CND para Venda de Imóvel: Quando é Obrigatória em 2025

A venda de um imóvel deveria ser um processo simples, mas muitos brasileiros enfrentam uma dúvida que pode travar a negociação: é necessário apresentar a Certidão Negativa de Débitos (CND) para vender um imóvel?

Essa pergunta gera confusão porque alguns cartórios exigem o documento, enquanto outros dispensam. A situação fica ainda mais complicada quando você descobre que há decisões judiciais contraditórias sobre o assunto.

A boa notícia é que, na maioria dos casos, você não precisa da CND para vender seu imóvel. Porém, alguns cartórios ainda fazem essa exigência de forma equivocada, o que pode gerar transtornos desnecessários.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Quando a CND é realmente obrigatória para venda de imóveis
• O que fazer se o cartório exigir o documento indevidamente
• Quais tipos de certidões podem ser solicitadas
• Como contestar exigências abusivas
• Situações específicas onde a CND é dispensada
  
  

O Que É a CND e Por Que Causa Tanta Confusão

A Certidão Negativa de Débitos (CND) é um documento que comprova que uma pessoa física ou jurídica não possui dívidas com órgãos públicos. No contexto imobiliário, ela seria usada para garantir que o vendedor está em dia com suas obrigações tributárias.

A confusão surgiu porque, durante anos, houve uma verdadeira “gangorra jurídica” sobre essa exigência. Primeiro a lei permitia, depois o STF proibiu, o CNJ confirmou a proibição, mas alguns cartórios continuaram exigindo.

Por Que Alguns Cartórios Ainda Exigem a CND

Mesmo com as decisões judiciais claras, alguns cartórios continuam solicitando a CND por três motivos principais:

• Desconhecimento das decisões judiciais mais recentes
• Pressão da Receita Federal, que tentou reinstituir a exigência em 2022
• Excesso de cautela, temendo responsabilização posterior

Essa situação cria insegurança jurídica e pode prejudicar negócios imobiliários legítimos.

Histórico Legal: Como Chegamos Até Aqui

A Exigência Original (Lei 8.212/91)

Inicialmente, o artigo 47 da Lei 8.212/91 estabelecia que era necessário apresentar CND para operações envolvendo imóveis. O objetivo era evitar que pessoas com dívidas tributárias conseguissem se desfazer de seus bens facilmente.

A Decisão do STF (2008)

Em 2008, o Supremo Tribunal Federal (STF) declarou inconstitucional a exigência genérica de CND para registro de imóveis, no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) nº 394.

O STF entendeu que essa exigência configurava “sanção política” – uma medida desproporcional que constrangia o contribuinte ao pagamento forçado de tributos, ferindo princípios constitucionais.

A Confirmação do CNJ (2017)

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reforçou esse entendimento em 2017, determinando que os cartórios não poderiam exigir CND para operações imobiliárias.

A Tentativa de Retrocesso (2022)

Em 2022, a Receita Federal tentou dar uma “volta por cima” com a Instrução Normativa nº 2.110/2022, orientando os cartórios a voltarem a exigir a CND.

Porém, essa instrução não tem força para revogar decisões do STF e do CNJ, criando apenas mais confusão no mercado imobiliário.

Quando a CND NÃO É Necessária (Regra Geral)

Na grande maioria dos casos, você não precisa apresentar CND para vender seu imóvel. Isso vale para:

Pessoas Físicas Vendendo Imóvel Próprio

Se você é pessoa física vendendo sua casa, apartamento ou terreno, não é obrigatório apresentar CND. A exigência configuraria sanção política, prática vedada pelo STF.

Transações Imobiliárias Comuns

As operações normais de compra e venda entre particulares estão protegidas pelas decisões do STF e CNJ. O cartório não pode criar obstáculos adicionais à transferência da propriedade.

Imóveis Não Comerciais

Imóveis residenciais, terrenos para construção própria e propriedades não vinculadas a atividades empresariais seguem a regra da dispensa da CND.

Situações Onde a CND Pode Ser Exigida

Existem algumas situações específicas onde a apresentação da CND ainda pode ser necessária:

Empresas do Setor Imobiliário

Construtoras, incorporadoras e empresas de compra e venda de imóveis podem ter regras diferenciadas, especialmente quando o imóvel faz parte do ativo permanente da empresa.

Determinações Judiciais Específicas

Em casos de execução fiscal ou quando há determinação judicial expressa, a CND pode ser exigida como garantia adicional.

Cartórios com Entendimento Divergente

Infelizmente, alguns cartórios ainda exigem CND por desconhecimento ou excesso de cautela. Isso acontece principalmente em:

• São Paulo (alguns cartórios ainda mantêm a exigência)
• Municípios do interior com menor atualização jurisprudencial
• Casos específicos envolvendo grandes valores
  
  

Tipos de CND que Podem Ser Solicitadas

Quando há exigência (mesmo que indevida), os cartórios costumam solicitar diferentes tipos de certidão:

CND Federal

Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal – comprova regularidade com impostos federais como Imposto de Renda e contribuições previdenciárias.

CND Estadual

Certidão Negativa de Débitos Estaduais – verifica pendências com tributos estaduais, como ICMS para empresas.

CND Municipal

Certidão Negativa de Débitos Municipais – comprova quitação do IPTU e outras taxas municipais. Esta é a mais comum e, muitas vezes, a única realmente necessária.

CNDT Trabalhista

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas – exigida principalmente para empresas, comprova regularidade com obrigações trabalhistas.

O Que Fazer Quando o Cartório Exige CND Indevidamente

Se você se deparar com a exigência abusiva de CND, existem várias estratégias:

1. Apresente as Decisões Judiciais

Leve ao cartório cópias das decisões do STF e CNJ que dispensam a exigência. Muitas vezes, o problema é apenas desconhecimento da jurisprudência atual.

2. Consulte a Corregedoria Local

Entre em contato com a Corregedoria do Tribunal de Justiça da sua região. Esses órgãos têm competência para orientar e, se necessário, determinar que o cartório cumpra a legislação.

3. Busque Orientação Jurídica

Um advogado especializado em direito imobiliário pode:

• Contestar formalmente a exigência
• Impetrar mandado de segurança se necessário
• Negociar diretamente com o cartório

4. Procure Cartórios Alternativos

Se possível, procure outros cartórios na mesma comarca. Muitas vezes, cartórios diferentes têm entendimentos distintos sobre a mesma questão.

Consequências de Não Apresentar a CND

Para o Comprador

O comprador não sofre qualquer prejuízo por adquirir imóvel sem a apresentação de CND pelo vendedor. As dívidas tributárias são pessoais e não “grudam” no imóvel, salvo casos muito específicos de sucessão tributária.

Para o Vendedor

O vendedor que não consegue obter CND por ter dívidas tributárias não perde o direito de vender seu imóvel. A propriedade é um direito fundamental protegido pela Constituição.

Para o Cartório

Cartórios que exigem CND indevidamente podem:

• Ser questionados judicialmente
• Receber determinações da Corregedoria
• Ter que arcar com custos processuais em caso de abuso
  
  

Dispensas Específicas da CND

Algumas situações têm dispensa expressa em lei:

Empresas Imobiliárias

A Instrução Normativa da Receita Federal nº 85/97 dispensa a CND para empresas que exercem atividades de:

• Compra e venda de imóveis
• Desmembramento ou loteamento
• Incorporação imobiliária
• Construção de prédios para venda

Imóveis do Ativo Circulante

Quando o imóvel não integra o ativo permanente da empresa, mas sim o circulante (estoque), a dispensa é automática.

Declaração Substitutiva

Nesses casos, basta uma declaração da empresa no próprio registro, assumindo a responsabilidade pelas informações prestadas.

Dicas Práticas Para Evitar Problemas

Antes de Iniciar a Venda

• Consulte um advogado imobiliário para avaliar sua situação específica
• Verifique a jurisprudência local através da Corregedoria
• Prepare documentação alternativa que comprove a legalidade da dispensa

Durante a Negociação

• Esclareça ao comprador que a CND não é obrigatória na maioria dos casos
• Mantenha cópias das decisões judiciais relevantes
• Considere obter a CND voluntariamente se isso facilitar o negócio

No Cartório

• Apresente primeiro os documentos obrigatórios por lei
• Questione educadamente qualquer exigência adicional
• Peça a fundamentação legal para exigências não previstas em lei
  
  

Tendências e Perspectivas Futuras

Uniformização dos Procedimentos

Há uma tendência de uniformização dos procedimentos cartoriais em todo o país, seguindo as diretrizes do CNJ e as decisões do STF.

Digitalização dos Processos

A digitalização crescente dos cartórios tende a facilitar a verificação de jurisprudência e a reduzir exigências desnecessárias.

Maior Conscientização

Cursos e atualizações para oficiais cartorários têm ajudado a disseminar o entendimento correto sobre a dispensa da CND.

Não Deixe Burocracias Atrasarem Sua Vida

A exigência indevida de CND para venda de imóveis é um problema que afeta milhares de brasileiros todos os anos. Conhecer seus direitos é fundamental para não ser prejudicado por interpretações equivocadas da lei.

Lembre-se: na grande maioria dos casos, você não precisa apresentar CND para vender seu imóvel. As decisões do STF e CNJ são claras nesse sentido, e qualquer exigência contrária pode ser contestada.

Se você está enfrentando dificuldades com cartórios que insistem em exigir documentos desnecessários, considere buscar orientação jurídica especializada. Um profissional experiente em direito imobiliário pode avaliar sua situação específica e orientar sobre as melhores estratégias para resolver questões burocráticas que possam surgir durante o processo de venda.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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