Venda de Imóvel Financiado pelo SFH: Cuidados e Procedimentos Necessários

Você tem um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e quer vendê-lo? Muitas pessoas pensam que isso não é possível, mas a lei permite sim. A Lei 8.004/90 garante ao mutuário o direito de transferir o financiamento para outra pessoa.

Porém, existem regras específicas que devem ser seguidas. Não conhecer essas regras pode trazer problemas sérios, como contratos de gaveta perigosos ou complicações no cartório. Por isso é importante entender como funciona o processo antes de tomar qualquer decisão.

Neste artigo, você vai entender:

• Como funciona a venda de imóvel financiado pelo SFH na prática
• Quais procedimentos a lei exige
• Documentos necessários em cada etapa
• Cuidados importantes para evitar problemas
• Quando pode ser necessário consultar um advogado imobiliário
• Diferenças entre as formas de venda disponíveis
  
  

Como Funciona a Venda de Imóvel Financiado pelo SFH

Lei 8.004/90: O Que Permite a Venda

A Lei 8.004/90 é clara: quem tem financiamento pelo SFH pode sim transferir seus direitos e obrigações para outra pessoa. Esta transferência pode acontecer de duas formas:

• Transferência do financiamento: A pessoa que compra assume o mesmo contrato
• Quitação antes da venda: Quem vende paga toda a dívida antes

Sistema de Alienação Fiduciária no SFH

No SFH, o banco fica como dono do imóvel até você pagar tudo. Isso se chama alienação fiduciária. Na prática significa que:

• O banco é o proprietário até a quitação total
• Você pode morar e usar o imóvel normalmente
• Para vender, o banco precisa participar obrigatoriamente
  
  

Formas de Vender: Transferir o Financiamento ou Quitar Antes

Transferência de Financiamento

Nesta opção, quem compra o imóvel fica no seu lugar no contrato com o banco.

Pontos positivos:

• Mantém as condições originais do contrato
• Não precisa pagar tudo de uma vez
• Processo pode ser mais rápido se aprovado

O que o comprador precisa ter:

• Aprovação na análise de crédito do banco
• Renda que não comprometa mais de 30% com financiamento
• Não ter outro financiamento SFH ativo
• Se enquadrar nas regras do SFH

Quitação Antes da Venda

Você usa parte do dinheiro da venda para pagar toda a dívida do banco.

Pontos positivos:

• Pode vender para qualquer pessoa
• Imóvel fica livre depois da quitação
• Comprador tem mais facilidade para conseguir financiamento novo

Pontos negativos:

• Comprador precisa ter mais dinheiro de entrada
• Pode dar prejuízo se a dívida for muito alta
  
  

Procedimento Passo a Passo

Primeira Etapa: Verificar a Situação Atual

1. Consulte quanto ainda deve no banco financiador
2. Verifique os documentos do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
3. Confirme se está em dia com as parcelas
4. Avalie o valor do imóvel com profissional qualificado

Segunda Etapa: Escolher Como Vender

Para transferir o financiamento:

• Converse com o banco sobre a possibilidade
• Peça lista de documentos para análise do comprador
• Confirme taxas e custos do processo

Para quitar antes:

• Peça carta de quitação com valores atualizados
• Calcule quanto vai sobrar após pagar a dívida
• Negocie prazo para quitação com o banco

Terceira Etapa: Fazer a Venda Oficial

A Lei 8.004/90 exige que a venda aconteça junto com a transferência do financiamento, sempre com participação do banco.

Documentos obrigatórios:

• Contrato de compra e venda
• Autorização do banco financiador
• Certidões atualizadas do imóvel
• Documentos pessoais completos
• Comprovante de pagamento do ITBI (quando necessário)

Quarta Etapa: Registro no Cartório

O contrato precisa ser registrado na matrícula do imóvel. Este registro é importante para:

• Dar segurança jurídica à venda
• Oficializar a mudança de dono
• Proteger os direitos de quem comprou
  
  

Cuidados Importantes para Evitar Problemas

Não Faça Contrato de Gaveta

Contrato de gaveta é quando você vende o imóvel sem avisar o banco. Isso é muito perigoso:

• Para quem vende: Continua responsável pelo financiamento
• Para quem compra: Não tem direitos reais sobre o imóvel
• Consequências: Banco pode executar a dívida e tomar o imóvel

Verificar Pendências Antes de Vender

Antes de qualquer coisa, confira se existe:

• Parcelas atrasadas do financiamento
• Dívidas de IPTU, condomínio e outras taxas
• Problemas na documentação do imóvel
• Outras garantias ou impedimentos

Análise de Crédito do Comprador

Para transferir financiamento, o banco vai analisar bem quem quer comprar. Certifique-se de que:

• A pessoa tem renda comprovada suficiente
• Não está negativada ou com restrições
• Se enquadra nas regras do SFH
  
  

Quando Consultar um Advogado Imobiliário

Um advogado imobiliário pode ser necessário em várias situações:

Casos que Podem Precisar de Ajuda Jurídica

• Contratos com partes difíceis de entender
• Imóveis com problemas de documentação
• Vendas de valores muito altos
• Situações com algumas parcelas atrasadas
• Negociações complicadas com bancos

Como um Advogado Pode Ajudar

Um advogado imobiliário especializado pode:

• Analisar todos os detalhes do contrato
• Conversar com o banco em seu nome
• Garantir que tudo seja feito conforme a lei
• Evitar problemas no futuro
• Agilizar aprovações quando possível
  
  

Documentos Necessários para Vender

Documentos de Quem Vende

• RG, CPF e certidão de casamento (se casado)
• Comprovante de onde mora
• Escritura ou contrato original do financiamento
• Extrato atualizado da dívida
• Certidão de que o imóvel não tem dívidas

Documentos de Quem Compra

• Documentos pessoais completos
• Comprovantes de salário dos últimos três meses
• Declaração do Imposto de Renda
• Certidões que provem não estar negativado
• Comprovante de que tem condições financeiras

Documentos do Imóvel

• Matrícula atualizada do Cartório de Registro
• Certidão de ônus e gravames
• Certidão de que não deve impostos municipais
• Habite-se (para casas ou apartamentos novos)
• Plantas e memoriais aprovados
  
  

Custos que Podem Existir

Custos para Transferir Financiamento

• Taxa de transferência do banco (varia por instituição)
• Custos de avaliação do imóvel (se o banco pedir)
• Taxas do cartório para registro
• ITBI (quando a prefeitura cobrar)

Custos para Quitar Antes

• Possível desconto para quitar antecipado
• Taxa para emitir carta de quitação
• Custos para registrar a quitação no cartório
• ITBI sobre o valor total da venda
  
  

Prazos Normais do Processo

Transferência de Financiamento

• Análise de crédito: 15 a 30 dias úteis
• Aprovação e papelada: 10 a 15 dias úteis
• Assinatura e registro: 5 a 10 dias úteis
• Prazo total: 30 a 55 dias úteis

Quitação Antes da Venda

• Pedir carta de quitação: 5 a 10 dias úteis
• Quitar e liberar: 2 a 5 dias úteis
• Registrar quitação: 5 a 10 dias úteis
• Prazo total: 12 a 25 dias úteis
  
  

O Que Você Precisa Saber Antes de Decidir

Vender um imóvel financiado pelo SFH é possível e legal, mas exige cuidado e conhecimento das regras. A escolha entre transferir o financiamento ou quitar antes depende da sua situação e do perfil de quem vai comprar.

Cada caso é único e pode ter detalhes que influenciam no processo. Por isso, quando há dúvidas ou situações mais complexas, consultar um advogado imobiliário especializado pode ser uma forma de proteger seus direitos e garantir que tudo seja feito da forma correta.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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