7 Itens do Checklist de Due Diligence Imobiliária que Todo Investidor Precisa Dominar

Investir em imóveis exige mais do que visão de negócio — exige preparação. Antes de qualquer assinatura, existe um passo que separa o investidor estratégico daquele que compra no escuro: a due diligence imobiliária.

O que você vai encontrar neste artigo:

• Os 7 pontos fundamentais do checklist jurídico

• O que observar em documentos, registros e contratos

• Dicas que advogados imobiliários usam para proteger clientes

• Como identificar riscos antes que eles se tornem problemas

Vamos direto ao que interessa.

O Que é Due Diligence Imobiliária e Por Que Ela Importa?

Due diligence significa “diligência devida”. No mundo dos negócios imobiliários, representa o conjunto de ações e análises jurídicas preventivas que devem ser realizadas antes da aquisição de um imóvel.

Apenas olhar o imóvel e negociar o preço é um erro clássico. O que parece um excelente negócio pode esconder:

• Ações judiciais em curso

• Dívidas fiscais e condominiais

• Vícios documentais

• Cláusulas que anulam o contrato

Segundo o CRECI-SP, mais de 35% dos imóveis usados vendidos no Brasil apresentam algum tipo de pendência documental. Isso é sinal de alerta para qualquer investidor atento.

1. Matrícula Atualizada do Imóvel: O Raio-X da Propriedade

A matrícula do imóvel é o documento mais importante. Ela reúne a história oficial do bem, sua localização, metragem, proprietários, ônus e eventuais disputas.

Verifique com atenção:

• Nome do proprietário bate com quem está vendendo?

• Existe hipoteca, penhora, usufruto ou alienação?

• Há cláusulas impeditivas de venda, como inalienabilidade?

Dica de advogado: solicite a matrícula atualizada nos últimos 30 dias diretamente no cartório.

2. Certidões Pessoais e Jurídicas do Vendedor: Investigue Quem Vende

Você não está comprando apenas um imóvel, mas também o histórico de quem vende. Isso vale para pessoas físicas e jurídicas.

Certidões que não podem faltar:

• Cível e criminal

• Execuções fiscais

• Ações trabalhistas

• Protestos de títulos

• Falência e recuperação judicial (para empresas)

Exemplo real: um vendedor com processo de execução pode ter seus bens bloqueados judicialmente mesmo após a venda.

3. Situação Fiscal e Tributária do Imóvel: Dívidas Que Podem Te Alcançar

Tributos e encargos em atraso podem acompanhar o novo proprietário. Isso vale para:

• IPTU e taxas municipais

• Dívidas condominiais (em caso de apartamentos)

• Taxas de melhoria urbana

Cheque sempre:

• Certidão negativa de débitos da prefeitura

• Declaração do síndico sobre a regularidade condominial

Lembre-se: o princípio da responsabilidade real permite cobranças sobre o próprio bem.

4. Zoneamento e Regularidade Urbanística: Não É Só Comprar. É Saber o Que Pode Ser Feito

A regularidade urbanística define o uso legal permitido para aquele terreno ou imóvel. Não basta ter escritura: é preciso saber se ele pode ser utilizado para o fim desejado.

Analise:

• Zoneamento e uso do solo

• Licenciamento ambiental (se aplicável)

• Alvarás de construção, habite-se

• Existência de área de proteção ambiental

Mais de 40% dos imóveis urbanos brasileiros possuem algum tipo de irregularidade urbanística. Não seja mais um na estatística.

5. Análise de Contrato: Onde Está o Papel, Está o Risco (ou a Proteção)

O contrato não deve ser apenas assinado. Ele precisa ser compreendido.

Cláusulas críticas:

• Prazos e forma de pagamento

• Multas e penalidades

• Responsabilidade sobre dívidas

• Condições suspensivas (por exemplo: só registrar após certidões)

Atenção: cláusulas mal redigidas podem deixar você sem o imóvel e sem reembolso.

6. Cadeia Dominial: Quem Foi o Dono Antes? E Antes Desses?

Nem tudo está na última página da matrícula. A história do imóvel precisa ser traçada.

Cheque:

• Se a transmissão de propriedade sempre ocorreu por escritura e registro

• Existência de inventários, divórcios, doações ou usucapiões

• Procurações vencidas ou revogadas

Um erro em transmissões anteriores pode anular toda a sequência futura.

7. Processos Judiciais e Litígios Envolvendo o Imóvel

Não basta verificar o cartório. Pesquise também no Poder Judiciário.

Recomenda-se consultar:

• Tribunal de Justiça do estado do imóvel

• Juizados especiais cíveis e da fazenda pública

• Ações em nome do imóvel ou dos vendedores

Exemplo comum: herdeiros disputando venda feita por apenas um dos sucessores. Quem compra sem due diligence, perde.

Dicas Rápidas

• Desconfie de procurações sem firma reconhecida

• Documentos digitalizados devem ser conferidos na fonte

• Cada estado tem prazos e modelos diferentes de certidões

• Bancos fazem due diligence, mas apenas no que interessa a eles
  
  

A Due Diligence é o Olhar Profundo do Investidor Estratégico

Quem compra com base apenas no preço, compra no escuro. Quem avalia juridicamente, compra com clareza, estrutura e segurança.

Este artigo possui caráter informativo e educacional. Não substitui a consulta a um advogado especializado em Direito Imobiliário, que deve ser acionado para análise personalizada de cada caso.