Escritura Pública vs. Instrumento Particular: Diferenças Legais

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Escritura pública e instrumento particular são os dois documentos usados para formalizar negócios com imóveis no Brasil.

Segundo o Código Civil, imóveis com valor acima de 30 salários mínimos (R$ 42.360 em 2026, considerando o salário de R$ 1.412) precisam de escritura pública feita em cartório.

Usar o documento errado pode:

• Anular o negócio inteiro
• Impedir o registro no Cartório de Imóveis
• Causar prejuízos financeiros irreversíveis

O Que São e Por Que Existem Estas Diferenças

O sistema jurídico brasileiro separa negócios imobiliários em dois tipos de formalização.

Por que essa divisão existe:

• Protege compradores e vendedores
• Diminui fraudes e golpes
• Garante que impostos sejam pagos corretamente

A lei brasileira define qual documento você deve usar baseado no valor do imóvel.

Escritura Pública: Documento com Fé Pública

A escritura pública é um documento oficial feito por um tabelião no Cartório de Notas.

Ela tem fé pública, o que significa que a lei considera o documento verdadeiro e autêntico automaticamente.

O que o tabelião faz:

• Verifica sua identidade e capacidade civil
• Confere legitimidade dos documentos
• Garante a legalidade do negócio
• Registra tudo no livro do cartório

Depois da lavratura, você recebe uma cópia autenticada chamada traslado.

Instrumento Particular: Acordo Entre Partes

O instrumento particular é um contrato feito pelas próprias pessoas ou por advogados, sem precisar de tabelião.

Para ter validade, precisa ter:

• Assinatura dos contratantes
• Assinatura de pelo menos 2 testemunhas
• Reconhecimento de firma (recomendado)

Este documento não tem fé pública automaticamente, mas serve como prova do acordo.

Quando é usado:

• Promessas de compra e venda
• Contratos preliminares
• Negócios de menor valor (até R$ 42.360)

Quando Cada Documento é Obrigatório

O Código Civil brasileiro tem regras claras sobre qual documento usar em cada situação.

O artigo 108 define tudo isso para evitar confusão e proteger as pessoas.

Conhecer essas regras antes de comprar ou vender um imóvel evita dor de cabeça no futuro.

Regra dos 30 Salários Mínimos em 2026

A escritura pública é obrigatória quando o negócio envolve:

• Transferir direitos sobre imóveis
• Modificar direitos reais
• Renunciar propriedade

Valor de referência em 2026: R$ 42.360 (30 x R$ 1.412)

Imóveis com valor igual ou menor que isso podem usar instrumento particular, mas a escritura pública ainda oferece mais segurança.

Atenção: A maioria dos imóveis no Brasil está acima desse valor. Na prática, quase todo negócio imobiliário precisa de escritura.

Exceções Previstas em Lei

Promessas de compra e venda não exigem escritura pública, não importa o valor do imóvel.

Esses contratos preliminares valem como instrumento particular e podem virar escritura definitiva depois que as partes cumprirem o combinado.

A Lei 9.514/97 (Sistema de Financiamento Imobiliário) também permite que alguns instrumentos particulares tenham força de escritura pública em situações específicas de financiamento bancário.

Comparativo Completo: Escritura vs. Instrumento

Como Fazer uma Escritura Pública

O processo de fazer uma escritura pública no cartório segue etapas padronizadas por lei.

Saber o que levar e como funciona deixa tudo mais rápido e evita você ir várias vezes ao cartório.

Documentos Necessários

Comprador e vendedor precisam levar:

• RG e CPF originais
• Certidão de casamento ou nascimento recente
• Comprovante de residência (últimos 90 dias)
• Certidão negativa de débitos federais
• Certidão negativa de protestos

Do imóvel, você precisa de:

• Matrícula atualizada do Registro de Imóveis (menos de 30 dias)
• IPTU quitado
• Certidão negativa de débitos de condomínio
• Documentos que provem como o vendedor virou dono

Em São Paulo, alguns cartórios pedem também a Declaração do Imposto de Renda dos últimos dois anos.

Passo a Passo no Cartório

1. Agendamento Você agenda atendimento no Cartório de Notas e entrega todos os documentos.

2. Análise prévia O escrevente verifica se está tudo certo em 3 a 5 dias úteis.

3. Data da lavratura Se aprovar, marca a data da lavratura.

4. Comparecimento Comprador, vendedor e testemunhas (se tiver) vão pessoalmente ao cartório.

5. Assinaturas O tabelião lê toda a escritura em voz alta, tira dúvidas e pede as assinaturas.

6. Registro Logo depois, o documento é registrado no livro do cartório e você recebe o traslado para levar no Cartório de Registro de Imóveis.

Custos em São Paulo

Os valores dos cartórios em São Paulo seguem tabela da lei estadual e mudam conforme o preço do imóvel.

Exemplos de custos:

• Imóvel de R$ 100.000: aproximadamente R$ 2.500 a R$ 3.000
• Imóvel de R$ 500.000: entre R$ 8.000 e R$ 12.000

Outros gastos:

• Certidões: R$ 50-200 cada
• ITBI: imposto calculado sobre o valor venal
• Registro no Cartório de Imóveis: 1-2% do valor
• Assessoria jurídica (se contratar)

Como Elaborar um Instrumento Particular Válido

Mesmo quando a escritura pública não é obrigatória, o instrumento particular precisa seguir regras para valer juridicamente.

Um contrato mal feito pode virar papel sem valor na justiça.

Requisitos Legais Obrigatórios

O contrato precisa identificar completamente as partes:

• Nome completo
• Nacionalidade e estado civil
• Profissão
• RG e CPF
• Endereço completo

Descrição do imóvel deve ter:

• Metragem (área total e construída)
• Número da matrícula
• Endereço completo
• Confrontações (o que tem nos lados, frente e atrás)

Informações financeiras:

• Valor por extenso e em números
• Forma de pagamento detalhada
• Datas de cada parcela

Obrigações e prazos:

• O que cada parte se compromete a fazer
• Prazo para cumprimento
• Data de assinatura

Assinaturas obrigatórias:

• Das partes contratantes
• De pelo menos 2 testemunhas
• Reconhecimento de firma (altamente recomendado)

Modelo e Cláusulas Essenciais

Um bom instrumento particular contém:

1. Qualificação completa Dados pessoais de quem compra e vende

2. Descrição detalhada do imóvel Usando os dados da matrícula

3. Declaração de origem Como o vendedor adquiriu aquele imóvel

4. Preço e forma de pagamento Explicados passo a passo

5. Declaração de quitação IPTU, condomínio, água e luz estão pagos

6. Prazo para desocupação Quando entregar as chaves

7. Responsabilidade por custos Quem paga a transferência

8. Resolução de conflitos Como resolver problemas e qual justiça vai julgar

Importante: Um advogado deve fazer ou revisar o contrato para evitar cláusulas que a lei não aceita.

Riscos de Escolher o Documento Errado

Usar instrumento particular quando a lei manda fazer escritura pública traz consequências graves.

Muita gente perde dinheiro e imóveis por não saber ou por tentar economizar nos custos do cartório.

Nulidade do Negócio Jurídico

O artigo 108 do Código Civil é claro: negócios com imóveis acima de 30 salários mínimos precisam de escritura pública.

Se você usar instrumento particular, o negócio é nulo.

Isso significa que o contrato não vale nada, mesmo que as duas partes tenham agido de boa fé.

O que pode acontecer:

• O comprador perde o dinheiro que pagou
• O comprador perde o imóvel também
• O contrato é considerado nulo de pleno direito
• Qualquer pessoa pode alegar essa nulidade a qualquer momento
• O juiz pode reconhecer isso mesmo que ninguém peça

Problemas no Registro de Imóveis

O Cartório de Registro de Imóveis recusa registrar instrumentos particulares quando a escritura pública é obrigatória.

Sem o registro, a transferência do imóvel não acontece legalmente.

Você comprou, pagou, mas não é dono do imóvel perante a lei.

Isso impede você de:

• Vender o imóvel
• Fazer empréstimo usando o imóvel como garantia
• Alugar legalmente
• Fazer qualquer negócio jurídico válido

Risco grave: O vendedor continua como dono legal e pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, criando uma bagunça judicial gigante.

Litígios e Prejuízos Financeiros

Usar documento errado abre caminho para várias ações judiciais.

Ações possíveis:

• Anulação do contrato
• Reintegração de posse
• Indenização por perdas e danos
• Cobrança de enriquecimento ilícito

Prejuízos comuns:

• Comprador paga pelo imóvel e nunca vira dono legal
• Vendedor é obrigado a devolver valores com correção e juros
• Herdeiros questionam a validade depois do falecimento
• Inventários ficam complexos e caros

Em São Paulo, muitos casos chegam aos escritórios todos os meses: pessoas que perderam imóveis por usarem contratos particulares quando deveriam ter ido ao cartório fazer escritura pública.

Situações Especiais no Direito Imobiliário

Algumas transações com imóveis têm regras próprias que mudam o que você normalmente precisa fazer.

Conhecer essas situações especiais evita erros e agiliza processos.

Promessa de Compra e Venda

O compromisso de compra e venda é um contrato preliminar que vale como instrumento particular, não importa o valor do imóvel.

Este documento cria obrigações de fazer a escritura definitiva no futuro, quando:

• Preço estiver pago
• Documentos regularizados
• Débitos quitados

Se você registrar esse compromisso no Cartório de Imóveis:

• O comprador ganha direito real
• Pode exigir na justiça que o vendedor faça a escritura definitiva
• Protege contra venda dupla

Muito usado em:

• Loteamentos
• Incorporações
• Financiamentos de construtoras

Financiamento Bancário

Nos financiamentos habitacionais pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o banco normalmente pede escritura pública.

O banco exige: escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária.

Exceção legal: A Lei 9.514/97 permite que, em alguns casos, o instrumento particular de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária tenha força de escritura pública.

Essa exceção facilita o financiamento, mas precisa de acompanhamento jurídico para garantir que está tudo dentro da lei.

Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial permite reconhecer domínio por posse prolongada direto no Cartório de Registro de Imóveis.

Não precisa de processo judicial.

O procedimento exige:

• Ata notarial lavrada pelo tabelião de notas
• Concordância de proprietário e vizinhos
• Planta elaborada por engenheiro ou arquiteto
• Memorial descritivo técnico

Em São Paulo, a usucapião extrajudicial reduziu em até 70% o tempo para regularizar imóveis ocupados há décadas.

Inventário e Partilha

A escritura pública de inventário e partilha é permitida quando:

• Todos os herdeiros são adultos capazes
• Todos concordam com a divisão
• Não tem testamento

Vantagens:

• Mais rápido que inventário judicial
• Mais econômico
• Feito direto no Cartório de Notas
• Com assistência obrigatória de advogado

Atenção: Para imóveis incluídos na partilha, a escritura pública é obrigatória independente do valor de cada quinhão, porque envolve transferência de direitos reais.

Por Que Assessoria Jurídica Protege Seu Patrimônio

Conhecer as diferenças entre escritura pública e instrumento particular é o primeiro passo para tomar decisões corretas.

Porém, cada transação tem particularidades que exigem análise específica.

O que precisa de análise profissional:

• Documentação do imóvel (matrícula, IPTU, certidões)
• Verificação de restrições (penhoras, hipotecas, arrestos)
• Elaboração de contratos adequados à situação
• Negociação de cláusulas de proteção

Situações que aumentam a complexidade:

• Problemas de documentação
• Heranças não inventariadas
• Múltiplos proprietários
• Valores elevados

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

• Escolha do documento adequado antes de iniciar
• Análise da documentação completa
• Verificação de penhoras e restrições
• Elaboração de minutas personalizadas
• Acompanhamento no cartório
• Conferência da escritura antes das assinaturas
• Providências para registro
• Representação em eventuais litígios

A orientação jurídica permite identificar problemas antes que se tornem prejuízos irreversíveis, garantindo que o negócio seja realizado com segurança jurídica e validade legal.

O Que Fazer Antes de Assinar Qualquer Documento

Antes de celebrar qualquer negócio imobiliário, siga este checklist de segurança:

1. Peça certidão de matrícula atualizada Solicite no Cartório de Registro de Imóveis para verificar:

• Quem é o dono real
• Se tem penhora, hipoteca ou outras restrições
• Histórico de proprietários anteriores

2. Confirme quitação de débitos Verifique se está tudo pago:

• IPTU
• Condomínio
• Água, luz e gás

3. Calcule o valor correto do imóvel Para saber se precisa de escritura pública:

• Use o salário mínimo atual (R$ 1.412 em 2026)
• Multiplique por 30
• Compare com o valor do imóvel

4. Busque orientação jurídica especializada Para analisar:

• Toda a documentação
• Procedimento adequado
• Cláusulas contratuais

5. Nunca assine sem verificar Não ceda à pressão:

• Mesmo que alguém diga que tem outro interessado
• Mesmo que ofereçam “desconto por agilidade”
• Mesmo que pareça “negócio da China”

Proteja seu patrimônio: documentação em ordem vale mais que pressa.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.