Como Verificar se um Imóvel Tem Penhora ou Hipoteca

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da sua vida. Mas você sabia que pode estar assumindo dívidas ou problemas judiciais sem nem saber? Um imóvel pode ter penhoras ou hipotecas escondidas que transformam seu sonho em pesadelo.

Neste guia, você vai descobrir:

• O que são penhora e hipoteca e por que elas afetam sua compra
• Passo a passo completo para verificar a situação do imóvel
• Documentos necessários e onde consegui-los
• Quanto custa fazer essas consultas
• O que fazer se encontrar algum problema
  
  

Entenda a Diferença: Penhora e Hipoteca

Antes de começar a verificar, você precisa entender o que está procurando. Penhora e hipoteca são coisas diferentes, embora ambas possam afetar sua compra.

Hipoteca é como uma trava voluntária no imóvel. O dono usa o imóvel como garantia de um empréstimo, geralmente para financiamento bancário. É como deixar a escritura do carro na concessionária até terminar de pagar as parcelas. O dono continua morando no imóvel, mas não pode vender sem quitar a dívida.

Penhora é diferente: acontece por ordem judicial. É quando a Justiça bloqueia o imóvel para garantir o pagamento de uma dívida que o dono não pagou. Pense nisso como um bloqueio forçado, não voluntário. Pode acontecer por dívidas trabalhistas, fiscais ou qualquer processo judicial.

A diferença prática? Na hipoteca, o dono sabia e concordou. Na penhora, a Justiça decidiu sem que ele pudesse escolher.

Passo 1: Solicite a Matrícula Atualizada do Imóvel

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Ela registra tudo que aconteceu com aquele bem desde que foi criado: quem foram os donos, se tem dívidas, se sofreu penhora, se está hipotecado.

Onde Conseguir

Você precisa ir ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. Em São Paulo, por exemplo, a cidade é dividida em circunscrições, e cada imóvel pertence a um cartório específico. Você pode descobrir qual é o cartório responsável consultando o endereço no site dos registradores ou entrando em contato com a prefeitura.

Hoje, muitos cartórios em São Paulo e região metropolitana permitem solicitar a certidão online. Basta acessar o portal, informar o número da matrícula ou o endereço completo do imóvel, e pagar a taxa. O documento chega por e-mail em poucos minutos.

Quanto Custa

O valor varia entre R$ 30 e R$ 100, dependendo do estado e do cartório. Em São Paulo capital, a certidão digital costuma custar em torno de R$ 60.

O Que Procurar na Matrícula

Quando receber o documento, procure por estas informações:

• Registro de hipoteca: aparece com expressões como “dado em hipoteca” ou “hipotecado”
• Registro de penhora: consta como “penhorado” ou “arresto judicial”
• Averbações de baixa: verifique se uma hipoteca ou penhora antiga já foi cancelada

Um detalhe importante: uma penhora pode estar registrada no começo da matrícula, mas ter sido cancelada depois. Por isso, leia o documento completo, do início ao fim.

Passo 2: Consulte o Sistema Penhora Online

Nem todas as penhoras aparecem imediatamente na matrícula física. Em São Paulo, existe o Sistema Penhora Online, desenvolvido pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) em parceria com o Tribunal de Justiça.

Esse sistema permite que juízes façam penhoras eletrônicas de imóveis de forma rápida. A informação é registrada digitalmente antes mesmo de constar na certidão impressa.

Um advogado especializado pode consultar esse sistema para você ou orientar como acessar as informações disponíveis publicamente. Isso dá uma camada extra de segurança, especialmente em São Paulo e região metropolitana, onde o sistema é amplamente utilizado.

Passo 3: Verifique Certidões de Débitos

Imóveis com dívidas podem ser penhorados a qualquer momento. Por isso, além de verificar se já existe uma penhora, você precisa checar se há débitos que podem gerar penhoras futuras.

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

Dívidas de IPTU acompanham o imóvel, não o dono. Se você comprar com IPTU atrasado, a dívida passa para você. Pior: a Prefeitura pode penhorar o imóvel para cobrar o imposto.

Em São Paulo, consulte a certidão de débitos municipais no site da Prefeitura ou pessoalmente no setor de tributos. O serviço é gratuito na maioria das cidades. Você precisa do número do cadastro do imóvel (IPTU) ou do endereço completo.

Taxas Condominiais

Se o imóvel fica em condomínio, peça a declaração de quitação condominial. Dívidas de condomínio também podem resultar em penhora e são transferidas ao novo proprietário.

Solicite diretamente ao síndico ou à administradora do condomínio. Prefira um documento oficial com carimbo e assinatura, contendo os últimos 12 meses de histórico.

Passo 4: Pesquise Processos Judiciais

Um imóvel pode estar envolvido em processos judiciais que ainda não geraram penhora, mas podem gerar a qualquer momento. Disputas de herança, divórcios complicados, dívidas trabalhistas do dono: tudo isso pode afetar o imóvel.

Como Fazer a Consulta

Acesse o site do Tribunal de Justiça do estado onde o imóvel está. Em São Paulo, use o portal do TJSP e busque pelo CPF ou CNPJ do atual proprietário. A maioria dos tribunais oferece consulta pública gratuita de processos.

Procure por:

• Ações de execução
• Processos trabalhistas
• Ações de cobrança
• Disputas de herança
• Ações de divórcio com partilha de bens

Se encontrar processos, não entre em pânico. Nem todo processo afeta o imóvel. Mas é um sinal de alerta que merece atenção de um advogado.

O Que Fazer se Encontrar Penhora ou Hipoteca

Encontrar uma penhora ou hipoteca não significa necessariamente que você deve desistir da compra. Mas exige cuidados extras.

Se o Imóvel Está Hipotecado

A hipoteca precisa ser quitada antes da venda. Muitas vezes, isso acontece naturalmente: o banco libera o imóvel quando o vendedor quita o saldo devedor com o dinheiro que você vai pagar.

O importante é que isso fique claro no contrato de compra e venda. Nunca pague sem ter a certeza de que a hipoteca será baixada na matrícula. Uma cláusula contratual pode garantir que o pagamento só será liberado após a confirmação da baixa da hipoteca.

Se o Imóvel Está Penhorado

Penhora é mais complicado. O imóvel está bloqueado pela Justiça e não pode ser vendido até que a situação seja resolvida.

Você tem duas opções:

• Desistir da compra e buscar outro imóvel
• Negociar para que o vendedor quite a dívida antes de concluir a venda

A segunda opção só funciona se o vendedor tiver recursos ou aceitar usar parte do valor da venda para pagar a dívida. E mesmo assim, você precisa de garantias jurídicas sólidas, preferencialmente com o acompanhamento de um advogado.

Situações Específicas que Exigem Atenção

Imóveis de Herança

Imóveis recebidos por herança frequentemente têm questões pendentes. Outros herdeiros podem questionar a partilha, gerando processos que resultam em penhora ou bloqueio. Verifique se o inventário foi totalmente concluído e homologado pela Justiça.

Peça ao vendedor cópia da sentença de homologação do inventário ou do formal de partilha. Esses documentos comprovam que o processo de herança foi finalizado corretamente.

Imóveis de Pessoas em Processo de Divórcio

Divorciados ou em processo de separação podem ter seus imóveis penhorados durante a partilha de bens. Certifique-se de que a partilha foi concluída ou que o cônjuge autorizou a venda.

Em alguns casos, mesmo após o divórcio, o ex-cônjuge pode ter direitos sobre o imóvel. Verifique se há outorga conjugal (autorização do cônjuge) ou se o regime de casamento permite a venda sem autorização.

Imóveis de Empresários ou Sócios

Pessoas que têm empresas ou são sócias podem ter seus bens pessoais penhorados por dívidas da empresa. Isso é especialmente comum em dívidas trabalhistas e fiscais. Se o vendedor é empresário, reforce as verificações.

Consulte também o nome da empresa no Tribunal de Justiça e verifique se há processos em andamento que possam atingir os bens dos sócios.

Prazo de Validade das Certidões

As certidões de imóveis têm prazo de validade limitado. A certidão da matrícula vale 30 dias para fins de compra e venda. Depois desse prazo, você precisa solicitar uma nova certidão atualizada.

Por isso, não faça as consultas com muita antecedência. O ideal é solicitar as certidões quando a negociação já estiver avançada e próxima da assinatura do contrato. Dessa forma, você evita custos duplos e garante informações atualizadas.

Como uma Assessoria Jurídica Pode Auxiliar

Um advogado especializado em direito imobiliário pode:

• Solicitar e analisar todas as certidões necessárias de forma técnica e detalhada
• Identificar problemas ocultos que um leigo pode não perceber na leitura da matrícula
• Consultar sistemas restritos como o Penhora Online e verificar processos judiciais de forma completa
• Negociar cláusulas de segurança no contrato de compra e venda que protejam você de riscos futuros
• Acompanhar o processo de baixa de hipotecas ou resolver pendências antes de você assumir o imóvel
• Orientar sobre as melhores alternativas caso sejam encontrados problemas no imóvel desejado
• Verificar a regularidade de toda a documentação envolvida na transação
  
  

O Que Você Pode Fazer Agora

Para verificar se um imóvel tem penhora ou hipoteca, solicite a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, que custa entre R$ 30 e R$ 100. Complemente com certidões de IPTU, quitação condominial e pesquisa de processos judiciais no Tribunal de Justiça. Em São Paulo, consulte também o Sistema Penhora Online da ARISP para penhoras eletrônicas. Hipotecas podem ser quitadas na venda, mas penhoras impedem a transação até resolução judicial. As certidões valem 30 dias. Um advogado imobiliário garante análise técnica completa e proteção jurídica na negociação.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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