Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Cláusulas Obrigatórias

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

O Contrato de Compra e Venda de Imóvel precisa ter cláusulas obrigatórias para ser válido e proteger comprador e vendedor.

Em 2025, o mercado imobiliário brasileiro movimentou centenas de milhares de unidades e bilhões de reais em negócios, o que aumenta a chance de problemas para quem assina contrato fraco. Sem as cláusulas certas, você pode não conseguir registrar o imóvel ou acabar assumindo dívidas que nem sabia que existiam.

Você vai ver neste guia:

• Cláusulas que o Código Civil exige no contrato
• Como se proteger de débitos e vícios ocultos
• Diferença entre compra à vista, financiada e na planta
• Principais erros que derrubam contratos
• Quando vale buscar advogado especializado em direito imobiliário

O Que Torna um Contrato de Imóvel Válido

Um contrato de compra e venda de imóvel é válido quando cumpre as exigências do Código Civil e descreve bem o negócio. Sem isso, o documento pode ser considerado nulo e não gerar os efeitos que as partes esperam.

Em geral, um contrato de imóvel precisa ter:

• Identificação completa de comprador e vendedor
• Descrição detalhada do imóvel, com matrícula
• Valor total da compra e forma de pagamento
• Prazos para escritura, registro e entrega

O Código Civil traz regras como:

• Imóveis acima de 30 salários mínimos exigem escritura pública em cartório.
• Artigos 481 a 492 tratam da compra e venda, com deveres de quem vende e de quem compra.

Além das cláusulas obrigatórias, existem cláusulas recomendadas, que não são exigidas por lei, mas evitam muitas dores de cabeça.

Identificação de Quem Compra e Quem Vende

A primeira parte do contrato de compra e venda de imóvel é a qualificação das partes.

Normalmente o contrato traz:

• Nome completo
• Nacionalidade
• Estado civil
• Profissão
• CPF e RG
• Endereço

Se uma das partes for casada, o cônjuge entra no contrato e o regime de bens deve ser indicado. Isso importa porque:

• Em comunhão de bens, o cônjuge precisa concordar com a venda ou compra.
• Sem a assinatura do cônjuge, o cartório pode recusar o registro.

Erros comuns na identificação:

• Nome escrito errado
• CPF trocado
• Endereço desatualizado

Esses erros atrasam o registro e podem exigir retificação, com mais tempo e custo.

Descrição Completa do Imóvel e Matrícula

O contrato precisa deixar claro qual imóvel está sendo vendido. Isso passa por uma descrição bem feita.

A descrição costuma incluir:

• Endereço completo (rua, número, bairro, cidade, CEP)
• Área total em metros quadrados
• Andar e vaga de garagem, se for apartamento
• Confrontações (o que fica ao lado, na frente e atrás)

A matrícula é o documento que centraliza a história do imóvel. No contrato de compra e venda de imóvel, você deve:

• Indicar o número da matrícula
• Usar uma matrícula atualizada, emitida há pouco tempo

Na matrícula podem aparecer:

• Hipotecas
• Penhoras
• Ações judiciais
• Alienação fiduciária

Se o comprador ignora a matrícula, pode adquirir imóvel com pendências e depois ter dificuldade para usar o bem ou revender.

Valor Total e Como Será o Pagamento

O preço é um dos pontos centrais do contrato de compra e venda de imóvel.

O contrato deve indicar:

• Valor total da venda, em números e por extenso
• Forma de pagamento:
  • À vista
  • Parcelado com o vendedor
  • Por financiamento bancário

Quando há parcelamento direto:

• Cada parcela precisa ter valor e data de vencimento definidos
• Se houver correção, o índice deve ser indicado
• Podem existir juros sobre o saldo devedor

Sobre o sinal (arras):

• Normalmente fica em torno de 10% do valor do imóvel
• Se o comprador desiste sem motivo, perde o sinal
• Se o vendedor desiste, devolve o sinal em dobro

Prazo Para Transferir a Propriedade

Os prazos organizam o fluxo da compra e venda de imóvel.

Em geral o contrato traz:

• Prazo para lavrar a escritura pública
• Prazo para registrar a escritura no cartório de imóveis
• Prazo para entrega de documentos
• Prazo para entrega das chaves

Sem prazos claros, pode acontecer, por exemplo:

• Comprador já pagou tudo, mas o vendedor demora para ir ao cartório
• Comprador mora no imóvel sem ser proprietário oficial por muito tempo

Por isso, prazos precisos e realistas facilitam a cobrança em caso de atraso.

Como o Comprador Se Protege no Contrato

Comprar um imóvel envolve riscos, como documentação irregular, dívidas ocultas e problemas no imóvel. Cláusulas de proteção ao comprador funcionam como escudo contra esses riscos.

Riscos comuns:

• Documentação irregular
• Débitos antigos de IPTU e condomínio
• Problemas estruturais no imóvel
• Financiamento negado pelo banco

Algumas cláusulas ajudam muito o comprador.

Garantia de Documentação Regular

É comum o contrato afirmar que o vendedor:

• É o legítimo proprietário do imóvel
• Entrega a documentação regular e atualizada
• Não tem ônus ocultos que impeçam a transferência

Se surgir problema documental que impeça o registro:

• O comprador pode pedir devolução dos valores pagos
• O negócio pode ser desfeito sem multa para o comprador

Isso cobre situações como:

• Cadeia de proprietários confusa
• Herdeiro com direito não incluído na venda
• Construção irregular não aprovada pela prefeitura

Quem Paga Débitos Antigos

O contrato deve deixar claro que débitos anteriores à venda são do vendedor.

Em geral, o vendedor quita:

• IPTU atrasado
• Taxas de condomínio em aberto
• Contas pendentes de água, luz e gás até a entrega das chaves

Uma prática comum é:

• Reter parte do pagamento final até o vendedor apresentar certidões negativas ou comprovantes de quitação.

Cláusula de Financiamento Bancário

Quando a compra depende de financiamento, o contrato pode prever que:

• Se o financiamento for negado, o negócio é desfeito
• O comprador recebe de volta o sinal pago

Isso evita que o comprador:

• Perca o sinal por um fato fora do seu controle

Mesmo com pré-aprovação, o banco ainda analisa:

• Renda
• Score de crédito
• Documentação do imóvel

Vistoria Antes de Receber as Chaves

A vistoria protege o comprador contra problemas no imóvel.

O contrato pode prever que:

• O comprador fará vistoria antes da assinatura final ou da entrega das chaves
• Serão registradas fotos e vídeos do estado do imóvel

Em alguns casos, o comprador contrata:

• Engenheiro
• Arquiteto

Esses profissionais podem identificar:

• Infiltrações
• Rachaduras
• Problemas elétricos ou hidráulicos

Se forem encontrados problemas graves, o comprador pode negociar reparos ou até rever o negócio, de acordo com o que estiver no contrato.

Como o Vendedor Se Protege no Contrato

O vendedor também assume riscos no contrato de compra e venda de imóvel, principalmente quando há pagamento parcelado.

Por isso, o contrato costuma trazer proteções específicas.

Multa Se o Comprador Não Pagar

É comum o contrato prever:

• Multa entre 10% e 20% do valor, em caso de inadimplência
• Juros de mora mensais
• Correção do saldo devedor por índice definido

Essas cláusulas:

• Compensam o vendedor por atrasos
• Desestimulam o descumprimento do contrato

Sinal e Direito de Arrependimento

O sinal confirma a seriedade do negócio.

Em regra:

• Se o comprador desiste sem motivo, perde o sinal
• Se o vendedor desiste, devolve o sinal em dobro

Se houver cláusula de arrependimento:

• Deve indicar prazo para desistência
• Pode prever se há ou não algum custo para quem desiste

Prazo Para Sair do Imóvel

Se o vendedor ainda mora no imóvel, o contrato precisa indicar:

• Data certa para desocupação
• Multa diária em caso de atraso

Exemplo:

• Multa de 0,5% do valor do imóvel por dia de atraso

Assim, o comprador evita pagar tudo e ficar sem usar o imóvel.

Quem Paga Cada Taxa e Imposto

A compra de imóvel envolve custos além do preço.

Entre eles:

• ITBI
• Escritura pública
• Registro no cartório de imóveis
• Certidões diversas

Em regra de mercado:

• O comprador paga ITBI, escritura e registro
• O vendedor paga débitos antigos de IPTU e condomínio

Mas isso pode ser ajustado, desde que fique por escrito.

ITBI e Custos de Cartório

Na prática:

• ITBI costuma ficar entre 2% e 3% do valor venal
• Taxas de cartório (escritura e registro) podem somar perto de 1% do valor do negócio

O contrato pode:

• Confirmar que o comprador assume esses custos
• Ou distribuir despesas de forma diferente, se as partes concordarem

IPTU e Contas do Imóvel

Sobre IPTU:

• Débitos anteriores à venda ficam com o vendedor
• O comprador assume o imposto a partir da data prevista no contrato

Sobre contas de consumo:

• Água, luz, gás e internet devem ser quitadas pelo vendedor até a entrega das chaves

Uma forma segura é:

• Reter parte do valor final para cobrir alguma pendência que apareça.

Taxas de Condomínio Pendentes

Em imóveis em condomínio, o contrato deve tratar de:

• Taxas de condomínio vencidas
• Parcelas de obras extraordinárias

Em geral:

• O vendedor paga o que venceu antes da venda
• O comprador paga o que vencer depois da data combinada

Certidões do condomínio ajudam a comprovar se há débitos.

Situações Especiais Que Mudam o Contrato

Alguns negócios exigem contrato de compra e venda de imóvel mais detalhado, com cláusulas específicas.

Situações que pedem cuidado extra:

• Imóvel financiado
• Imóvel na planta ou em construção
• Venda com usufruto ou direito de habitação

Imóveis com Financiamento Bancário

Quando há financiamento:

• O imóvel fica alienado ao banco até quitação
• A escritura definitiva pode depender da liberação de gravame

O contrato deve explicar:

• Como o banco paga o vendedor
• Quando a propriedade plena passa para o comprador

Nesses casos, é comum:

• Usar contrato de financiamento com força de título executivo
• Registrar a alienação fiduciária na matrícula do imóvel

Imóveis Ainda Não Construídos

Na compra de imóvel na planta:

• Aplica-se a lei de incorporação imobiliária
• O contrato precisa descrever o que será entregue (memorial descritivo)

Pontos importantes:

• Prazo de entrega da obra
• Multa por atraso
• Forma de correção dos valores durante a construção

Também é importante prever:

• Vistoria antes da entrega das chaves
• O que acontece se a obra parar ou se a construtora atrasar demais

Venda com Usufruto ou Restrição de Uso

Na venda com usufruto ou direito de habitação:

• Uma pessoa fica com o direito de morar
• Outra passa a ser a dona no registro

O contrato deve indicar:

• Quem paga IPTU, condomínio e manutenção
• Em que momento o usufruto termina

Esse modelo é comum em:

• Planejamento sucessório
• Situações em que pais transferem o imóvel aos filhos, mas continuam morando nele

Erros Que Comprometem Contratos de Imóveis

Alguns erros são recorrentes em contratos de compra e venda de imóvel e podem gerar grandes problemas.

Erros frequentes:

• Não colocar data exata para entrega das chaves
• Não definir quem paga débitos antigos
• Esquecer a cláusula sobre aprovação do financiamento
• Descrever o imóvel de forma vaga ou com matrícula errada
• Não prever multa por descumprimento
• Não prever vistoria antes da entrega
• Explicar mal como será feita a correção monetária
• Não incluir o cônjuge quando a lei exige

Contratos com esses pontos falhos:

• São mais difíceis de executar
• Geram mais conflito entre as partes
• Podem até ser discutidos judicialmente quanto à validade

Situações Que Pedem Advogado Especializado

Em muitas compras simples, um contrato padrão já resolve. Mas há casos em que a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar.

Esse profissional pode:

• Conferir toda a documentação do imóvel e das partes
• Identificar riscos que não são óbvios
• Propor cláusulas específicas para o seu caso

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar em situações mais complexas, como:

• Imóveis de herança com inventário em andamento ou não iniciado
• Propriedades rurais acima de 20 hectares
• Vendas envolvendo empresas como compradoras ou vendedoras
• Imóveis com construção irregular ou pendência urbanística
• Vendas com usufruto, cláusula de reversão ou outras restrições
• Pagamento parcelado direto ao vendedor, sem banco intermediando
• Compras em leilão judicial ou extrajudicial
• Transações com valores altos, como imóveis acima de R$ 1 milhão

Cláusulas Corretas Garantem Segurança na Compra

Um contrato de compra e venda de imóvel bem feito é uma das principais garantias de segurança para quem compra ou vende.

Em um mercado que movimenta valores altos, saber quais cláusulas são obrigatórias e quais protegem cada parte é essencial para evitar prejuízos. Com um documento claro, completo e adequado ao tipo de negócio, as chances de conflito diminuem muito e o patrimônio das partes fica mais protegido.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.