Construtora: Quanto Tempo Ela Tem para Resolver Problemas no Seu Imóvel?

Você acabou de adquirir um imóvel e, de repente, surgem problemas como rachaduras, infiltrações ou falhas no acabamento?

Essa situação, que deveria ser de alegria, pode se transformar em uma dor de cabeça. A boa notícia é que você, como consumidor, tem direitos garantidos por lei para exigir que a construtora resolva esses vícios e defeitos. Mas afinal, quanto tempo a construtora tem para resolver problemas no imóvel?

Entender os prazos e a forma correta de agir é essencial para proteger seu investimento e garantir que a construtora cumpra suas responsabilidades.

Neste artigo, vamos explicar:

• Quais os prazos legais para a construtora reparar problemas no imóvel.
• A diferença entre vícios aparentes e ocultos.
• Seus direitos em caso de atraso na entrega da obra.
• Como documentar os problemas e o que fazer se a construtora se recusar a resolver.

   

Prazos Legais para a Construtora Resolver Problemas no Imóvel

Quando o assunto é a responsabilidade da construtora por problemas no imóvel, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o Código Civil (CC) são as principais leis que nos orientam. É importante entender que os prazos variam conforme o tipo de problema.

Vícios Aparentes ou de Fácil Constatação

São aqueles defeitos que você consegue perceber facilmente logo na entrega do imóvel ou em uma inspeção superficial. Pense em uma torneira pingando, um azulejo solto, uma pintura mal feita, ou uma janela desalinhada.

• Prazo para reclamar: O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 26, inciso II, estabelece que o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação é de 90 dias.
• Início da contagem: Esse prazo começa a contar a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços, ou seja, da entrega das chaves do imóvel.
• Consequência da não reclamação no prazo: Se você não reclamar dentro desses 90 dias, você perde o direito de exigir o reparo perante a construtora. Por isso, é fundamental fazer uma vistoria detalhada ao receber as chaves.
  
  

Vícios Ocultos

Diferente dos vícios aparentes, os vícios ocultos são aqueles que não são perceptíveis de imediato e que só aparecem depois de um tempo de uso do imóvel. Exemplos comuns incluem infiltrações, problemas na tubulação, falhas na estrutura que só se manifestam com o tempo, ou sistemas elétricos com defeito que só geram problemas depois de meses.

• Prazo de garantia legal: O Código Civil, no artigo 618, estabelece que a construtora responde pela solidez e segurança da obra durante um prazo irredutível de cinco anos. Essa garantia de cinco anos é uma garantia legal e cobre a solidez e segurança da construção.
• Prazo para reclamar o vício oculto (CDC): Se o vício oculto for um defeito que prejudica o uso ou diminui o valor do imóvel, o prazo para você reclamar é de 90 dias a partir do momento em que o defeito se tornar conhecido. É importante notar que esse prazo de 90 dias do CDC para o vício oculto não se confunde com a garantia legal de 5 anos.
• Prazo para ajuizar ação (Código Civil): O parágrafo único do artigo 618 do Código Civil determina que o dono da obra decairá do direito de ação contra o empreiteiro se não a propor nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito (contados da constatação do vício).
  
  

Problemas de Solidez e Segurança (Garantia da Obra)

Problemas que comprometem a estrutura do imóvel, como rachaduras graves nas paredes ou problemas na fundação, são considerados vícios que afetam a solidez e segurança da obra.

• Prazo de garantia da obra: A construtora é responsável por esses problemas durante um período de cinco anos a partir da entrega do imóvel (art. 618 do Código Civil).
• Prazo prescricional para ação judicial: Uma vez constatado o vício de solidez e segurança dentro do prazo de garantia de 5 anos, o proprietário tem o prazo de 10 anos para ajuizar uma ação judicial para buscar a reparação dos danos, conforme o artigo 205 do Código Civil.
  
  

Diferença Entre Vícios Aparentes e Ocultos

Entender a diferença entre esses dois tipos de vícios é crucial para saber como e quando agir.

Vícios Aparentes

• O que são? Defeitos visíveis e facilmente identificáveis no momento da entrega do imóvel ou durante uma vistoria rápida.
• Exemplos:
  
  • Pintura mal feita.
  • Portas arranhadas.
  • Janelas que não fecham direito.
  • Pisos com imperfeições.
  • Louças sanitárias com rachaduras visíveis.
• Como agir: Você deve documentar esses problemas imediatamente após a entrega das chaves e comunicar a construtora no prazo de 90 dias.
  
  

Vícios Ocultos

• O que são? Defeitos que não são perceptíveis de imediato e que se manifestam apenas com o uso do imóvel ou após um determinado tempo.
• Exemplos:
  
  • Infiltrações em paredes ou lajes.
  • Problemas na rede elétrica ou hidráulica.
  • Defeitos estruturais que aparecem com o tempo.
  • Materiais de baixa qualidade que se deterioram rapidamente.
• Como agir: Ao identificar um vício oculto, você deve notificar a construtora assim que tomar conhecimento do problema, para que ela providencie o reparo. Lembre-se do prazo de 90 dias a partir da constatação do vício, dentro da garantia de 5 anos.
  
  

O Que Fazer em Caso de Atraso na Entrega da Obra?

O atraso na entrega do imóvel é uma das maiores fontes de frustração para quem compra na planta. A legislação também prevê direitos claros para o comprador nesta situação.

Cláusula de Tolerância

• O que é? A maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta inclui uma cláusula de tolerância, que permite à construtora atrasar a entrega da obra por até 180 dias (seis meses) sem que isso configure um descumprimento contratual.
• Validade: Essa cláusula é considerada válida pela justiça, desde que esteja clara e expressamente prevista no contrato.
• Consequências dentro da tolerância: Durante esse período de 180 dias, a construtora não precisa pagar multas ou indenizações, e o comprador não pode cancelar o contrato apenas pelo atraso inicial.
  
  

Atraso Superior a 180 Dias

Se o atraso ultrapassar os 180 dias, a situação muda, e você passa a ter diversos direitos:

• Rescisão do Contrato e Devolução dos Valores:
  
  • Você pode solicitar a rescisão do contrato e a devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente e pagos em parcela única.
  • Dependendo do caso, pode haver direito a indenização por danos morais.
• Manutenção do Contrato e Indenização:
  
  • Se você ainda tem interesse no imóvel e prefere aguardar, pode exigir uma indenização pelo atraso.
  • Lucros Cessantes: Se você comprou o imóvel para alugar e obter renda, pode pedir indenização pelos lucros que deixou de auferir. O valor é geralmente fixado em 0,5% a 1% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso.
  • Danos Materiais: Se você teve despesas adicionais por conta do atraso (como aluguel de outro imóvel, mudança, etc.), pode pedir reembolso.
  • Danos Morais: Em casos de atraso excessivo que causem grande transtorno e abalo psicológico, pode ser cabível uma indenização por danos morais.
• Congelamento do Saldo Devedor:
  
  • Você pode exigir o congelamento do saldo devedor a partir do fim do prazo de tolerância, sem a aplicação de correção monetária (INCC) durante o período de atraso.
• Suspensão dos Juros de Obra:
  
  • Se você está pagando os “juros de obra” (taxa de evolução da obra), pode solicitar a suspensão dessa cobrança após o prazo de tolerância, e até mesmo o reembolso dos valores pagos indevidamente.
    
    

Como Documentar os Problemas e Notificar a Construtora

Para garantir seus direitos e ter sucesso na resolução de problemas, a documentação é sua maior aliada.

O que documentar?

• Contrato de Compra e Venda: Guarde uma cópia de todas as cláusulas, especialmente as que tratam de prazos de entrega e garantias.
• Vistoria de Entrega: Faça uma vistoria minuciosa no imóvel antes de receber as chaves. Anote todos os defeitos, por menores que sejam, e tire fotos e grave vídeos que comprovem a existência dos vícios. Peça para a construtora registrar suas observações no termo de vistoria.
• Comunicações com a Construtora: Guarde todos os e-mails, protocolos de atendimento, mensagens de WhatsApp e cartas trocadas com a construtora. Isso prova que você tentou resolver o problema administrativamente.
• Fotos e Vídeos: Registre o problema de diferentes ângulos, com boa iluminação e, se possível, com algo que mostre a data (como um jornal ou o celular com a data aparente).
• Orçamentos e Notas Fiscais: Se você precisou contratar alguém para fazer um reparo emergencial ou teve gastos por conta do problema, guarde todos os comprovantes.
• Laudos Técnicos: Em casos de problemas mais complexos, como infiltrações ou falhas estruturais, é altamente recomendável contratar um engenheiro ou arquiteto para emitir um laudo técnico. Esse documento tem grande peso em uma eventual ação judicial.
  
  

Como Notificar a Construtora?

• Formalmente e por Escrito: Sempre formalize sua reclamação por escrito. Envie um e-mail com aviso de recebimento ou uma carta com AR (Aviso de Recebimento) para a construtora.
• Detalhes do Problema: Descreva o problema de forma clara e objetiva, anexando as fotos e vídeos que comprovam o defeito.
• Prazo para Resposta: Indique um prazo razoável para a construtora se manifestar e apresentar uma solução (geralmente 30 dias).
  
  

O Que Fazer se a Construtora se Recusar a Resolver?

Se a construtora se recusar a resolver o problema ou não responder às suas solicitações, você tem algumas opções:

• Procon: O Procon é um órgão de defesa do consumidor que pode intermediar a negociação e tentar solucionar o conflito.
• Mídias Sociais e Reclame Aqui: Muitas vezes, a exposição do problema em plataformas como o Reclame Aqui ou nas redes sociais pode gerar uma resposta mais rápida da construtora, que se preocupa com sua imagem.
• Ação Judicial: Se as tentativas amigáveis não funcionarem, o próximo passo é buscar a Justiça. Para isso, é fundamental contar com o apoio de um advogado especialista em direito imobiliário. Ele poderá analisar seu caso, reunir as provas necessárias e ingressar com a ação judicial cabível para garantir seus direitos.
  
  

Proteja Seu Investimento com Conhecimento

Comprar um imóvel é, para a maioria das pessoas, o maior investimento da vida. Por isso, é fundamental conhecer seus direitos e os prazos que a construtora tem para resolver problemas. A legislação brasileira, tanto o Código de Defesa do Consumidor quanto o Código Civil, oferece proteções importantes para você.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.