Quitação de Financiamento para Venda: Passo a Passo Completo 2026

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Quitação de financiamento para venda é o processo que permite você transferir seu imóvel financiado para outra pessoa, eliminando completamente a dívida com o banco registrada no documento do imóvel.

O mercado imobiliário brasileiro movimentou R$ 312 bilhões em contratos de financiamento durante 2024, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip). Isso significa que cada vez mais brasileiros precisam entender esse processo.

O que você vai descobrir:

• Jeitos práticos de quitar seu financiamento para vender
• Cada etapa do processo, desde conversar com o banco até registrar a venda
• Quais documentos você precisa juntar
• Quanto vai gastar de verdade
• Erros que podem fazer você perder dinheiro ou tempo

Como Funciona a Quitação do Financiamento quando Você Quer Vender

Sim, você pode quitar seu financiamento e vender o imóvel a qualquer momento depois de assinar o contrato, desde que suas prestações estejam em dia. O banco precisa participar dessa operação porque, enquanto você não quita tudo, o imóvel fica como garantia do empréstimo. Isso se chama alienação fiduciária.

Você mora no imóvel, pode até alugar, mas o banco mantém um registro de que aquele bem garante sua dívida. Só depois de pagar tudo é que a propriedade fica 100% sua, livre para vender sem qualquer impedimento. Por isso o banco precisa autorizar e participar da venda, liberando esse registro.

A taxa Selic está em 15% ao ano neste final de 2025, o que deixou os juros dos financiamentos mais altos e os bancos mais exigentes na hora de aprovar crédito. Isso significa que você precisa avaliar bem se seu comprador consegue mesmo um financiamento antes de gastar com documentação.

3 Jeitos de Quitar Financiamento quando Você Vai Vender

Existem três formas principais de fazer a quitação de financiamento para venda. Cada uma funciona melhor dependendo da sua situação financeira e do perfil do comprador.

Você Quita com Seu Próprio Dinheiro

Nessa modalidade, você usa dinheiro que tem guardado, investimentos ou até FGTS para pagar todo o saldo devedor antes de negociar com compradores. Com o imóvel livre, a venda fica igual a qualquer outra, sem o banco no meio.

Vantagens: Você negocia melhor o preço, o processo é mais rápido e não depende de aprovação de crédito do comprador.

Desvantagens: Precisa ter o dinheiro disponível agora e pode perder a oportunidade se não vender rápido.

O Comprador Paga Tudo à Vista e Quita no Cartório

O comprador tem o valor total à vista e, no momento de assinar a escritura no cartório, parte do dinheiro vai direto para o banco pagar seu saldo devedor. O cartório separa o valor necessário, emite um boleto para o banco e você recebe só o que sobra.

Exemplo do dia a dia: Seu apartamento vale R$ 500.000 e você ainda deve R$ 200.000 ao banco. No cartório, R$ 200.000 vão para o banco e você recebe R$ 300.000 limpos na sua conta.

Vantagens: Você não precisa ter o dinheiro, o processo é relativamente rápido e o comprador tem certeza de que o imóvel fica livre.

Desvantagens: Nem todo mundo tem dinheiro à vista para comprar, especialmente com os juros altos de hoje.

Banco Novo do Comprador Quita Seu Banco Antigo

Essa modalidade é chamada de interveniente quitante. Funciona assim: o comprador pega financiamento em outro banco, e esse banco novo assume a responsabilidade de pagar seu saldo devedor no banco onde você tem a dívida. Três partes participam: você, seu banco credor e o banco novo do comprador.

O banco novo calcula quanto o comprador vai financiar, separa uma parte para quitar sua dívida, emite uma declaração, registra tudo e você recebe a diferença entre o valor da venda e o que foi quitado. Tudo isso acontece depois que todos os registros estiverem concluídos.

Vantagens: Você não precisa ter dinheiro próprio, mais gente consegue comprar (porque pode financiar) e o banco novo cuida da parte burocrática.

Desvantagens: Demora entre 60 e 90 dias, tem custos de transferência entre bancos e a aprovação de crédito está mais difícil com a Selic alta.

Da Consulta ao Banco até o Registro Final: Todas as Etapas

A quitação de financiamento para venda tem sete etapas principais que você precisa seguir para ter segurança e evitar problemas.

Etapa 1: Pedir o Saldo Devedor Atualizado

Ligue para o banco, use o aplicativo ou vá até a agência e peça o valor exato que você precisa pagar para quitar seu financiamento. Esse documento mostra quanto você deve hoje e normalmente vale por 30 a 60 dias.

O que vem nesse documento: Valor principal da dívida, juros calculados até a data, taxa para quitar antes do prazo (se tiver) e até quando esse cálculo vale.

Etapa 2: Conversar com o Comprador e Escolher o Jeito de Quitar

Mostre para o comprador quanto você ainda deve no banco e decidam juntos qual das três formas de quitação vocês vão usar. Se o comprador for pegar financiamento, ele precisa começar a análise de crédito agora, antes de qualquer outra coisa. Assim você sabe se a operação vai mesmo acontecer.

Dica importante: Peça para o comprador fazer uma simulação no banco dele primeiro. Isso evita que você gaste dinheiro com documentos se depois o crédito dele for negado.

Etapa 3: Fazer o Pagamento da Quitação

Pague o saldo devedor usando a forma que vocês escolheram. Se você ou o comprador estão pagando direto, alguém paga o boleto do banco. Se for com banco novo (interveniente quitante), o banco novo transfere direto para seu banco.

Atenção: Guarde sempre o comprovante de pagamento. Você vai precisar dele para pedir o termo de quitação e provar que pagou se aparecer algum problema depois.

Etapa 4: Receber o Termo de Quitação do Banco

Depois que o banco confirmar o pagamento, ele tem entre 15 e 30 dias para emitir o termo de quitação. Esse é o documento oficial que prova que você não deve mais nada e é absolutamente necessário para liberar o imóvel no cartório.

O termo de quitação é uma declaração formal do banco dizendo que o contrato foi totalmente pago e não existe mais nenhuma dívida relacionada ao financiamento.

Etapa 5: Ir ao Cartório para Liberar o Imóvel

Com o termo de quitação na mão, você vai ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel fica e pede para registrar a quitação. Esse procedimento tira oficialmente aquele impedimento que não deixava você vender livremente.

Você vai precisar levar: Termo de quitação original, RG e CPF, matrícula atualizada do imóvel (o próprio cartório emite).

Quanto custa: A taxa para registrar varia entre R$ 200 e R$ 500, dependendo do estado e do valor do imóvel.

Etapa 6: Fazer a Escritura de Compra e Venda

Depois que o cartório liberar o imóvel, você e o comprador vão ao cartório de notas para fazer a escritura pública. A escritura é o documento que oficializa a transferência da propriedade de você para o comprador.

Observação: Em alguns casos, dá para fazer a escritura antes mesmo do termo de quitação sair, desde que conste na escritura que o termo vai ser apresentado depois. Isso acelera as coisas, mas você precisa acompanhar de perto para garantir que o termo seja mesmo entregue ao cartório.

Etapa 7: Registrar a Transferência no Cartório de Imóveis

A escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer de verdade. Só depois desse registro é que a propriedade passa oficialmente para o comprador, com o nome dele na matrícula do imóvel.

Tempo total: Contando todas as etapas, o processo completo de quitação de financiamento para venda leva entre 30 e 90 dias. O tempo varia conforme a rapidez dos bancos, a complexidade dos documentos e qual modalidade você escolheu.

Documentos que Você Precisa Reunir para Quitar e Vender

Ter toda a documentação certa evita atrasos na quitação de financiamento para venda e garante segurança para todo mundo envolvido.

Seus Documentos e os do Comprador

Você vai precisar de:

• RG e CPF (originais e cópias)
• Comprovante de endereço recente (até 3 meses)
• Certidão de casamento atualizada com separação ou divórcio anotado (se for o caso)
• Certidão de nascimento (se for solteiro)

O comprador precisa ter:

• RG e CPF (originais e cópias)
• Comprovante de endereço recente
• Certidão de estado civil
• Comprovantes de renda (últimos 3 contracheques ou declaração de imposto de renda se for autônomo)
• Extratos bancários dos últimos 6 meses (se for financiar)

Documentos do Seu Imóvel

• Matrícula atualizada (vale por 30 dias)
• Certidão negativa de IPTU
• Certidão negativa de condomínio (se for apartamento)
• Última conta de água e luz pagas
• Habite-se ou certidão de que o imóvel está regular
• Certidões negativas de débitos (municipal, estadual e federal) no seu CPF
• Termo de quitação (depois de quitar)
• Declaração de quitação original do banco

Documentos extras para situações específicas:

• Se for com banco novo pagando: Contrato entre você, comprador e os dois bancos, carta de autorização do seu banco, declaração de quitação antecipada
• Se for Minha Casa Minha Vida: Autorização específica da Caixa, declaração sobre devolução de subsídios (se precisar)

Custos Reais da Quitação de Financiamento para Venda

Os gastos da quitação de financiamento para venda mudam conforme o jeito escolhido e o valor do imóvel.

Exemplo prático: Imóvel vendido por R$ 400.000 com saldo devedor de R$ 150.000.

• Taxa quitação: R$ 500
• Certidões: R$ 650
• Registro da quitação: R$ 350
• Escritura: R$ 4.000
• Registro da transferência: R$ 3.000
• Total estimado: R$ 8.500 (sem contar corretor)

Termo de Quitação: Por Que Esse Documento É Tão Importante

O termo de quitação é o documento oficial que o banco emite dizendo que você não deve mais nada do financiamento. Sem esse papel, é impossível tirar a garantia do banco registrada no imóvel e transferir a propriedade livremente.

Como Pedir o Termo ao Banco

Depois de pagar o saldo devedor, entre em contato com o banco e peça formalmente o termo de quitação. Você pode fazer isso na agência, por telefone ou pelo aplicativo do banco.

Informações que o banco vai pedir: Número do seu contrato de financiamento, seu CPF e comprovante do pagamento do saldo devedor.

Quanto Tempo o Banco Demora para Emitir

A lei bancária dá até 30 dias corridos para o banco emitir o termo depois de confirmar o pagamento. Alguns bancos conseguem fazer em 10 a 15 dias, principalmente se você avisar que é urgente por causa da venda.

Importante: Se o banco passar dos 30 dias e não emitir o documento, você pode fazer reclamação no Banco Central pelo sistema RDR (Registrato) ou procurar um advogado especializado para exigir o cumprimento.

Como Não Pagar Imposto de Renda na Venda do Imóvel

A Receita Federal isenta você de pagar Imposto de Renda sobre o lucro da venda do imóvel se você usar todo o dinheiro para quitar financiamento de outro imóvel residencial que comprou no Brasil.

Regra dos 6 Meses (180 Dias)

Você tem até 180 dias, contados da data em que vendeu, para usar todo o valor na quitação (total ou parcial) do financiamento do imóvel novo. A mudança feita em 2022 melhorou essa regra: agora não precisa mais comprar o imóvel novo antes de vender o antigo.

O que você precisa para ter a isenção:

• O imóvel que vendeu e o novo precisam ser residenciais (não vale comercial)
• Todo o valor da venda deve ir para a quitação do financiamento
• Você precisa cumprir rigorosamente o prazo de 180 dias
• Os dois imóveis precisam estar no Brasil
• Você precisa declarar certinho no Imposto de Renda do ano seguinte

Exemplo do dia a dia: Você vendeu um apartamento em São Paulo por R$ 600.000 em janeiro de 2025. Em março de 2025, usou todo esse dinheiro para quitar o financiamento de uma casa que tinha comprado em 2024. Como você respeitou os 180 dias e destinou tudo para quitar um imóvel residencial, não paga IR sobre o lucro.

Situações Especiais na Quitação para Venda

Algumas circunstâncias exigem cuidados extras no processo de quitação de financiamento para venda.

Se Você Está com Parcelas Atrasadas

Não dá para começar o processo de quitação se tiver prestações atrasadas. O banco exige que você regularize tudo antes de fornecer o saldo devedor e aceitar a quitação.

Como resolver: Negocie com o comprador o pagamento de uma entrada que cubra o que está atrasado, regularize a situação e depois prossiga normalmente. Essa entrada pode ser formalizada em contrato de compromisso de compra e venda, dando segurança para vocês dois.

Quando Você Está se Divorciando

Se o imóvel financiado é de um casal em processo de divórcio, a quitação para venda precisa de autorização expressa dos dois, mesmo que só um tenha o nome no contrato. Isso acontece porque o regime de bens do casamento pode afetar quem é dono do imóvel.

O melhor caminho: Coloque uma cláusula específica no acordo de divórcio autorizando a venda e definindo claramente como vai ser dividido o dinheiro que sobrar depois da quitação. Sem essa autorização formal, o cartório pode se recusar a fazer a escritura.

Financiamento Minha Casa Minha Vida

Imóveis comprados pelo programa Minha Casa Minha Vida podem ser vendidos, mas você perde automaticamente os subsídios do governo que recebeu. Dependendo da faixa do programa e de quanto tempo passou desde que você comprou, pode ser que tenha que devolver parte dos subsídios.

Atenção especial: Consulte obrigatoriamente a Caixa Econômica Federal antes de começar qualquer negociação de venda. Existem prazos mínimos e condições específicas que variam conforme sua faixa de renda no programa. Em algumas modalidades, você precisa ficar no imóvel por no mínimo 5 anos antes de poder vender sem penalidades.

Erros Comuns que Podem Te Custar Caro

Evite esses equívocos que podem inviabilizar sua venda ou gerar prejuízos financeiros e jurídicos no processo de quitação de financiamento para venda.

Contrato de gaveta (acordo informal): Nunca faça acordo onde o comprador passa a pagar as parcelas direto para você sem o banco saber. Essa prática é ilegal e extremamente arriscada. Você continua como devedor oficial no banco, pode ser processado se o comprador não pagar, e o banco pode tomar o imóvel de volta mesmo depois de você ter recebido dinheiro do comprador.

Usar certidões antigas: Certidões com mais de 30 dias são recusadas pelos cartórios. Só peça todos os documentos quando a venda estiver realmente acontecendo, para não gastar duas vezes renovando tudo.

Fazer escritura sem ter o termo de quitação: Apesar de alguns cartórios aceitarem fazer escritura antes do termo (com ressalva de que vai ser apresentado depois), isso pode atrasar indefinidamente o registro e deixar o comprador numa situação ruim. Sempre que der, espere o termo sair antes de fazer a escritura.

Não verificar taxas de quitação antecipada: Alguns contratos têm multas ou taxas para você quitar antes do prazo combinado. Olhe seu contrato e peça ao banco o cálculo detalhado de todos os custos antes de fechar negócio com o comprador.

Esquecer que o saldo devedor tem prazo de validade: O cálculo do quanto você deve vale por tempo limitado (30 a 60 dias). Se a quitação não acontecer dentro desse prazo, você precisa pedir novo cálculo, que pode vir com valor diferente por causa dos juros que continuaram correndo.

Quando Buscar Orientação de um Advogado Especializado

Um advogado imobiliário pode orientar sobre situações complexas que exigem conhecimento técnico específico e podem gerar consequências graves se forem mal conduzidas.

Situações que pedem advogado:

• Quitação durante divórcio complicado com briga sobre valores
• Imóvel com vários donos (herança) que não concordam sobre a venda
• Venda de imóvel financiado com muitas prestações atrasadas
• Problemas na documentação do imóvel (matrícula com irregularidades, construções não regularizadas)
• Banco se recusa a emitir termo de quitação mesmo depois de você pagar tudo
• Disputas sobre cláusulas do contrato (taxas abusivas, seguros questionáveis)
• Comprador desistiu depois que você já tinha gastado com documentos
• Imóveis comerciais ou rurais financiados (têm regras específicas)

Comece Agora Mesmo: Seus Próximos Passos

Organize a quitação de financiamento para venda do seu imóvel começando hoje pela solicitação do saldo devedor atualizado ao banco credor. Entre em contato por telefone, aplicativo ou na agência, informando que você pretende vender o imóvel e precisa saber o valor exato para quitação.

Enquanto aguarda o documento do banco (geralmente sai em 5 a 10 dias úteis), providencie as certidões negativas de débitos de IPTU e condomínio. Esses documentos valem apenas 30 dias e precisam estar atualizados no momento da venda. Se você está em São Paulo, regiões como Moema, Pinheiros, Vila Mariana e Itaim Bibi têm cartórios especializados em operações imobiliárias que podem agilizar o processo de registro depois da quitação.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.