Usucapião Extrajudicial Gratuita em SP: Como Conseguir Isenção de Taxas em 2025

A usucapião extrajudicial gratuita em São Paulo é um procedimento legal que permite a regularização de propriedade de imóveis através de cartório, com isenção de custos para pessoas que comprovam necessidade financeira. Esse direito está previsto na Constituição Federal e regulamentado pelo Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça.

O procedimento beneficia famílias que ocupam terrenos ou imóveis de forma contínua, pacífica e com intenção de dono por período determinado em lei. A gratuidade torna o processo acessível para população de baixa renda, eliminando a barreira financeira dos emolumentos cartorários.

Neste guia você encontra informações sobre:

• Conceito e fundamento legal da usucapião extrajudicial gratuita
• Requisitos legais para obter a isenção de custos
• Documentação necessária e procedimentos oficiais
• Modalidades de usucapião previstas na legislação
• Prazos e etapas do processo em cartório
• Aspectos controversos sobre gratuidade em São Paulo
  
  

Conceito e Fundamento Legal da Usucapião Extrajudicial

Usucapião extrajudicial é o procedimento administrativo realizado em Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial, que reconhece a aquisição de propriedade por posse prolongada. Foi instituído pelo artigo 216-A da Lei 6.015/1973, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 e alterado pela Lei 13.465/2017.

O procedimento extrajudicial funciona como alternativa à ação judicial tradicional, oferecendo tramitação mais célere e desburocratizada. A análise é realizada pelo oficial de registro de imóveis, que verifica a documentação e notifica interessados antes da decisão final.

Base Legal da Gratuidade

A gratuidade na usucapião extrajudicial tem fundamento no artigo 5º, inciso LXXIV da Constituição Federal, que garante assistência jurídica integral e gratuita aos necessitados. Complementarmente, a Lei 1.060/1950 regulamenta a concessão de assistência judiciária aos economicamente vulneráveis, estendendo-se aos atos extrajudiciais.

O Provimento CNJ 65/2017 estabelece diretrizes nacionais para o procedimento, prevendo em seu artigo 4º que o interessado pode pleitear gratuidade mediante declaração de hipossuficiência econômica. Em São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça publicou o Aviso NUR10 nº 002/2023, reforçando que apenas a declaração é suficiente, sem exigência de documentos adicionais.

Requisitos Legais Para Obtenção da Gratuidade

A obtenção da gratuidade depende da comprovação de impossibilidade de arcar com os custos sem prejuízo ao sustento próprio ou familiar. Não existe valor de renda fixado em lei, sendo analisado caso a caso conforme a situação econômica do requerente.

Critérios de Avaliação

A análise considera diversos fatores, como renda familiar mensal, número de dependentes, despesas essenciais com moradia, saúde e educação, e patrimônio existente. Pessoas com renda familiar de até 3 salários mínimos geralmente são atendidas pela Defensoria Pública e têm maior chance de deferimento.

A Lei 13.444/2017 estabeleceu presunção absoluta de hipossuficiência para maiores de 70 anos, dispensando qualquer comprovação adicional de renda. Essa norma facilita o acesso de idosos ao benefício da gratuidade.

Declaração de Hipossuficiência

A declaração de hipossuficiência é documento escrito no qual o interessado afirma, sob responsabilidade legal, não possuir condições de pagar os custos do procedimento. O documento deve conter qualificação completa, descrição sucinta da situação econômica e reconhecimento de firma.

Conforme orientação da Corregedoria de São Paulo (Aviso NUR10 nº 002/2023), os cartórios não podem exigir documentos comprobatórios de renda além da declaração, bastando esta para a análise do pedido de gratuidade. A declaração falsa pode resultar em crime de falsidade ideológica, previsto no artigo 299 do Código Penal.

Modalidades de Usucapião Previstas na Legislação

A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos de prazo, área e características da posse. A escolha da modalidade adequada depende das circunstâncias do caso concreto.

Usucapião Extraordinária

Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige posse ininterrupta de 15 anos, exercida com ânimo de dono, independentemente de título ou boa-fé. O prazo reduz-se para 10 anos quando o possuidor estabelece moradia habitual no imóvel ou realiza obras produtivas de caráter social ou econômico.

Usucapião Ordinária

Regulada pelo artigo 1.242 do Código Civil, requer posse contínua de 10 anos, acompanhada de justo título e boa-fé. O prazo diminui para 5 anos quando o possuidor adquiriu onerosamente o imóvel com registro posteriormente cancelado, desde que estabeleça moradia ou realize investimentos de interesse social ou econômico.

Usucapião Especial Urbana

Disciplinada pelo artigo 183 da Constituição Federal e artigo 1.240 do Código Civil, aplica-se a imóveis urbanos de até 250 metros quadrados. Exige posse de 5 anos, utilização para moradia própria ou familiar, e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião Especial Rural

Prevista no artigo 191 da Constituição e artigo 1.239 do Código Civil, destina-se a áreas rurais de até 50 hectares. Requer posse de 5 anos, trabalho no local, moradia e produtividade, além de não ser proprietário de outro imóvel.

Usucapião Familiar

Instituída pela Lei 12.424/2011, que acrescentou o artigo 1.240-A ao Código Civil, permite que ex-cônjuge ou ex-companheiro usucapa imóvel urbano de até 250 metros quadrados após 2 anos de posse exclusiva, quando abandonado pelo outro. Exige que o imóvel seja utilizado para moradia própria ou da família e que não haja outra propriedade.

Documentação Necessária Para o Procedimento

O requerimento de usucapião extrajudicial exige documentação pessoal, comprovantes de posse e peças técnicas. A documentação completa e bem organizada acelera a análise pelo cartório.

Documentos Pessoais do Requerente

• Documento de identidade (RG ou CNH) com cópia autenticada
• Cadastro de Pessoa Física válido
• Certidão de estado civil (nascimento, casamento ou união estável)
• Comprovante de residência atual atualizado
• Declaração de hipossuficiência econômica com firma reconhecida

Comprovantes de Posse do Imóvel

• Contas de serviços públicos em nome do possuidor (energia elétrica, água, gás)
• Comprovantes de pagamento de IPTU, quando existentes
• Contratos particulares de compra e venda, mesmo sem registro
• Recibos de pagamento de prestações ou parcelas
• Fotografias datadas mostrando ocupação ao longo do tempo
• Declarações de vizinhos atestando a posse mansa e pacífica

Documentos Técnicos Obrigatórios

Ata Notarial: lavrada por tabelião de notas, documenta oficialmente a situação de fato da posse. O tabelião visita o imóvel, constata a ocupação, entrevista o possuidor e eventuais testemunhas, registrando tudo em ata pública.

Planta e Memorial Descritivo: elaborados por engenheiro ou arquiteto com registro profissional ativo (CREA ou CAU). Os documentos devem conter coordenadas georreferenciadas, confrontações, dimensões exatas da área e assinatura com ART ou RRT.

Certidões Negativas: comprovam inexistência de ações reais ou reipersecutórias sobre o imóvel. Incluem certidões dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e Federal da comarca onde está situado o bem.

Procedimento Passo a Passo no Cartório

O procedimento de usucapião extrajudicial segue rito próprio estabelecido pelo Provimento CNJ 65/2017 e regulamentações estaduais. O conhecimento das etapas auxilia o planejamento e acompanhamento adequado.

Primeira Etapa: Assessoria Jurídica

A representação por advogado ou defensor público é requisito obrigatório estabelecido no artigo 216-A da Lei 6.015/1973. O advogado elabora o requerimento inicial, reúne a documentação, protocola no cartório e acompanha todo o trâmite.

Pessoas sem condições de contratar advogado podem buscar atendimento na Defensoria Pública do Estado, que oferece assistência jurídica gratuita. Alternativamente, existem Núcleos de Prática Jurídica de faculdades de Direito e serviços de assistência judiciária da OAB.

Segunda Etapa: Obtenção da Ata Notarial

O interessado comparece a um Tabelionato de Notas com documentos pessoais e comprovantes de posse. O tabelião agenda visita ao imóvel, constata a situação de fato e lavra a ata notarial circunstanciada.

Na mesma oportunidade, deve-se solicitar a gratuidade apresentando a declaração de hipossuficiência. O pedido é encaminhado ao juiz corregedor permanente, que decide no prazo de 10 dias conforme o artigo 4º do Provimento CNJ 65/2017.

Terceira Etapa: Elaboração de Planta e Memorial

Profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) realiza levantamento topográfico do imóvel, elabora planta com coordenadas georreferenciadas e redige memorial descritivo detalhado. Os documentos são fundamentais para a identificação precisa da área usucapienda.

Quarta Etapa: Protocolo no Cartório de Registro

O advogado protocola requerimento formal no Cartório de Registro de Imóveis competente (da circunscrição onde está situado o imóvel), acompanhado de toda a documentação reunida. O oficial autuará o procedimento e fará análise preliminar da regularidade formal.

Quinta Etapa: Notificações Obrigatórias

O cartório realiza notificações previstas em lei aos seguintes interessados:

• Proprietário registral do imóvel, se identificado
• Confinantes (proprietários de imóveis vizinhos)
• União, Estado e Município (Fazenda Pública)
• Eventuais interessados identificados na matrícula

Os notificados têm prazo de 15 dias para manifestação, podendo concordar, impugnar ou permanecer silentes. A ausência de manifestação não impede o prosseguimento.

Sexta Etapa: Análise e Decisão Final

Transcorrido o prazo para manifestações e não havendo impugnação, o oficial de registro analisa a documentação e verifica o atendimento de todos os requisitos legais. Estando regular, lavra o termo de reconhecimento da usucapião.

O termo é averbado na matrícula do imóvel ou, inexistindo matrícula anterior, procede-se à abertura de nova matrícula em nome do usucapiente. A partir do registro, o interessado passa a ser proprietário com todos os direitos inerentes.

Prazos de Tramitação e Custos

O tempo de tramitação da usucapião extrajudicial varia conforme a complexidade do caso, volume de trabalho do cartório e eventual existência de impugnações. Em casos sem contestação e documentação completa, o prazo médio situa-se entre 6 e 12 meses.

Etapas e Prazos Aproximados

• Lavratura de ata notarial: 15 a 30 dias (conforme Provimento CNJ 150/2023)
• Elaboração de planta e memorial: 20 a 40 dias
• Análise preliminar pelo cartório: 10 a 20 dias
• Notificações e prazo de manifestação: 30 a 60 dias
• Análise final e registro: 15 a 30 dias

A concessão de gratuidade não altera significativamente os prazos, pois o procedimento segue o mesmo fluxo dos casos sem isenção.

Estrutura de Custos Sem Gratuidade

Os custos totais da usucapião extrajudicial variam conforme o valor venal do imóvel e a tabela de emolumentos vigente. Em São Paulo, a tabela é atualizada anualmente, com última atualização em janeiro de 2025.

Para imóvel com valor venal de 500 mil reais, os custos aproximados são:

• Ata notarial: entre 2.800 e 4.000 reais
• Registro no Cartório de Imóveis: entre 4.200 e 8.000 reais
• Planta e memorial descritivo: entre 1.500 e 3.000 reais
• Certidões diversas: entre 200 e 500 reais
• Honorários advocatícios: valores variáveis conforme contrato

O total pode atingir 10 a 30% do valor do imóvel, dependendo das circunstâncias específicas.

Economia Com a Gratuidade Deferida

A gratuidade isenta os emolumentos cartorários (ata notarial e registro de imóveis), que representam cerca de 70 a 80% dos custos totais. As despesas com elaboração de planta, memorial descritivo e certidões geralmente persistem, salvo se obtidos serviços subsidiados.

Para o exemplo de imóvel de 500 mil reais, a economia com emolumentos pode superar 15 mil reais, tornando o procedimento acessível a famílias de baixa renda.

Controvérsia Jurídica Sobre Gratuidade em Cartórios Paulistas

Existe divergência de entendimentos sobre a aplicação da gratuidade aos emolumentos cartorários no Estado de São Paulo. Essa controvérsia resulta de interpretações distintas sobre a natureza jurídica dos emolumentos e o alcance das normas constitucionais.

Posicionamento Restritivo

Alguns cartórios entendem que emolumentos têm natureza de taxa (tributo), conforme decisão do Supremo Tribunal Federal na ADI 3.694. Sendo tributo, apenas lei estadual específica poderia conceder isenção, não bastando pedido formulado pelo interessado.

A Lei Estadual 11.331/2002, que regulamenta emolumentos em São Paulo, estabelece rol taxativo de atos gratuitos, não incluindo expressamente a usucapião extrajudicial. Esse argumento é utilizado para negar pedidos de isenção fundamentados apenas na declaração de hipossuficiência.

Posicionamento Favorável

A corrente favorável à gratuidade sustenta que o direito constitucional à assistência jurídica integral (artigo 5º, LXXIV, CF) abrange todos os atos necessários ao exercício do direito, incluindo os extrajudiciais. A interpretação literal da Lei Estadual 11.331/2002 violaria norma constitucional de aplicação imediata.

Nessa linha, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo publicou o Aviso NUR10 nº 002/2023, determinando que cartórios aceitem apenas a declaração de hipossuficiência, sem exigir documentos adicionais. Esse posicionamento busca uniformizar o entendimento e garantir efetividade ao direito constitucional.

Alternativas em Caso de Negativa

Quando o cartório nega a gratuidade apesar da apresentação de declaração de hipossuficiência, existem medidas possíveis:

Reclamação na Corregedoria: registrar reclamação formal na Ouvidoria da Corregedoria Geral da Justiça do Estado, informando a negativa e solicitando providências conforme o Aviso NUR10 nº 002/2023.

Opção pela via judicial: desistir do procedimento extrajudicial e ajuizar ação de usucapião no fórum, onde a gratuidade tem jurisprudência mais consolidada. As provas e documentos já produzidos podem ser aproveitados no processo judicial.

Suscitação de dúvida: o interessado ou seu advogado pode apresentar dúvida registral ao juiz corregedor permanente, questionando a recusa do oficial de registro. O juiz decidirá sobre a legalidade da negativa.

Aplicação em Regiões da Grande São Paulo

A usucapião extrajudicial gratuita tem especial relevância em regiões da capital paulista e cidades da região metropolitana onde há concentração de ocupações irregulares e assentamentos informais.

Zona Leste de São Paulo

Bairros como Itaquera, Guaianases, São Miguel Paulista, Cidade Tiradentes e São Mateus concentram grande número de famílias que ocupam terrenos há décadas sem documentação formal. Nesses locais, a usucapião representa importante instrumento de regularização fundiária.

Zona Sul da Capital

Distritos do extremo sul, como Grajaú, Capão Redondo, Jardim Ângela, Parelheiros e Cidade Dutra, apresentam situação similar, com ocupações consolidadas que demandam regularização através dos mecanismos legais disponíveis.

Zona Norte e Oeste

Brasilândia, Cachoeirinha, Perus e Jaraguá na zona norte, além de áreas da zona oeste, também abrigam comunidades com necessidade de regularização dominial através da usucapião.

Municípios da Região Metropolitana

Cidades como Guarulhos, Osasco, São Bernardo do Campo, Santo André, Diadema, Mauá, Ferraz de Vasconcelos, Itaquaquecetuba e Suzano enfrentam desafios similares. O procedimento em cada município segue as mesmas regras, devendo ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da respectiva comarca.

Atendimento da Defensoria Pública

A Defensoria Pública do Estado de São Paulo mantém unidades regionais em toda a capital e região metropolitana, oferecendo orientação e patrocínio gratuito para a população elegível. O atendimento deve ser agendado através do site institucional ou aplicativo.

Provimento CNJ 65/2017 e Legislação Complementar

O Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça é a principal norma regulamentadora da usucapião extrajudicial no Brasil. Publicado em 14 de dezembro de 2017, estabelece diretrizes uniformes para todo o território nacional.

Principais Dispositivos

O Provimento estabelece que o procedimento é facultativo, podendo o interessado optar pela via judicial a qualquer momento. Determina representação obrigatória por advogado ou defensor público e veda expressamente a usucapião de bens públicos.

Prevê possibilidade de suspensão de ação judicial de usucapião para tentativa de conclusão pela via extrajudicial, aproveitando-se as provas já produzidas. Essa disposição evita duplicidade de esforços e custos processuais.

Legislação de Base

Além do Provimento CNJ, aplicam-se ao procedimento:

• Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), artigo 216-A
• Código de Processo Civil de 2015, artigos 1.071 e seguintes
• Lei 13.465/2017 (Regularização Fundiária)
• Código Civil, artigos 1.238 a 1.244
• Constituição Federal, artigos 183 e 191

Atualizações Normativas

O Provimento CNJ 150/2023 agilizou prazos para lavratura de atas notariais, estabelecendo máximo de 15 dias. Essa norma buscou reduzir gargalos no procedimento e tornar o processo mais eficiente.

Em São Paulo, além do Aviso NUR10 nº 002/2023 sobre gratuidade, existem orientações da Corregedoria Geral da Justiça nos Capítulos XIX e XX das Normas de Serviço da Corregedoria, que detalham procedimentos específicos para os cartórios paulistas.

Impossibilidade de Usucapião de Bens Públicos

A Constituição Federal proíbe expressamente a aquisição de bens públicos por usucapião em seus artigos 183, parágrafo 3º (imóveis urbanos) e 191, parágrafo único (imóveis rurais). Essa vedação aplica-se a bens da União, Estados, Distrito Federal e Municípios.

Fundamento da Vedação

Os bens públicos são destinados a finalidades coletivas, sendo impenhoráveis, inalienáveis e imprescritíveis. A possibilidade de usucapião contrariaria esses princípios, permitindo que particulares se apropriem de patrimônio destinado ao interesse público.

Verificação Necessária

Antes de iniciar procedimento de usucapião, é fundamental verificar se o imóvel pertence ou pertenceu ao poder público. Essa verificação é feita através de certidões da matrícula, consultas aos cadastros municipais e estaduais, e pesquisa no histórico dominial.

Durante o procedimento extrajudicial, a notificação obrigatória dos entes federativos (União, Estado e Município) tem justamente essa finalidade: permitir que o poder público se manifeste caso o bem seja de sua titularidade.

Regularização Fundiária Urbana

Ocupantes de bens públicos não podem usar usucapião, mas podem ter acesso a programas de regularização fundiária previstos na Lei 13.465/2017. Esses programas envolvem demarcação urbanística, legitimação fundiária e concessão de uso especial para fins de moradia.

Informações Sobre Representação Legal

O procedimento de usucapião extrajudicial exige acompanhamento por profissional habilitado em Direito. A Defensoria Pública do Estado de São Paulo oferece atendimento gratuito para pessoas com renda familiar de até 3 salários mínimos, mediante agendamento prévio.

Alternativamente, Núcleos de Prática Jurídica de instituições de ensino superior (USP, PUC-SP, Mackenzie, entre outras) prestam assistência gratuita à população sob supervisão de professores orientadores. A Ordem dos Advogados do Brasil – Seção São Paulo também mantém serviço de assistência judiciária em algumas subseções.

A escolha do profissional adequado contribui para a organização correta da documentação, evitando retrabalho e atrasos desnecessários no procedimento. O acompanhamento especializado é essencial para o sucesso do requerimento.

Considerações Finais Sobre Regularização Imobiliária

A usucapião extrajudicial gratuita representa importante instrumento de acesso à propriedade formal para famílias de baixa renda que ocupam imóveis há anos sem documentação. O procedimento oferece alternativa mais célere que a via judicial, com tramitação média entre 6 e 12 meses.

A gratuidade, garantida constitucionalmente, elimina a principal barreira financeira ao regularizar propriedades através da isenção de emolumentos cartorários. Apesar de controvérsias pontuais em São Paulo, orientações da Corregedoria Geral da Justiça reforçam esse direito.

O conhecimento dos requisitos legais, documentação necessária e procedimentos corretos facilita a regularização e aumenta as chances de sucesso do pedido. A assessoria jurídica adequada, disponível gratuitamente através da Defensoria Pública e outros canais, é fundamental para conduzir o processo corretamente.

A regularização dominial através da usucapião traz segurança jurídica, possibilita acesso a crédito, permite transmissão hereditária regular e viabiliza negócios imobiliários. Essas vantagens justificam o investimento de tempo e esforço no procedimento.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.