A Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) define as regras para construir e vender imóveis antes de ficarem prontos. Em 2026, segundo a Receita Federal, mais de 15 mil incorporações movimentam R$ 180 bilhões no Brasil, com São Paulo concentrando 23% dos novos lançamentos.
O que você vai descobrir:
- Como funciona a lei de incorporações em 2026
- Mudanças da Reforma Tributária (IBS, CBS e CIB)
- Documentos obrigatórios e registro em cartório
- Patrimônio de Afetação e proteção de compradores
- Erros que paralisam obras e custam milhões
- Quando procurar advogado especializado
O Que É Incorporação Imobiliária
Incorporação imobiliária é o processo de construir prédios ou condomínios e vender as unidades antes de ficarem prontas. É o famoso “comprar na planta”.
A Lei 4.591/64 regula essa atividade no Brasil. Ela protege quem compra e estabelece regras claras para quem vende.
Exemplo prático: Você tem um terreno vazio na Vila Madalena. Em vez de construir uma casa só, decide fazer um prédio com 20 apartamentos. Para vender esses apartamentos antes de terminar a obra, precisa fazer uma incorporação imobiliária.
Sem o registro formal no cartório, é proibido vender unidades antes da entrega. Simples assim.
Incorporadora e Construtora São Diferentes
Muita gente confunde, mas são funções diferentes.
Incorporadora coordena tudo: compra o terreno, aprova projetos na prefeitura, vende apartamentos e responde pela entrega. É a dona do projeto.
Construtora executa a obra física. Ergue as paredes, instala hidráulica, faz acabamentos. Muitas vezes a construtora é contratada pela incorporadora.
Às vezes a mesma empresa faz os dois papéis. Outras vezes são empresas separadas.
Reforma Tributária 2026: O Que Muda
A partir de 2026, o mercado imobiliário começa a trocar os impostos antigos por novos.
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) vão substituir aos poucos o PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Como funciona a transição:
Em 2026, os novos impostos aparecem nos documentos, mas ainda não são cobrados de verdade. A CBS começa a valer em 2027. O IBS só em 2029.
Esse período de adaptação existe para dar tempo do mercado se organizar.
Alíquotas Reduzidas Para Incorporação
Vender imóveis em incorporação terá desconto de 50% nas alíquotas do IBS e CBS.
Alugar ou ceder direitos tem desconto maior ainda: 70%.
Essas reduções tornam a operação mais viável economicamente.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
O CIB funciona como um CPF do imóvel. Cada obra recebe um número único no sistema nacional.
Isso aumenta o controle. A Receita Federal consegue acompanhar licenças, vendas e impostos de cada empreendimento.
O que muda na prática: Incorporadoras precisam separar os custos de cada obra. Nos documentos fiscais, você precisa informar o cadastro da obra que está recebendo aquele material ou serviço.
Parece burocracia, mas torna tudo mais transparente e dificulta fraudes.
Patrimônio de Afetação Até 2028 Tem RET
Se você registrar incorporação com patrimônio de afetação até 31 de dezembro de 2028, pode usar o RET (Regime Especial Tributário).
O RET cobra apenas 4% sobre o valor das vendas. Esse percentual único substitui vários impostos: IRPJ, CSLL, PIS, Cofins, IBS e CBS.
Divisão do RET: 2,08% para IBS/CBS e 1,92% para IRPJ/CSLL.
Para projetos do Minha Casa, Minha Vida, a alíquota cai para 1% (0,53% de IBS/CBS e 0,47% de IRPJ/CSLL).
Depois de 2029, incorporações novas terão regras diferentes. Por isso vale a pena registrar até 2028.
Quem Pode Ser Incorporador
A lei define quem tem autorização para incorporar:
- Dono do terreno
- Quem está comprando o terreno (com contrato válido)
- Quem recebeu cessão de direitos sobre o terreno
- Construtor de imóveis
- Corretor de imóveis
Se o incorporador não é o dono do terreno, precisa de procuração pública com poderes específicos para incorporação.
Essa exigência garante que a pessoa tem legitimidade real para dividir o terreno e vender as futuras unidades.
Documentos Para Registrar Incorporação
O registro no Cartório de Imóveis exige 15 documentos que formam o memorial de incorporação.
A Lei 4.591/64 lista todos no artigo 32:
- Título de propriedade do terreno ou contrato de compra registrado
- Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais
- Certidões de protestos e ações cíveis do imóvel e das pessoas envolvidas
- Histórico de 20 anos da matrícula do terreno
- Projeto aprovado pela prefeitura com alvará de construção
- Cálculo das áreas segundo NBR 12.721
- Certidão negativa de débito do INSS do dono do terreno
- Memorial descritivo com especificações da obra
- Avaliação do custo total da construção
- Divisão das frações de terreno para cada apartamento
- Minuta da Convenção de Condomínio
- Declaração sobre pagamento com unidades (se houver permuta)
- Procuração pública do dono (se incorporador não for proprietário)
- Declaração de prazo de carência (se existir)
- Atestado de banco sobre capacidade financeira
- Declaração sobre vagas de garagem com plantas
Parece muita coisa, mas cada documento tem função específica de proteção.
Todos esses papéis ficam anexados à matrícula do terreno. Qualquer pessoa pode pedir cópias no cartório e verificar o projeto antes de comprar.
Registro em Cartório É Obrigatório
Só depois do registro você pode vender apartamentos na planta.
O registro divide o terreno em frações. Cada fração corresponde a um futuro apartamento e pode ser negociada separadamente.
O Que Acontece Com o Registro
Quando o memorial é registrado, todas as informações viram públicas. Projeto arquitetônico, memorial descritivo, convenção de condomínio… tudo fica disponível para consulta.
Isso protege compradores. Antes de assinar contrato, a pessoa pode ir ao cartório e conferir se está tudo correto.
Prazo de Validade: 180 Dias
O registro vale por 180 dias após o protocolo.
Se nesse período a obra não começar, você precisa renovar o registro para continuar vendendo unidades.
Essa regra evita que incorporações fiquem registradas sem execução real, travando o terreno indefinidamente.
Como Adquirir o Terreno: 3 Modelos
A forma de comprar o terreno impacta custos e impostos da operação.
Compra Tradicional
Você paga o terreno em dinheiro para o dono. Simples assim.
Exige capital maior no início, mas simplifica tudo. Não tem entregas futuras nem divisão de resultados.
Permuta Física
O dono do terreno recebe apartamentos prontos como pagamento.
Pode ser só apartamentos (permuta pura) ou parte em apartamentos e parte em dinheiro (permuta com torna).
Duas formas de fazer:
- Você fica com parte do terreno e o dono mantém a parte dele (que depois vira os apartamentos prometidos)
- Você recebe o terreno inteiro e depois transfere os apartamentos prontos para o dono
A escolha depende de qual opção paga menos impostos no seu caso.
Permuta Financeira
Em vez de apartamentos físicos, o dono recebe percentual sobre as vendas.
Geralmente é calculado sobre o VGV (Valor Geral de Vendas), descontando taxa de administração e outros custos acordados.
Nesse modelo, o dono vira sócio do empreendimento. Compartilha riscos e lucros com você.
Patrimônio de Afetação Protege Todos
Patrimônio de afetação separa o terreno e a obra do resto do patrimônio da incorporadora.
Funciona assim: aquele terreno específico, os prédios construídos nele e o dinheiro das vendas ficam isolados. Não se misturam com outros negócios da empresa.
Por Que Isso Importa
Se a incorporadora tiver problemas financeiros ou falir, aquele patrimônio separado não é usado para pagar outras dívidas.
Os compradores ficam protegidos. Eles podem até contratar outra empresa para terminar a obra usando o dinheiro que já está separado.
Incentivo Tributário: RET
Como benefício para quem constitui patrimônio de afetação, existe o RET.
Pagando 4% sobre as vendas (1% para Minha Casa, Minha Vida), você substitui vários impostos de uma vez.
Importante: Incorporações com afetação e RET feitas até 31 de dezembro de 2028 mantêm essa tributação simplificada até vender tudo.
Mas atenção: você não pode aproveitar créditos de IBS e CBS das compras para a obra.
Como Fazer
Constituir patrimônio de afetação é simples.
O incorporador, o dono do terreno e eventuais compradores que já fecharam negócio registram um termo no cartório.
Não tem burocracia complicada. É altamente recomendado pela segurança que oferece.
Etapas de Uma Incorporação
O processo completo tem fases sequenciais:
- Encontrar o terreno e fazer estudo de viabilidade
- Verificar toda documentação (due diligence)
- Negociar com o dono do terreno
- Fazer projeto arquitetônico
- Aprovar projeto na prefeitura e conseguir alvará
- Comprar o terreno oficialmente (escritura registrada)
- Juntar os 15 documentos do memorial
- Registrar incorporação no cartório
- Vender apartamentos na planta
- Construir conforme projeto registrado
- Conseguir habite-se e registrar construção
- Entregar chaves aos compradores
- Instalar condomínio e eleger síndico
- Garantia de 5 anos para problemas de construção
Cada fase tem implicações jurídicas e financeiras específicas.
Due Diligence: Investigação Antes de Comprar
Due diligence é análise completa do terreno e do dono antes de fechar negócio.
Esse processo descobre problemas que podem inviabilizar o projeto.
O Que É Analisado
Sobre o terreno:
- Matrícula limpa (sem penhoras, bloqueios ou dívidas)
- IPTU ou ITR sem atrasos
- Zoneamento correto para o que você quer construir
- Coeficiente de aproveitamento disponível
- Questões ambientais (áreas protegidas, contaminação)
Sobre o dono:
- Certidões negativas de impostos
- Certidões de protestos
- Processos judiciais que possam afetar o imóvel
Exemplo real: Uma incorporadora em São Paulo iniciou projeto de R$ 45 milhões sem fazer due diligence completa. Depois de comprar o terreno, descobriu penhora judicial não identificada.
O projeto parou por 18 meses. Prejuízo de R$ 8 milhões em custos financeiros.
Investir R$ 15 mil a R$ 30 mil em análise prévia evita surpresas que custam milhões.
Impostos e Custos do Processo
Além dos impostos da atividade, existem custos de cartório e transmissão.
ITBI: Imposto na Compra do Terreno
Quando você compra o terreno, paga ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
A alíquota varia por município, geralmente entre 2% e 3% sobre o valor maior: o declarado ou o valor venal (usado pela prefeitura para calcular IPTU).
Em São Paulo capital, a alíquota é 3%.
Custos de Cartório
Você paga:
- Escritura pública no tabelionato
- Registro da escritura no Cartório de Imóveis
- Registro do memorial de incorporação
Compradores pagam:
- Escrituras das próprias unidades
- Registros individuais dos apartamentos
Os valores são tabelados por lei estadual e variam conforme o preço do imóvel.
Em operações grandes, esses custos somam mais de R$ 200 mil.
Tabela de Responsabilidades
| Item | Quem Paga | Quando |
|---|---|---|
| ITBI do terreno | Incorporadora | Na compra |
| Escritura do terreno | Incorporadora | Formalização |
| Registro incorporação | Incorporadora | Protocolo memorial |
| ITBI apartamentos | Compradores | Venda de cada um |
| Escrituras apartamentos | Compradores | Transmissão |
Essa divisão pode mudar se as partes combinarem diferente.
Erros Que Paralisam Projetos
Incorporações têm riscos que, se ignorados, comprometem todo investimento.
Documentação Irregular
Começar projeto sem verificar completamente a situação do terreno é o erro mais grave.
Ações judiciais escondidas, problemas na transmissão anterior ou herdeiros não incluídos podem impedir o registro ou até causar perda do terreno.
Caso real: Incorporação em São Paulo onde o vendedor não tinha legitimidade completa. Havia herdeiros não incluídos no inventário. Obra embargada, 2 anos de atraso na entrega.
Desrespeito ao Zoneamento
Cada região do município tem regras sobre altura máxima, taxa de ocupação e uso permitido.
Construir fora desses parâmetros resulta em embargo administrativo.
Pensar “depois a prefeitura aprova” ou “tem jeito de regularizar” é receita para prejuízo. Mudanças no projeto custam caro e atrasam cronogramas.
Contratos Mal Feitos
Contratos de compra do terreno, parceria com construtora e venda de apartamentos precisam ser precisos.
Cláusulas ambíguas geram disputas judiciais caras e demoradas.
Exemplo: Incorporador de médio porte enfrentou litígio de quase 1 ano porque o contrato de permuta não especificou direito quais apartamentos seriam entregues ao dono do terreno.
Falta de detalhes sobre localização, tamanho e acabamento gerou impasse resolvido só na justiça.
Não Usar Patrimônio de Afetação
Deixar de constituir patrimônio de afetação expõe compradores a riscos desnecessários.
Além disso, você perde acesso ao RET com alíquota reduzida de 4%. A economia tributária em incorporação média chega a R$ 2 milhões.
Compradores preferem empreendimentos com patrimônio de afetação. Facilita vendas.
Checklist Completo do Incorporador
Antes de fechar negócio:
- Due diligence completa da matrícula
- Certidões negativas do dono
- Verificação de processos judiciais
- Análise de zoneamento
- Estudos ambientais
- Avaliação de mercado
Após compra do terreno:
- Registro da escritura
- Projeto arquitetônico
- Aprovação na prefeitura
- Alvará de construção
- 15 documentos do memorial
- Registro da incorporação
Durante a obra:
- Constituição de patrimônio de afetação
- Opção pelo RET
- Controle de custos separado (exigência CIB)
- Identificação cadastral no sistema
- Vendas só após registro
- Acompanhamento de prazos
Após conclusão:
- Vistoria para habite-se
- Averbação da construção
- Certidão negativa INSS
- Entrega de chaves
- Instalação do condomínio
- Gestão de garantias
Orientação Jurídica Especializada
Incorporações envolvem valores altos, prazos longos e múltiplas partes interessadas.
Profissionais especializados em direito imobiliário podem auxiliar em diversos aspectos técnicos e jurídicos da operação.
Áreas onde assessoria técnica ajuda:
- Análise de viabilidade antes de comprar terreno
- Due diligence completa (documentos, certidões, processos)
- Escolha entre compra tradicional ou permuta
- Elaboração de contratos precisos
- Preparação do memorial com os 15 documentos
- Acompanhamento do registro em cartório
- Constituição de patrimônio de afetação
- Adequação às regras de 2026 (CIB, IBS, CBS)
- Revisão de contratos de venda das unidades
- Solução de conflitos durante obra
Incorporadores em São Paulo, especialmente nas zonas Sul (Itaim Bibi, Vila Olímpia, Moema), Oeste (Pinheiros, Perdizes, Vila Madalena) e Centro Expandido, enfrentam legislação urbanística complexa e fiscalização rigorosa.
Planeje Para Evitar Problemas
Incorporação imobiliária em 2026 opera sob regras consolidadas da Lei 4.591/64, mas passa por transição tributária importante com IBS, CBS e CIB.
Empreendimentos estruturados corretamente, com documentação impecável e patrimônio de afetação, têm segurança jurídica e vantagens tributárias que impactam diretamente a rentabilidade.
Erros na fase inicial custam milhões e comprometem cronogramas, mas são evitáveis com planejamento preventivo. As mudanças de 2026 exigem atenção ao controle de custos por empreendimento e adaptação aos novos sistemas fiscais.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Lei de Incorporações Imobiliárias
O que caracteriza incorporação imobiliária?
Incorporação é construir prédios ou condomínios com unidades separadas para vender antes de ficar pronto. A Lei 4.591/64 regula a atividade e exige registro obrigatório no cartório para poder vender na planta.
Quais mudanças de 2026 afetam incorporações?
Começam as mudanças da Reforma Tributária com IBS e CBS substituindo PIS, Cofins, ICMS e ISS. O CIB passa a identificar cada obra. Incorporações com patrimônio de afetação registradas até 2028 mantêm RET de 4% sobre vendas.
É obrigatório registrar em cartório?
Sim. O registro no Cartório de Imóveis é obrigatório para vender unidades antes da conclusão. Sem registro formal, qualquer negociação antecipada é proibida por lei.
Quanto custa registrar incorporação?
Os custos envolvem ITBI na compra do terreno (2% a 3%), emolumentos de escritura, registro da incorporação e certidões. Em São Paulo, o total varia de R$ 80 mil a R$ 300 mil conforme o porte.
O que é patrimônio de afetação?
É separação patrimonial que vincula terreno, construções e receitas exclusivamente ao empreendimento. Protege compradores se a incorporadora tiver problemas financeiros. Permite tributação reduzida de 4% pelo RET.
Posso vender antes de registrar?
Não. A lei proíbe expressamente qualquer negociação, mesmo reserva, antes do registro em cartório. Essa exigência protege compradores garantindo que o projeto está regular.
Qual diferença entre permuta física e financeira?
Na física, o dono do terreno recebe apartamentos prontos como pagamento. Na financeira, recebe percentual sobre as vendas (VGV). A escolha depende de estratégia tributária e preferências.