O que pode dar errado no Registro de Imóveis? Conheça os 11 problemas mais comuns e como evitá-los

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida, mas muitas pessoas descobrem tarde demais que o processo pode apresentar diversos obstáculos. Você assinou o contrato, pagou o valor acordado, mas na hora de registrar o imóvel em seu nome, surgem problemas inesperados que podem causar atrasos, custos extras e muita preocupação.

Existem diversos obstáculos burocráticos e jurídicos que podem impedir ou atrasar o registro da sua propriedade. Conhecendo esses problemas antecipadamente, você pode se informar e tomar as medidas adequadas para proteger seus direitos.

Neste artigo, você vai conhecer:

• Os 11 principais problemas que podem dar errado no registro de imóveis
• Como identificar cada situação antes de comprar
• Orientações práticas para resolver cada problema
• Dicas para evitar essas situações
• Quando buscar orientação jurídica especializada
  
  

Os principais problemas que podem dar errado no registro de imóveis

1. Documentação irregular ou incompleta

Um dos erros mais comuns acontece quando a documentação do imóvel não está em ordem. Isso inclui problemas na matrícula, certidões vencidas, informações divergentes entre documentos ou ausência de documentos obrigatórios.

Como identificar:

• Solicite sempre a matrícula atualizada do imóvel
• Verifique se todas as informações conferem (área, localização, proprietário)
• Confira se não há averbações pendentes

Como proceder:

• Exija que o vendedor regularize toda a documentação antes da compra
• Consulte um advogado para analisar os documentos
• Não aceite promessas de regularização após a venda

2. Imóvel objeto de inventário

Quando o proprietário anterior faleceu e o imóvel ainda está em processo de inventário, a venda pode ser impedida. Essa situação é mais comum do que se imagina e pode causar grandes complicações.

Situações que geram problemas:

• Inventário ainda não finalizado
• Falta de autorização de todos os herdeiros
• Disputas entre herdeiros não resolvidas

Como se informar:

• Verifique se o vendedor tem autorização legal para vender
• Confirme se todos os herdeiros concordam com a venda
• Solicite documentos que comprovem a regularização do inventário

3. Dívidas bancárias vinculadas ao imóvel

Se o imóvel está sendo usado como garantia em empréstimos ou financiamentos, o registro só será possível após a quitação total da dívida. Isso inclui hipotecas, refinanciamentos e empréstimos com garantia de imóvel.

Sinais de alerta:

• Valor de venda muito abaixo do mercado
• Pressa excessiva do vendedor para fechar negócio
• Resistência em apresentar certidões de ônus

Orientação:

• Sempre solicite a certidão de ônus reais do imóvel
• Negocie para que a quitação seja feita antes da escritura
• Considere incluir cláusula no contrato sobre responsabilidade pelas dívidas

4. Questões com estado ou prefeitura

Imóveis localizados em áreas irregulares, zonas de preservação ambiental ou sujeitas à desapropriação não podem ser registrados normalmente.

Áreas problemáticas:

• Terrenos em áreas de preservação permanente
• Construções sem alvará ou habite-se
• Imóveis em locais destinados à desapropriação
• Propriedades em zonas não residenciais

Como verificar:

• Consulte o zoneamento da área na prefeitura
• Verifique se existe habite-se para construções
• Pesquise se há processos de desapropriação na região

5. Ônus reais não identificados

Penhoras, hipotecas judiciais e outros gravames podem impedir o registro do imóvel. Muitos compradores descobrem esses problemas apenas na hora de registrar a propriedade.

Principais ônus reais:

• Penhoras por dívidas trabalhistas ou tributárias
• Hipotecas judiciais
• Usufruto em favor de terceiros
• Servidões não averbadas

Prevenção:

• Sempre solicite certidão de ônus reais atualizada
• Verifique certidões criminais e cíveis do vendedor
• Pesquise processos judiciais envolvendo o proprietário

6. Falta de averbação de reformas e ampliações

Quando o imóvel passou por reformas, ampliações ou modificações que não foram averbadas no registro, isso pode impedir a transferência.

Problemas comuns:

• Área construída diferente da constante na matrícula
• Mudanças na planta original não averbadas
• Construções adicionais sem documentação

Como proceder:

• Exija que o vendedor faça a averbação antes da venda
• Calcule os custos da regularização
• Negocie adequações proporcionais aos gastos necessários

7. Contratos inadequadamente elaborados

Contratos genéricos ou com informações imprecisas podem gerar problemas no momento do registro. Isso acontece frequentemente quando as partes não contam com assessoria jurídica adequada.

Erros frequentes em contratos:

• Descrição imprecisa do imóvel
• Ausência de cláusulas importantes
• Informações divergentes entre contrato e documentos
• Falta de condições claras para transferência

Orientações para um bom contrato:

• Inclua descrição detalhada do imóvel conforme a matrícula
• Estabeleça prazos claros para regularização de pendências
• Defina responsabilidades de cada parte
• Preveja penalidades para descumprimento

8. Registro em nome de pessoa falecida

Quando o imóvel ainda está registrado em nome de pessoa falecida, mesmo que a família tenha posse há anos, o registro não pode ser transferido diretamente.

Como regularizar:

• Realize o inventário dos bens
• Obtenha formal de partilha ou escritura de herança
• Faça a transferência para os herdeiros antes de vender

9. IPTU e taxas municipais em atraso

Embora seja possível fazer escritura com IPTU atrasado, muitos cartórios exigem a quitação antes do registro. Além disso, débitos muito altos podem gerar questões futuras.

Como lidar:

• Negocie quem pagará os débitos pendentes
• Solicite certidão negativa de débitos municipais
• Considere descontar o valor devido do preço final

10. Erros no registro anterior

Quando existem erros na matrícula do imóvel, como informações incorretas sobre área, localização ou proprietário, é necessário fazer retificação antes da transferência.

Tipos de erros comuns:

• Área divergente da realidade
• Confrontações incorretas
• Nome do proprietário grafado errado
• Descrição imprecisa da localização

Procedimento de correção:

• Pode ser feito administrativamente no próprio cartório
• Em casos complexos, pode exigir processo judicial
• Geralmente demanda documentos técnicos como plantas e memoriais

11. Questões condominiais e de vizinhança

Questões relacionadas a condomínios, como taxas em atraso ou disputas com vizinhos, também podem afetar o registro.

Situações problemáticas:

• Taxas condominiais em atraso
• Disputas sobre áreas comuns
• Questões de confrontação com vizinhos
• Construções que invadem propriedades adjacentes
  
  

Como se informar antes de comprar

Realize análise jurídica completa

Antes de assinar qualquer documento, solicite que um advogado especializado em direito imobiliário analise toda a documentação. Essa orientação pode evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Verifique todas as certidões necessárias

• Certidão de matrícula atualizada
• Certidão de ônus reais
• Certidão negativa de débitos municipais
• Certidões criminais do vendedor
• Habite-se da construção (quando aplicável)

Negocie cláusulas de proteção

Inclua no contrato cláusulas que protejam você caso surjam problemas não revelados:

• Direito de rescisão em caso de documentação irregular
• Responsabilidade do vendedor por vícios ocultos
• Prazos para regularização de pendências
• Penalidades por descumprimento

Pesquise o histórico do imóvel

• Consulte registros anteriores na matrícula
• Verifique se houve mudanças de proprietários recentes
• Pesquise processos judiciais envolvendo o imóvel
• Confirme informações com vizinhos ou síndico
  
  

Quando buscar orientação jurídica especializada

Algumas situações exigem necessariamente o acompanhamento de um advogado especializado:

• Imóveis com histórico complexo de proprietários
• Propriedades em inventário ou sucessão
• Existência de ônus reais ou penhoras
• Questões de documentação que exigem retificação
• Disputas entre herdeiros ou co-proprietários
• Construções em áreas com restrições ambientais

Um profissional experiente pode identificar questões que passariam despercebidas e orientar sobre as melhores alternativas para cada situação.

Conheça seus direitos e tome decisões informadas

Conhecer as questões que podem dar errado no registro de imóveis é fundamental para tomar decisões informadas e evitar complicações futuras. A informação prévia sempre é mais vantajosa que a correção de problemas depois que eles já aconteceram.

Lembre-se de que a compra de um imóvel envolve aspectos jurídicos complexos que podem impactar significativamente sua vida. Por isso, busque sempre orientação jurídica especializada quando necessário – essa consulta pode evitar prejuízos muito maiores no futuro.

Com planejamento adequado, verificação criteriosa da documentação e acompanhamento profissional quando necessário, você pode realizar sua aquisição com muito mais segurança e tranquilidade.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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