Prazo de Entrega do Imóvel: O Que a Lei Estabelece

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Prazo de entrega do imóvel é regulado pela Lei 13.786/2018, que permite até 180 dias de tolerância além da data prevista no contrato. Em 2025, cerca de um terço dos empreendimentos atrasou além desse prazo, gerando grande aumento de conflitos entre compradores e construtoras.

Você vai entender, de forma simples:

• Como funciona o prazo de entrega e a tolerância de 180 dias
• Quais são seus direitos se o imóvel atrasar
• Como calcular indenizações e quando cancelar o contrato
• Qual é o prazo para processar a construtora
• Pontos de atenção no mercado imobiliário em São Paulo

O que a lei diz sobre prazo de entrega do imóvel

A base legal está na Lei 4.591/1964, atualizada pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos. O contrato deve indicar de forma clara a data de conclusão da obra e de entrega das chaves, com transparência para o consumidor.

A legislação permite que o contrato traga um prazo extra de tolerância, desde que respeite o limite legal e seja apresentado de forma clara. Esse ponto é central para entender quando existe atraso de fato e quando ainda se está dentro da tolerância prevista.

Cláusula de tolerância de 180 dias: quando é válida

Para que o prazo de tolerância de 180 dias tenha validade jurídica, três requisitos básicos devem ser atendidos:

• Estar escrito no contrato de compra e venda
• Aparecer de modo claro e em destaque
• Não ultrapassar 180 dias corridos

Essa cláusula está presente em grande parte dos contratos de incorporação no Brasil e foi reconhecida pela legislação específica do setor.

Durante esses 180 dias:

• A construtora não é considerada em atraso
• Não há obrigação automática de pagar multa
• Não há, em regra, dever de pagar indenização por atraso

Por outro lado, a jurisprudência já firmou que juros de obra não podem ser cobrados depois da data original de entrega, mesmo dentro da tolerância.

O que muda quando o atraso passa de 180 dias

Quando o imóvel não é entregue mesmo depois da data contratual somada aos 180 dias, a situação muda de patamar. A partir daí, a construtora passa a estar em atraso e o comprador ganha opções claras previstas em lei.

Você pode escolher entre duas saídas principais:

• Continuar no contrato e receber indenização mensal
• Encerrar o contrato e receber de volta tudo o que pagou

Essa escolha depende do seu objetivo: manter o imóvel ou recuperar os valores para seguir outra estratégia.

Manter o contrato: indenização de 1% ao mês

Se você decide ficar com o imóvel, a lei garante uma indenização mensal de 1% sobre o valor que já foi pago à construtora, por cada mês de atraso além da tolerância.

Em resumo:

• Base de cálculo: valor efetivamente pago pelo comprador
• Percentual: 1% ao mês
• Período: meses de atraso após os 180 dias

Exemplo simples:

• Valor total já pago: R$ 200.000,00
• Atraso além da tolerância: 3 meses
• Indenização: 1% × 200.000 × 3 = R$ 6.000,00

Essa indenização é corrigida conforme o índice indicado no contrato, e deve ser paga de forma proporcional ao tempo de atraso.

Cancelar o contrato: devolução de valores

Se o atraso for superior aos 180 dias e você não quiser mais seguir com o negócio, a lei permite a rescisão unilateral do contrato.

Nesse cenário, em regra, você tem direito a:

• Devolução integral dos valores pagos
• Correção monetária pelo índice do contrato
• Multa a favor do comprador, se prevista

A devolução deve ocorrer em até 60 dias após o cancelamento. O objetivo é evitar que o consumidor fique sem o imóvel e sem o dinheiro por tempo indeterminado.

Entre os valores que devem ser devolvidos estão:

• Parcelas do preço do imóvel
• Comissão de corretagem
• Taxas de assessoria técnico-imobiliária (SATI)
• Taxas administrativas e de personalização contratadas com a construtora

Danos materiais: despesas que podem ser cobradas

Além da multa e da indenização, você pode pedir ressarcimento de gastos que surgiram por causa direta do atraso. Esses danos materiais dependem de prova e variam de caso a caso.

Exemplos comuns de despesas reembolsáveis:

• Aluguel pago porque o imóvel não foi entregue
• Gastos com mudanças (frete, mão de obra)
• Armazenamento de móveis
• Juros e encargos de financiamento ligados ao imóvel

Para ter mais chance de sucesso, é essencial guardar notas fiscais, contratos, boletos e qualquer documento que comprove o gasto.

Lucros cessantes: quando são possíveis

Lucros cessantes são valores que você deixou de ganhar pela falta de entrega do imóvel, como um aluguel que seria recebido.

A posição atual do STJ é:

• Lucros cessantes não são automáticos
• É preciso demonstrar que havia real intenção e possibilidade de alugar ou obter renda com o imóvel
• Em casos de rescisão por opção do comprador, a tendência é afastar esse tipo de pedido

Se você mantém o contrato e consegue mostrar que pretendia alugar o imóvel, pode pedir indenização equivalente ao valor de mercado de locação de um imóvel parecido na mesma região.

Como formalizar o cancelamento do contrato

Quando o atraso supera a tolerância e você quer cancelar, a recomendação é agir de forma organizada e documentada.

Passos básicos:

1. Ler o contrato e verificar prazos e multas
2. Enviar notificação escrita à construtora, com data e assinatura
3. Guardar protocolo, e-mail ou comprovante de envio
4. Acompanhar o prazo de 60 dias para devolução dos valores

Esse cuidado ajuda a demonstrar a sua boa-fé e facilita eventual discussão judicial, caso a devolução não ocorra como deveria.

Obrigações de transparência da construtora

A Lei 13.786/2018 reforçou deveres de informação da incorporadora, especialmente em caso de risco de atraso. A ideia é reduzir a assimetria de informação entre quem constrói e quem compra.

Entre as obrigações de transparência estão:

• Informar com antecedência relevante sobre o atraso
• Explicar os motivos que levaram à demora
• Atualizar a nova previsão de entrega
• Manter comunicação clara com os compradores

Mesmo com essas previsões, ainda é comum o consumidor ter dificuldade de obter informações, o que torna ainda mais importante guardar toda a troca de mensagens.

Juros de obra e prazo de entrega

Juros de obra são encargos cobrados enquanto o empreendimento está em construção. A jurisprudência do STJ entende que não é permitido cobrar esses juros depois da data de entrega prevista no contrato, mesmo se existir cláusula de tolerância.

Na prática:

• Até a data de entrega do contrato: juros de obra podem ser cobrados
• Após essa data: a cobrança tende a ser considerada indevida

Se você continua pagando juros de obra depois da data prevista, pode discutir a suspensão da cobrança e o reembolso do que foi pago a mais.

Imóvel usado com inquilino: prazos para desocupação

Ao comprar um imóvel que já está alugado, entra em cena a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). O novo proprietário tem direito de retomar o imóvel, mas precisa seguir alguns passos.

Pontos principais:

• A compra deve ser registrada na matrícula do imóvel
• O locatário precisa ser formalmente notificado
• Após a notificação, o inquilino tem 90 dias para desocupar

Se a notificação não for feita dentro de prazo razoável após o registro, pode ser entendido que o novo proprietário aceitou manter a locação nas mesmas condições.

São Paulo: atrasos e decisões dos tribunais

O mercado imobiliário de São Paulo é um dos mais dinâmicos do país e concentra grande número de lançamentos residenciais e comerciais. Bairros como Vila Mariana, Pinheiros, Tatuapé, Santo Amaro e regiões da Zona Sul registram alto volume de obras e, naturalmente, mais casos de atraso.

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem decisões importantes sobre:

• Devolução integral dos valores em caso de atraso significativo
• Reconhecimento de indenização por danos materiais e, em casos específicos, danos morais
• Limitação de cobranças consideradas abusivas, como certos juros e taxas

Esse cenário mostra que o tema está amadurecido nos tribunais, o que traz alguma previsibilidade para quem compra imóvel na planta em São Paulo e região metropolitana.

Prazo para entrar com ação por atraso na entrega

O STJ consolidou que o prazo para ingressar com ação por atraso na entrega de imóvel é, em regra, de 10 anos. Esse prazo decorre do artigo 205 do Código Civil, que trata do prazo geral para cobranças de natureza contratual.

Resumo dos prazos:

• Tipo de problema: atraso na entrega (inadimplemento contratual)
• Prazo: 10 anos
• Início da contagem: fim do prazo de entrega + 180 dias de tolerância

O prazo de 5 anos do Código de Defesa do Consumidor é aplicado principalmente para casos de vícios e defeitos, e não costuma ser o centro do debate em atraso de entrega.

Direito de arrependimento em até 7 dias

A Lei 13.786/2018 reforçou a aplicação do direito de arrependimento nos contratos de compra de imóveis, em especial quando há contratação fora do estabelecimento comercial.

O que isso significa na prática:

• Você tem 7 dias corridos após assinar o contrato ou receber o instrumento
• Pode desistir do negócio sem precisar justificar motivo
• Tem direito à devolução integral de todos os valores pagos

Esse direito existe independentemente de atraso na obra e funciona como uma “janela de reflexão” logo após a contratação.

Responsabilidade de construtoras, incorporadoras e corretoras

A responsabilidade pelo atraso na entrega recai principalmente sobre a construtora e a incorporadora, que são as responsáveis diretas pela obra.

Decisão recente do STJ esclareceu que:

• Corretoras de imóveis e empresas de pagamento não respondem pelo atraso da obra
• A responsabilidade da corretora se limita a informar e intermediar o negócio
• Caso haja propaganda enganosa ou informação incompleta, a corretora pode responder por esse aspecto específico

Quando o contrato é rescindido por atraso significativo, a comissão de corretagem também deve ser devolvida ao comprador, já que o negócio não se concretizou como esperado.

Como reduzir o risco de problemas com prazo de entrega

Antes de assinar qualquer contrato:

• Pesquise o histórico da construtora em outros empreendimentos
• Consulte reclamações em órgãos como Procon e plataformas de consumidores
• Leia com atenção a cláusula de prazo de entrega e a cláusula de tolerância
• Verifique o registro do empreendimento no cartório de imóveis

Durante a obra:

• Acompanhe o cronograma de execução
• Guarde boletos, comprovantes e relatórios recebidos
• Formalize pedidos de informação por escrito
• Tire fotos periódicas do andamento da construção

Se notar risco de atraso:

• Peça explicações formais à construtora
• Registre suas dúvidas e respostas por escrito
• Organize documentos que comprovem eventuais gastos extras

Essas medidas aumentam a segurança na relação contratual e reforçam sua posição em uma negociação ou eventual ação judicial.

O que fazer agora se seu imóvel está atrasado

Se o seu imóvel já ultrapassou o prazo de entrega somado aos 180 dias, o primeiro passo é conferir o contrato e anotar todas as datas importantes. Em seguida, organize comprovantes de pagamento, recibos de aluguel, mensagens e qualquer documento que comprove o impacto do atraso na sua vida.

Com essas informações em mãos, você consegue avaliar se prefere manter o contrato com indenização mensal ou buscar a rescisão com devolução dos valores. Conhecer as regras legais e documentar tudo aumenta suas chances de resolver o problema de forma mais segura e consciente.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.