Certidões e Documentos do Comprador na Compra de Imóvel
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Comprar um imóvel no Brasil exige mais do que apenas ter o dinheiro em mãos. Com mais de 5 milhões de imóveis irregulares no país e 35% das moradias no Rio de Janeiro apresentando algum tipo de irregularidade documental, verificar a documentação correta é fundamental para proteger seu patrimônio.
A certidão de distribuição cível e criminal, além de outros documentos pessoais e do imóvel, ajuda você a identificar problemas como penhoras, dívidas judiciais ou disputas de inventário antes de fechar negócio.
Neste guia completo, você vai descobrir:
- Quais certidões o comprador precisa providenciar
- Como obter cada documento passo a passo
- Prazos de validade e custos envolvidos
- Como identificar riscos antes da compra
O Que É Certidão de Distribuição Cível e Criminal
A certidão de distribuição informa se uma pessoa (vendedor ou comprador) responde a processos judiciais que podem afetar a compra do imóvel. Diferente da certidão de antecedentes criminais emitida pela Polícia Federal, que mostra apenas condenações passadas, a certidão de distribuição revela processos em andamento nos tribunais, mesmo sem condenação definitiva.
Tipos de Certidão de Distribuição Importantes
Existem três tipos principais que você precisa conhecer:
- Certidão de Distribuição Cível: mostra ações de cobrança, inventários, divórcios, partilhas de bens e disputas imobiliárias
- Certidão de Distribuição Criminal: revela processos criminais em andamento contra o vendedor
- Certidão de Executivos Fiscais: indica dívidas de IPTU, IPVA ou ICMS sendo cobradas na Justiça
Documentos Pessoais do Comprador de Imóvel
Antes de começar o processo de compra, você precisa reunir documentos pessoais básicos que serão exigidos pelo cartório e pela instituição financeira (caso precise de financiamento).
Lista Completa de Documentos
- RG e CPF originais: identidade oficial válida em todo território nacional
- Certidão de casamento ou união estável: necessária para verificar regime de bens
- Comprovante de residência atualizado: conta de luz, água ou telefone dos últimos 3 meses
- Comprovante de renda: holerites dos últimos 3 meses ou extrato bancário (para financiamento)
Esses documentos formam a base para que o cartório possa lavrar a escritura pública de compra e venda.
Certidões Que o Comprador Deve Pedir ao Vendedor
Além de providenciar seus documentos pessoais, você deve solicitar certidões do vendedor para garantir que o imóvel está livre de problemas judiciais.
Certidões da Justiça Estadual (TJSP)
Para quem compra imóvel em São Paulo, as certidões podem ser solicitadas através do portal certidoes.tjsp.jus.br com login gov.br:
- Certidão de Distribuição Cível: revela ações de cobrança, inventários, divórcios e partilhas de bens
- Certidão de Distribuição Criminal: mostra processos criminais em andamento
- Certidão de Executivos Fiscais Estaduais: indica dívidas de IPVA e ICMS sendo cobradas judicialmente
O prazo para entrega é de 5 dias úteis para certidões que não sejam “Nada Consta”, que são emitidas automaticamente.
Certidões da Justiça Federal
A certidão de distribuição federal informa processos federais, incluindo crimes contra o sistema financeiro e dívidas com a União. Pode ser solicitada através do site jfsp.jus.br.
Outras Certidões Essenciais
- Certidão da Justiça do Trabalho: verifica se o vendedor tem ações trabalhistas que podem gerar penhora do imóvel
- Certidão dos Cartórios de Protesto: revela títulos protestados como cheques e notas promissórias
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas: demonstra que o vendedor não tem dívidas trabalhistas
Documentos do Imóvel Para Verificar Antes da Compra
Além das certidões pessoais, você precisa verificar a documentação do próprio imóvel para garantir que ele está regular e livre de ônus.
Certidões Fundamentais do Imóvel
Certidão de Matrícula Atualizada:
O documento mais importante na compra de imóvel. Deve ter no máximo 30 dias de emissão no momento da escritura. Mostra toda a história do imóvel desde sua construção até o atual proprietário.
Certidão de Ônus Reais:
Informa se existem dívidas ou restrições registradas sobre o imóvel, como hipoteca, penhora, usufruto, inventário ou financiamento.
Certidão de Quitação de IPTU:
Comprova que não há débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano. Tem validade de 30 dias.
Declaração de Quitação Condominial:
Para apartamentos, certifica que não há dívidas de condomínio. Também válida por 30 dias.
Outros Documentos Importantes do Imóvel
- Habite-se: certidão da prefeitura que autoriza a ocupação do imóvel
- Escritura do imóvel: documento que comprova a propriedade
- Carnê do IPTU do ano vigente: para verificar valor venal e conferir dados cadastrais
Como Solicitar Certidão de Distribuição Passo a Passo
Obter certidões de distribuição ficou mais simples com a digitalização dos serviços.
Para Certidões do TJSP (São Paulo)
- Acesse o portal certidoes.tjsp.jus.br
- Faça login com sua conta gov.br (se não tiver, crie em www.gov.br)
- Selecione o tipo de certidão desejada (cível, criminal ou executivos fiscais)
- Preencha os dados da pessoa pesquisada (CPF, nome completo)
- Confirme o pedido e aguarde
Certidões “Nada Consta” são emitidas automaticamente e gratuitas. Quando há processos, o prazo é de 5 dias úteis.
Para Certidões da Justiça Federal
Acesse o site jfsp.jus.br e siga procedimento similar, informando CPF ou CNPJ.
Custos das Certidões
- Certidões de distribuição cível e criminal: gratuitas no TJSP e STJ
- Certidão de protesto: R$ 18,39 (valor base em SP) mais impostos municipais
Prazo de Validade das Certidões de Imóvel
Cada certidão tem um prazo específico de validade, e você precisa organizar as solicitações para que nenhuma expire antes da escritura.
| Documento | Validade |
|---|---|
| Certidão de Matrícula | 30 dias |
| IPTU e Condomínio | 30 dias |
| Certidão de Ônus Reais | 60 dias |
| Certidão de Inteiro Teor | 90 dias |
| Certidão de Débitos Trabalhistas | 180 dias |
Cronograma Ideal de Solicitação
Para evitar que certidões vençam antes da escritura:
- 90 dias antes: solicite certidões com prazo mais longo
- 60 dias antes: peça documentos com validade de 60 dias
- 30 dias antes: obtenha certidões de matrícula, IPTU e condomínio
Riscos de Comprar Imóvel Sem Verificar Certidões
Aproximadamente 50% dos imóveis no Brasil possuem algum tipo de irregularidade, sendo a falta de escritura a mais comum. Em São Paulo, 28% dos imóveis apresentam pendências documentais, enquanto no Rio de Janeiro esse índice chega a 35%.
Principais Problemas Que Podem Acontecer
Penhora do Imóvel:
Comprar imóvel de vendedor que responde a processos judiciais pode resultar em penhora do bem. Segundo a Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador.
Dívidas Ocultas:
Sem verificar certidões de executivos fiscais, você pode herdar dívidas de IPTU, IPVA ou tributos federais.
Disputas de Inventário:
Processos de partilha de bens e inventários podem travar a venda ou gerar disputas judiciais futuras.
Diferença Entre Certidão de Distribuição e Matrícula do Imóvel
Muitos compradores confundem esses dois documentos, mas eles têm propósitos diferentes.
Certidão de Distribuição:
- Informa processos judiciais contra pessoas (vendedor ou comprador)
- Mostra ações cíveis, criminais, trabalhistas e fiscais
- Obtida nos tribunais (TJSP, Justiça Federal, TST)
Certidão de Matrícula do Imóvel:
- Mostra o histórico completo do imóvel desde sua construção
- Revela proprietários anteriores, ônus reais, hipotecas e restrições
- Obtida no Cartório de Registro de Imóveis
Ambas são essenciais e complementares para uma compra segura.
Quando Procurar Assessoria Jurídica Especializada
Um advogado especializado em direito imobiliário oferece orientação técnica para:
- Analisar todas as certidões do vendedor e do imóvel, identificando eventuais inconsistências
- Verificar se há riscos relacionados a processos judiciais que possam afetar a transação
- Revisar cláusulas contratuais e documentos antes da assinatura
- Acompanhar o processo de escritura desde a reunião de documentos até o registro no cartório
- Orientar sobre prazos e validade das certidões
- Resolver pendências documentais, como averbações incompletas ou divergências de metragens
A assessoria jurídica especializada contribui para que você tome decisões informadas durante o processo de compra.
O Que Fazer Antes de Assinar o Contrato
Solicite todas as certidões necessárias antes de assinar qualquer contrato de compra e venda. Com mais de 5 milhões de imóveis irregulares no Brasil, verificar documentação não é opcional. Organize as solicitações conforme os prazos de validade e considere buscar orientação técnica especializada para analisar cada certidão e identificar possíveis riscos.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
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FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Certidões e Documentos do Comprador de imóvel
O que é certidão de distribuição cível e criminal do vendedor?
É um documento emitido pelos tribunais que informa se o vendedor do imóvel responde a processos judiciais (cíveis ou criminais) que possam comprometer a venda. Mostra ações em andamento, mesmo sem condenação.
Onde solicitar certidão de distribuição em São Paulo?
Acesse certidoes.tjsp.jus.br com login gov.br para solicitar certidões de distribuição cível e criminal do TJSP. Para a Justiça Federal, use o site jfsp.jus.br.
Qual a validade da certidão de matrícula do imóvel?
A certidão de matrícula tem validade de 30 dias para efeito de compra e venda. Após esse período, o tabelião não pode lavrar a escritura sem apresentação de certidão atualizada.
Posso comprar imóvel sem verificar as certidões do vendedor?
Sim, mas não é recomendável. Sem as certidões, você corre risco de comprar imóvel com penhora, dívidas judiciais ou disputas de inventário, podendo enfrentar problemas futuros.
Quais documentos pessoais o comprador precisa providenciar?
O comprador deve apresentar RG, CPF, certidão de casamento ou união estável (se aplicável), comprovante de residência atualizado e comprovante de renda (para financiamento).