Usucapião Extrajudicial em Cartório: Como Funciona o Procedimento

Você possui um imóvel há anos, mas não tem a escritura? Muitos brasileiros enfrentam essa situação e não sabem que existe uma alternativa ao processo judicial tradicional. A usucapião extrajudicial em cartório permite regularizar a propriedade sem passar pela Justiça.

Porém, o procedimento tem regras específicas e exige documentação completa. Sem o conhecimento adequado, você pode ter dificuldades no processo.

Neste artigo, você vai entender:

• Como funciona a usucapião extrajudicial em cartório
• Quais documentos são necessários
• Passo a passo do procedimento
• Custos envolvidos e prazos
• Quando é possível usar essa modalidade
  
  

O que é Usucapião Extrajudicial em Cartório

A usucapião extrajudicial é um procedimento que permite adquirir a propriedade de um imóvel diretamente no cartório, sem precisar de processo judicial. Criada pelo Código de Processo Civil de 2015, essa modalidade pode tornar mais ágil a regularização de propriedades.

Diferenças entre Usucapião Judicial e Extrajudicial

Características da Via Extrajudicial

• Maior agilidade em relação ao processo judicial
• Procedimento realizado em cartório
• Necessidade de documentação específica
• Possibilidade de economia de tempo
  
  

Requisitos Legais para Usucapião Extrajudicial

Para solicitar a usucapião extrajudicial em cartório, é necessário atender aos seguintes requisitos:

Requisitos Básicos

• Posse mansa e pacífica: sem conflitos ou disputas
• Posse contínua: sem interrupções no período exigido
• Posse com ânimo de dono: agindo como proprietário
• Tempo mínimo de posse: varia conforme o tipo de usucapião

Tipos de Usucapião e Prazos

Usucapião Extraordinária

• Prazo: 15 anos de posse ininterrupta
• Redução para 10 anos: se houver moradia ou investimentos produtivos

Usucapião Ordinária

• Prazo: 10 anos de posse
• Requisitos: justo título e boa-fé

Usucapião Especial Urbana

• Prazo: 5 anos de posse
• Área máxima: 250 m²
• Finalidade: moradia própria ou familiar
  
  

Documentos Necessários para Usucapião Extrajudicial

Documentos Pessoais

• RG e CPF do requerente
• Certidão de casamento ou união estável
• Comprovante de residência atual
• Declaração de imposto de renda (se houver)

Documentos do Imóvel

• Ata notarial: documento principal que atesta a posse
• Planta e memorial descritivo: assinados por engenheiro ou arquiteto
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
• Certidão de matrícula do imóvel (se existir)
• IPTU dos últimos 5 anos

Documentos Complementares

• Fotos do imóvel em diferentes épocas
• Contas de luz, água e telefone antigas
• Declarações de vizinhos sobre a posse
• Contratos de compra e venda (mesmo sem registro)
  
  

Passo a Passo da Usucapião Extrajudicial em Cartório

Primeira Etapa: Cartório de Notas

1. Escolha do Cartório

• Procure um cartório de notas no município onde está o imóvel
• Agende atendimento com antecedência
• Organize todos os documentos necessários

2. Lavratura da Ata Notarial

• O tabelião irá ouvir sua declaração sobre a posse
• Será registrado o tempo de posse e características do imóvel
• A ata deve atestar a inexistência de ações judiciais sobre o bem

Segunda Etapa: Cartório de Registro de Imóveis

3. Protocolo do Pedido

• Dirija-se ao cartório de registro de imóveis da comarca
• Apresente a ata notarial e demais documentos
• Pague os emolumentos iniciais

4. Análise da Documentação

• O registrador analisará todos os documentos
• Poderá fazer exigências para complementar a documentação
• Verificará se os requisitos legais foram atendidos

Terceira Etapa: Notificações e Publicidade

5. Notificação dos Interessados

• Proprietário registrado será notificado (se identificado)
• Confrontantes receberão notificação para se manifestar
• Prazo de 15 dias para resposta (silêncio equivale à concordância)

6. Comunicação ao Poder Público

• União, Estado e Município serão comunicados
• Prazo para manifestação sobre interesse público
• Verificação de áreas de preservação ou uso especial

7. Publicação de Edital

• Edital publicado em jornal de grande circulação
• Prazo para terceiros se manifestarem
• Divulgação no site do cartório

Quarta Etapa: Registro Final

8. Análise Final e Registro

• Não havendo impugnações, o registro pode ser efetivado
• Nova matrícula é aberta em nome do usucapiente
• Certificado de propriedade é emitido
  
  

Custos da Usucapião Extrajudicial

Custos no Cartório de Notas

Os valores da ata notarial variam conforme o valor do imóvel e seguem a tabela de emolumentos de cada estado. Em média:

• Imóveis até R$ 50.000: R$ 300 a R$ 800
• Imóveis de R$ 50.000 a R$ 200.000: R$ 800 a R$ 2.000
• Imóveis acima de R$ 200.000: 1% a 2% do valor

Custos no Registro de Imóveis

• Taxa de protocolo e análise
• Emolumentos de registro
• Publicação de edital
• Custos de notificação

Custos Profissionais

• Honorários advocatícios: R$ 3.000 a R$ 15.000
• Planta e memorial descritivo: R$ 1.500 a R$ 5.000
• Levantamento topográfico: R$ 2.000 a R$ 8.000

Estimativa total: 10% a 30% do valor do imóvel

Quando é Possível Usar a Via Extrajudicial

Casos Adequados para o Cartório

• Posse pacífica e sem controvérsias
• Documentação organizada e completa
• Ausência de conflitos com vizinhos
• Proprietário anterior identificado e localizável

Quando Pode Ser Necessária a Via Judicial

• Existência de conflitos sobre a posse
• Múltiplos interessados no imóvel
• Documentação incompleta ou controversa
• Necessidade de produção de provas complexas
  
  

Principais Obstáculos e Possíveis Soluções

Documentação Incompleta

Situação: Falta de documentos antigos comprovando a posse Alternativa: Buscar evidências como fotos, declarações de vizinhos e registros públicos

Proprietário Não Localizado

Situação: Impossibilidade de notificar o proprietário registrado Procedimento: O cartório fará a notificação por edital, seguindo o procedimento legal

Impugnação de Terceiros

Situação: Alguém contesta o direito à propriedade Consequência: O caso será encaminhado ao Judiciário para resolução

Exigências do Registrador

Situação: Cartório solicita documentos adicionais Ação: Cumprir as exigências no prazo ou apresentar justificativas técnicas

Prazos do Procedimento Extrajudicial

Cronograma Típico

• Ata notarial: 5 a 15 dias
• Protocolo no registro: 1 a 3 dias
• Análise inicial: 15 a 30 dias
• Notificações: 30 a 60 dias
• Publicação de edital: 15 dias
• Registro final: 15 a 30 dias

Prazo total médio: 6 meses a 2 anos

Fatores que Influenciam o Prazo

• Complexidade da documentação
• Quantidade de confrontantes
• Eficiência do cartório
• Necessidade de diligências adicionais
  
  

Cuidados Importantes no Procedimento

Na Preparação dos Documentos

• Planta atualizada: Use levantamento topográfico recente
• Memorial descritivo preciso: Contrate profissional qualificado
• Ata notarial completa: Declare todos os detalhes da posse

Durante o Procedimento

• Acompanhar prazos: Fique atento às exigências do cartório
• Documentação organizada: Mantenha tudo catalogado e atualizado
• Assessoria jurídica: Advogado é obrigatório e importante

Após o Registro

• Atualizar cadastros: Atualize IPTU, CPF e outros registros
• Providenciar escritura: Obtenha a escritura definitiva
• Considerar seguro: Avalie a proteção do patrimônio regularizado
  
  

Entenda os Próximos Passos

A usucapião extrajudicial em cartório é uma alternativa para regularizar propriedades de forma mais ágil que o processo judicial tradicional. Com a documentação adequada e acompanhamento profissional, é possível obter a regularização do imóvel em prazo menor.

O importante é preparar cuidadosamente os documentos e cumprir cada etapa do procedimento. A orientação jurídica adequada é fundamental para evitar problemas e garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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