contrato particular de compra e venda de imóvel tem Validade? Quando Fazer Escritura Pública

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Sim, o contrato particular de compra e venda de imóvel tem validade jurídica entre as partes desde o momento da assinatura. Porém, ele não transfere a propriedade do imóvel nem garante proteção contra terceiros. Para isso, a escritura pública é essencial. Com o salário mínimo de 2026 fixado em R$ 1.621, imóveis acima de R$ 48.630 (30 salários mínimos) obrigatoriamente precisam de escritura pública para ter validade legal.

Entender a diferença entre contrato particular e escritura pública pode evitar prejuízos de milhares de reais e garantir segurança na compra ou venda do seu imóvel.

Neste guia você vai descobrir:

• Quando o contrato particular é suficiente e quando não é
• Por que a escritura pública protege você de problemas futuros
• Quanto custa fazer escritura em São Paulo em 2026
• Situações especiais que exigem cuidados extras
• Como fazer a transição do contrato para a escritura sem erros

Validade Jurídica do Contrato Particular de Imóveis

O Código Civil brasileiro reconhece o contrato particular como um documento válido que cria obrigações legais entre comprador e vendedor. Isso significa que, após assinado por ambas as partes e duas testemunhas, o contrato pode ser usado para exigir judicialmente o cumprimento do acordo, mesmo sem passar por cartório.

Um exemplo prático: você assinou um contrato particular para comprar uma casa. O vendedor desiste da venda. Mesmo sem escritura, você pode entrar na justiça e obrigá-lo a cumprir o combinado ou pagar indenização.

Limitações do Documento Particular

Apesar de válido entre as partes, o contrato particular não transfere a propriedade do imóvel. É como ter uma promessa escrita, mas não o título definitivo do bem. Terceiros não são obrigados a reconhecer que você é o dono, e o imóvel ainda consta no nome do vendedor nos registros oficiais.

Outro ponto crítico: bancos não aceitam contrato particular como garantia para financiamentos, e você não consegue vender o imóvel legalmente sem antes regularizar a situação. O documento funciona como um acordo preliminar, não como uma transferência definitiva de propriedade.

Requisitos Para o Contrato Ter Validade

Para o contrato particular ser válido juridicamente, ele precisa atender requisitos específicos:

• Identificação completa de comprador e vendedor (nome, RG, CPF, estado civil, endereço)
• Descrição detalhada do imóvel (endereço, metragem, número da matrícula)
• Valor e forma de pagamento (preço total, entrada, parcelas, datas)
• Assinaturas de comprador, vendedor e duas testemunhas
• Condições e prazos claros (quando será feita a escritura, entrega do imóvel, multas)

Recomenda-se reconhecer firma das assinaturas em cartório, o que confere data certa ao documento e dificulta contestações futuras.

Quando a Escritura Pública é Obrigatória

O artigo 108 do Código Civil estabelece que imóveis com valor superior a 30 salários mínimos precisam obrigatoriamente de escritura pública. Com o salário mínimo de 2026 em R$ 1.621, esse limite é de R$ 48.630.

Na prática, isso significa que quase todos os imóveis urbanos no Brasil precisam de escritura pública. Mesmo um terreno pequeno ou um apartamento simples normalmente ultrapassa esse valor. A regra protege as partes ao exigir a participação de um tabelião, profissional com fé pública que verifica a documentação e previne fraudes.

Casos em Que Pode Dispensar Escritura

Imóveis com valor abaixo de R$ 48.630 podem ser negociados apenas com instrumento particular, dispensando a escritura pública. Porém, mesmo nesses casos, o documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja oficializada.

Há situações específicas em que a lei pode exigir escritura independentemente do valor, como doações de imóveis, partilhas de herança e algumas incorporações imobiliárias. Cada caso tem suas particularidades que devem ser analisadas individualmente.

O Que Acontece Sem a Escritura Pública

Sem a escritura pública, você não se torna proprietário legal do imóvel, mesmo tendo pago o valor integral. Isso traz riscos graves: o vendedor pode vender novamente para outra pessoa, credores dele podem penhorar o bem, ou herdeiros podem contestar a venda após o falecimento.

Outro problema comum acontece quando o comprador quer vender o imóvel anos depois. Sem a escritura registrada, ele descobre que oficialmente não é o dono e precisa localizar o antigo vendedor para regularizar. Esse processo pode levar anos e custar caro em honorários advocatícios.

Diferenças Entre Contrato Particular e Escritura Pública

Vantagens e Riscos do Contrato Particular

O contrato particular funciona bem como documento preliminar em negociações que ainda não estão finalizadas. Por exemplo, quando você encontra um imóvel, mas ainda está providenciando documentos, aguardando aprovação de financiamento ou esperando receber recursos para o pagamento.

Ele serve para segurar o negócio enquanto as partes se organizam. Estabelece condições, prazos e multas caso alguém desista, criando segurança jurídica mínima durante o período de preparação para a escritura definitiva.

Principais Riscos e Como Evitar

O maior risco é confundir o contrato particular com a transferência definitiva de propriedade. Muitas pessoas pagam o imóvel integralmente achando que já são donas, mas descobrem depois que não podem vender, hipotecar ou sequer comprovar a propriedade legalmente.

Outros riscos incluem:

• Vendedor com dívidas pode ter o imóvel penhorado, mesmo após você pagar
• Herdeiros podem contestar a venda se o vendedor falecer antes da escritura
• Impossibilidade de financiar reformas ou fazer empréstimos usando o imóvel como garantia
• Dificuldades para comprovar residência em alguns processos oficiais

Como evitar: estabeleça prazo claro no contrato particular para fazer a escritura pública (geralmente 30 a 90 dias) e inclua multa significativa para quem não cumprir.

Como Funciona a Escritura Pública

A escritura pública é um documento lavrado por tabelião que tem força jurídica muito maior que qualquer contrato particular. Foi supervisionada por um profissional de direito autorizado pelo Estado, o que garante sua autenticidade.

Na prática, quando você apresenta uma escritura pública em banco, cartório ou justiça, ninguém questiona sua autenticidade. É como a diferença entre uma certidão de nascimento oficial e uma declaração escrita à mão dizendo quando você nasceu.

Verificação no Cartório de Notas

O tabelião verifica toda a documentação do imóvel antes de lavrar a escritura, identificando problemas como dívidas, penhoras, restrições judiciais ou irregularidades. Ele confere se vendedor é realmente o proprietário, se está legalmente capaz para vender e se não há impedimentos legais.

Durante a lavratura, o tabelião lê o documento para as partes, explica cláusulas importantes e confirma que todos entenderam e concordam com os termos. Só após essa verificação rigorosa é que o documento é assinado e passa a ter validade definitiva.

Documentos Exigidos Para Escritura

Do vendedor:

• RG, CPF e certidão de casamento ou declaração de união estável
• Matrícula atualizada do imóvel (emitida há menos de 30 dias)
• Certidão negativa de débitos de IPTU e taxas municipais
• Certidão de quitação de condomínio (se for apartamento)
• Certidões negativas de ações judiciais (estadual e federal)

Do comprador:

• RG, CPF e certidão de casamento ou declaração de união estável
• Comprovante de residência
• Certidão negativa de débitos (se exigida pelo cartório)

Cônjuges de ambas as partes devem estar presentes ou fornecer procuração específica, exceto em regime de separação total de bens formalizado antes do casamento.

Custos da Escritura em São Paulo (2026)

Os emolumentos (taxas do cartório) variam conforme o valor do imóvel e são tabelados pelo governo estadual. Em São Paulo, os custos aproximados são:

• Imóvel de R$ 100.000: escritura de R$ 1.200 a R$ 1.500
• Imóvel de R$ 250.000: escritura de R$ 2.500 a R$ 3.000
• Imóvel de R$ 500.000: escritura de R$ 4.500 a R$ 6.000
• Imóvel de R$ 1.000.000: escritura de R$ 8.000 a R$ 10.000

Esses valores representam aproximadamente 1% a 1,5% do valor do imóvel em São Paulo. Outros estados podem ter tabelas diferentes, com valores geralmente mais baixos.

ITBI e Outras Despesas Obrigatórias

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é o maior custo na transferência de imóveis, variando de 2% a 3% do valor venal em São Paulo. Para um imóvel de R$ 400.000, representa de R$ 8.000 a R$ 12.000.

Outras despesas obrigatórias:

• Registro no Cartório de Imóveis: 0,5% a 1% do valor
• Certidões (IPTU, matrícula, negativas): R$ 200 a R$ 500
• Autenticações de documentos: R$ 50 a R$ 150

Se houver financiamento bancário, adicione custos de avaliação (R$ 500 a R$ 1.500) e eventual registro de hipoteca.

Exemplo de Cálculo Total

Para imóvel de R$ 400.000 em São Paulo:

O custo total para transferência com escritura fica entre 4% e 6% do valor do imóvel na maioria dos casos em São Paulo. Em cidades menores ou outros estados, pode ser 20% a 40% mais barato.

Situações Especiais em Transações Imobiliárias

Imóveis em Inventário ou Herança

Quando o imóvel está em inventário, a venda pode precisar de autorização judicial, especialmente se houver herdeiros menores ou incapazes. Todos os herdeiros devem concordar com a transação, e o juiz precisa homologar o negócio.

Comprar imóvel nessa situação exige cuidado redobrado. Verifique se todos os herdeiros assinaram, se há autorização judicial quando necessária e se o inventário está regularmente processado. Problemas nessa fase podem resultar na anulação da compra anos depois.

Compra e Venda em Divórcio

Imóveis adquiridos durante o casamento pertencem ao casal, mesmo que registrados em nome de apenas um cônjuge (exceto separação total de bens). Por isso, ambos precisam assinar a escritura de venda, independentemente de quem consta na matrícula.

Se o ex-cônjuge não concordar com a venda, pode ser necessário ação judicial de suprimento de consentimento. Caso o divórcio seja recente, verifique se a partilha de bens foi homologada e se o imóvel foi formalmente atribuído ao vendedor.

Imóveis Com Financiamento Ativo

Imóveis com financiamento ativo têm hipoteca registrada na matrícula, impedindo a venda sem quitação ou transferência da dívida. O procedimento correto é:

• Comprador paga parte do valor direto ao banco para quitar o saldo devedor
• Banco emite carta de anuência autorizando a venda
• Escritura é lavrada mencionando a quitação simultânea
• Registro é feito com baixa da hipoteca anterior

Bancos cobram taxa de anuência (geralmente R$ 300 a R$ 800) e o processo leva de 15 a 45 dias.

Venda Com Dívidas de IPTU ou Condomínio

IPTU atrasado é dívida que acompanha o imóvel, não a pessoa. Isso significa que, se você comprar um imóvel com IPTU atrasado, a prefeitura pode cobrar de você, mesmo que a dívida seja anterior à compra.

Proteção essencial: exija certidão negativa de débitos municipais atualizada antes de assinar a escritura. Se houver dívidas, negocie desconto no preço equivalente ao valor devido ou exija quitação antes da transferência. Essa mesma regra vale para taxas de condomínio.

Passo a Passo: Do Contrato à Propriedade

Etapa 1: Acordo Preliminar

Negocie as condições e formalize um contrato particular de promessa de compra e venda. Esse documento deve incluir:

• Valor total e forma de pagamento (sinal, parcelas, saldo na escritura)
• Prazo para lavratura da escritura pública (30 a 90 dias é comum)
• Multa para quem desistir ou não cumprir prazos
• Lista de documentos que cada parte deve providenciar
• Data prevista para entrega das chaves

Recomenda-se pagar apenas 10% a 30% do valor nesta fase, deixando o saldo para o momento da escritura.

Etapa 2: Análise de Documentação

Antes de pagar mais valores ou marcar a escritura, faça verificação completa da documentação:

• Certidão de matrícula atualizada do imóvel (emitida com no máximo 30 dias)
• Certidões negativas de débitos (IPTU, condomínio)
• Certidões de ações judiciais (estadual e federal) do vendedor
• Verificar se há penhoras, hipotecas, arrestos ou outras restrições

Um advogado imobiliário pode fazer essa análise em 3 a 5 dias úteis, identificando problemas que podem inviabilizar a compra ou exigir soluções prévias.

Etapa 3: Lavratura da Escritura

Com a documentação aprovada, agende a lavratura no Cartório de Notas. Leve:

• Documentos pessoais originais (RG, CPF, certidão de casamento)
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Certidões exigidas pelo tabelião
• Comprovante de pagamento do saldo (quando aplicável)

O tabelião lerá o documento, explicará cláusulas importantes e confirmará dados. A escritura é emitida no mesmo dia. Todos os envolvidos devem assinar perante o tabelião ou procurador com poderes específicos.

Etapa 4: Registro no Cartório de Imóveis

A escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para registro. Esse processo leva de 15 a 30 dias e é essencial. Só após o registro a transferência de propriedade está oficialmente concluída.

O cartório analisa a documentação, verifica se não há impedimentos e atualiza a matrícula do imóvel com o nome do novo proprietário. Após o registro, você recebe a certidão de matrícula atualizada comprovando que é o novo dono legal.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um advogado especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

• Análise prévia de documentação: verificar matrícula, certidões e identificar problemas antes de você pagar valores altos
• Elaboração de contratos particulares: incluir cláusulas de proteção adequadas para cada situação específica
• Casos com complicações: inventários, divórcios, imóveis rurais, incorporações, permutas ou negócios envolvendo empresas
• Resolução de problemas: quando o vendedor não cumpre o combinado, há vícios ocultos no imóvel ou surgem contestações de terceiros
• Regularização de situações antigas: quando você comprou há anos com contrato particular e precisa regularizar a propriedade
• Negociações complexas: imóveis financiados, com dívidas, restrições judiciais ou questões sucessórias

Decisão Informada na Compra de Imóveis

O contrato particular é uma ferramenta válida para iniciar negociações, mas nunca substitui a escritura pública na transferência definitiva de imóveis. Com o limite de 30 salários mínimos em R$ 48.630 em 2026, praticamente todas as transações imobiliárias urbanas exigem a formalização em cartório.

Investir nos custos da escritura pública (que representam de 4% a 6% do valor do imóvel) é garantir segurança jurídica completa, evitar riscos de contestações futuras e assegurar que você será reconhecido legalmente como proprietário. A economia de não fazer escritura pode custar muito mais caro quando surgirem problemas que poderiam ter sido evitados.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.