Sacada Gourmet: Direitos, Deveres e Quando a Incorporadora Não Inclui no Contrato

Você está comprando um apartamento com sacada gourmet e descobre que a incorporadora não incluiu no contrato? Essa situação acontece com frequência. Muitos compradores se deparam com dúvidas na hora da entrega, quando percebem que a varanda do modelo decorado pode não ser exatamente o que estava prometido — ou que nunca foi prometido.

Essa confusão ocorre porque a legislação brasileira estabelece regras claras, mas nem sempre construtoras e incorporadoras as explicam bem. Este artigo apresenta informações educativas sobre os direitos e deveres envolvidos em uma compra com sacada gourmet.

O que você vai entender neste artigo:

• Como funciona a sacada gourmet no contrato de compra
• Quais são os direitos do comprador
• Quais são os deveres da incorporadora
• O que fazer quando a sacada gourmet não foi incluída
• Como ler o memorial descritivo corretamente
• Quando consultar um advogado especializado
• Como funciona a indenização por atraso de obra
• A diferença entre vício oculto e vício aparente
• Como identificar alterações indevidas no projeto
  
  

O Que é Sacada Gourmet e Por Que Gera Dúvidas

A sacada gourmet (ou varanda gourmet) tornou-se comum nos imóveis novos. Ela oferece espaço completo com churrasqueira, pia, ponto de água e às vezes fogão, tudo em uma sacada ou varanda do apartamento.

O desafio está em questões arquitetônicas e legais. Para os órgãos que aprovam projetos (como a prefeitura), essa sacada não entra na área útil do imóvel. Por isso, muitas sacadas gourmet vêm sem fechamento aprovado no projeto original, apenas como espaço aberto.

Essa realidade explica por que construtoras destacam a sacada gourmet como diferencial, mas ela nem sempre está completamente incluída no projeto de aprovação. É quando surgem os desentendimentos entre compradores e incorporadoras.

O Que a Legislação Diz Sobre a Sacada Gourmet

Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964)

A legislação que regula as incorporações imobiliárias estabelece que a incorporadora deve fornecer o memorial descritivo do imóvel, listando exatamente o que será entregue.

A lei indica que a incorporadora responde pela entrega conforme o projeto e o memorial. Se a sacada gourmet está no projeto, deve ser entregue conforme descrito. Se não está, a incorporadora não possui obrigação de incluir.

Essa distinção é importante. Muitos compradores confundem informações do corretor com o que está efetivamente no contrato.

Código Civil (Lei nº 10.406/2002)

O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil menciona que o condômino não pode alterar a forma e a cor da fachada nem suas esquadrias externas. Isso é relevante para quem deseja envidraçar a sacada posteriormente.

O artigo também deixa claro que a sacada pode ser parte común ou privativa, conforme a convenção do condomínio específico.

Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990)

Ao adquirir um imóvel na planta ou em construção, você é considerado consumidor. O Código de Defesa do Consumidor estabelece proteções contra:

• Publicidade enganosa
• Cláusulas abusivas em contratos
• Entrega diferente do acordado
• Vícios ocultos

Se houver publicidade sobre a sacada gourmet que não corresponda ao contrato, há fundamentos para reclamação.

Direitos do Comprador em Uma Compra com Sacada Gourmet

Direito 1: Receber Conforme o Contrato

Se no contrato está escrito que o apartamento inclui “sacada gourmet com churrasqueira, pia e ponto de água”, a incorporadora deve entregar conforme especificado.

Caso a entrega não corresponda ao prometido, o comprador pode buscar:

• Complementação (instalação do que estava faltando)
• Abatimento do preço
• Rescisão do contrato com devolução dos valores pagos

Obs.: Cada caso depende de análise específica do contrato e das circunstâncias.

Direito 2: Acessar o Memorial Descritivo Antes de Assinar

Antes de assinar qualquer contrato, você tem o direito legal de receber o memorial descritivo completo. Este documento detalha o que será entregue.

Se o memorial não menciona a sacada gourmet ou apenas menciona “sacada sem acabamento”, significa que não há obrigação de vir acabada. Por isso, a leitura cuidadosa é essencial.

Direito 3: Questionar Publicidade Enganosa

Se foi enganado por publicidade (modelo decorado, promessas do vendedor) que não correspondem ao contrato, o Código de Defesa do Consumidor oferece proteções. Neste cenário, você poderia:

• Questionar a rescisão do contrato
• Buscar devolução dos valores pagos
• Requerer compensação por danos

Obs.: A viabilidade depende de como a situação foi comunicada e de provas documentadas.

Direito 4: Consultar o Manual da Edificação

A construtora deve fornecer o manual da edificação (ou manual do proprietário). Este documento contém:

• Especificações técnicas da obra
• Capacidades estruturais da laje
• Restrições a alterações estruturais
• Informações sobre garantias

É importante consultar esse manual antes de qualquer modificação na sacada.

Direito 5: Acompanhar Atrasos de Obra

Quando há atraso significativo na entrega, existem mecanismos legais estabelecidos. A Lei 4.591/64 estabelece que após 180 dias de atraso, há possibilidade de receber indenização mensal (1% do valor pago) até a entrega efetiva.

Importante: Essa indenização depende de comprovação do atraso e de notificação formal à incorporadora. Cada caso exige análise específica.

Direito 6: Questionar Alterações Indevidas no Projeto

Durante a obra, alterações significativas no projeto podem ser questionadas. Contratos normalmente permitem variações de até 5% na área construída, mas mudanças maiores exigem discussão.

Se componentes da sacada foram removidos ou reduzidos sem autorização e fora da margem de 5%, há fundamentos para requerer compensação.

Deveres da Incorporadora e Construtora

Dever 1: Entregar Conforme o Contrato

A incorporadora é responsável contratualmente pela entrega do imóvel conforme descrito no contrato e memorial. Essa é uma obrigação clara.

Se o contrato promete sacada gourmet, mas o memorial não detalha os componentes, isso configura uma lacuna potencial. Em caso de dúvida interpretativa, a lei favorece o consumidor.

Dever 2: Fornecer Documentação Completa

Antes da assinatura, a incorporadora deve entregar:

• Contrato completo e legível
• Memorial descritivo detalhado
• Projeto arquitetônico
• Plantas da unidade
• Convenção do condomínio (preliminar)

Dever 3: Cumprir Prazos de Entrega

Os prazos estipulados no contrato devem ser respeitados. Atraso na conclusão não justifica entrega incompleta ou com especificações diferentes.

Dever 4: Oferecer Garantia Legal de 5 Anos

A incorporadora e construtora são responsáveis por vícios da obra durante 5 anos após a entrega. Se a sacada gourmet apresentar problemas estruturais nesse período, há direito a reparação ou compensação.

Dever 5: Comunicar Alterações por Escrito

Qualquer mudança no projeto deve ser comunicada por escrito ao comprador. Essa comunicação deve incluir:

• Descrição da alteração
• Motivo (exigência legal, estrutural, etc.)
• Como isso afeta o imóvel
• Qual compensação é oferecida (se houver redução)
  
  

Quando a Incorporadora Não Inclui a Sacada Gourmet: Passos Possíveis

Passo 1: Identifique a Situação

Determine em qual categoria sua situação se encaixa:

• Incluída no contrato? Há base para exigir cumprimento
• Apenas no modelo decorado? Pode envolver publicidade enganosa
• Promessa do vendedor sem registro no papel? Mais complexo de comprovar
• Está no memorial com detalhes? Verifique exatamente o que diz

Passo 2: Reúna Documentação

Guarde toda a correspondência:

• Contrato original
• Memorial descritivo
• Troca de e-mails com vendedor ou corretor
• Fotos do modelo decorado
• Mensagens (WhatsApp, chat)
• Comprovantes de pagamento
• Recibos de visitas ao imóvel

Passo 3: Comunique Formalmente

Envie uma comunicação registrada (carta protocolada) para a incorporadora descrevendo:

• O que foi oferecido
• O que o contrato diz
• O que está sendo solicitado
• Prazo para resposta (15 dias é comum)

Esta comunicação registrada cria comprovação formal.

Passo 4: Busque Intermediação se Necessário

Se não houver resposta satisfatória:

• Procure o Procon (Programa de Proteção e Defesa do Consumidor)
• Verifique se há câmaras de mediação do condomínio
• Pesquise órgãos municipais de reclamações imobiliárias

Essas entidades frequentemente conseguem resolver questões sem necessidade de processo judicial.

Passo 5: Considere Orientação Jurídica

Um advogado especializado em direito imobiliário pode analisar sua situação específica e orientar sobre as melhores opções.

Como Atrasos de Obra Funcionam Legalmente

O Que Diz a Lei Sobre Atrasos (Lei 4.591/64, Art. 43-A)

Quando uma obra ultrapassa prazos significativos, a legislação estabelece mecanismos específicos. Após 180 dias de atraso, há possibilidade de indenização mensal estabelecida em lei.

A fórmula legal é: 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso (após os 180 dias iniciais).

Como Funciona na Prática:

Exemplo 1: Compra por R$ 600 mil, pagou entrada de R$ 150 mil. Se a obra atrasar 10 meses após completar 180 dias de atraso = até R$ 15 mil de indenização potencial (1% × 10 × R$ 150 mil).

Exemplo 2: Compra por R$ 500 mil, pagou R$ 250 mil. Atraso de 12 meses = até R$ 30 mil de indenização potencial (1% × 12 × R$ 250 mil).

Pontos Importantes:

• A indenização é calculada sobre o valor já pago, não o total
• Ela continua acumulando mês após mês até a entrega
• Você pode receber essa indenização sem rescindir o contrato, apenas esperando pela entrega
• Se o atraso ultrapassar 365 dias, há possibilidade de reclamar lucros cessantes (com análise específica)

Como Proceder:

1. Calcule quantos meses passaram após os 180 dias iniciais
2. Calcule 1% do valor pago para cada mês
3. Envie comunicação formal à incorporadora
4. Estabeleça prazo para resposta
5. Se sem resposta, procure orientação ou Procon

Obs.: A viabilidade dessa indenização depende de comprovação formal do atraso e circunstâncias específicas de cada contrato.

Vícios Ocultos vs. Vícios Aparentes: Diferenças Importantes

Entenda Duas Categorias Diferentes

A legislação diferencia dois tipos de problemas em imóveis, e essa distinção afeta seus direitos.

Vício Aparente: O Problema Visível na Entrega

Um vício aparente é aquele que você pode identificar no momento da entrega, como:

• Piso rachado ou solto
• Pintura descascada
• Churrasqueira danificada
• Ponto de água faltando
• Desnível estrutural

Características legais:

• Prazo reduzido para comunicar: 10 dias úteis
• Exige notificação imediata à construtora
• Se não comunicado nesse prazo, pode haver complicações
• Gera direito a reparo

Vício Oculto: O Problema que Surge com o Tempo

Um vício oculto é aquele que não é visível na entrega, mas aparece depois, como:

• Infiltração meses depois
• Mofo e umidade na sacada
• Problemas estruturais profundos (trincas relevantes)
• Ferrugem em estrutura metálica
• Falhas em impermeabilização

Características legais:

• Prazo maior para reclamar: 5 anos
• Pode ser descoberto meses ou anos depois
• A construtora permanece responsável nesse período
• Pode gerar compensação, dependendo de circunstâncias

Quando Há Direito a Compensação Adicional?

Aqui é importante ser claro: simplesmente haver um vício não garante automaticamente compensação por danos morais ou extraordinários. A legislação estabelece que tal compensação ocorre em “circunstâncias excepcionais devidamente comprovadas que importem em significativa e anormal violação”.

Cenários que podem justificar compensação:

• Infiltração que torna a sacada completamente inutilizável
• Problema estrutural que impede o uso seguro
• Vício que exige demolição e reconstrução

Cenários que não geram automaticamente compensação extra:

• Acabamento incompleto
• Pequeno defeito em piso
• Problema de pintura
• Defeito reparável com manutenção simples

Como Documentar Adequadamente:

1. Tire fotos e vídeos claros do problema
2. Solicite parecer de engenheiro qualificado
3. Comunique à construtora por escrito (carta protocolada)
4. Guarde comprovantes de despesas com reparação
5. Registre como o problema afeta o uso do imóvel
   
   

Alterações de Projeto Durante a Obra: Seu Direito à Informação

A Realidade do Mercado Imobiliário

Durante a execução de uma obra, mudanças podem ocorrer. Às vezes a sacada gourmet fica menor, ou componentes são removidos. Essas mudanças acontecem por:

• Exigências da prefeitura municipal
• Solicitações do corpo de bombeiros
• Problemas estruturais descobertos durante a obra
• Ajustes de projeto pela construtora

O Que a Legislação Estabelece (Lei 4.591/64, Art. 43)

A lei estabelece que alterações no projeto precisam de autorização dos adquirentes, exceto quando exigidas legalmente (por órgãos públicos).

Contratos normalmente permitem pequenas variações: até 5% na área construída (para mais ou menos) sem compensação adicional.

Quando Há Direito a Compensação:

• Alteração que ultrapassa 5%: a construtora deve compensar
• Redução de componentes essenciais: remoção de churrasqueira ou pia prometidas
• Mudança de acabamento sem autorização: pisos ou revestimentos diferentes do prometido
• Alteração que reduz a sacada: redução significativa de tamanho

Como Identificar Se Houve Alteração:

1. Compare as plantas: baixe o projeto original do memorial
2. Meça a sacada: compare com o projeto original
3. Verifique lista de componentes: procure por remoções
4. Solicite parecer técnico: um engenheiro pode confirmar

O Que Solicitar Se Houver Alteração Injustificada:

Se houver mudança acima de 5% ou não autorizada, você pode:

• Requerer desconto proporcional no valor
• Solicitar melhorias compensatórias em outra parte do apartamento
• Pedir troca por outra unidade (se houver)
• Em casos extremos, questionar rescisão do contrato

Como Proceder:

1. Reúna as plantas (original e atual)
2. Tire fotos da unidade pronta
3. Documente as diferenças
4. Solicite parecer de engenheiro (em comunicação registrada)
5. Comunique a discrepância à construtora
6. Se sem resposta, procure orientação
   
   

Lendo o Memorial Descritivo Corretamente

O memorial descritivo é o documento que lista exatamente o que vem no apartamento. É o mais importante do seu contrato.

O Que Procurar Especificamente:

• “Sacada gourmet” ou “varanda gourmet”
• Componentes listados (churrasqueira, pia, etc.)
• Especificações de acabamento (pintura, piso, revestimento)
• Detalhes técnicos

Expressões que Exigem Atenção:

• “Área sem acabamento” significa estrutura bruta, sem pintura
• “Estrutura preparada” significa que você fará as alterações depois
• “Conforme projeto” pode ser vago; solicite especificações
• Silêncio total sobre componentes é preocupante; sempre pergunte

Regra Fundamental:

O que não está escrito no memorial não pode ser exigido depois. Leia com cuidado.

Publicidade Enganosa: Modelo Decorado vs. Contrato

Uma fonte comum de confusão: a diferença entre o modelo decorado e o que será efetivamente entregue.

O Papel do Modelo Decorado

Muitas incorporadoras têm apartamentos decorados com sacadas gourmet elaboradas, com churrasqueira de inox, piso de madeira, iluminação profissional. O comprador se encanta e imagina receber exatamente aquilo.

O modelo é apenas uma referência de design, não uma promessa contratual.

Quando Isso Se Torna Problema:

Se a publicidade for enganosa — isto é, induzir erro deliberadamente — há proteção legal. Publicidade é enganosa quando:

• Induz erro sobre características essenciais
• Omite informação material
• Cria falsa impressão de inclusão
• Afirma “vem conforme decorado” quando não é verdade

Se você tem prints ou registros dessa publicidade, guarde bem. É prova relevante.

Envidraçamento de Sacada: O Que é Permitido

Uma questão frequente: posso envidraçar minha sacada gourmet?

O Que a Legislação Diz

O Código Civil (art. 1.336, III) proíbe alterar a forma e a cor da fachada e esquadrias externas.

A Lei de Condomínios também veda alterações que modifiquem a aparência externa do prédio.

A Orientação dos Tribunais

Há decisões que permitem envidraçamento com vidros transparentes (imperceptíveis), desde que não altere visualmente a fachada.

Porém, isso varia conforme:

• A convenção do condomínio específico
• A aparência geral do prédio
• A política do condomínio local

O Procedimento Recomendado:

• Consulte o manual da edificação
• Verifique a convenção do condomínio
• Solicite autorização por escrito
• Contrate engenheiro qualificado
• Obtenha aprovação formal do condomínio

Fazer alterações sem autorização pode resultar em multa ou ordem de demolição.

Garantia de 5 Anos: O Que É Coberto

Construtoras e incorporadoras oferecem responsabilidade legal por 5 anos sobre vícios da obra.

O Que Está Coberto:

• Problemas estruturais na laje da sacada
• Infiltração ou vazamento
• Problema no piso (trincas estruturais)
• Defeitos de acabamento que constituem vícios
• Falhas em instalações técnicas

O Que Não Está Coberto:

• Desgaste natural pelo uso
• Dano causado por negligência do proprietário
• Alterações realizadas pelo proprietário
• Vício causado por falta de manutenção

Se a sacada gourmet apresenta problema estrutural nos primeiros 5 anos, a construtora tem responsabilidade de reparar.

São Paulo e Região: Contexto do Mercado

A Realidade Local

Em São Paulo, a sacada gourmet é comum em lançamentos imobiliários. Aproximadamente 70% dos edifícios novos oferecem essa opção em algumas unidades.

Cada contrato é único, e cada projeto tem suas especificações.

Jurisprudência Local (TJSP)

O Tribunal de Justiça de São Paulo possui precedentes que:

• Favorecem o consumidor em casos de publicidade enganosa
• Exigem precisão na descrição do que é prometido
• Permitem rescisão contratual com devolução se houver fraude
• Reconhecem indenização em casos de conduta inadequada da incorporadora

Se você está em São Paulo e enfrenta questões com sacada gourmet, esses precedentes são relevantes.

Informações Sobre Consulta Jurídica

Quando Consultar um Advogado

Um advogado especializado em direito imobiliário pode:

• Revisar seu contrato para identificar termos relevantes
• Analisar se há potenciais problemas com publicidade
• Calcular quais são suas opções (complementação, abatimento ou rescisão)
• Determinar se há direito a indenização por atraso
• Verificar se ocorreu alteração indevida do projeto
• Diferenciar entre vícios ocultos e aparentes
• Representar você em negociação com a incorporadora
• Auxiliar em procedimento administrativo (Procon)
• Orientar sobre processo judicial, se necessário

Por Que Orientação Profissional É Importante

Cada compra imobiliária é única. Um advogado especializado pode avaliar sua situação específica e oferecer direcionamento adequado.

Se você está em situação de conflito com a incorporadora, uma consulta com um profissional pode esclarecer seus direitos e opções.

Proteção de Seu Investimento: Orientações Gerais

Antes de Assinar o Contrato:

1. Leia o contrato completo
2. Obtenha e leia o memorial descritivo com detalhes
3. Tire foto do modelo decorado (se diferentes do prometido)
4. Pergunte especificamente sobre cada componente
5. Peça explicação escrita sobre pontos duvidosos
6. Compare tamanho da sacada no projeto com o modelo

Depois de Assinar:

1. Guarde toda correspondência com a incorporadora
2. Fotografe periodicamente o andamento da obra
3. Participe de vistorias técnicas (se oferecidas)
4. Monitore mudanças no projeto
5. Inspecione a unidade antes de receber as chaves
6. Comunique problemas por escrito

Se Houver Conflito:

1. Comunique por escrito (não verbalmente)
2. Documente com fotos e vídeos
3. Guarde toda correspondência
4. Procure o Procon se necessário
5. Considere orientação profissional especializada
   
   

Entendendo Suas Opções

Quando há questões envolvendo sacada gourmet ou outros problemas em compra imobiliária, as opções incluem:

• Negociação direta com a incorporadora
• Mediação através de órgãos específicos (Procon, câmaras)
• Consultoria jurídica para análise de direitos
• Representação judicial se necessário

Cada caminho tem considerações diferentes. Um advogado especializado pode orientar qual faz mais sentido para sua situação.

Próximos Passos

Sua compra imobiliária é um investimento significativo. A sacada gourmet pode adicionar valor — desde que você compreenda exatamente o que está sendo oferecido e quais são seus direitos.

Se você está em processo de compra, revise seu contrato cuidadosamente. Se já comprou e enfrenta dúvidas, procure orientação especializada. Um advogado em direito imobiliário pode avaliar sua situação específica e indicar os melhores caminhos.

Lembre-se: a legislação estabelece proteções ao consumidor. Compreender essas proteções é importante para tomar decisões informadas sobre seu investimento.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.