A construção irregular é um problema mais comum do que parece. No Brasil, mais de 50% dos imóveis urbanos têm alguma pendência junto às prefeituras. Em São Paulo, a Prefeitura autuou mais de 12 mil obras irregulares só em 2023.
Isso significa que muita gente está correndo um risco real: multa, embargo, demolição e até perda do imóvel na hora de vender ou passar para os herdeiros.
Neste artigo, você vai descobrir:
- O que é considerado construção irregular no Brasil
- Quais as consequências para o dono do imóvel
- Como regularizar uma construção passo a passo
- O que fazer quando a obra já foi autuada
- Quando buscar orientação de um advogado especializado
O Que É Construção Irregular no Brasil
Construção irregular é qualquer obra feita sem aprovação da prefeitura, fora das normas do município ou diferente do projeto que foi aprovado.
Não precisa ser uma obra clandestina, construída do zero sem nenhum papel. Uma reforma simples, como fechar uma varanda ou ampliar um cômodo sem avisar a prefeitura, também pode ser irregular.
Cada cidade tem seu próprio conjunto de regras que define o que pode ser construído em cada área. Esse conjunto se chama zoneamento urbano e é definido pelo Plano Diretor do município.
Situações mais comuns que geram irregularidade
- Construção sem alvará de obras
- Ampliação feita sem comunicar a prefeitura
- Obra diferente do projeto que foi aprovado
- Imóvel sem habite-se, que é a vistoria final feita pela prefeitura
- Construção em área de preservação ambiental ou dentro do recuo obrigatório
- Número de andares acima do que a lei da região permite
Quais as Consequências de Ter uma Construção Irregular
As punições vão do aviso simples até a demolição forçada. O quanto pesa depende do tipo de problema e do momento em que a fiscalização descobre.
A multa é a punição mais aplicada. Em São Paulo, o valor pode ultrapassar R$ 10.000, e pode ser cobrada de novo enquanto a situação não for resolvida.
Além da multa, a prefeitura pode ordenar a paralisação imediata da obra, o chamado embargo. Se o dono continuar construindo mesmo com o embargo, a multa aumenta e o caso pode virar um processo criminal.
Quando a demolição entra em cena
Nos casos mais graves, como obras em áreas de risco, em faixa de preservação ambiental ou com risco de desabar, a prefeitura pode mandar derrubar. E o custo fica por conta do proprietário.
O que acontece na hora de vender ou financiar
Um imóvel irregular não tem a documentação em dia no cartório. Isso trava:
- Financiamento bancário
- Venda com escritura definitiva
- Transferência correta para herdeiros
- Qualquer negociação com segurança jurídica para o comprador
Quem compra herda o problema
A irregularidade segue o imóvel, não o antigo dono. Quem compra uma construção irregular assume toda a responsabilidade perante a prefeitura.
Como Saber Se o Seu Imóvel Está Irregular
Veja os sinais mais comuns:
| Situação | O que pode indicar |
|---|---|
| Não tem habite-se | Obra nunca foi aprovada oficialmente |
| Planta diferente do que foi construído | Reformas não registradas |
| Área no cartório menor que a área real | Ampliações não declaradas |
| Inscrição no IPTU incompleta | Parte da construção não foi declarada |
| Imóvel com pendência no cadastro da prefeitura | Irregularidade cadastral |
O caminho mais direto para confirmar é pedir a certidão de regularidade na prefeitura do seu município. Em cidades como São Paulo, Campinas e Guarulhos, isso pode ser feito pelo portal online da prefeitura.
Como Regularizar uma Construção Irregular Passo a Passo
Regularizar não é rápido, mas é possível na maioria dos casos. O caminho muda de município para município, mas em geral segue estas etapas:
1. Levantamento da situação real
Contrate um arquiteto ou engenheiro para medir e registrar a construção como ela está hoje. Esse documento se chama “as built”, que em português significa “como foi construído”.
2. Verificação das regras do zoneamento
O profissional checa se a construção está dentro dos limites que a lei da região permite. Quanto mais dentro das regras, mais simples tende a ser a regularização.
3. Elaboração e entrega do projeto de regularização
Com o levantamento pronto, o profissional monta o projeto técnico e envia para aprovação na prefeitura. Em São Paulo, isso é feito pelo sistema SP Obras.
4. Pagamento de taxas e eventuais multas
O município pode cobrar taxas de regularização e multas referentes ao período em que a obra ficou irregular. Em alguns casos, há programas de parcelamento ou desconto que valem verificar.
5. Vistoria e emissão do habite-se
Depois que o projeto é aprovado, a prefeitura faz uma visita ao imóvel. Se estiver tudo certo, emite o habite-se, que é o documento que comprova que a construção está dentro das normas.
6. Atualização no cartório
Com o habite-se em mãos, você atualiza o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse passo encerra o processo de regularização.
Construção Irregular em Área de Preservação Ambiental
Esse é o caso mais sério. Imóveis em APP, que é a sigla para Área de Preservação Permanente, como margens de rios, encostas e topos de morro, têm regras rígidas definidas pelo Código Florestal.
Nesses casos, a demolição pode ser inevitável, mesmo que a construção tenha décadas. O dono pode ter que responder de forma administrativa, civil e até criminal pelo problema.
Nas regiões da Grande São Paulo, como o ABC Paulista e partes da Zona Sul, há muitos casos de construções em APP que foram autuadas pela prefeitura ou pelo estado.
O Que Fazer Quando a Obra Já Foi Autuada
Se você já recebeu uma autuação da prefeitura, não ignore. O silêncio não para o processo e as multas continuam crescendo.
O caminho imediato é:
- Ler com atenção o documento de autuação para entender o que foi apontado
- Verificar o prazo para apresentar contestação, que costuma ser de 15 a 30 dias
- Contratar um profissional técnico para avaliar se a regularização é possível
- Enviar a contestação se houver base para questionar a autuação
Em muitos casos, é possível suspender o embargo enquanto o processo de regularização está em andamento. Mas isso depende das regras de cada município e precisa de acompanhamento técnico e jurídico.
Regularização Fundiária pelo Reurb: Entenda o Que É
O Reurb é uma lei federal, a Lei 13.465/2017, que criou um caminho para regularizar imóveis em situação irregular, principalmente em comunidades e loteamentos informais.
Ele funciona de forma coletiva, ou seja, beneficia um conjunto de moradores de uma mesma área, não imóveis isolados.
Existem dois tipos:
| Tipo | Para quem é |
|---|---|
| Reurb-S (Social) | Famílias de baixa renda em áreas públicas ou privadas |
| Reurb-E (Específica) | Demais casos, com custo para os envolvidos |
Em São Paulo e em municípios como Osasco, Santo André e São Bernardo do Campo, há programas ativos de Reurb. Vale consultar a prefeitura para saber se o seu imóvel pode se enquadrar.
Quando Buscar Orientação Jurídica
Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:
- Avaliação dos riscos antes de comprar um imóvel com irregularidade
- Apresentação de defesa em processo de embargo ou demolição
- Verificação de responsabilidade do vendedor quando o imóvel irregular já foi comprado
- Acompanhamento do processo de regularização fundiária pelo Reurb
- Contestação de multas aplicadas pela prefeitura
- Regularização de imóveis em inventário com pendências na construção
- Revisão de contratos que envolvam imóveis sem habite-se
Deu Tempo de Resolver? Veja o Que Fazer Agora
Se você suspeita que seu imóvel tem alguma irregularidade, o melhor momento para agir é antes de vender, financiar ou transferir para herdeiros.
Consulte a prefeitura, contrate um profissional técnico de confiança e, se a situação já gerou autuação ou processo, busque orientação jurídica especializada em direito imobiliário.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Construção Irregular
1. O que é construção irregular?
É qualquer obra feita sem alvará, fora das normas do município ou diferente do projeto aprovado pela prefeitura.
2. Construção irregular pode ser demolida?
Sim. Em casos graves, como obras em áreas de risco ou de preservação ambiental, a prefeitura pode determinar a demolição.
3. É possível vender um imóvel irregular?
É possível, mas o comprador assume os riscos. Além disso, não é possível fazer financiamento bancário com imóvel sem habite-se.
4. O que é habite-se?
É o documento emitido pela prefeitura após a vistoria final da obra, que comprova que a construção seguiu as normas e está pronta para ser habitada.
5. Quanto custa regularizar uma construção?
O custo varia conforme o município, o tamanho da obra e o tipo de problema. Envolve honorários do profissional técnico, taxas da prefeitura e eventuais multas em atraso.