Multa Contratual em Compra e Venda: Limites Legais

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A multa contratual em compra e venda de imóveis é uma das cláusulas que mais gera dúvidas entre compradores e vendedores.

Em dezembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a multa de 10% sobre o valor do contrato não é abusiva em transações imobiliárias em determinadas situações. Essa penalidade funciona como garantia de cumprimento do acordo e como compensação por prejuízos quando alguém quebra o combinado.

Os limites mudam conforme o tipo de contrato. Quando o Código de Defesa do Consumidor se aplica, a multa não pode passar de 10% do valor total, e a multa de atraso de parcela é limitada a 2% sobre a prestação. Em negócios entre empresas, tribunais aceitam até 20%.

Para imóveis ainda em construção, a Lei 13.786/2018, a Lei dos Distratos, permite que a construtora retenha até 25% do que já foi pago, podendo chegar a 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação.

Você vai ver neste artigo:

• O que é multa contratual e como funciona.
• Limites definidos pela lei brasileira.
• Quando a multa é abusiva.
• Regras para imóveis na planta.
• Como calcular e questionar valores.
• Direitos de comprador e vendedor.

O que é multa contratual na compra e venda

A multa contratual é um valor cobrado quando uma das partes não cumpre o que prometeu no contrato de compra e venda. Ela compensa os prejuízos de quem foi prejudicado e incentiva todos a cumprirem o combinado.

Em contratos de compra e venda de imóveis em São Paulo e região metropolitana, essa cláusula é muito comum, tanto em imóveis usados quanto em lançamentos. Ela precisa ser escrita de forma clara, com indicação do valor, forma de cálculo e situações em que será cobrada.

Tipos de multa no direito imobiliário

Existem três tipos principais de multa contratual em imóveis.

• Multa compensatória

  • Aparece quando o contrato é rompido por completo.
  • Busca compensar os danos de quem saiu prejudicado.
  • Normalmente fica entre 10% e 20% do valor do contrato.

• Multa moratória

  • Aplica-se em atrasos, como parcelas em aberto ou atraso na entrega do imóvel.
  • No CDC, o limite é 2% sobre o valor da prestação em atraso.

• Multa punitiva

  • Tem função educativa.
  • Serve para desestimular o descumprimento intencional ou de má-fé.
  • Pode ser somada à multa compensatória, se o contrato prever e os limites legais forem respeitados.

Em São Paulo e na Grande São Paulo, é comum encontrar contratos com combinação desses tipos de multa em compra e venda de apartamentos, casas e lotes.

Limites legais da multa contratual

O Código Civil, no artigo 412, traz uma regra central: a multa não pode ser maior que o valor da obrigação principal. Isso evita exageros e protege o equilíbrio do contrato.

Limites no Código de Defesa do Consumidor

Nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor:

• Multa por atraso (multa moratória) é limitada a 2% do valor da prestação em atraso.
• Multa por rescisão antecipada, em regra, não deve ultrapassar 10% do valor total do contrato.

Na prática, em um contrato de R$ 300.000:

• Multa de rescisão acima de R$ 30.000 tende a ser vista como exagerada em relação de consumo.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que multas acima desses patamares podem ser abusivas e passíveis de redução judicial.

Limites em contratos entre empresas ou particulares

Quando a relação não é de consumo, como em negócios entre empresas ou entre pessoas físicas sem relação de consumo, a multa pode ser mais alta.

• Em muitos casos, tribunais aceitam multa de até 20% do valor do contrato.

Mesmo nesses contratos, o artigo 413 do Código Civil permite ao juiz reduzir a multa se:

• A obrigação foi cumprida parcialmente.
• O valor da multa for visivelmente muito alto em comparação com o prejuízo.

Em São Paulo, o Tribunal de Justiça aplica esses critérios com frequência em ações envolvendo compra e venda de imóveis residenciais e comerciais.

Lei dos Distratos Imobiliários

A Lei 13.786/2018, a Lei dos Distratos, trouxe regras específicas para contratos de imóveis na planta e incorporações imobiliárias. Ela define quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste do negócio, e em quanto tempo o valor deve ser devolvido.

Percentuais de retenção na Lei dos Distratos

A lei trabalha com dois cenários principais.

• Regime geral

  • A incorporadora pode reter até 25% do que foi pago pelo comprador quando o distrato ocorre por culpa do adquirente.
  • Esse percentual serve para cobrir custos administrativos e prejuízos.

• Empreendimento com patrimônio de afetação

  • Em empreendimentos afetados, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos.
  • Parte da jurisprudência considera esse percentual alto demais e reduz para patamares mais próximos de 25%.

Na prática, muitos contratos de imóveis na planta em São Paulo capital e interior já foram ajustados para seguir esses limites.

Decisão recente do STJ (dezembro de 2025)

Em dezembro de 2025, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça analisou um caso de parcelamento de solo urbano e decidiu que:

• A multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato é válida, desde que não resulte em retenção maior que o que foi efetivamente pago pelo comprador.
• A base de cálculo sobre o valor total do contrato não é automaticamente abusiva quando prevista em lei específica.

Essa decisão é relevante para loteamentos e parcelamentos em regiões como Campinas, Sorocaba, Ribeirão Preto e área metropolitana de São Paulo.

Prazo para devolução dos valores

Pela Lei dos Distratos:

• A devolução dos valores deve ocorrer em até 30 dias após a revenda do imóvel ou em até 180 dias contados da resolução do contrato, o que acontecer primeiro.

Se o vendedor atrasa a entrega das chaves sem motivo justo:

• O comprador pode pedir a devolução integral dos valores pagos, sem multa contra ele.

Esse cenário é comum em empreendimentos residenciais na capital paulista e na Grande São Paulo.

Como calcular a multa contratual

O cálculo da multa varia conforme o tipo de multa e o estágio de cumprimento do contrato. Entender o cálculo ajuda a identificar cobranças erradas ou abusivas.

Multa fixa x multa em percentual

As duas formas mais comuns de cálculo são:

• Percentual sobre o valor total do contrato

  • Exemplo: multa de 10%, 15% ou 20%.
  • Em um contrato de R$ 400.000 com multa de 10%, o valor da multa é R$ 40.000.

• Multa proporcional à parte não cumprida

  • A multa é calculada apenas sobre aquilo que falta cumprir.
  • Exemplo: contrato de 36 meses com distrato no 12º mês.
    • A penalidade incide sobre os 24 meses restantes.

Multa por atraso (multa moratória)

No atraso de parcelas, aplica-se, em regra, a multa moratória prevista no contrato, respeitando o limite do CDC.

• Limite: 2% ao mês sobre o valor da prestação em atraso.
• Fórmula prática:
  • Multa = valor da parcela x 2% x número de meses em atraso, com limite de 10% do débito principal.

Exemplo:

• Parcela de R$ 5.000 atrasada por 3 meses:
  • 5.000 x 2% = R$ 100 por mês.
  • R$ 100 x 3 = R$ 300 de multa.

Tabela de limites de multa

Esses limites aparecem com frequência em decisões judiciais sobre contratos imobiliários em São Paulo e demais regiões do país.

Quando a multa é considerada abusiva

A multa é considerada abusiva quando passa dos limites previstos em lei ou quando é muito desproporcional ao prejuízo real causado. O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor declara nulas cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada.

Sinais de multa abusiva

Alguns sinais importantes de abusividade:

• Percentual de multa muito alto

  • Superior a 10% em relações de consumo.
  • Superior a 20% em contratos empresariais.

• Cláusulas difíceis ou escondidas

  • Texto confuso, letra pequena ou pouca transparência.
  • Falta de explicação sobre base de cálculo e hipóteses de cobrança.

• Enriquecimento sem causa

  • Quando a multa e os valores retidos são bem maiores que o prejuízo real do credor.

Nessas situações, a Justiça pode:

• Reduzir o valor da multa.
• Anular a parte abusiva da cláusula, mantendo apenas o que for razoável.

Proteção do consumidor

O consumidor tem a possibilidade de questionar multas abusivas mesmo depois de assinar o contrato. Isso vale para contratos de compra e venda de imóveis na capital, litoral e interior de São Paulo.

A revisão judicial se baseia em:

• Artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.
• Artigo 413 do Código Civil, que permite reduzir penalidades muito altas.

Na prática, tribunais paulistas já reduziram multas de 40% para percentuais entre 10% e 25% em contratos imobiliários.

Direitos do comprador e do vendedor

A legislação busca equilíbrio entre direitos e deveres de comprador e vendedor, evitando que um lado seja muito prejudicado.

Direitos do comprador

Alguns exemplos de direitos do comprador em contratos de compra e venda de imóvel:

• Atraso na entrega do imóvel

  • Se o atraso for superior a 180 dias sem justificativa, o comprador pode:
    • Pedir o desfazimento do negócio.
    • Receber todos os valores pagos.
    • Não pagar multa por culpa do vendedor.

• Multa contratual muito alta

  • Pode pedir redução da multa na Justiça.
  • O juiz avalia se o percentual é adequado ao caso.

• Lucros cessantes

  • Se o atraso na entrega impedir o uso do imóvel, o comprador pode cobrar lucros cessantes.
  • O Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em 2023, a possibilidade de cobrar lucros cessantes quando a multa prevista é menor que o valor de um aluguel mensal equivalente.

Direitos do vendedor

Do lado do vendedor, também existem mecanismos de proteção.

• Desistência sem justa causa pelo comprador

  • O vendedor pode reter parte dos valores pagos, dentro dos limites legais (10%, 20% ou até os percentuais da Lei dos Distratos).

• Inadimplência do comprador

  • Se o comprador deixa de pagar, o vendedor pode:
    • Cobrar o cumprimento do contrato.
    • Ou pedir a rescisão com multa e eventual indenização complementar, se provar prejuízo maior.

• Taxa de ocupação

  • Em alguns casos, além da multa compensatória, os tribunais permitem cobrar taxa de ocupação pelo período em que o comprador permaneceu no imóvel sem pagar.

Essas situações são comuns em ações de rescisão de contrato e reintegração de posse na cidade de São Paulo e entorno.

Situações especiais e exceções

Nem todo descumprimento de contrato leva à cobrança automática de multa. Existem situações em que a penalidade pode ser afastada ou reduzida.

Força maior e caso fortuito

Fatos imprevisíveis e inevitáveis, como desastres naturais, pandemias ou mudanças bruscas de legislação, podem afastar a responsabilidade de quem descumpriu o contrato.

Durante a pandemia de COVID-19, por exemplo, diversos tribunais suspenderam ou reduziram multas em contratos imobiliários diretamente afetados pelas restrições e pela queda de renda.

Transferência de trabalho

Em contratos de locação, é comum cláusula que afasta multa quando o locatário precisa se mudar por transferência de emprego comprovada.

Alguns contratos de compra e venda já começam a adotar lógica parecida, em especial em cidades do interior paulista onde há muitos profissionais transferidos por empresas, como São José dos Campos e Jundiaí.

Descumprimento das duas partes

Quando tanto comprador quanto vendedor descumprem obrigações:

• O juiz pode reduzir as multas de ambos.
• Em alguns casos, pode afastar parte das penalidades, aplicando equilíbrio ao caso concreto.

Isso acontece, por exemplo, quando há atraso na obra e, ao mesmo tempo, atraso no pagamento das parcelas.

Defeitos graves no imóvel

Se o imóvel apresenta vícios ocultos graves, como problemas estruturais não informados:

• O comprador pode pedir a rescisão contratual sem pagar multa.
• A legislação de proteção ao consumidor pune a falta de informação adequada sobre defeitos relevantes.

Em São Paulo, esse tipo de discussão é comum em imóveis usados em bairros mais antigos, como zonas norte e oeste.

Jurisprudência importante do STJ

O Superior Tribunal de Justiça tem decisões que servem como orientação para todo o país em matéria de multa contratual.

Decisões que valem atenção

Algumas decisões se destacam:

• O STJ já entendeu que multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato pode ser válida em certos contratos de loteamento e parcelamento de solo, desde que não leve a retenção maior que os valores pagos.
• Antes mesmo da Lei dos Distratos, o tribunal já via 10% como patamar razoável para multas em alguns contratos de imóveis na planta.
• Há decisões permitindo a cobrança conjunta de multa compensatória e taxa de ocupação quando o comprador permanece no imóvel sem pagar.

Em relação a atrasos:

• A Terceira Turma do STJ, em 2023, admitiu a cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega, independentemente da multa moratória, quando a penalidade é inferior ao valor de um aluguel de mercado.

Princípios que se repetem

Três princípios aparecem com frequência na jurisprudência:

• A multa não pode exceder o valor da obrigação principal.
• A multa pode ser reduzida quando for claramente excessiva.
• Em contratos com consumidor, as normas do CDC prevalecem, inclusive em contratos imobiliários.

Esses critérios orientam decisões em São Paulo e em outras capitais do país.

Negociação e revisão de multas

Muitos conflitos sobre multa contratual são resolvidos por negociação, sem necessidade de um processo longo.

Negociação direta

Na prática, são comuns situações como:

• Redução da multa de distrato em contratos de imóveis na planta, por acordo entre comprador e construtora.
• Ajuste de condições de pagamento, com parcelamento da multa.
• Troca da multa por outras soluções, como cessão de direitos para terceiro.

Também é possível usar mecanismos de mediação e arbitragem, quando o contrato traz essa previsão, para chegar a um acordo sem ação judicial.

Revisão judicial

Quando não há acordo, o caminho é buscar revisão na Justiça.

Nessa revisão, o juiz avalia:

• Percentual da multa.
• Parte do contrato que foi cumprida.
• Situação financeira das partes.
• Prejuízos efetivos.

Em geral, ações têm mais chance de êxito quando:

• A multa supera 10% em relação de consumo.
• Ultrapassa 20% em contratos empresariais.

No estado de São Paulo, decisões de primeira instância costumam levar de 12 a 18 meses, dependendo da vara e da comarca.

Quando Buscar Orientação jurídica especializada

Diante da complexidade de contratos imobiliários, principalmente em grandes centros como São Paulo, é comum buscar orientação jurídica para lidar com multas contratuais.

Um profissional especializado em direito imobiliário pode auxiliar em situações como:

• Análise de contratos antes da assinatura, para verificar se a multa está dentro dos limites legais.
• Identificação de cláusulas abusivas em contratos de compra e venda, especialmente em imóveis na planta.
• Distrato de imóvel na planta com base na Lei dos Distratos, respeitando os prazos e percentuais de retenção.
• Cálculo de lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel.
• Avaliação de casos em que tanto comprador quanto vendedor descumprem o contrato, para buscar redução proporcional das penalidades.

Esse tipo de orientação é bastante relevante em regiões com forte aquecimento imobiliário, como bairros valorizados de São Paulo (Pinheiros, Moema, Vila Mariana) e cidades da Grande São Paulo e interior.

O que você precisa saber agora

A multa contratual em compra e venda de imóveis tem limites definidos pelo Código Civil, pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei dos Distratos. Em contratos com consumidor, fala-se em teto de 10% sobre o valor total, enquanto em contratos empresariais o patamar aceito costuma ser de até 20%. Na compra de imóvel na planta, os percentuais de retenção variam entre 25% e 50% dos valores pagos, dependendo da estrutura do empreendimento e da discussão judicial. Conhecer esses parâmetros ajuda a identificar abusos, negociar com mais segurança e decidir se vale levar a questão à Justiça ou buscar um acordo.

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