Foro Imobiliário e a Lei: O Que Mudou com o Novo Código Civil e Quais São os Seus Direitos
O Código Civil de 2002 proibiu a criação de novos aforamentos no Brasil. Mesmo assim, mais de 300 mil imóveis ainda seguem as regras do regime antigo, segundo estimativas da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Muitos proprietários não sabem disso, e acabam pagando taxas indevidas ou perdendo direitos.
Neste artigo você vai ver:
- O que é foro imobiliário e por que o termo tem dois significados distintos
- O que o Código Civil de 2002 proibiu e o que ainda continua valendo
- Quais taxas o foreiro paga e como calcular cada uma delas
- Como fazer a remição do aforamento e obter o domínio pleno do imóvel
- O que pode mudar com o PL 4/2025, o novo Código Civil em discussão no Senado
- Quando buscar orientação jurídica especializada
Foro Imobiliário: Por Que Esse Termo Confunde Tanta Gente
A palavra “foro” tem dois significados no direito imobiliário brasileiro. Usar um no lugar do outro gera confusão em contratos, em processos e nas cobranças que chegam para o proprietário.
Foro como Taxa Anual (Aforamento)
O foro é uma taxa paga todo ano pelo foreiro ao senhorio, que é o dono legal do terreno. O foreiro usa o imóvel, pode construir, alugar e vender, mas paga essa taxa anualmente por não ser o dono do chão.
Pense assim: é como pagar um aluguel eterno pelo terreno, mesmo sendo dono da construção que está em cima.
Foro como Competência Judicial
Aqui, foro significa o lugar onde um processo judicial sobre aquele imóvel vai ser julgado. Quando um contrato define o “foro do imóvel”, está dizendo em qual cidade ou tribunal as disputas serão resolvidas.
Cada significado tem regras próprias, e os dois aparecem com frequência nas negociações imobiliárias.
Código Civil de 1916 e de 2002: As Diferenças Que Importam
O Brasil teve dois Códigos Civis: o de 1916 e o de 2002. Para quem tem imóvel foreiro, essa diferença muda tudo.
O Código de 1916 permitia que qualquer proprietário criasse uma enfiteuse sobre o seu terreno. Era prática comum em cidades litorâneas, em áreas de expansão urbana e em grandes propriedades rurais.
O Artigo 2.038: O Que o Novo Código Civil Proibiu
O Código Civil de 2002 entrou em vigor em 2003 e trouxe uma regra direta no Art. 2.038:
“Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior.”
Em linguagem simples: nenhum novo aforamento privado pode ser criado desde 2003. Os que já existiam continuam válidos, mas seguem as regras do Código de 1916.
O Que Mais o Artigo 2.038 Vedou
Além de proibir novos aforamentos, o artigo também impediu, para os contratos já existentes:
- Cobrar laudêmio sobre o valor de construções ou plantações (só incide sobre o terreno nu)
- Criar subenfiteuse, ou seja, aforamento dentro de aforamento
Por Que os Terrenos de Marinha São Diferentes
Os terrenos de marinha têm regime próprio, definido pelo Decreto-Lei 9.760/1946 e pela Lei 9.636/1998, e são administrados pela SPU.
Isso significa que imóveis no litoral de São Paulo (Guarujá, Santos, Ubatuba, litoral norte) e em outras regiões costeiras ainda convivem com foro e laudêmio até hoje. A proibição do CC/2002 não se aplica a eles.
Como Funciona o Imóvel Foreiro na Prática
Para entender o imóvel foreiro, é preciso conhecer três conceitos: domínio direto, domínio útil e domínio pleno. A tabela abaixo mostra a diferença entre cada um.
| Conceito | Quem tem | O que representa |
|---|---|---|
| Domínio direto | Senhorio (ex: União Federal) | Propriedade legal do terreno |
| Domínio útil | Foreiro | Direito de usar, construir, vender e alugar |
| Domínio pleno | Quem faz a remição | Propriedade total, sem taxas recorrentes |
No regime federal, a União retém 17% do domínio direto e o foreiro detém 83% do domínio útil.
Quem é o Senhorio e Quem é o Foreiro
O senhorio direto é o dono legal do terreno. Pode ser a União Federal, um município, uma entidade religiosa ou um particular, nos contratos antigos de direito privado.
O foreiro (ou enfiteuta) é quem ocupa e usa o imóvel. Ele pode construir, reformar, alugar e vender, mas paga o foro anual e o laudêmio nas transações de compra e venda.
As Três Taxas do Imóvel Foreiro e Como Calcular Cada Uma
Ter um imóvel foreiro significa arcar com obrigações financeiras ao senhorio. Conhecer cada uma delas evita cobranças surpresa e pagamentos indevidos.
Foro: 0,6% ao Ano sobre o Terreno
O foro é calculado sobre o valor do domínio pleno do terreno, sem considerar construções ou melhorias.
Exemplo prático:
Terreno em Santos (SP) avaliado em R$ 600.000 (só o chão, sem construção):
0,6% x R$ 600.000 = R$ 3.600 por ano
Laudêmio: 5% na Hora de Vender
Quando o foreiro vende o imóvel, a União cobra 5% do valor do terreno antes de autorizar a transferência. Saber exatamente como esse valor é calculado, quando há isenção e quem deve pagar é essencial antes de fechar qualquer negócio. Veja o guia completo sobre a taxa de laudêmio antes de iniciar uma negociação.
Pontos importantes sobre o laudêmio:
- Incide somente em compra e venda
- Não incide em herança nem em doação entre familiares diretos
- É obrigação do vendedor, mas pode ser negociada no contrato
Taxa de Ocupação: Para Quem Ainda Não Regularizou
Quem ocupa terreno da União sem contrato formal paga a taxa de ocupação, que costuma ser mais alta do que o foro. A regularização é feita diretamente pela SPU.
Quais São os Direitos de Quem Tem Imóvel Foreiro
O foreiro não é apenas um pagador de taxas. A lei garante direitos concretos a quem está nessa situação, e conhecê-los faz diferença na hora de vender, alugar ou regularizar o imóvel.
- Usar, construir e alugar: o foreiro exerce todos os atos de proprietário sobre o imóvel
- Vender o domínio útil: pode transferir o imóvel, desde que pague o laudêmio e ofereça preferência ao senhorio
- Preferência na compra do domínio direto: se o senhorio quiser vender sua parte, o foreiro tem prioridade
- Remir o foro: após 10 anos de contrato, o foreiro tem direito irrenunciável de comprar o domínio direto
- Questionar cobranças indevidas: cobranças de laudêmio sobre benfeitorias (construções) são ilegais desde 2003
Como Fazer a Remição do Aforamento: Passo a Passo
A remição é o processo pelo qual o foreiro compra a parte da União (17% do valor do terreno) e passa a ter o domínio pleno do imóvel. Depois disso, não existe mais foro anual nem laudêmio em vendas futuras.
Quanto custa a remição:
- 17% do valor de mercado do terreno (excluídas as construções)
- Desconto de 25% para pagamento à vista
- Parcelamento disponível conforme o caso
Como solicitar:
- Acesse o SPUApp (disponível na App Store e no Google Play) ou o portal gov.br/spu
- Verifique se o imóvel está em área autorizada para remição pela SPU
- Preencha o requerimento e envie os documentos exigidos
- Pague os DARFs gerados pelo sistema
- Emita o Certificado de Remição (prazo médio de 2 dias úteis)
- Leve o certificado ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação
A SPU já iniciou a remição em municípios de São Paulo como Santana do Parnaíba e Barueri. No Rio de Janeiro, os imóveis da Avenida Atlântica, em Copacabana e Leme, foram os primeiros atendidos pelo SPUApp.
Foro de Jurisdição: Onde Vai Correr o Processo do Seu Imóvel
Além da taxa anual, o termo “foro” aparece nos contratos imobiliários com um segundo significado: o lugar onde eventuais disputas judiciais vão ser julgadas. Essa definição importa tanto quanto a primeira, especialmente na hora de assinar um contrato.
Foro Obrigatório (Competência Absoluta)
O Art. 47 do Código de Processo Civil determina que ações sobre direito real de imóveis (como propriedade, posse, servidão e divisão de terras) devem tramitar no foro da localização do imóvel.
Essa regra não pode ser alterada por contrato. Mesmo que as partes definam outro foro, a lei prevalece.
Foro de Eleição (Competência Relativa)
Para conflitos de natureza contratual, como rescisão, inadimplemento ou reembolso, as partes podem definir em contrato qual foro será competente.
Entender a diferença entre foro de eleição e foro obrigatório é essencial para evitar cláusulas mal redigidas que podem gerar custos altos em uma disputa futura.
O Que o PL 4/2025 Pode Mudar no Foro Imobiliário
O Senado Federal analisa o PL 4/2025, que propõe uma revisão ampla do Código Civil. As mudanças ainda não foram aprovadas, mas merecem atenção de quem tem imóvel foreiro ou pretende regularizar a situação junto à SPU.
As principais alterações propostas para o direito imobiliário são:
| Tema | O que muda |
|---|---|
| Usucapião extrajudicial | Pedido direto em cartório, menos burocracia |
| Imóvel de moradia | Proibição de penhora do único imóvel familiar |
| Prazo de prescrição | Redução de 10 para 5 anos |
| Usucapião urbana | Posse de até 250 m² por 5 anos pode gerar propriedade |
| Contratos imobiliários | Mais clareza sobre responsabilidades em compra, venda e locação |
A redução do prazo de prescrição é o ponto mais sensível para foreiros com débitos antigos. Vale acompanhar o andamento do projeto.
Quando Buscar Orientação Jurídica
Nem toda situação envolvendo foro imobiliário tem solução simples. Um advogado especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:
- Verificação da situação cadastral do imóvel junto à SPU e ao Cartório de Registro de Imóveis
- Defesa contra cobranças indevidas de foro ou laudêmio sobre benfeitorias
- Condução do processo de remição em casos com débitos ou pendências na SPU
- Análise de cláusulas de eleição de foro em contratos de compra, venda ou locação
- Contestação de caducidade do aforamento por suposto não pagamento
- Planejamento da venda de imóvel foreiro com cálculo correto do laudêmio
- Acompanhamento dos impactos do PL 4/2025 sobre imóveis foreiros e usucapião
O Que Você Pode Fazer Agora
O primeiro passo é consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para verificar se consta a enfiteuse. Em seguida, acesse o portal da SPU ou o SPUApp para checar se o imóvel está elegível para remição.
Para contratos antigos, pendências na SPU ou dúvidas sobre cláusulas contratuais, a orientação de um advogado especializado evita problemas maiores no futuro.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Foro Imobiliário
1. O que é foro imobiliário?
Foro imobiliário tem dois significados: (1) a taxa anual paga pelo foreiro ao senhorio em imóveis sob regime de enfiteuse; ou (2) o tribunal competente para julgar disputas relacionadas ao imóvel.
2. O Código Civil de 2002 acabou com o foro imobiliário?
Não completamente. O Art. 2.038 proibiu a criação de novas enfiteuses privadas a partir de 2003. Contratos antigos continuam válidos, regidos pelo Código de 1916. Terrenos de marinha da União seguem tendo foro, sob lei especial.
3. Qual é o valor do foro imobiliário?
O foro é calculado à taxa de 0,6% ao ano sobre o valor do domínio pleno do terreno, sem incluir construções ou benfeitorias.
4. O que é laudêmio e qual é a diferença para o foro?
O foro é uma taxa anual pelo direito de usar o terreno. O laudêmio é pago apenas quando o imóvel é vendido, e corresponde a 5% do valor do terreno.
5. O foreiro pode vender o imóvel?
Sim. O foreiro pode vender o domínio útil, desde que pague o laudêmio à União, em terrenos federais, e ofereça direito de preferência ao senhorio antes de concluir a venda.
6. O que é remição de aforamento?
É o processo pelo qual o foreiro compra os 17% do terreno que pertencem à União. Após a remição, torna-se proprietário pleno e deixa de pagar foro anual e laudêmio.