Inventário de Imóvel Sem Escritura: Como Funciona em 2026

O inventário de imóvel sem escritura é possível no Brasil, e essa situação é muito mais comum do que a maioria das famílias imagina.

Segundo o IBGE, cerca de 50% dos domicílios brasileiros não têm registro formal completo no cartório. Em São Paulo e na Grande SP, imóveis comprados com contrato de gaveta ou simples recibo surgem com frequência nos processos de inventário. Em 2026, com a mudança nas alíquotas do ITCMD no estado, entender esse processo ficou ainda mais importante para evitar custos desnecessários.

A legislação brasileira garante que a falta de escritura não impede o inventário. O que precisa ficar demonstrado é que o falecido tinha direitos sobre o bem.

Neste artigo você vai encontrar:

• Se é legal incluir imóvel sem escritura no inventário
• Quais documentos comprovam os direitos sobre o bem
• Os 3 caminhos legais de regularização, com custos e prazos comparados
• O passo a passo do processo atualizado para 2026
• Quanto custa e quais impostos incidem, com a tabela correta de 2026
• Os riscos concretos de adiar a regularização
• O que muda para quem tem imóvel em São Paulo e região

Inventário sem escritura tem respaldo legal no Brasil

O inventário de imóvel sem escritura tem base sólida na lei brasileira. O artigo 1.206 do Código Civil estabelece que “a posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.”

Na prática, isso significa que quando alguém morre, os herdeiros recebem não só os imóveis com registro formal no cartório. Recebem também os direitos sobre bens que o falecido usava e considerava seus, mesmo sem escritura.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que a partilha de direitos possessórios é plenamente válida no inventário, mesmo sem matrícula atualizada em nome do falecido.

A diferença entre propriedade e posse

O falecido pode ter usado um imóvel por décadas sem nunca ter feito o registro formal. Esses direitos passam para os herdeiros da mesma forma que qualquer outro bem do patrimônio.

Por que tantos imóveis ficam sem escritura

Essa situação tem raízes históricas, econômicas e sociais. Em São Paulo e na Grande SP, as causas mais frequentes são:

• Compra com contrato particular: o comprador pagou, recebeu as chaves, mas nunca lavrou escritura pública nem registrou no cartório
• Herança sem regularização: o imóvel passou de geração em geração sem ser formalmente transmitido
• Loteamentos irregulares: bairros da Zona Leste, ABC Paulista, Guarulhos e Osasco que surgiram sem aprovação municipal e sem matrícula individualizada
• Custo do registro: escritura e registro podem representar entre 3% e 5% do valor do imóvel. Muitas famílias adiaram e nunca voltaram atrás
• Imóveis em regularização: empreendimentos antigos que ainda aguardam habite-se ou regularização fundiária junto à prefeitura

Documentos para provar os direitos sobre o imóvel sem escritura

Para incluir um imóvel sem escritura no inventário, é preciso mostrar que o falecido tinha direitos sobre ele. Quanto mais documentos disponíveis, mais robusta fica a prova perante o cartório ou o juízo.

Os documentos se dividem em dois grupos: os que demonstram diretamente a relação entre o falecido e o imóvel, e os que reforçam o histórico da posse ao longo do tempo.

Documentos essenciais

• Contrato de compra e venda, mesmo que particular e sem registro em cartório
• Recibos de pagamento da compra
• Comprovantes de IPTU em nome do falecido
• Contas de luz, água, gás ou telefone do endereço
• Declaração de Imposto de Renda com o imóvel incluído no patrimônio

Documentos que reforçam a prova

• Fotos da família no imóvel, com data identificável
• Declarações escritas de vizinhos confirmando a posse contínua
• Comprovantes de reformas ou melhorias realizadas no bem
• Certidão de nascimento de filhos nascidos naquele endereço
• Carnês de condomínio ou taxas de associação de moradores
• Correspondências recebidas no endereço ao longo dos anos

Como organizar a documentação antes de começar

1. Separe os documentos por data, do mais antigo ao mais recente
2. Tire cópias autenticadas de cada um
3. Escreva um relato simples descrevendo como o falecido usava o imóvel
4. Liste reformas feitas, com valores estimados
5. Identifique pelo menos duas testemunhas que possam confirmar a posse

Os 3 caminhos para regularizar imóvel sem escritura no inventário

Dependendo da situação, existem três formas principais de regularizar o bem durante ou após o inventário. A escolha certa depende dos documentos disponíveis, da presença ou ausência do vendedor original e do tempo de posse exercida.

Regularização direta com o vendedor

É o caminho mais simples. O advogado localiza o vendedor original (ou seus herdeiros), apresenta o contrato e lava a escritura pública de compra e venda. Depois, ela é registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Funciona quando o contrato está em ordem, o valor foi pago integralmente e o vendedor coopera. O processo pode ser concluído em menos de 90 dias.

Adjudicação compulsória: quando o vendedor não é localizado

Quando o vendedor desapareceu, faleceu sem herdeiros localizáveis ou se recusa a assinar a escritura, a saída é a adjudicação compulsória.

Nesse caso, o juiz determina o registro do imóvel em nome do comprador sem precisar da assinatura do vendedor, desde que fique comprovado que o valor foi integralmente pago. Desde 2023, existe também a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no cartório em casos sem contestação.

Em São Paulo, o processo tramita na vara cível da comarca onde o imóvel está localizado.

Usucapião: para quem possui o imóvel há anos

O usucapião é indicado quando o falecido, ou os herdeiros, exerceu posse mansa, pacífica e contínua por determinado período, sem que ninguém tenha contestado. Os prazos variam conforme o tipo:

• Usucapião Ordinário: mínimo de 10 anos de posse (ou 5 anos se o imóvel for único e o possuidor nele residir com justo título)
• Usucapião Especial Urbano: mínimo de 5 anos, imóvel de até 250 m², área urbana, sem outros imóveis em nome do possuidor
• Usucapião Especial Rural: mínimo de 5 anos, área até 50 hectares, zona rural, sem outros imóveis

O usucapião extrajudicial é feito no cartório de notas e é mais rápido. O usucapião judicial tramita na vara cível e é indicado quando há disputa de terceiros ou documentação incompleta.

Para entender os requisitos e documentos específicos de cada modalidade de usucapião extrajudicial e judicial, há orientações detalhadas para cada situação possível.

Passo a passo do processo em 2026

Conhecer cada etapa de antemão ajuda a evitar atrasos e gastos desnecessários. O processo tem seis etapas principais.

Etapa 1 – Análise documental

O advogado avalia todos os documentos disponíveis, identifica o caminho de regularização mais adequado ao caso e apresenta uma estimativa realista de custos e prazos.

Etapa 2 – Comprovação dos direitos sobre o imóvel

Reúne-se toda a documentação da posse, preparam-se as declarações de testemunhas e organiza-se o conjunto de provas em ordem cronológica.

Etapa 3 – Abertura do inventário

Define-se se o inventário será extrajudicial (cartório) ou judicial (fórum), conforme a situação dos herdeiros: acordo ou desacordo, existência de testamento, presença de menores entre os herdeiros.

Etapa 4 – Inclusão do imóvel no inventário

O bem é declarado no inventário como “direitos possessórios sobre o imóvel”, acompanhado da documentação comprobatória. O valor é estimado para fins de cálculo do ITCMD.

Etapa 5 – Regularização do imóvel

Inicia-se o processo de regularização escolhido. Dependendo da via, pode ocorrer ao mesmo tempo que o inventário ou ser concluído antes da partilha.

Etapa 6 – Registro em nome dos herdeiros

Com o inventário concluído e o imóvel regularizado, faz-se o registro definitivo no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo a propriedade formalmente para os herdeiros.

Cartório ou fórum: qual é melhor para o seu caso

A escolha entre inventário extrajudicial (cartório) e judicial (fórum) depende da situação familiar e documental. Veja as diferenças práticas entre as duas vias:

A Resolução 571 do CNJ, publicada em agosto de 2024, trouxe uma mudança relevante: o inventário extrajudicial passou a aceitar herdeiros menores de idade ou incapazes, desde que o quinhão seja pago em parte ideal de cada bem e haja aprovação do Ministério Público. Isso ampliou o acesso ao cartório e reduziu o tempo de muitos processos que antes precisavam ir ao fórum.

Quanto custa o inventário de imóvel sem escritura em 2026

Conhecer os custos desde o início evita surpresas no meio do processo. Os principais gastos envolvem o imposto sobre herança (ITCMD), os honorários do advogado, as custas do cartório ou do fórum e o custo da regularização do imóvel em si.

ITCMD em 2026: São Paulo adotou alíquotas progressivas

Com a Reforma Tributária (EC 132/2023), São Paulo abandonou a alíquota fixa e passou a cobrar o ITCMD de forma progressiva a partir de 2025. O imposto incide sobre o valor do imóvel mesmo sem escritura.

A tabela do ITCMD varia por estado. Confira abaixo os demais estados:

Em São Paulo, o inventário deve ser aberto em até 60 dias após o falecimento. Quem ultrapassa esse prazo paga:

• Multa de 10% sobre o ITCMD se o atraso for de até 180 dias
• Multa de 20% se o atraso superar 180 dias
• Juros e correção monetária incidindo sobre todo o período

Estimativa de custos para um imóvel de R$ 600.000 em São Paulo

Os valores variam conforme a via escolhida, a complexidade do caso e a comarca ou cartório.

Riscos de não regularizar o imóvel após o falecimento

Adiar a regularização não elimina o problema. O tempo aumenta os custos e reduz as chances de sucesso no processo.

• Venda e financiamento bloqueados: imóvel sem matrícula atualizada não pode ser vendido, financiado nem dado em garantia em banco
• Risco de perda do bem: sem registro formal, terceiros podem reivindicar o imóvel na justiça
• Débitos acumulando: IPTU, condomínio e taxas continuam incidindo, elevando o custo da regularização futura
• Perda de provas: testemunhas falecem e documentos se deterioram. Quanto mais tempo passa, mais difícil e caro fica comprovar a posse
• Inventário em cascata: se um herdeiro falecer sem o imóvel regularizado, será necessário abrir novo inventário sobre o mesmo bem
• Multas crescentes: cada mês além dos 60 dias do falecimento aumenta o valor total a pagar no ITCMD

Imóvel sem escritura em São Paulo: o que muda na prática

São Paulo concentra um dos maiores volumes de imóveis irregulares do Brasil. Regiões como ABC Paulista, Zona Leste, Guarulhos, Osasco, Diadema e municípios da Baixada Santista têm muitos loteamentos históricos sem regularização fundiária completa.

Nesses casos, além do inventário, pode ser necessário verificar se o imóvel é elegível para a REURB (Regularização Fundiária Urbana), criada pela Lei 13.465/2017. Esse programa permite a regularização coletiva de loteamentos irregulares junto ao município, o que pode simplificar muito o processo.

O inventário em São Paulo segue as regras do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) na via judicial e a tabela de emolumentos da ARPEN-SP na via extrajudicial. As novas alíquotas progressivas do ITCMD e o prazo de 60 dias para abertura são as referências locais mais importantes em 2026.

Para entender em detalhe os procedimentos, documentação e custos do inventário de imóveis em São Paulo, com ou sem escritura, há um guia completo com cada etapa do processo, incluindo meação, regimes de bens e sobrepartilha.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

• Se os documentos disponíveis são suficientes para incluir o imóvel no inventário, analisando cada caso com os documentos concretos
• Qual dos três caminhos de regularização é mais indicado para a situação específica da família
• Como calcular corretamente o ITCMD em 2026, com as novas faixas progressivas, e evitar autuações da Fazenda Estadual
• Como lidar com herdeiros em desacordo, buscando solução consensual antes de acionar a justiça
• A regularização de imóveis em loteamentos irregulares ou em zonas de REURB na Grande São Paulo
• Situações em que o falecido tinha apenas posse precária, sem contrato escrito ou qualquer documento formal
• A sequência mais eficiente dos processos para reduzir prazos e custos totais

O que fazer agora se você tem um imóvel sem escritura para inventariar

O primeiro passo é reunir todos os documentos que comprovam os direitos do falecido sobre o bem. Contratos antigos, recibos, comprovantes de IPTU ou simples contas de água e luz já são um ponto de partida válido.

Quanto antes o processo for iniciado, menores serão os custos com multas, juros e possível perda de documentos e testemunhas. Se o prazo de 60 dias ainda não passou, agir agora evita as multas sobre o ITCMD. Se já passou, ainda é possível e necessário regularizar.