Como Regularizar Terreno de Herança 2026: Guia Completo e Atualizado

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Regularizar terreno de herança é o processo legal que transfere oficialmente a propriedade do imóvel do falecido para os herdeiros. Sem essa regularização, o terreno fica “travado” no nome de quem já morreu, impedindo venda, financiamento ou qualquer uso legal da propriedade.

Atenção para 2026: Desde janeiro deste ano, o ITCMD (imposto sobre herança) mudou em todo Brasil. Agora ele é progressivo, o que significa que quanto maior o valor do terreno, maior o percentual de imposto. Em São Paulo, a alíquota pode chegar a 8%, dependendo do valor da herança. Antes de 2026, era uma taxa fixa de 4% para todos.

Você vai descobrir neste artigo:

• Passo a passo completo para regularizar seu terreno herdado
• Documentos obrigatórios e onde conseguir cada um
• Custos reais atualizados para 2026 em São Paulo
• O que fazer quando o terreno não tem escritura
• Como resolver quando os herdeiros não concordam entre si
• Prazos que você precisa cumprir e multas se atrasar

Por Que Você Precisa Regularizar o Terreno Herdado

Quando alguém morre, os bens passam automaticamente para os herdeiros. Mas essa transferência só vale de verdade depois do inventário e do registro em cartório. Sem isso, o terreno continua “preso” no nome de quem faleceu.

Mais da metade dos imóveis no Brasil tem algum problema de documentação. E um terreno não regularizado traz vários riscos práticos para você e sua família.

Você não consegue vender o terreno. Bancos não fazem financiamento. A prefeitura não aprova projetos de construção. E pior: se o terreno ficar abandonado por muitos anos, outra pessoa pode entrar na justiça e pedir a propriedade através de usucapião.

O Que Acontece Se Você Não Regularizar

O IPTU e as taxas municipais continuam sendo cobradas em nome de quem já morreu. Os juros e multas vão acumulando mês após mês, podendo dobrar o valor da dívida em poucos anos.

Se o imóvel ficar abandonado por mais de 10 ou 15 anos, dependendo do caso, terceiros podem reivindicar o terreno na justiça através de usucapião.

Disputas entre irmãos e outros familiares ficam sem solução, gerando processos judiciais longos e caros. E ninguém consegue construir legalmente, porque a prefeitura exige documentação regular para aprovar projetos.

Tem mais: quem atrasa a abertura do inventário paga multa de 10% sobre o valor do imposto devido, mais 1% de juros por mês de atraso.

Documentos Que Você Vai Precisar Reunir

Antes de começar qualquer procedimento, organize todos os papéis. Processos que param por falta de documentos geram custos extras e atrasos de meses.

Documentos pessoais de todos os herdeiros:

• Certidão de óbito atualizada (você pega de graça no cartório onde foi registrado o óbito)
• RG, CPF e comprovante de residência de cada herdeiro
• Certidão de casamento ou nascimento de cada um (comprova o parentesco)
• Certidão de casamento do falecido

Documentos do terreno:

• Matrícula atualizada do imóvel (pega no Cartório de Registro de Imóveis da região, vale por 90 dias)
• Escritura de compra e venda ou doação original
• Carnês ou comprovantes de IPTU dos últimos 5 anos
• Certidão negativa de débitos municipais (pega na Prefeitura)
• Certidão de ônus reais (mostra se tem hipoteca, penhora ou outros problemas sobre o imóvel)
• Planta do terreno ou memorial descritivo

Atenção para quem tem terreno grande em São Paulo: Se o terreno tem mais de 500m², a Prefeitura de São Paulo exige documento técnico feito por topógrafo (ART ou RRT) para atualização cadastral.

E Se o Terreno Não Tem Escritura?

Muitos terrenos herdados em bairros como Grajaú, Cidade Tiradentes, Jardim Ângela ou em cidades da Grande São Paulo só têm “contrato de gaveta” ou promessa de compra e venda. Nesses casos, você precisa de etapas extras.

Opções para terrenos sem registro:

Usucapião familiar: Se apenas um herdeiro mora no terreno e cuida dele há mais de 2 anos, pode pedir a propriedade só para ele na justiça. Vale para imóveis urbanos de até 250m².

Usucapião ordinária: Precisa de posse ininterrupta de 5 anos, com algum documento que justifique (contratos antigos, recibos) e boa-fé comprovada por testemunhas.

Regularização fundiária: Em São Paulo, programas da prefeitura como “Pode Entrar” ajudam na regularização de terrenos em áreas de ocupação irregular.

Registro tardio: Se você tem documentos antigos como contratos ou recibos, um advogado pode pedir o registro direto no Cartório de Imóveis através de um procedimento especial.

Como Funciona o Inventário na Prática

Existem dois tipos de inventário no Brasil: extrajudicial (feito em cartório) e judicial (feito no fórum). A escolha depende da situação da sua família.

Inventário no cartório (extrajudicial):

Você pode fazer em cartório quando todos os herdeiros são maiores de 18 anos, estão de acordo com a divisão e não existe testamento.

É mais rápido, levando entre 1 a 3 meses em média. Também costuma ser mais barato e tem menos burocracia. Mas atenção: mesmo sendo no cartório, a presença de advogado é obrigatória por lei durante todo o processo.

Os custos em São Paulo variam conforme o valor do patrimônio. As taxas do cartório podem chegar a valores altos em heranças de imóveis muito valiosos.

Inventário no fórum (judicial):

Você precisa fazer no fórum quando existe testamento, quando tem herdeiros menores de idade, quando os herdeiros não concordam entre si sobre a divisão, ou quando o falecido deixou dívidas grandes.

O tempo de duração vai de 6 meses a 2 anos ou mais, dependendo da complexidade e da cidade. Os custos incluem taxa judiciária de 1% sobre o valor total, mais honorários de advogado entre 10% a 20% do patrimônio.

Quanto Você Vai Pagar de Imposto em 2026

O ITCMD é o imposto obrigatório sobre herança em todo o Brasil. Em 2026, mudanças importantes entraram em vigor com a Reforma Tributária.

A grande novidade é que agora o imposto é progressivo. Isso significa que heranças de valor maior pagam percentuais maiores de imposto, até o limite de 8%.

São Paulo ainda está regulamentando a lei específica com as faixas de valores. Mas a tendência é que funcione assim:

O imposto é calculado sobre a parte de cada herdeiro, não sobre o valor total. Isso pode representar economia quando a herança é dividida entre muitos herdeiros.

Exemplo prático: Um terreno de R$ 800.000 dividido entre 4 irmãos fica R$ 200.000 para cada um. Com a progressividade, cada irmão pagaria cerca de 4% sobre sua parte (R$ 8.000), totalizando R$ 32.000 de ITCMD para toda a família.

O prazo para pagar é de até 6 meses depois da abertura do inventário. Se atrasar, vem multa de 10% mais juros de 1% ao mês.

Passo 1: Conseguir a Certidão de Óbito

A certidão de óbito é o primeiro documento que você precisa. É ela que comprova o falecimento e permite iniciar todo o processo.

Você consegue de graça no cartório onde o óbito foi registrado. Também pode pedir pela internet através do Portal da Arpen (Associação Nacional dos Registradores de Pessoas Naturais).

Em São Paulo e região metropolitana, o portal do Estado permite solicitar a segunda via online, com entrega em até 5 dias úteis. Se o falecimento foi há muitos anos, vá direto no cartório de registro civil da cidade onde a pessoa morava.

Passo 2: Juntar os Documentos do Imóvel

Antes de abrir o inventário, organize tudo relacionado ao terreno. Processos que param no meio por falta de papel demoram meses a mais e custam mais caro.

Você precisa da escritura original, matrícula atualizada, carnês de IPTU, certidão que prova que não tem dívidas na prefeitura, certidão que mostra se tem hipoteca ou penhora, e a planta ou descrição técnica do terreno.

A matrícula você pega no Cartório de Registro de Imóveis da região onde fica o terreno. Ela tem validade de 90 dias, então não pegue muito antes de precisar usar.

A certidão de débitos municipais você tira no site da prefeitura ou presencialmente. Ela também vale 90 dias.

Passo 3: Escolher o Tipo de Inventário

A escolha entre cartório ou fórum depende da sua situação familiar específica.

Se todos os herdeiros são adultos, concordam com a divisão e não tem testamento, vá de cartório. É mais rápido, menos burocrático e geralmente mais barato. Mas lembre: advogado é obrigatório mesmo no cartório.

Se tem testamento, menores de idade, briga entre herdeiros ou dívidas grandes do falecido, não tem jeito: precisa ser no fórum. O juiz vai fiscalizar tudo e garantir que cada um receba o que é de direito.

Passo 4: Fazer a Divisão do Terreno Entre os Herdeiros

Depois de pagar o imposto, vem a parte prática: decidir como dividir o terreno entre os herdeiros. Essa etapa é formalizada em um documento chamado formal de partilha.

Formas de dividir um terreno:

Divisão física: O terreno é literalmente cortado em pedaços menores. Cada herdeiro fica com um lote específico. Para isso, você precisa de planta topográfica e aprovação da prefeitura. Em São Paulo capital, cada lote precisa ter no mínimo 125m² e frente (testada) de pelo menos 5 metros.

Todos donos juntos: Os herdeiros continuam donos do terreno inteiro, cada um com um percentual. É como um condomínio entre irmãos. Ninguém pode vender sua parte sem avisar os outros primeiro.

Um herdeiro fica com tudo: Um dos herdeiros fica com o terreno completo e paga os outros em dinheiro ou com outros bens que estejam na herança.

Vender e dividir o dinheiro: O terreno é vendido para alguém de fora da família e o valor é dividido entre todos os herdeiros. Essa opção resolve quando ninguém quer ficar com o imóvel.

Passo 5: Registrar no Cartório de Imóveis

O registro do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis é a última etapa. É ela que oficializa legalmente a transferência da propriedade.

Sem esse registro, mesmo com todo inventário pronto, o terreno ainda aparece no nome do falecido para o governo e para terceiros.

O cartório certo é sempre o da região onde fica o terreno. Em São Paulo capital existem 18 Cartórios de Registro de Imóveis, cada um responsável por determinados bairros.

Você leva o formal de partilha, comprovante de pagamento do ITCMD, certidão negativa de débitos atualizada e a guia de pagamento das taxas de registro.

O custo do registro em São Paulo varia conforme o valor do terreno. Para um terreno de R$ 300.000, por exemplo, o registro sai por volta de R$ 3.500.

Quanto Custa Regularizar na Prática

Os valores totais mudam bastante dependendo do valor do terreno, quantidade de herdeiros e complexidade da situação. Vou dar exemplos reais para você ter ideia.

Inventário no cartório (mais comum):

• ITCMD (imposto de herança): 2% a 8% do valor da parte de cada herdeiro
• Taxas do cartório de notas: R$ 2.000 a R$ 15.000
• Advogado: R$ 3.000 a R$ 30.000
• Certidões diversas: R$ 300 a R$ 800
• Registro no Cartório de Imóveis: R$ 1.500 a R$ 8.000

Inventário no fórum (quando necessário):

• ITCMD: mesma alíquota de 2% a 8%
• Custas do processo: R$ 500 a R$ 2.500
• Taxa judiciária: 1% sobre valor total
• Advogado: 10% a 20% do patrimônio
• Inventariante: 2% a 5% do total
• Registro no Cartório: R$ 1.500 a R$ 8.000

Exemplo real para terreno em Guarulhos:

Terreno de R$ 400.000, 3 irmãos maiores de idade e todos de acordo:

• ITCMD (cada um paga 4% sobre R$ 133.333): R$ 16.000 no total
• Cartório de notas: R$ 5.500
• Advogado: R$ 8.000
• Certidões: R$ 450
• Registro de Imóveis: R$ 3.200
• Custo total aproximado: R$ 33.150

Prazos Que Você Precisa Respeitar

A lei brasileira determina prazos específicos que não podem ser ignorados.

Você tem 60 dias (2 meses) contados da data do falecimento para abrir o inventário. Se atrasar, vem multa de 10% sobre o ITCMD devido, mais juros mensais.

Para conclusão do inventário não existe prazo máximo definido em lei, mas a Receita Estadual cobra multa se o ITCMD não for pago em até 6 meses depois da abertura.

Tempo médio em São Paulo:

• Inventário no cartório: 1 a 3 meses (se você tiver todos os documentos organizados)
• Inventário no fórum sem briga: 6 a 12 meses
• Inventário no fórum com conflito: 18 meses a 3 anos

Quando os Herdeiros Não Se Entendem

Brigas de família sobre como dividir o terreno são muito comuns e podem travar tudo por anos. Quando irmãos ou outros herdeiros não chegam a um acordo, a mediação é uma alternativa muito mais rápida e barata que processos judiciais.

Soluções práticas:

Mediação com profissional neutro: Uma pessoa treinada e imparcial ajuda a família a encontrar um acordo que funcione para todos. Câmaras de Mediação em São Paulo cobram entre R$ 1.500 a R$ 5.000 pelo procedimento completo. É muito mais barato que anos de processo judicial.

Avaliação por profissional: Contratar um avaliador imobiliário credenciado evita discussões sobre quanto vale o terreno de verdade.

Acordo de usufruto: Um herdeiro fica com o direito de usar o terreno enquanto viver, e os outros ficam com a propriedade nua (sem uso). Quando quem tem usufruto morre, os outros automaticamente assumem o uso também.

Terreno Com IPTU Atrasado

Imóveis com dívidas de imposto não podem ser registrados no cartório sem quitação antes. Muitos terrenos herdados em São Paulo e região acumulam anos de IPTU não pago.

Como resolver:

Primeiro, consulte os débitos no site da prefeitura da cidade onde está o terreno. Você pode buscar pelo número do contribuinte.

A maioria das prefeituras de São Paulo e região oferece parcelamento em até 120 meses (10 anos) com descontos bons em juros e multas.

Tem mais: dívidas do falecido podem ser abatidas do valor da herança antes de calcular o ITCMD. Isso reduz o imposto que você vai pagar.

Quando Um Herdeiro Mora Sozinho no Terreno

Se apenas um dos herdeiros mora no terreno há anos, cuidando sozinho e pagando as contas, ignorando os direitos dos outros, pode configurar posse exclusiva. Nesses casos, é possível pedir usucapião.

Os tribunais reconhecem que um herdeiro pode usucapir bem da herança se provar posse exclusiva, sem interrupção e sem que os outros tenham reclamado, pelo tempo que a lei exige.

O que é preciso provar:

Posse exclusiva sem dividir com outros herdeiros. Uso contínuo pelo prazo legal (pode ser 2, 5, 10 ou 15 anos conforme o tipo). Pagamento de IPTU no seu próprio nome. Investimentos e melhorias no imóvel. E que os outros herdeiros nunca reclamaram oficialmente.

Para usucapião familiar (quando houve abandono), o prazo é de apenas 2 anos para imóveis de até 250m².

Diferença Entre Terreno Rural e Urbano

A regularização muda conforme o tipo de terreno. Em São Paulo e região metropolitana, muitos terrenos ficam em área de transição, gerando dúvidas.

Terrenos dentro da cidade (urbanos):

Registro no Cartório de Imóveis da comarca. Paga IPTU municipal. Precisa respeitar Lei de Zoneamento e Código de Obras da cidade. Área mínima para dividir em lotes: 125m² em São Paulo capital.

Terrenos fora da cidade (rurais):

Exige georreferenciamento certificado pelo INCRA antes do registro. Paga ITR (imposto federal). Precisa ter CAR (Cadastro Ambiental Rural). Área mínima para dividir: varia conforme a região, geralmente entre 5 a 20 hectares em São Paulo.

Zona cinzenta: Terrenos em bairros como Parelheiros, Capela do Socorro, Perus (na capital), ou em cidades como Mairiporá e Juquitiba podem ter classificação duvidosa. Nestes casos, peça na Prefeitura uma certidão de uso do solo que define a natureza do imóvel.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

Avaliação da melhor estratégia para o seu caso específico, considerando se é melhor fazer inventário no cartório ou no fórum, se cabe usucapião ou se há programas de regularização fundiária aplicáveis.

Planejamento para reduzir o impacto dos impostos dentro da legalidade, especialmente importante com as novas regras progressivas de 2026 para heranças de valor alto.

Negociação entre herdeiros através de mediação profissional, evitando processos judiciais longos que desgastam a família e custam muito dinheiro.

Regularização de imóveis que não têm escritura ou registro, orientando sobre os procedimentos corretos de registro tardio, correção de áreas ou usucapião.

Representação obrigatória em inventário no cartório e preparo correto de toda a documentação necessária, evitando erros que atrasam o processo.

Defesa dos seus direitos quando há disputas com outros herdeiros ou terceiros tentando reivindicar o terreno.

O Que Fazer Se Herdeiro Mora no Exterior

Quando um dos herdeiros mora fora do Brasil, o inventário no cartório continua possível, mas com alguns passos extras.

Procuração internacional:

O herdeiro que está em outro país pode fazer uma procuração dando poderes para outro herdeiro ou advogado representá-lo aqui no Brasil. A procuração precisa ser feita no Consulado Brasileiro do país onde ele mora, com firma reconhecida e tradução juramentada.

Pagamento do imposto:

A cobrança do ITCMD é igual para todos, brasileiros ou estrangeiros, morando aqui ou fora. O pagamento pode ser feito através do procurador no Brasil ou por transferência internacional com toda documentação comprovando.

Lei aplicável:

Para terrenos em São Paulo, vale sempre a lei brasileira e os procedimentos daqui, não importa a nacionalidade ou onde mora o herdeiro.

Dicas Para Não Errar no Processo

Organize todos os documentos antes de abrir o inventário. Processos que param no meio por falta de papel custam mais caro e atrasam meses.

Converse com todos os herdeiros antes de começar. Alinha expectativas e descobre o que cada um quer, evitando surpresas ruins depois.

Não deixe para depois. Cada mês de atraso acumula juros sobre o imposto e aumenta o risco de conflitos entre a família.

Pense no impacto dos impostos. Com a progressividade desde 2026, planejar antes (através de doação em vida, por exemplo) pode gerar economia grande.

Mantenha o terreno conservado. Terrenos abandonados atraem invasões e podem ser perdidos por usucapião de terceiros depois de 10 a 15 anos.

Atualize o cadastro na prefeitura depois do registro. Assim você evita cobranças no nome de quem já morreu.

Proteja Seu Patrimônio Agora

Um terreno herdado sem regularização é um problema que cresce todo dia. Acumula dívidas, gera insegurança e afasta sua família do que é legalmente seu.

Com as mudanças de 2026, agir rápido evita pagar alíquotas progressivas mais altas sobre imóveis que valorizam com o tempo.

Seguindo este guia, você tem todas as informações para iniciar o processo com segurança. Cada situação familiar tem particularidades que merecem atenção de profissional especializado, garantindo que seu patrimônio seja protegido legalmente.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.