o valor que pagou na compra do imóvel. Para imóveis comprados até 31/12/2026, o valor pode ser atualizado.

Como funciona:

• Comprou por R$ 300 mil em 2020
• Valor atualizado até 2026: R$ 350 mil
• Vendeu em 2027 por: R$ 500 mil
• Lucro tributável: R$ 150 mil (R$ 500 mil – R$ 350 mil)
• Menos abatimento: R$ 150 mil – R$ 100 mil = R$ 50 mil
• Imposto (13,25%): R$ 6.625

Importante: guarde comprovantes de compra, recibos de ITBI e documentos de reformas.

Permuta de Imóveis

Como Funciona a Troca

Permuta é quando você troca seu imóvel pelo de outra pessoa. Muito comum para “trocar em maior” ou com construtoras.

A grande vantagem: troca pura (sem dinheiro adicional) NÃO paga IBS nem CBS.

A “torna” é o dinheiro extra para compensar diferença de valor. Apenas a torna é tributada.

Exemplo:

• Seu apartamento: R$ 400 mil
• Casa desejada: R$ 500 mil
• Torna paga: R$ 100 mil
• Tributação: apenas sobre os R$ 100 mil

Para construtoras, permuta de terreno por unidades a construir também fica isenta (com regras específicas).

Planejamento Patrimonial Legal

A permuta pode ser uma alternativa de planejamento patrimonial dentro da legalidade. Em vez de vender (pagando todos os impostos) para depois comprar, você negocia a troca direta.

Comparação:

• Venda + Compra: paga IBS, CBS e IR sobre lucro total
• Permuta sem torna: operação neutra fiscalmente
• Permuta com torna: paga apenas sobre a diferença

Para famílias em São Paulo trocando apartamento por casa, a permuta pode representar tratamento tributário diferenciado.

A documentação precisa estar correta, especialmente em permutas envolvendo construtoras. Um advogado imobiliário pode auxiliar na estruturação adequada da operação.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

O CPF do Imóvel

O CIB é o “CPF do imóvel”. Cada propriedade terá um código único nacional. Cartórios, prefeituras e INCRA alimentarão o sistema.

Começa em: novembro de 2025

O que muda:

• Receita rastreia todas as movimentações
• Cruzamento automático com IR
• Fiscalização muito mais eficiente

Em São Paulo, onde transações são frequentes, o CIB aumenta o controle fiscal.

Valor de Referência

O CIB estabelecerá um valor de mercado para cada imóvel baseado em:

• Transações reais da região
• Características da propriedade
• Localização

A Receita usa esse valor para identificar inconsistências. Se você declarou R$ 300 mil mas o CIB aponta R$ 500 mil, pode ser questionado.

Penalidades: podem ser significativas para omissões.

Você pode impugnar valores que considere incorretos (procedimento ainda sendo regulamentado).

Fiscalização de Aluguéis

O CIB cruza aluguéis declarados no IR com contratos registrados. Omissões ficam evidentes. O sistema identifica irregularidades desde 2021.

Dica: declare corretamente todos os valores recebidos, mesmo sem atingir os limites de IBS e CBS.

Split Payment e Cashback

Pagamento Automático

Split payment = pagamento dividido. O sistema bancário separa automaticamente o imposto e repassa para a Receita.

Como funciona:

• Você vende por R$ 500 mil
• Sistema calcula e retém IBS e CBS
• Você recebe o valor líquido
• Imposto vai direto para o governo

Funciona em PIX, transferências, cartões. Imobiliárias precisarão se adaptar.

Vantagem: transparência total. Você sabe exatamente quanto de imposto está sendo pago.

Cashback Para Famílias

Devolução de parte dos impostos para famílias de baixa renda.

Quem tem direito:

• Cadastrados no CadÚnico
• Renda até meio salário mínimo por pessoa

Quanto volta:

• Até 20% da CBS
• Até 100% do IBS
• Em até 25 dias

O dinheiro cai na conta ou vem como desconto em contas de luz/água. Facilita acesso à moradia para famílias vulneráveis.

Cadastro é automático pelo CadÚnico. Mantenha dados atualizados.

Pessoa Física ou Jurídica

Quando Avaliar Uma Empresa

Com a reforma, essa escolha virou decisão estratégica.

Diferença principal: empresas aproveitam créditos tributários. Pessoas físicas não.

Exemplo:

• Construtora paga IBS/CBS em materiais
• Desconta esse valor ao vender o imóvel
• Pessoa física paga carga cheia

Pessoa jurídica pode ser adequada para:

• Múltiplos imóveis
• Compra, reforma e venda frequente
• Atividade econômica caracterizada

Pessoa física pode ser adequada para:

• Um ou dois imóveis
• Uso próprio
• Sem movimentação constante

Holdings Patrimoniais

Holdings administram bens particulares. Usadas para organizar patrimônio e facilitar herança.

O que muda:

• Receitas tributadas por IBS e CBS
• Descontos aplicam (50% vendas, 70% locações)
• Holdings no Simples podem ter alteração de carga

Atenção: transferências gratuitas ou abaixo do mercado dentro da holding agora são tributadas.

Um advogado imobiliário especializado em planejamento patrimonial pode avaliar ajustes necessários.

Em São Paulo muitas famílias usam holdings. Revisar estruturas se tornou importante.

Construtoras e Imóveis Novos

Regime Especial de Tributação

Hoje construtoras usam RET pagando apenas 4% de impostos. No Minha Casa Minha Vida, cai para 1%.

O que muda:

• RET continua só para IRPJ e CSLL
• IBS e CBS ficam de fora a partir de 2027
• Construtoras pagarão mais

Transição: incorporações até 31/12/2028 têm alíquotas reduzidas (CBS de 2,08% geral ou 0,53% MCMV).

Após 2029: alíquota cheia com desconto de 50%. Imóveis podem encarecer.

Impacto no Preço

Construtoras não descontam IBS/CBS sobre mão de obra. Como construção depende de trabalho humano, o crédito tributário é menor.

Estimativa: imóveis novos podem ficar 5% a 15% mais caros.

Para consumidor final não há créditos tributários. Você paga e não desconta de nada.

Decisões Práticas

Se vai comprar imóvel novo:

• Até 2028: ainda há benefícios de transição
• Após 2029: preços podem subir

Minha Casa Minha Vida: mantém vantagens especiais, mas pode haver aumento sobre os atuais 1%.

Imóveis na planta: avalie contratos antigos e novos custos.

Quando a Reforma Entra em Vigor

Calendário das Mudanças

2025: regulamentação. CIB entra em funcionamento (novembro).

2026: ano decisivo. Cruzamento de dados começa. Define quem será contribuinte em 2027. Imóveis comprados até 31/12 podem usar valor atualizado como memória de custo.

2027: cobrança inicia. IBS e CBS incidem sobre vendas e locações para quem se enquadrou.

2027-2032: transição. Alíquotas aumentam gradualmente.

2033: aplicação integral.

Ações Para 2025 e 2026

Organize:

• Documentos de compra
• Recibos de ITBI
• Comprovantes de reformas

Avalie:

• Quantos imóveis possui
• Receita anual com aluguéis
• Planos de venda

Considere:

• Atualizar valores até 12/2026
• Revisar holding antes de 2027
• Timing para comprar imóvel novo
  
  

Situações Que Exigem Análise Jurídica

A reforma trouxe regras que afetam cada pessoa diferente. Algumas situações pedem análise técnica detalhada.

Exemplos de situações complexas:

• Mais de três imóveis com vendas planejadas
• Investimento em imóveis como atividade principal
• Receita de aluguéis acima de R$ 240 mil/ano
• Necessidade de impugnar valores do CIB
• Holdings patrimoniais existentes ou em criação
• Contratos de compra/venda em andamento
• Inventário ou partilha de bens com imóveis
• Negociação de permuta com construtoras

Um advogado imobiliário especializado em direito tributário pode avaliar cada caso individualmente. O profissional analisa documentos, apresenta alternativas legais e orienta sobre riscos, respeitando sempre os limites éticos da profissão.

Em São Paulo há concentração de profissionais especializados nessa área.

O Que Fazer Agora

A reforma mudou as regras. Um imóvel para morar? Fique tranquilo. Múltiplos imóveis, investimentos ou aluguéis? Planeje-se.

Checklist imediato:

• Organize documentos de compra e ITBI
• Levante quantos imóveis possui
• Calcule receita anual com aluguéis
• Verifique dados no CIB (a partir de novembro/2025)
• Planeje vendas (limite de três/ano)
• Avalie timing para comprar imóvel novo
• Considere permuta como alternativa
• Busque orientação se sua situação for complexa

Em São Paulo e regiões metropolitanas, onde mercado é dinâmico e valores altos, planejamento antecipado faz diferença.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.