Matrícula do Imóvel: Guia sobre Registro, Consulta e Segurança Jurídica

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A importância da Matrícula para a Propriedade Imobiliária

Muitas pessoas acreditam que ter as chaves ou um contrato assinado garante a propriedade de uma casa ou apartamento. No entanto, juridicamente, a situação é diferente.

A matrícula do imóvel é o documento oficial que comprova quem é o verdadeiro dono. Sem o registro na matrícula, a transferência da propriedade não é considerada completa perante a lei. É fundamental compreender esse documento para garantir segurança em transações imobiliárias.

Neste artigo, explicamos de forma clara o funcionamento do registro de imóveis, como consultar a documentação em 2025 e a relevância da análise técnica preventiva.

Tópicos abordados:

• Definição e conteúdo da matrícula.
• Diferença jurídica entre escritura e matrícula.
• Como solicitar a certidão (online e cartório).
• Significado de R. (Registro) e Av. (Averbação).
• O papel da advocacia imobiliária na análise de riscos.
  
  

O que consta na Matrícula do Imóvel?

A matrícula funciona como o histórico completo da propriedade, arquivado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Cada imóvel possui um número único, onde são anotados todos os eventos relevantes desde a sua criação.

Ao analisar uma matrícula, é possível encontrar informações cronológicas:

• Descrição do bem: Localização, tamanho do terreno e área construída.
• Cadeia dominial: Histórico de todos os proprietários (quem comprou e quem vendeu).
• Ônus e gravames: Informações sobre hipotecas, alienação fiduciária (financiamento) ou penhoras judiciais.

Entendendo os códigos: R. (Registro) e Av. (Averbação)

Na margem do documento, existem anotações identificadas por letras e números. Compreender esses códigos é essencial para entender a situação atual do bem:

• R (Registro): Indica a transferência da propriedade ou a criação de um direito real.
  • Exemplos: Compra e venda, doação, usufruto.
• Av (Averbação): Indica alterações nas características do imóvel ou na qualificação das pessoas, sem mudar a propriedade.
  • Exemplos: Mudança de nome da rua, casamento ou divórcio do proprietário, construção de novos cômodos, cancelamento de hipoteca.
    
    

Diferença entre Escritura Pública e Matrícula

Esta é uma dúvida frequente que exige clareza. Os dois documentos são necessários, mas possuem funções distintas:

• Escritura Pública: É o documento lavrado no Tabelionato de Notas. Ela formaliza a vontade das partes (vendedor e comprador) e os termos do negócio.
• Matrícula (Registro): É o ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis. É neste momento que a propriedade é efetivamente transferida.

De acordo com a legislação brasileira, a propriedade imóvel só se transmite com o registro do título na matrícula. Quem possui apenas a escritura ou contrato particular (conhecido como contrato de gaveta) ainda não é considerado o proprietário formal perante terceiros.

Como solicitar a Certidão de Matrícula Atualizada

Atualmente, o acesso às informações registrais foi facilitado por plataformas digitais e novas normas, como o Provimento nº 195/2025, que modernizou os serviços notariais e registrais.

Solicitação Online (Sistemas Digitais)

Para imóveis em São Paulo e na maior parte do país, é possível utilizar as centrais eletrônicas (como ONR ou ARISP):

1. Acesse o portal oficial de registradores.
2. Selecione a opção de pedido de certidão.
3. Informe o número da matrícula e o cartório competente.
4. O documento é emitido em formato digital, com validade jurídica.

Tipos de Certidão mais utilizados

• Certidão de Inteiro Teor: Cópia fiel de todos os atos registrados na matrícula.
• Certidão de Ônus Reais: Informa especificamente se existem dívidas, penhoras ou impedimentos sobre o imóvel.
• Certidão Vintenária: Apresenta o histórico dos últimos 20 anos, sendo muito solicitada por instituições financeiras para análise de segurança da cadeia de proprietários.
  
  

Regularização e Retificação de Área

É comum encontrar situações onde as informações da matrícula não correspondem à realidade física do imóvel, especialmente em propriedades antigas. Exemplos incluem divergências na metragem do terreno ou construções não averbadas.

Nesses casos, é necessário o procedimento de Retificação de Registro. A atualização é fundamental para:

• Obtenção de financiamento bancário (bancos exigem conformidade documental).
• Segurança na venda do imóvel.
• Evitar problemas com a prefeitura (IPTU).

A retificação pode envolver a atuação de profissionais técnicos (engenheiros) e a análise jurídica para conduzir o processo administrativo junto ao cartório.

A atuação da Advocacia Imobiliária na Análise de Matrícula

A análise documental vai além da simples leitura. Um advogado especializado em Direito Imobiliário realiza a Due Diligence Imobiliária, um estudo aprofundado para identificar riscos na transação.

Aspectos analisados pelo profissional:

• Verificação de Gravames: Identificação de penhoras, hipotecas ou cláusulas restritivas que possam impedir a venda ou uso do bem.
• Análise da Cadeia Dominial: Verificação da legitimidade das vendas anteriores para evitar riscos de evicção (perda do imóvel por decisão judicial).
• Regularidade Cadastral: Conferência se as construções e averbações estão em conformidade com a lei.
• Assessoria na Regularização: Orientação para retificação de áreas, inventários não realizados ou regularização de contratos de gaveta.

A atuação preventiva visa proporcionar segurança jurídica para o negócio, garantindo que o comprador tenha ciência da real situação do imóvel.

Medidas para Segurança Patrimonial

A matrícula do imóvel é o principal instrumento de publicidade e segurança nas transações imobiliárias. Antes de firmar qualquer compromisso de compra e venda, a consulta à certidão atualizada (preferencialmente a de Ônus Reais) é indispensável.

Identificar precocemente divergências de metragem, titularidade ou pendências judiciais permite uma tomada de decisão consciente. A orientação jurídica especializada nessas etapas é recomendada para assegurar a validade do negócio e a proteção do patrimônio envolvido.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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