Como Regularizar Imóvel Já Construído: Guia Completo 2025

A regularização de imóveis já construídos é um dos procedimentos mais importantes para proprietários que desejam garantir segurança jurídica e valorização patrimonial.

No Brasil, estima-se que cerca de 50% dos imóveis apresentam algum tipo de irregularidade, o que pode gerar sérios problemas legais e financeiros.

Este guia apresenta todas as informações necessárias para compreender o processo de regularização de imóveis já construídos, os documentos exigidos, custos envolvidos e prazos, sempre em conformidade com a legislação brasileira vigente.

O Que é a Regularização de Imóvel Já Construído

A regularização de imóvel já construído é o processo legal que visa adequar uma propriedade às normas urbanísticas e edilícias estabelecidas pelo município.

Este procedimento formaliza a construção perante os órgãos competentes, garantindo que o imóvel esteja em conformidade com as leis e regulamentações locais.

Por Que Regularizar Seu Imóvel é Fundamental

A falta de regularização pode acarretar diversos problemas:

• Impossibilidade de financiamento: Bancos exigem documentação regularizada para concessão de crédito imobiliário

• Dificuldades na venda: Compradores evitam imóveis irregulares devido aos riscos legais

• Multas e penalidades: Órgãos municipais podem aplicar sanções por construções irregulares

• Desvalorização patrimonial: Imóveis irregulares têm valor de mercado reduzido

• Problemas em inventários: Herança de bens irregulares gera complicações legais
  
  

Principais Situações Que Exigem Regularização

Falta de Escritura

A ausência de escritura é uma das irregularidades mais comuns. Nestes casos, é necessário localizar os antigos proprietários para formalização da transferência ou, quando impossível, buscar a regularização através de usucapião.

Construção Sem Alvará

Muitas edificações foram construídas sem a devida autorização municipal. A regularização deve seguir o procedimento de aprovação retroativa do projeto.

Ampliações Não Averbadas

Reformas e ampliações realizadas sem comunicação ao cartório devem ser regularizadas através da averbação de construção.

Imóveis em Desacordo com o Projeto Aprovado

Construções que divergem do projeto original necessitam de aprovação das modificações ou adequação às normas vigentes.

Documentação Necessária Para Regularização

O processo de regularização exige uma série de documentos específicos:

Documentos do Proprietário

• RG e CPF atualizados

• Comprovante de residência

• Certidão de casamento (quando aplicável)

Documentos do Imóvel

• Escritura do imóvel ou compromisso de compra e venda

• Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis

• IPTU dos últimos três anos

• Certidão de ônus reais

Documentação Técnica

• Planta do imóvel elaborada por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto)

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)

• Memorial descritivo da construção

• Fotos da construção atual

• Alvará de construção (quando disponível)
  
  

Passo a Passo Para Regularizar Seu Imóvel

1. Análise da Situação Atual (5-10 dias)

Verifique toda a documentação existente e identifique as irregularidades específicas do seu imóvel. Esta etapa é fundamental para definir o procedimento adequado.

2. Contratação de Profissional Habilitado (5-7 dias)

Procure um engenheiro ou arquiteto registrado no CREA ou CAU para elaboração do projeto técnico e acompanhamento do processo.

3. Elaboração do Projeto Técnico (15-20 dias)

O profissional responsável elaborará a planta do imóvel conforme a situação atual, respeitando as normas técnicas e municipais.

4. Protocolo na Prefeitura (1-3 dias)

Apresente toda a documentação na Secretaria de Obras ou órgão equivalente do seu município para início da análise.

5. Vistoria Municipal (10-15 dias)

A prefeitura realizará vistoria técnica para verificar se a construção atende às normas de segurança, acessibilidade e uso do solo.

6. Emissão do Habite-se (5-10 dias)

Aprovada a vistoria, será emitido o Certificado de Conclusão de Obra (Habite-se), que atesta a regularidade da construção.

7. Regularização no INSS (10-20 dias)

Obtenha a Certidão Negativa de Débitos (CND) de obra junto à Receita Federal, comprovando a quitação dos encargos previdenciários.

8. Averbação no Cartório (15-30 dias)

Registre a construção na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, formalizando definitivamente a regularização.

Custos Envolvidos na Regularização

Os custos para regularização variam conforme o tipo e tamanho do imóvel:

Imóveis Residenciais

• Custo médio: 2% a 4% do valor do imóvel

• Faixa de valores: R$ 10.000 a R$ 24.000

Imóveis Comerciais

• Custo médio: 3% a 5% do valor do imóvel

• Valor médio: R$ 7.200

Terrenos

• Custo médio: 4% do valor do terreno

• Exemplo: R$ 8.000 para terreno de R$ 200.000

Ampliações e Reformas

• Valor médio: R$ 6.500

*Os valores podem variar conforme a localidade e complexidade do processo.

Prazos Para Regularização

Processo Completo

O prazo total para regularização varia entre 90 a 180 dias, dependendo da complexidade e agilidade dos órgãos envolvidos.

Fatores Que Influenciam o Prazo

• Tipo de irregularidade

• Documentação disponível

• Eficiência do órgão municipal

• Necessidade de adequações na construção
  
  

Legislação Aplicável

Lei Federal 13.465/2017

Dispõe sobre a regularização fundiária urbana e rural, estabelecendo procedimentos simplificados para desburocratização do processo.

Código de Obras Municipal

Cada município possui seu próprio código de obras, estabelecendo normas específicas para construções locais.

Normas da ABNT

As construções devem atender às normas técnicas brasileiras para garantir segurança e qualidade.

Modalidades de Regularização

Regularização Automática

Para imóveis residenciais com isenção total de IPTU, construídos até 2014, em municípios que adotaram a Lei de Anistia.

Regularização Declaratória

Para imóveis residenciais até 500m² de área construída, mediante declaração do proprietário.

Regularização Simplificada

Para imóveis até 1.500m² de área construída, com análise municipal simplificada.

Regularização Comum

Para imóveis acima de 1.500m² ou casos mais complexos, seguindo procedimento completo.

Usucapião Como Alternativa

Quando não é possível localizar os antigos proprietários ou há problemas na cadeia dominial, a usucapião pode ser uma alternativa viável.

Usucapião Extraordinária

Exige posse ininterrupta por 15 anos (ou 10 anos em casos específicos).

Usucapião Ordinária

Requer 10 anos de posse com justo título e boa-fé (ou 5 anos em situações especiais).

Usucapião Extrajudicial

Procedimento mais ágil realizado diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial.

Consequências da Não Regularização

Riscos Legais

• Multas municipais

• Embargo da obra

• Ordem de demolição

• Perda da propriedade

Impactos Financeiros

• Impossibilidade de financiamento

• Dificuldade na comercialização

• Desvalorização do patrimônio

• Custos crescentes com o tempo
  
  

Benefícios da Regularização

Segurança Jurídica

• Propriedade formalmente reconhecida

• Proteção contra ações de terceiros

• Facilidade em sucessões

Valorização Patrimonial

• Aumento do valor de mercado

• Facilidade na venda

• Acesso a financiamentos

Regularidade Fiscal

• Adequação ao IPTU

• Regularidade perante a Receita Federal

• Evitar multas e penalidades
  
  

Dicas Importantes

Consulte Sempre um Profissional

A regularização de imóveis envolve aspectos técnicos e jurídicos complexos. É fundamental contar com profissionais habilitados.

Mantenha a Documentação Organizada

Guarde todos os documentos relacionados ao imóvel e às reformas realizadas.

Não Deixe Para Depois

Quanto mais tempo passar, mais complicado e custoso pode se tornar o processo de regularização.

Verifique a Legislação Local

Cada município possui regras específicas que devem ser observadas.

Considerações Finais

A regularização de imóvel já construído é um investimento na segurança jurídica e valorização patrimonial. Embora envolva custos e tempo, os benefícios superam amplamente os inconvenientes do processo.

O importante é buscar orientação profissional adequada e iniciar o processo o quanto antes, evitando complicações futuras e garantindo que seu patrimônio esteja devidamente protegido.

Para situações específicas, recomenda-se sempre a consulta a profissionais especializados em direito imobiliário e engenharia, que poderão avaliar cada caso individualmente e orientar sobre o melhor procedimento a ser adotado.

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a profissionais especializados. Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando as especificidades locais e a legislação aplicável.

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