Aumento de Aluguel Abusivo? Seus Direitos em 2026

O aumento de aluguel abusivo afeta milhares de brasileiros e pode ser contestado na Justiça.

Em janeiro de 2026, o IGP-M acumulou queda de 0,91% em 12 meses, mas muitos proprietários tentam aplicar reajustes muito acima dos índices permitidos. A Lei do Inquilinato protege você contra aumentos arbitrários e garante o direito de revisar valores abusivos.

Você vai descobrir:

• Como saber se seu reajuste é abusivo
• Quais índices a lei permite em 2026
• Passo a passo para contestar aumentos ilegais
• Quando procurar ajuda especializada
• Seus direitos garantidos por lei

Quando o Aumento de Aluguel é Considerado Abusivo

Aumento abusivo acontece quando o proprietário reajusta o valor sem respaldo legal, fora do prazo ou com índices proibidos.

A prática viola a Lei 8.245/91 e pode ser revertida, com devolução dos valores pagos a mais.

O reajuste é abusivo quando:

• Aplicado antes de 12 meses do início do contrato ou último aumento
• Usa percentual acima do índice previsto no contrato
• Baseia-se no salário mínimo (prática proibida por lei)
• Não tem cláusula contratual que preveja a correção
• Excede muito a média da região

Imagine esta situação real: em São Paulo, um inquilino em Pinheiros recebeu reajuste de 35% quando o IGP-M do período foi apenas 10,7%.

Essa diferença de mais de três vezes caracteriza abuso claro. Você pode contestar na Justiça.

Índices de Reajuste Permitidos por Lei em 2026

A Lei do Inquilinato determina que o reajuste deve seguir o índice oficial previsto no contrato de locação.

Os índices mais usados são IGP-M e IPCA. Ambos são calculados por instituições oficiais e têm variações diferentes ao longo do ano.

O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas. Considera preços do atacado, varejo e construção civil.

O IPCA é medido pelo IBGE. Representa a inflação oficial do país e reflete melhor o custo de vida da população.

Para calcular o novo valor do aluguel, use esta fórmula simples:

Novo Valor = Valor Atual × (1 + Percentual do Índice)

Exemplo prático: seu aluguel é R$ 1.500 e o IGP-M acumulado é -0,91%. O cálculo fica assim:

R$ 1.500 × (1 – 0,0091) = R$ 1.486,35

Ou seja, com IGP-M negativo, seu aluguel deveria diminuir neste caso.

O Que Diz a Lei do Inquilinato Sobre Reajuste

A Lei 8.245/91 estabelece regras claras sobre quando e como o aluguel pode ser reajustado.

O artigo 18 permite que você e o proprietário fixem novo valor de comum acordo. Já o artigo 19 autoriza revisão judicial após três anos de contrato.

O reajuste anual automático exige três condições obrigatórias:

1. Previsão expressa no contrato com indicação do índice
2. Intervalo mínimo de 12 meses desde o início ou último reajuste
3. Aplicação exclusiva do índice contratado, sem percentuais inventados

Qualquer aumento proposto pelo proprietário fora dessas regras depende de acordo mútuo formalizado por escrito.

Você não é obrigado a aceitar. Pode manter o valor original durante a vigência do contrato.

Após três anos de contrato, qualquer parte pode pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. Essa ação revisional considera valores praticados na região, características do imóvel e condições econômicas atuais.

Como Saber Se o Reajuste do Seu Aluguel é Ilegal

Identificar se o reajuste aplicado é legal exige análise atenta do contrato e comparação com os índices oficiais.

Muita gente paga valores abusivos por desconhecer seus direitos ou por medo de conflito com o proprietário.

Pegue seu contrato e os últimos boletos. Verifique se você está em uma dessas situações:

1. Reajuste antecipado: aplicado com menos de 12 meses do contrato ou último aumento
2. Percentual incompatível: valor reajustado não bate com o índice contratado
3. Ausência de cláusula: contrato não prevê forma de reajuste ou índice a ser usado
4. Base no salário mínimo: correção vinculada ao salário mínimo (ilegal desde 1995)
5. Valor desproporcional: aumento muito acima da média de mercado da região

Para conferir se o percentual está correto, acesse os sites oficiais da FGV (para IGP-M) ou IBGE (para IPCA). Compare com o índice acumulado em 12 meses na data de aniversário do contrato.

Direitos Garantidos ao Inquilino em 2026

A Lei do Inquilinato garante proteções importantes contra práticas abusivas.

Você tem direito a informações claras sobre reajustes e pode contestar aumentos que desrespeitem o contrato ou a legislação.

Veja seus principais direitos:

• Receber notificação prévia sobre o novo valor com explicação do cálculo
• Contestar reajustes sem previsão contratual ou fora do prazo legal
• Manter o pagamento do valor anterior enquanto discute o aumento judicialmente
• Solicitar revisão judicial do aluguel após três anos de contrato
• Obter devolução de valores pagos indevidamente quando houver abuso comprovado

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul já reconheceu como ilegal o reajuste abusivo realizado unilateralmente.

Especialmente quando atrelado ao salário mínimo e sem cláusula contratual. Essa decisão serve de base para casos parecidos em todo o Brasil.

Durante processo de contestação, você pode continuar pagando o valor que considera correto por meio de consignação em pagamento. Esse procedimento judicial protege contra ação de despejo por falta de pagamento enquanto a Justiça analisa o caso.

Como Contestar Reajuste Abusivo Passo a Passo

Contestar um reajuste abusivo exige estratégia e documentação adequada.

A tentativa de acordo direto deve ser a primeira opção. Mas você não deve aceitar valores ilegais por medo de perder o imóvel.

Antes de recorrer à Justiça, busque resolver direto com o proprietário:

1. Documente tudo: reúna contrato, boletos, comprovantes e comunicações escritas
2. Calcule o valor correto: use o índice contratado para mostrar qual deveria ser o reajuste
3. Envie notificação formal: por e-mail ou carta com AR, solicite revisão do valor abusivo
4. Proponha acordo: sugira pagamento do valor correto e devolução do excesso pago
5. Estabeleça prazo: dê 15 dias para resposta antes de buscar solução judicial

A negociação direta evita custos processuais e preserva a relação com o proprietário. Muitos ajustam o valor quando confrontados com cálculos corretos e fundamentação legal.

Se a negociação falhar, você pode entrar com ação revisional de aluguel no Juizado Especial Cível. Essa ação pede a declaração de nulidade do reajuste abusivo e a fixação de novo valor de acordo com os índices legais.

Documentos necessários para a ação:

• Contrato de locação original com todas as páginas assinadas
• Boletos e comprovantes de pagamento dos últimos 12 meses
• Cálculo demonstrativo do valor correto versus valor cobrado
• Notificação extrajudicial enviada ao proprietário
• Pesquisa de valores de mercado na região (se houver)

A ação pode incluir pedido de urgência para suspender imediatamente o reajuste abusivo. Se você ganhar, o juiz pode determinar a devolução dos valores pagos a maior, com correção monetária e juros.

O Que é Consignação em Pagamento de Aluguel

A consignação em pagamento é uma ferramenta que permite depositar judicialmente o valor que você considera correto do aluguel.

Esse procedimento protege contra despejo por inadimplência durante discussão sobre reajuste abusivo.

Você pode fazer consignação quando o proprietário recusa receber o valor sem o reajuste questionado. Ou quando há dúvida sobre qual valor pagar.

O depósito judicial demonstra boa-fé e disposição de cumprir a obrigação contratual.

Veja como funciona:

1. Ajuizar ação de consignação em pagamento no foro da locação
2. Depositar mensalmente em juízo o valor que você entende devido
3. Demonstrar que o reajuste aplicado é abusivo ou ilegal
4. Aguardar decisão judicial sobre qual valor está correto

Se a Justiça reconhecer que você depositou o valor correto, o proprietário será obrigado a aceitar. Caso contrário, você deverá complementar a diferença com correção monetária.

Decisões da Justiça Sobre Reajuste Abusivo

A Justiça brasileira reconhece consistentemente o direito do inquilino de contestar reajustes abusivos.

Tribunais de Justiça em todo o país têm declarado nulos aumentos aplicados sem respaldo legal ou contratual.

Um caso importante julgado pelo TJ-RS estabeleceu precedentes relevantes sobre reajuste abusivo. A decisão considerou ilegal o aumento antes de 12 meses, a vinculação ao salário mínimo e a ausência de cláusula contratual específica.

Os tribunais aplicam princípios de equilíbrio contratual e função social da moradia ao analisar esses casos.

Em tempos de crise econômica, a Justiça tende a proteger o locatário contra aumentos desproporcionais que comprometam sua capacidade de manter a moradia.

As decisões judiciais sobre reajuste abusivo geralmente determinam:

• Nulidade do reajuste aplicado em desacordo com o contrato ou lei
• Aplicação retroativa do índice correto desde o primeiro aumento indevido
• Devolução dos valores pagos a maior com correção monetária e juros
• Manutenção do contrato com o valor corrigido pelo índice legal

Quanto Custa e Quanto Demora a Ação Revisional

A ação revisional de aluguel pode ser feita no Juizado Especial Cível quando o valor da causa não ultrapassa 40 salários mínimos.

Nesse caso, você não precisa de advogado e não há custas iniciais. Isso torna o acesso à Justiça mais fácil.

Para valores maiores, a ação tramita na Justiça Comum e exige acompanhamento de advogado. Os honorários advocatícios podem ser fixos ou percentuais sobre o valor da causa.

Existe possibilidade de gratuidade judicial para quem comprovar impossibilidade de arcar com as despesas processuais.

O prazo médio para conclusão de uma ação revisional varia entre 6 a 18 meses. Depende da complexidade do caso e da comarca.

Durante esse período, você pode continuar pagando o valor que entende correto por meio de consignação judicial.

Diferença Entre Reajuste e Revisão de Aluguel

Reajuste e revisão de aluguel são coisas diferentes previstas na Lei do Inquilinato.

O reajuste é automático, anual e baseado no índice contratado. Já a revisão depende de acordo ou decisão judicial para alterar o valor de mercado.

O reajuste anual aplica-se automaticamente conforme índice previsto no contrato, respeitando o intervalo de 12 meses. Não depende de negociação entre as partes e deve corresponder exatamente à variação do índice contratado.

A revisão de aluguel permite ajustar o valor ao preço de mercado após três anos de contrato. Pode ser proposta por qualquer parte quando o valor praticado está defasado em relação aos imóveis parecidos da região.

Como o Procon Pode Ajudar em Reajuste Abusivo

O Procon pode auxiliar inquilinos em casos de reajuste abusivo, especialmente quando envolvem imobiliárias.

O órgão de defesa do consumidor pode mediar conflitos e aplicar sanções administrativas a empresas que adotam práticas abusivas.

Para registrar reclamação no Procon-SP, você deve reunir documentos que comprovem o abuso e apresentar formalmente sua queixa. A mediação do órgão pode resultar em acordo mais rápido que o processo judicial.

Outras instâncias que podem ajudar:

• Defensoria Pública: atendimento gratuito para quem não pode contratar advogado particular
• Ministério Público: em casos de práticas abusivas reiteradas que afetam vários inquilinos
• Ordem dos Advogados do Brasil: orientação e indicação de profissionais especializados

Contrato Sem Índice de Reajuste Definido

Contratos de locação que não especificam índice de reajuste apresentam situação peculiar.

A ausência de cláusula de reajuste não autoriza o proprietário a aplicar aumentos unilaterais durante a vigência do contrato.

Quando o contrato não prevê índice, o valor permanece fixo até o término do prazo acordado. Qualquer alteração depende de acordo mútuo formalizado por escrito.

Na renovação contratual ou após três anos, as partes podem negociar novo valor de mercado. Se não houver acordo, qualquer parte pode propor ação revisional para que a Justiça estabeleça valor compatível com preços praticados na região.

Valorização do Bairro e Aumento de Aluguel

A valorização do imóvel ou do bairro não autoriza reajuste além do índice contratado durante a vigência do contrato.

Mesmo que a região tenha se valorizado muito, o proprietário deve respeitar o percentual de correção previsto no contrato original.

A Lei do Inquilinato protege você contra aumentos arbitrários baseados em valorização imobiliária. O proprietário pode propor novo valor maior, mas isso depende exclusivamente de acordo mútuo. Não pode ser imposto unilateralmente.

Após três anos de contrato, o proprietário pode ajuizar ação revisional alegando que o valor praticado está abaixo do mercado devido à valorização.

Nesse caso, a Justiça analisará laudos técnicos e pesquisas de mercado para definir valor justo.

Reajuste em Imóvel Comercial versus Residencial

As regras de reajuste da Lei 8.245/91 valem tanto para locações residenciais quanto comerciais.

Porém, contratos comerciais geralmente apresentam cláusulas mais complexas e maior liberdade de negociação entre as partes.

Locações comerciais frequentemente incluem cláusulas de reajuste por faturamento, movimento comercial ou índices setoriais. Mesmo nesses casos, o reajuste deve estar previsto no contrato e respeitar o princípio do equilíbrio.

Para imóveis residenciais, a proteção ao inquilino é interpretada de forma mais rigorosa pela Justiça. Isso considera o direito fundamental à moradia.

Aumentos abusivos em locações residenciais tendem a ser revertidos com mais facilidade que em contratos comerciais.

Reajuste em Períodos de Crise Econômica

Períodos de crise econômica intensificam disputas sobre reajuste de aluguel.

Durante a pandemia de COVID-19, muitos inquilinos enfrentaram dificuldades financeiras e contestaram reajustes que comprometiam sua capacidade de pagamento.

A Justiça reconhece que situações excepcionais podem justificar a revisão de contratos com base na teoria da imprevisão. Quando eventos imprevisíveis tornam o cumprimento da obrigação excessivamente oneroso, o juiz pode readequar os valores temporariamente.

Em 2026, com a economia brasileira ainda em recuperação, tribunais continuam sensíveis a argumentos de dificuldade financeira do inquilino.

A demonstração de perda de renda ou aumento desproporcional do aluguel em relação ao orçamento familiar pode fundamentar pedido de redução ou suspensão temporária do reajuste.

Documentos Importantes para Contestar Reajuste

Reunir documentação completa é fundamental para contestar reajuste abusivo.

A organização dos documentos desde o início do contrato facilita eventual ação judicial e aumenta as possibilidades de acordo extrajudicial.

Documentos essenciais:

• Contrato de locação original com todas as cláusulas e assinaturas
• Todos os boletos e comprovantes de pagamento desde o início da locação
• Comunicações escritas (e-mails, mensagens, cartas) sobre reajustes
• Notificações ou avisos de aumento recebidos do proprietário ou imobiliária
• Planilha demonstrativa do valor correto versus valor cobrado
• Comprovantes de índices oficiais (IGP-M, IPCA) nos períodos relevantes
• Pesquisa de valores de imóveis similares na região (se disponível)

Mantenha cópias digitais e físicas de todos os documentos em ordem cronológica. Essa organização agiliza o trabalho do advogado e a análise judicial do caso.

Como Negociar Redução de Aluguel

Em cenários de crise ou quando o valor está acima do mercado, você pode propor redução do aluguel.

A negociação de redução segue princípios similares à contestação de reajuste abusivo. Mas com foco em readequação ao valor de mercado atual.

Para fundamentar pedido de redução, você deve apresentar:

• Pesquisa de valores praticados em imóveis similares da região
• Demonstração de que o aluguel atual está acima da média de mercado
• Eventuais defeitos ou necessidades de reforma que reduzem o valor do imóvel
• Proposta concreta de novo valor com justificativa econômica

A ação revisional de aluguel pode ser proposta por você após três anos de contrato para ajustar o valor ao preço de mercado. Mesmo que seja para reduzir.

Essa possibilidade protege o locatário contra valores defasados para cima em relação aos preços praticados.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre contestação de reajuste abusivo, análise detalhada do contrato de locação, cálculo correto dos valores devidos e estratégia mais adequada ao caso.

Busque orientação jurídica nestas situações:

• Reajuste aplicado sem previsão contratual ou fora do prazo legal
• Percentual cobrado muito acima do índice contratado
• Proprietário ameaça despejo por recusa em pagar reajuste abusivo
• Tentativas de negociação direta não obtiveram sucesso
• Necessidade de consignar pagamento judicialmente
• Dúvidas sobre qual valor pagar enquanto discute o reajuste

O Que Você Pode Fazer Agora

Não aceite reajuste abusivo sem questionar seus direitos garantidos pela Lei do Inquilinato.

Reúna toda documentação do contrato, calcule o valor correto baseado no índice contratado e busque acordo extrajudicial antes de recorrer à Justiça.

A ação revisional de aluguel permite anular o reajuste abusivo e obter devolução dos valores pagos indevidamente. A orientação de profissional especializado em direito imobiliário ajuda você a entender melhor suas opções legais e tomar decisões informadas sobre como proceder.