Imposto de Transmissão: Entenda Como Funciona e Calcule Corretamente

O imposto de transmissão é uma taxa obrigatória que você paga ao governo sempre que bens ou imóveis mudam de dono. Parece complicado, mas funciona como uma “taxa de transferência” – parecido com quando você transfere dinheiro entre bancos e paga uma tarifa. No Brasil, existem dois tipos principais: o ITBI (municipal) e o ITCMD (estadual), e cada um serve para situações diferentes.

Neste guia você vai aprender:

• O que é imposto de transmissão e quando você precisa pagar
• A diferença entre ITBI e ITCMD na prática
• Como calcular o valor correto para evitar erros
• Quais casos têm direito a isenção ou desconto
• Prazos e documentos necessários para cumprir as obrigações
• Mudanças da Reforma Tributária 2025 que afetam você
• Quando a orientação de um advogado imobiliário é recomendada
  
  

O Que É Imposto de Transmissão

O imposto de transmissão é o tributo cobrado toda vez que a propriedade de um bem muda de uma pessoa para outra. Imagine que é como um “pedágio” que você paga ao governo para oficializar que aquele bem agora é seu. Esse imposto existe em duas versões no Brasil, dependendo de como a transferência acontece: com pagamento (compra) ou sem pagamento (herança ou doação).

A Constituição Federal define que municípios podem cobrar o ITBI, enquanto estados cobram o ITCMD. Essa divisão acontece porque cada ente federativo tem competências tributárias específicas. Por exemplo, em São Paulo capital, a prefeitura cuida do ITBI, enquanto o governo estadual gerencia o ITCMD.

Esse imposto tem duas funções principais: arrecadar recursos para o governo (função fiscal) e regular o mercado imobiliário (função extrafiscal), influenciando decisões sobre compra, venda e doação de imóveis.

ITBI: Imposto Municipal de Transmissão

O Que É ITBI

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município quando você compra ou vende um imóvel. Ele incide sobre transferências onerosas – ou seja, aquelas em que há pagamento – entre pessoas vivas. Se você está comprando um apartamento, casa ou terreno, vai pagar ITBI.

A competência para instituir o ITBI é exclusivamente municipal, conforme o artigo 156 da Constituição Federal. Isso significa que cada cidade brasileira define suas próprias regras, alíquotas e procedimentos de cobrança.

Quando o ITBI É Cobrado

O ITBI incide em diversas situações de transferência de imóveis:

• Compra e venda de imóveis (residenciais ou comerciais)
• Cessão de direitos sobre imóveis (quando alguém transfere seus direitos de compra)
• Permuta de imóveis (troca entre proprietários)
• Partilha de bens em divórcio quando a divisão é desigual
• Arrematação em leilão judicial

Um exemplo prático: João tinha um contrato com uma construtora e já havia pago 20% do apartamento. Ele decide ceder esse direito para Carlos por R$ 50.000. Nesse caso, o ITBI será calculado sobre esses R$ 50.000, que representam os direitos cedidos.

Como Calcular o ITBI

O cálculo do ITBI é direto: você multiplica o valor do imóvel pela alíquota do município. A fórmula é:

ITBI = Valor do Imóvel × Alíquota Municipal

A base de cálculo geralmente é o maior valor entre o preço declarado na venda e o valor venal do imóvel (usado para cobrança do IPTU). As prefeituras fazem isso para evitar que os valores sejam subfaturados.

Exemplo prático: Você compra um imóvel por R$ 450.000 em uma cidade com alíquota de 3%:

R$ 450.000 × 0,03 = R$ 13.500 de ITBI

Em São Paulo capital, a alíquota padrão é de 3%. Mas atenção: cada município define sua própria alíquota, que normalmente varia entre 2% e 3%.

Isenção do ITBI em São Paulo

Em São Paulo capital, existe isenção total de ITBI para quem compra o primeiro imóvel residencial com valor até R$ 235.485,84 (valor atualizado em 2025). Essa isenção beneficia milhares de paulistanos que estão comprando sua primeira casa ou apartamento.

Requisitos para conseguir a isenção:

• Ser o primeiro imóvel adquirido pelo comprador
• Imóvel deve ter finalidade residencial
• Valor de venda até R$ 235.485,84
• Preencher e apresentar a Declaração para Isenção do ITBI-IV

Além disso, há isenção para imóveis adquiridos através do Programa Minha Casa Minha Vida e Casa Paulista, dentro das faixas de renda estabelecidas. Essa medida facilita o acesso à moradia para famílias de menor renda.

Quem Paga o ITBI

Geralmente, quem compra o imóvel é responsável pelo pagamento do ITBI. Porém, a lei municipal pode determinar que qualquer das partes (comprador ou vendedor) pague o imposto. Na prática, o mais comum é o comprador arcar com esse custo, mas as partes podem negociar essa responsabilidade no contrato.

Em casos de cessão de direitos, como no exemplo anterior, o cedente (João) é quem paga o ITBI.

Prazo Para Pagar o ITBI

O pagamento do ITBI acontece durante o processo de compra do imóvel, antes da finalização. O momento exato varia conforme o município:

• Em algumas cidades: após a lavratura da escritura pública
• Em outras: após o registro do documento no cartório
• Prazo geral: entre 15 e 30 dias após a emissão do documento de transferência

Em São Paulo, o pagamento deve ser à vista. Se houver atraso, incide multa diária de 0,33% (limite de 20%), juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA. Já em Belo Horizonte, é possível parcelar em até 60 meses, com juros de 1% ao mês mais IPCA.

Importante: O ITBI é uma exigência para que a transferência de propriedade seja registrada oficialmente em cartório. Sem o pagamento, você não consegue registrar o imóvel no seu nome.

ITCMD: Imposto Estadual Sobre Heranças e Doações

O Que É ITCMD

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um imposto estadual cobrado quando você recebe bens ou direitos de forma gratuita – sem pagamento. Ele incide em duas situações principais: quando alguém falece e deixa herança (causa mortis) ou quando alguém faz uma doação em vida (inter vivos).

A competência para instituir e cobrar o ITCMD é dos estados e do Distrito Federal, conforme a Constituição Federal. Cada estado define suas próprias alíquotas e regras, respeitando o teto máximo de 8% estabelecido pelo Senado Federal.

Quando o ITCMD É Cobrado

O ITCMD incide sobre a transmissão não onerosa de qualquer bem ou direito:

Em casos de herança (causa mortis):

• Sucessão legítima (quando não há testamento)
• Sucessão testamentária (quando há testamento)
• Transmissão de imóveis, veículos, dinheiro, investimentos e outros bens
• Direitos sobre bens móveis, títulos e créditos
• Bens localizados no exterior (novidade da reforma tributária)

Em casos de doação (inter vivos):

• Doação de qualquer bem em vida
• Transferência gratuita de imóveis, dinheiro ou outros bens
• Valores em contas correntes ou aplicações financeiras acima de determinado limite
• Excesso de meação ou quinhão na partilha (quando um herdeiro recebe mais que o devido)
• Transmissões via trust (nova regra de 2025)

Por exemplo, se você recebe um apartamento da sua avó em vida, pagará ITCMD sobre o valor desse bem. Se seu pai falece e deixa uma herança, antes de receber os bens você precisa pagar o imposto.

Como Calcular o ITCMD

O cálculo do ITCMD é feito sobre o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A fórmula básica é:

ITCMD = Valor Venal do Bem × Alíquota Estadual

As alíquotas variam conforme o estado:

• Amazonas: 2% (menor alíquota do Brasil)
• São Paulo: 4% (alíquota única em 2025, mas mudando para progressiva)
• Minas Gerais: 5%
• Rio de Janeiro e Goiás: alíquotas progressivas que chegam a 8%

Alíquotas Progressivas: A Grande Mudança de 2025

A Emenda Constitucional 132/2023 trouxe a obrigatoriedade de alíquotas progressivas para o ITCMD em todo o Brasil. Isso significa que quanto maior o valor da herança ou doação, maior será o percentual de imposto pago.

Em São Paulo, o Projeto de Lei 409/2025 propõe a seguinte tabela progressiva:

• Até 10.000 UFESPs (aproximadamente R$ 370.200): 1%
• De 10.001 a 30.000 UFESPs: 2%
• De 30.001 a 50.000 UFESPs: 3%
• Acima de 50.001 UFESPs: 4%

Impacto prático: uma herança de R$ 2 milhões em São Paulo pagava R$ 80.000 de ITCMD (4% fixo). Com a progressividade do PL 409/2025, o valor cairia para aproximadamente R$ 78.000. Já com o PL 07/2024 (que propõe alíquotas de 4% a 8%), essa mesma herança poderia pagar até R$ 120.000.

A progressividade garante que o imposto pese menos para quem tem menos, e mais para quem tem mais. Pequenas transmissões podem pagar apenas 1% ou 2%, enquanto grandes fortunas podem chegar a 8%.

Quem Paga o ITCMD

O responsável pelo pagamento do ITCMD varia conforme o caso:

Em heranças: os herdeiros ou legatários (quem recebe algo específico do testamento) são os contribuintes. O imposto deve ser quitado antes da partilha dos bens.

Em doações: pode ser tanto o doador (quem dá) quanto o donatário (quem recebe), dependendo da legislação estadual. Geralmente, cabe ao donatário realizar o recolhimento.

Prazo Para Pagar o ITCMD

O prazo para pagamento do ITCMD varia por estado:

Em casos de herança:

• Prazo geral: 30 dias após a homologação do cálculo
• Limite máximo: 180 dias a partir do falecimento do titular
• Em São Paulo: desconto de 5% se pago em até 90 dias da data do falecimento

Em casos de doação:

• O imposto deve ser declarado e pago quando ocorrer a transmissão
• O prazo específico varia conforme a legislação de cada estado

Após a homologação judicial em inventários, é possível emitir o DARE (Documento de Arrecadação de Receitas Estaduais) para pagamento. Alguns estados permitem parcelamento do valor devido.

Diferenças Entre ITBI e ITCMD

Embora ambos sejam impostos de transmissão, ITBI e ITCMD têm características bem diferentes:

A principal diferença está na circunstância que gera a cobrança: o ITBI é pago ao município sempre que um imóvel é vendido, formalizando a mudança de proprietário. Já o ITCMD é devido ao estado em situações onde a transferência de propriedade ocorre sem a realização de uma venda, como nos casos de herança ou doação.

Não confunda os dois impostos: o ITBI incide sobre transações com dinheiro envolvido, enquanto o ITCMD se aplica a transmissões sem custo financeiro.

Isenções e Descontos

Existem situações em que você pode ficar isento de pagar o imposto de transmissão ou conseguir descontos.

Isenções do ITBI

Embora o ITBI seja geralmente obrigatório, algumas situações específicas podem gerar isenção conforme a legislação municipal:

• Transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital
• Transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica
• Primeiro imóvel residencial com valor até R$ 235.485,84 em São Paulo
• Imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida e Casa Paulista

Cada município pode estabelecer suas próprias hipóteses de isenção através de lei específica.

Isenções do ITCMD

As isenções do ITCMD variam conforme a legislação de cada estado:

Verbas rescisórias: em diversos estados, valores de aposentadoria não recebida, pensão, FGTS e PIS/PASEP têm isenção até determinado limite. No Paraná, esse limite é de R$ 70.170 (500 UPF/PR).

Doações de pequeno valor: alguns estados estabelecem limite de isenção para doações no exercício civil. No Paraná, doações de até R$ 70.000 são isentas.

Excesso de meação: quando alguém recebe parcela maior na partilha (herança ou divórcio), pode haver isenção até determinado valor.

Segundo estimativas da Receita Estadual do Paraná, com as novas regras de isenção, 62% das doações e 75% dos inventários ficam isentos do ITCMD. E 97% de todos os casos pagam menos imposto.

Descontos no ITCMD

Em São Paulo, o ITCMD tem desconto de 5% se o pagamento for feito em até 90 dias da data do falecimento. Esse benefício vale apenas para casos de herança.

Para não perder o desconto, é fundamental fazer a declaração e o pagamento dentro do prazo. Caso contrário, você paga o valor cheio do imposto.

Reforma Tributária 2025: O Que Mudou

A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 trouxeram mudanças profundas no imposto de transmissão. Essas alterações afetam diretamente quem possui imóveis, recebe heranças ou planeja doações.

Principais Mudanças no ITCMD

1. Progressividade obrigatória: todos os estados devem adotar alíquotas progressivas, variando de 2% a 8% conforme o valor do patrimônio. Isso significa que heranças e doações maiores pagarão percentuais mais altos.

2. Tributação de bens no exterior: apartamento em Miami, ações em Nova York ou conta bancária em Portugal agora estão no radar do Fisco brasileiro. O ITCMD será cobrado pelo estado onde o falecido era domiciliado.

3. Incidência sobre trusts: a transmissão de bens via trust (mecanismo onde um terceiro administra bens em favor de beneficiários) passa a ser tributada. A cobrança ocorre na transferência dos bens ou no falecimento do instituidor.

4. Base de cálculo a valor de mercado: participações societárias (quotas de empresa) deixam de ser calculadas pelo valor contábil e passam a usar o valor de mercado. Na prática, isso pode aumentar muito o ITCMD sobre empresas familiares.

5. Previdência privada tributada: PGBL será tributado independentemente do prazo de investimento. VGBL sofrerá ITCMD se os recursos forem resgatados antes de cinco anos da aplicação. Milhares de famílias usavam previdência privada para blindar patrimônio – agora o cenário mudou.

Principais Mudanças no ITBI

1. Harmonização de regras: padronização de conceitos e procedimentos entre municípios, reduzindo disputas sobre base de cálculo.

2. Digitalização total: processos eletrônicos integrados entre cartórios e prefeituras facilitam o recolhimento, mas aumentam o controle fiscal. Subavaliação de imóveis será mais facilmente identificada.

3. Maior fiscalização: com o CIB (Cadastro de Imóveis Brasileiro) e cruzamento digital de informações, declarar valores abaixo do mercado se torna arriscado. O sistema confrontará automaticamente o valor declarado com parâmetros oficiais.

Impacto Financeiro Real

Em janeiro de 2025, apenas em São Paulo, a arrecadação de ITCMD atingiu R$ 219,5 milhões – um aumento de 34,1% em relação a 2024. E isso ainda sob as regras antigas.

Um exemplo prático: uma família com patrimônio de R$ 10 milhões em São Paulo:

• Antes (alíquota fixa de 4%): R$ 400.000 de ITCMD
• Com PL 409/2025 (1% a 4%): aproximadamente R$ 380.000
• Com PL 07/2024 (4% a 8%): até R$ 700.000

A diferença pode chegar a R$ 300.000 dependendo de qual projeto de lei for aprovado.

Onde o Imposto É Recolhido

O local de recolhimento do imposto de transmissão varia conforme o tipo de bem e a situação.

Local de Recolhimento do ITBI

O ITBI é sempre recolhido no município onde o imóvel está localizado. Por exemplo, se você compra um apartamento em São Paulo capital, paga o ITBI para a prefeitura de São Paulo, independentemente de onde você mora.

Cada prefeitura tem seu próprio sistema de cálculo e emissão da guia de recolhimento. É preciso acessar o site da prefeitura correspondente para obter a guia de pagamento.

Local de Recolhimento do ITCMD

O local de recolhimento do ITCMD foi esclarecido pela Reforma Tributária:

Em transmissões causa mortis (herança):

• A competência é do estado onde o falecido era domiciliado, independentemente de onde se processe o inventário
• Para bens no exterior: estado onde o falecido era domiciliado, ou onde o sucessor reside se o falecido morava fora do Brasil

Em doações:

• O tributo é recolhido no domicílio do doador (quem faz a doação)

Por exemplo, se uma pessoa domiciliada em São Paulo doa um apartamento em Campinas, o ITCMD é pago ao estado de São Paulo, pois o domicílio do doador determina o local de recolhimento.

Planejamento Sucessório e Patrimonial

Com as mudanças da Reforma Tributária, o planejamento sucessório se tornou ainda mais relevante para organizar a transmissão de patrimônio.

Estratégias Legais de Organização Patrimonial

1. Antecipação de doações em 2025: realizar doações em vida ainda em 2025, antes que estados aumentem alíquotas ao teto de 8%. Em São Paulo, há projetos de lei em tramitação que podem alterar as alíquotas.

2. Doação com reserva de usufruto: você doa o imóvel mas mantém o direito de usar ou receber aluguel até falecer. Isso permite organizar a sucessão antecipadamente mantendo sua segurança financeira.

3. Holding familiar: reestruturar patrimônio através de empresa familiar pode ser uma alternativa de organização patrimonial. Um advogado imobiliário especializado em direito sucessório pode orientar sobre a estrutura adequada ao caso.

4. Testamento com planejamento: uso de usufruto, fideicomisso e outras ferramentas do direito sucessório para organizar a transmissão de bens.

5. Revisão de domicílio fiscal: para famílias com alto patrimônio, considerar aspectos relacionados ao domicílio e sua relação com a legislação estadual.

Quando Fazer o Planejamento

O planejamento sucessório deve ser considerado o quanto antes, especialmente se você tem patrimônio significativo. Quanto mais cedo você planeja, mais opções de organização patrimonial estarão disponíveis.

Um advogado imobiliário com experiência em planejamento patrimonial pode analisar seu caso específico e indicar alternativas adequadas à sua situação. Cada família tem uma realidade única, e soluções genéricas raramente atendem todos os casos.

Documentos Necessários e Como Pagar

Para pagar o imposto de transmissão corretamente, você precisa reunir documentos específicos e seguir os procedimentos de cada órgão.

Documentos Para o ITBI

Os documentos exigidos variam por município, mas geralmente incluem:

• RG e CPF do comprador e vendedor
• Certidão de matrícula do imóvel atualizada
• Escritura de compra e venda ou promessa de cessão
• Carnê do IPTU do ano corrente
• Comprovante de valor venal do imóvel
• Certidão negativa de débitos do imóvel

O procedimento básico é:

1. Acessar o site da prefeitura onde o imóvel está localizado
2. Preencher os dados da transação
3. Gerar a guia de recolhimento do ITBI
4. Efetuar o pagamento (à vista ou parcelado, conforme o município)
5. Apresentar o comprovante no cartório para registro

Documentos Para o ITCMD

Os documentos necessários para o ITCMD incluem:

• Certidão de óbito (em casos de herança)
• Documentos pessoais dos herdeiros ou donatários
• Documentos dos bens (certidões de imóveis, documentos de veículos)
• Extratos bancários e de investimentos
• Avaliação dos bens transmitidos
• Declaração de bens no exterior (se houver)

O procedimento em São Paulo é:

1. Acessar o Portal do ITCMD da Secretaria da Fazenda
2. Fazer a declaração do imposto informando todos os bens
3. O sistema identifica automaticamente casos de isenção
4. Gerar o DARE (Documento de Arrecadação de Receitas Estaduais)
5. Efetuar o pagamento dentro do prazo

Quando houver imposto a pagar, imprima o DARE e realize o pagamento. No caso de inventário, após a homologação judicial, acesse a opção específica para emitir o DARE.

Quando Procurar Orientação Juridica

Embora o imposto de transmissão pareça simples à primeira vista, existem situações em que contar com um advogado imobiliário especializado pode ajudar. Esse profissional conhece as particularidades da legislação tributária imobiliária e pode orientar sobre aspectos técnicos complexos.

Situações em que um advogado pode orientar:

• Operações complexas envolvendo múltiplos imóveis ou valores elevados
• Dúvidas sobre qual imposto incide (ITBI ou ITCMD) em casos específicos
• Contestação de valores venais que parecem incorretos
• Planejamento sucessório para organizar a transmissão de patrimônio
• Verificação de possíveis isenções aplicáveis ao seu caso
• Regularização de imóveis com pendências tributárias
• Análise de alternativas para parcelamento em casos de dificuldade financeira
• Estruturação de holding familiar ou doações
• Compreensão das novas regras da Reforma Tributária 2025

Com a Reforma Tributária, o papel do advogado imobiliário se tornou ainda mais relevante. As mudanças nas alíquotas progressivas, tributação de bens no exterior e novas regras de trusts exigem orientação especializada para compreender as obrigações tributárias.

Entendendo Suas Obrigações Tributárias

O imposto de transmissão é uma obrigação legal que acompanha a transferência de bens e imóveis no Brasil. Compreender como funciona o ITBI e o ITCMD ajuda você a cumprir suas obrigações corretamente e dentro dos prazos.

O primeiro passo é identificar qual imposto se aplica ao seu caso: ITBI para compras e vendas, ou ITCMD para heranças e doações. Em seguida, reúna toda a documentação necessária e calcule o valor devido usando a alíquota correta do seu município ou estado. Fique atento aos prazos de pagamento para evitar multas e juros.

Com as mudanças da Reforma Tributária 2025, conhecer as novas regras é fundamental. As alíquotas progressivas, tributação de bens no exterior e outras alterações impactam diretamente quem possui patrimônio significativo. Em situações complexas ou quando houver valores elevados envolvidos, a orientação de um advogado imobiliário especializado pode esclarecer dúvidas técnicas e indicar os procedimentos adequados.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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