Distrato Imobiliário: Como Desistir da Compra Legalmente

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

O distrato imobiliário é o caminho legal para desfazer a compra de um imóvel quando você não pode ou não quer mais seguir com o negócio.

Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça garantiu uma proteção ainda maior: mesmo desistindo da compra, você tem direito a receber de volta pelo menos 75% de tudo que já pagou.

Essa decisão histórica protege milhares de brasileiros que precisam cancelar contratos por perda de emprego, mudança de planos ou problemas financeiros.

Neste artigo, você vai descobrir:

• O que é o distrato imobiliário e quando você pode usar
• Como funciona a Lei 13.786/2018 e seus direitos garantidos
• Quanto dinheiro você pode recuperar ao desistir
• O passo a passo completo para fazer o distrato sem dor de cabeça
• Quando vale a pena buscar assessoria jurídica especializada

O Que é Distrato Imobiliário e Como Funciona

Distrato imobiliário é o nome jurídico para o cancelamento oficial de um contrato de compra e venda de imóvel. Funciona como um “desfazer” do negócio: você e a construtora, incorporadora ou vendedor assinam um novo documento que encerra o acordo anterior. É diferente de simplesmente parar de pagar, pois envolve um processo formal de rescisão contratual.

Pense assim: se o contrato de compra é um casamento entre você e o imóvel, o distrato é o divórcio. Ambas as partes reconhecem que o negócio não vai mais para frente e acertam as condições para cada um seguir seu caminho.

A boa notícia é que desistir da compra de um imóvel é um direito seu, garantido por lei. Não importa se o imóvel está na planta, em construção ou pronto para morar, você pode solicitar o distrato em qualquer fase do negócio. O processo de rescisão contratual imobiliária segue regras específicas do Código Civil e da legislação de incorporação imobiliária.

Situações Onde o Distrato é Possível

Existem vários motivos legítimos para cancelar a compra de um imóvel. A legislação brasileira reconhece tanto situações onde o comprador decide cancelar por questões pessoais quanto casos onde o vendedor descumpre suas obrigações contratuais.

As situações mais comuns envolvem mudanças na vida financeira do comprador. Perda de emprego ou redução de renda que impossibilita continuar pagando as parcelas são os motivos mais frequentes. Mudança de cidade por motivos profissionais ou familiares também justifica o pedido de cancelamento. Arrependimento ou mudança nos planos de vida, como casamento, separação ou nascimento de filhos, são razões válidas. Dificuldades financeiras imprevistas ou endividamento podem tornar impossível manter o compromisso.

Problemas causados pelo vendedor ou construtora também dão direito ao distrato. Atraso na entrega da obra superior a 180 dias, descumprimento de cláusulas contratuais, qualidade da construção abaixo do esperado com defeitos graves e mudanças no projeto original sem autorização do comprador são situações que permitem o cancelamento com devolução integral dos valores.

Em São Paulo e região metropolitana, onde o mercado imobiliário é intenso, os distratos por problemas financeiros representam a maioria dos casos. Já no interior e litoral paulista, atrasos de obra são motivos frequentes para cancelamento.

Direitos do Comprador Pela Lei 13.786/2018

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabelece regras claras para proteger compradores que desistem da compra de imóveis na planta ou em construção. Antes dessa lei, muitas pessoas perdiam quase todo o dinheiro investido, chegando a receber apenas 10% ou 20% de volta. A legislação trouxe limites e transparência ao processo de rescisão.

O percentual mínimo de devolução foi definido pelo Superior Tribunal de Justiça em setembro de 2025. A decisão estabeleceu que, em casos de relação de consumo, a construtora ou incorporadora pode reter no máximo 25% do valor que você já pagou. Isso significa que você tem direito a receber pelo menos 75% de volta, independentemente do que está escrito no contrato original.

Essa decisão vale mesmo que o contrato preveja descontos maiores. O limite de 25% inclui todas as retenções possíveis: multa contratual, despesas administrativas, comissão de corretagem e outros custos. Não é permitido somar várias cobranças que ultrapassem esse teto.

O prazo legal para devolução dos valores é de até 180 dias corridos após a assinatura do termo de distrato. Esse período equivale a cerca de 6 meses. O dinheiro deve ser corrigido pela inflação para não perder valor durante esse tempo. A lei garante que a devolução seja feita em uma única parcela, à vista. Aceitar prazos maiores ou valores sem correção monetária pode prejudicar você financeiramente.

Passo a Passo Para Fazer o Distrato

O processo de distrato imobiliário envolve cinco etapas principais que devem ser seguidas com atenção. Cada fase tem importância para garantir que seus direitos sejam respeitados e que você receba de volta o máximo possível do investimento feito.

A primeira etapa consiste em ler seu contrato original com muita atenção. Pegue o documento que você assinou na compra e procure pelas cláusulas sobre rescisão, distrato ou cancelamento. Essas cláusulas explicam as condições, multas e procedimentos específicos para seu caso. Anote informações importantes: valor da multa prevista, prazo para notificar o vendedor, documentos exigidos e formas de devolução do dinheiro.

Em seguida, você precisa enviar uma notificação formal comunicando oficialmente sua decisão de desistir da compra. Faça isso por escrito, de preferência por carta registrada com aviso de recebimento ou e-mail com confirmação de leitura. Na notificação, inclua seus dados completos, identificação do imóvel, número do contrato, motivo da desistência e data em que deseja efetivar o cancelamento.

Após receber sua notificação, a construtora ou vendedor entrará em contato para negociar os termos do distrato. É nesse momento que vocês definem percentual de retenção, prazo de devolução e forma de pagamento. Lembre-se que, segundo a jurisprudência atual, mesmo que o vendedor proponha reter mais de 25%, você pode buscar seus direitos conforme estabelecido pelo STJ.

Chegando a um acordo, é hora de assinar o documento oficial chamado Termo de Distrato. Esse papel deve conter dados das partes, motivo da rescisão, valor total pago, valor a ser devolvido, descontos aplicados e prazo de devolução. Para imóveis na planta, o termo de distrato precisa ser registrado em cartório para ter validade legal. Guarde uma cópia autenticada para você.

A última etapa é acompanhar a devolução do dinheiro. Após assinar o distrato, marque no calendário a data limite para receber seu dinheiro, que são os 180 dias corridos. Se o prazo vencer e nada acontecer, você pode tomar medidas judiciais para cobrar com juros e correção monetária.

Diferenças Entre Distrato Amigável e Judicial

O distrato pode acontecer de forma amigável ou através de processo judicial. Cada modalidade tem características, prazos e consequências diferentes para comprador e vendedor.

O distrato amigável é sempre a opção mais vantajosa para ambas as partes. Ele acontece quando comprador e vendedor negociam diretamente e chegam a um acordo sobre as condições de cancelamento. O processo é mais rápido, geralmente levando de 30 a 90 dias, e evita custos com processos judiciais.

Já o distrato judicial se torna necessário quando não há acordo entre as partes. Isso pode acontecer quando a construtora se recusa a negociar, oferece condições muito abaixo do que a lei garante ou simplesmente ignora sua solicitação. Nesse caso, é necessário entrar com uma ação de rescisão contratual na justiça. O processo judicial é mais demorado, podendo levar de 1 a 3 anos, mas muitas vezes resulta em condições mais favoráveis ao comprador.

Distrato de Imóvel em São Paulo

São Paulo é o estado com maior volume de transações imobiliárias do Brasil. Na capital e região metropolitana, o tempo médio para conclusão de um distrato amigável varia entre 30 a 90 dias, dependendo da incorporadora e do porte do empreendimento.

No ABC Paulista e Zona Leste de São Paulo, onde há grande concentração de lançamentos do programa habitacional federal, os distratos seguem regras específicas da Caixa Econômica Federal quando há financiamento público envolvido. O processo precisa incluir a anuência do banco, o que pode adicionar algumas semanas ao prazo total.

Em cidades do interior paulista como Campinas, Ribeirão Preto e São José dos Campos, é comum que incorporadoras ofereçam condições mais flexíveis de distrato em períodos de baixa demanda. Isso acontece porque elas querem recolocar o imóvel no mercado rapidamente para novos compradores.

A Zona Sul e região de Pinheiros, na capital paulista, concentram empreendimentos de alto padrão onde os valores envolvidos são maiores. Nesses casos, a negociação do distrato costuma ser mais técnica e detalhada, sendo recomendável contar com orientação profissional desde o início.

Quando Buscar Orientação Jurídica Especializada

Um advogado imobiliário especializado pode auxiliar em diferentes momentos do processo de distrato, especialmente quando surgem dificuldades na negociação ou dúvidas sobre seus direitos. A assessoria profissional é educativa e auxilia você a compreender melhor o contrato e as possibilidades legais disponíveis.

Situações que indicam a necessidade de orientação profissional incluem: quando a construtora oferece devolver menos de 75% sem justificativa técnica adequada, quando há demora excessiva nas respostas ou tentativa de empurrar o processo indefinidamente, quando o contrato tem cláusulas confusas ou contraditórias que dificultam o entendimento, ou quando há discussão sobre correção monetária dos valores a devolver.

Um profissional qualificado da área imobiliária pode realizar diversas atividades no processo de distrato. A análise detalhada do contrato identifica cláusulas abusivas que podem ser contestadas com base na legislação consumerista e no Código Civil. O cálculo preciso do valor devido considera todas as parcelas pagas, correção monetária e descontos legalmente permitidos.

A condução técnica da negociação com a construtora segue os parâmetros legais e busca proteger seus interesses financeiros. A redação da notificação extrajudicial e do termo de distrato utiliza linguagem jurídica adequada para evitar problemas futuros. O acompanhamento dos prazos legais garante que a devolução ocorra no tempo correto, permitindo cobrança de juros em caso de atraso.

Se necessário, o ingresso com ação judicial de rescisão contratual acontece quando a construtora descumpre o acordo ou oferece condições insuficientes. A orientação profissional também auxilia na compreensão de alternativas ao distrato, como renegociação de parcelas ou transferência contratual para terceiros.

Documentos Para o Processo de Distrato

Para iniciar o processo de distrato, você precisa reunir documentação completa que comprove sua relação com o imóvel e todos os pagamentos realizados. A organização prévia desses documentos acelera a negociação e evita pedidos repetidos de informações.

A documentação pessoal básica inclui RG e CPF em cópias autenticadas, comprovante de endereço atualizado dos últimos três meses e documentos de estado civil como certidão de casamento ou união estável quando aplicável. Se o imóvel foi comprado por mais de uma pessoa, todos os compradores devem apresentar seus documentos.

Os documentos relacionados ao imóvel são essenciais para comprovar a relação contratual. O contrato de promessa de compra e venda original assinado, com todas as páginas e eventuais aditivos, deve estar disponível. Comprovantes de todos os pagamentos realizados, incluindo recibos, boletos pagos, comprovantes de transferência bancária e extratos devem ser organizados em ordem cronológica. O memorial descritivo do imóvel e a planta aprovada pela prefeitura complementam a documentação. Correspondências trocadas com a construtora ou vendedor, sejam físicas ou eletrônicas, podem ser importantes para comprovar comunicações anteriores.

Documentos complementares que facilitam o processo incluem o extrato atualizado dos valores pagos fornecido pela própria construtora, cópias de notificações de desistência enviadas anteriormente e eventual proposta de distrato oferecida pela incorporadora. Organize tudo em uma pasta física e mantenha cópias digitalizadas em nuvem ou pen drive. Essa documentação completa acelera o processo e serve como prova em caso de necessidade futura.

Erros Comuns no Distrato Imobiliário

Alguns erros no processo de distrato podem resultar em perda financeira ou atraso na devolução dos valores. Conhecer essas armadilhas comuns ajuda você a evitá-las e proteger seus direitos durante a rescisão contratual.

Aceitar pressão da construtora sem questionar é um erro frequente. Algumas incorporadoras tentam convencer compradores a aceitar condições piores do que as garantidas por lei, alegando que o contrato original prevalece ou que não há outra opção. Não assine nenhum documento sem entender completamente os termos e conferir se estão de acordo com a legislação vigente.

Parar de pagar as parcelas sem formalizar o distrato é uma atitude que pode gerar problemas sérios. Simplesmente deixar de pagar sem comunicar oficialmente sua desistência pode resultar em multas maiores que as previstas para o distrato regular, negativação do seu nome em cadastros de inadimplentes e até execução judicial da dívida. Sempre formalize sua intenção de cancelar antes de interromper pagamentos.

Não guardar comprovantes de todas as comunicações é outro erro comum. Toda interação com a construtora deve ser registrada por escrito, seja por e-mail, carta registrada ou mensagem de WhatsApp com cópia salva. Conversas telefônicas não têm valor legal em caso de disputa futura. Guarde cópias de tudo que enviar e receber durante o processo.

Perder prazos importantes pode prejudicar seus direitos. Fique atento aos prazos contratuais para notificar sua desistência e ao prazo legal de 180 dias para devolução dos valores. Depois que esse prazo vence sem pagamento, você pode cobrar juros moratórios e correção monetária adicional sobre o valor devido.

Desistir sem avaliar outras alternativas pode não ser a melhor opção financeira. Às vezes, renegociar o contrato com parcelas menores, suspender pagamentos temporariamente ou transferir o imóvel para outro comprador pode ser mais vantajoso que o distrato. Analise todas as possibilidades antes de tomar a decisão final de cancelamento.

Rescisão Contratual Imobiliária: Proteja Seus Direitos

O distrato imobiliário é um direito garantido pela legislação brasileira para situações onde a continuidade do contrato de compra se torna inviável. A Lei 13.786/2018 trouxe segurança jurídica para esse processo, estabelecendo regras claras sobre retenção de valores e prazos de devolução. A decisão do STJ de 2025 reforçou ainda mais a proteção ao comprador ao fixar o limite máximo de 25% de retenção.

O processo envolve etapas que devem ser seguidas com organização: notificação formal da desistência, negociação dos termos de rescisão, assinatura do termo de distrato e acompanhamento da devolução dos valores. Cada fase tem importância para garantir que você recupere o máximo possível do investimento realizado no imóvel. A documentação completa e o cumprimento de prazos são fundamentais para evitar perdas financeiras desnecessárias.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.